Было введено ограничение на непосредственное управление в зависимости от количества квартир в доме.

Непосредственное управление

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

[attention type=yellow]

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

[/attention]

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

• Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
• Прозрачные расчеты.
• Задолженность граждан не касается остальных жителей.
• Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
• Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

• Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
• Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
• Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
• Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при ании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное ание, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

• протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
• протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
• технический паспорт дома;
• заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
• заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Одним из способов может стать непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае если количество квартир в МКД составляет не более чем тридцать!

1.

[attention type=red]

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

[/attention]

2.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Источник: https://zhkhnews.ru/neposredstvennoe-upravlenie/

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2021 году: изменения, плюсы и минусы, порядок перехода

Согласно Жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы создавать комфортные и безопасные условия для проживания граждан, решать вопросы использования общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций.

Этим обычно занимаются специальные организации. Но ЖК РФ предусмотрено также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, значение которого отражено в названии – владельцы квартир самостоятельно управляют своим домом.

Разберем, чем хорош такой способ и есть ли у него недостатки.

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций (ст. 164 ЖК РФ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2021 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

1. Земельный участок под МКД.
2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

• Обслуживание общих помещений.
• Текущие ремонты помещений МКД.
• Уход за придомовой территорией.
• Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

Порядок перехода:

1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
2. День собрания, ание. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:

• Организации, которая ранее занималась управлением домом;
• В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

Как заключаются договора с обслуживающими организациями

Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Плюсы	Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств.	При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте.Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.
Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей.	Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество?	Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет.	Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

Подведем итоги

При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Изменения в непосредственном управление многоквартирным домом в 2021 году

К контролю за жизнедеятельностью здания, имеющего много квартир, можно привлекать специальную компанию. По общему решению координацию действий могут осуществлять сами проживающие там.

Общие понятия

В законодательстве РФ указываются различные варианты – каким способом могут решаться возникающие вопросы:

1. Жилищный кооператив.
2. Специализированная компания.
3. Товарищество.
4. Непосредственное управление.

Жильцам дано право выбрать вариант по собственному усмотрению.

Каждая из предложенных форм обязана обеспечивать:

• комфортное проживание;
• состояние в порядке общественного имущества жильцов;
• контроль правильного использования имущества;
• предоставление коммунальных услуг;
• обеспечение ремонтных работ при возникновении неисправностей;
• обеспечение соблюдения санитарных норм;
• соблюдение требований правил пожарной безопасности.

Общим собранием жильцов выбранный способ может быть заменен другим.

Что это такое

Выбор управления самостоятельно может обосновываться следующими соображениями:

• под присмотром хозяев дольше сохранятся качественные характеристики дома;
• реже будет возникать необходимость ремонта;
• эксплуатационные характеристики будут поддерживаться на требуемом уровне;
• при возникновении неисправностей сократится время их устранения;
• не придется тратить деньги на услуги сторонней организации.

Кто попадает под категорию

Существует ограничение — непосредственным управлением можно воспользоваться при условии, что в доме имеется не более 30 квартир.

Особенности управления зависят от формы собственности. Если все проживающие – собственники или они составляют большинство, то они могут выступать стороной в договорах на оказание услуг, касающихся всего дома.

В частности, это касается капитального ремонта, проведения работ на крыше, в подвалах, покраска фасадов или укрепления их плиткой, установка видеонаблюдения.

На такие коммунальные услуги, как обеспечение водой, канализация, поставка газа, обеспечение электроэнергией, отопительная система, вывоз мусора хозяин каждой квартиры обязан заключать договор лично. Если в помещении зарегистрировано несколько собственников, то договор должен заключаться с кем-нибудь из них.

В строении, имеющим более 4 квартир, при отсутствии товарищества или жилищного кооператива, организуется совет дома. Общее собрание выбирает его состав из наиболее активных граждан. Затем выбирают председателя совета. Выбор одного совета сразу на несколько домов недопустим.

Согласно законодательству регистрация совета дома не требуется. Официальными документами будут являться протоколы общих собраний жильцов.

Совет дома выбирается из наиболее активных представителей общественности. Они должны давать свое согласие добровольно, осознавая предстоящий объем работ и свою ответственность.

Председатель совета должен выполнять следующие обязанности:

Показатели	Описание
После решений, принятых на собрании жильцов и занесенных в протокол, заключать договора, которые реализовывали бы решения	к этому относятся вопросы ремонта дома, содержанию общедомового имущества
Общение с поставщиками услуг по содержанию дома и обслуживанию коммунального хозяйства	это касается и тех услуг, по которым каждый собственник составляет отдельный договор
Принимать выполненные работы, проверять их качество и соответствие требованиям нормативов	в случае нарушения условий участвовать в составлении актов о несоответствии
Если дело дойдет до судебного разбирательства, то быть представителем в суде	—

Председателю совета может быть назначено денежное вознаграждение за выполняемую работу.

Чем регулируется

Регулируется — Жилищным кодексом РФ. В ст. 164 сказано, что основой договоров при таком варианте является решение собственников квартир.

Особенности обслуживания

В самостоятельное администрирование входят не только уход за самим домом, но и благоустройство придомовой территорией, наличие площадок для детей, достаточное количество скамеек и урн.

На собрании выбирают уполномоченного, который будет координировать выполнение этих работ, заключать необходимые договора, вести учет всей документации, подготавливать отчеты о проделанной работе. Как правило, уполномоченный и председатель совета являются одним лицом.

Согласно законодательству выбор способа должен быть совершен в течение одного года. Если к единому мнению прийти не удалось, то это будет сделано органом местного самоуправления.

[attention type=green]

Изменения, введенные в законодательство, призваны делать проще осуществление непосредственного руководства.

[/attention]

Изменения состоят в следующем:

Показатели	Описание
Упрощение участия в общем собрании жильцов	появилась возможность не присутствовать на собрании лично, а выдавать доверенность на право проать от его имени. Эту доверенность не обязательно заверять у нотариуса, тратя на это деньги. Ее может заверить компетентное лицо по месту работы или учебы
Изменилось количество , необходимых для принятия решений	ранее для принятии положительного решения требовалось не менее 2/3 присутствующих на собрании. Теперь достаточно, чтобы за принятие решения проала половина жильцов
Появилась возможность открыть банковский депозит и разместить на нем средства, собранные для капитального ремонта	проценты от вклада обеспечат защиту от инфляции денежных средств

Организации работ

Совместное решение неизбежных проблем приведет к сплочению коллектива жильцов дома. Каждый из них может внести свое предложение, которые будут отличаться в зависимости от потребностей и образа жизни каждого.

Человеку, возвращающемуся с работы во вторую смену, важно хорошее освещение, а пенсионерам необходимы скамейки в достаточном количестве. Ни одна мать не откажется от хорошо оборудованной детской площадки, а у хозяев собак свои проблемы.

Можно организовывать дни по совместной уборке придомовой территории, беря с собой своих детей. Каждый, почувствовав себя хозяином, может вносить свою лепту. Например, человеку, знакомому со столярным делом и имеющему необходимый инструмент,не составит большого труда прибить покосившуюся планку.

В случае, если необходимо произвести более сложные работы, следует прибегнуть к услугам сторонних организаций. Заниматься этим входит в обязанности председателя.

Порядок организации работ следующий:

Показатели	Описание
Создается группа из активистов	желательно, чтобы в нее входили представители из каждого подъезда
Составляется перепись всех квартир	входящих в этот дом
Совершается обход квартир	с целью ознакомить ее жильцов с новыми правилами
Оповестить всех о предстоящем собрании при личном визите	объявлениями внизу подъезда или раскладыванием по почтовым ящикам
Провести собрание	решение должно быть принято только анием. При окончательном подсчете учитывается пропорция – голос одного жильца равняется числу квадратных метров, которые находятся в его пользовании

Собрание жильцов должно решить следующие вопросы:

1. Утвердить форму управления.
2. Выбрать ответственных лиц.
3. Составить необходимые договора.

Завершается собрание составлением протокола, в котором ставят подписи все присутствующие. Каждый собственник вправе самостоятельно выбрать компании, с которыми будут заключаться договора. Допускается, чтобы это сделал ответственный представитель для всех квартирантов.

Нюансы финансирования

Отсутствие посредников предполагает, что распределением денежных средств жильцы будут заниматься самостоятельно. Решение выносится на собрании и заносится в протокол. Имеется возможность выбрать представителя, который будет представлять интересы большинства.

При непосредственном управлении отсутствует государственное финансирование на капитальный ремонт дома. В связи с этим применять такой способ для ветхого жилья нецелесообразно.

: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки

Управлять домом, имеющим много квартир, является нелегкой обязанностью. Однако в законодательстве о непосредственном управлении сказано, как о приемлемом решении, при котором можно получить некоторые преимущества.

Даже в том случае, если председателю совета будет по общему решению выплачиваться некоторое вознаграждение, то эта сумма несравнима с выплатами для управляющих компаний. Для многих категорий граждан при существующих расценках на коммунальные услуги это является весьма существенным моментом.

Поскольку такой способ предполагает заключение на некоторые виды услуг индивидуальных договоров, то повышается личная ответственность. Это снижает количество должников, поскольку своевременность всех оплат становится прозрачной. Снизится необходимость «раскидывать» на весь коллектив неуплату отдельных жильцов.

Скоординированность действий владельцев квартир в доме позволяют обеспечить комфортное и безопасное проживание в нем.

Непосредственное управление имеет следующие достоинства:

Показатели	Описание
Самостоятельностью при принятии своих решений по сохранению общедомового имущества	—
Возможность распределять финансы	в порядке той очередности, которая нужна именно для жильцов этого дома
Законные основания для отказа от ненужных коммунальных услуг	—
Индивидуальная ответственность при взаимоотношениях с организациями, выполняющими услуги	если у жильцов одной квартиры возникнут препятствия или разногласия, то соседей это касаться не будет. При злостной неуплате отключат газо-или электроснабжение только у должников, а не по всему дому
Экономия денежных средств	из-за отсутствия необходимости оплачивать действия управляющей компании

К недостаткам можно отнести необходимость самостоятельно решать многие проблемы, требующие времени, навыков и терпения:

• ремонтные работы;
• благоустройство придомовой территории;
• разрешение возникающих конфликтов;
• отсутствие государственного финансирования на капитальный ремонт дома, в связи с чем выбор такого способа для дома в плохом состоянии нецелесообразен;
• затраты на составление договоров с другими организациями на проведение различных работ;
• судебные разбирательства при невозможности достигнуть согласия мирным путем;
• выполнение большого количества организационных работ.

Введение новых правил и изменений в жилищное законодательство способствуют сочетанию комфортного проживания с минимальными расходами по содержанию дома.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/izmenenija-v-neposredstvennom-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-v-2021-godu/

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2021

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2021 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке.  Деньги владельцев квартир направляются на:

• комфорт;
• поддержание чистоты;
• исключение порчи имущества;
• коммунальные задачи;
• ремонт;
• поддержание санитарно-гигиенического состояния;
• соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем ания сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2021г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

• места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
• земля под домом;
• стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
• пространство крыши;
• придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Важные изменения в законодательстве 2021 года

Осуществлять управление МКД в 2021 году стало намного проще:

1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

• определяет план дальнейших действий;
• извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
• предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
• назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

1. Непосредственно по вопросу перехода.
2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
3. По поводу Совета дома и его председателя.
4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит ание, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

• решение жильцов, оформленное протоколом;
• документы ответственного лица;
• технические документы: паспорт, план;
• другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

[attention type=yellow]

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

[/attention]

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих  собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html