Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента регистрации перехода прав на имущество либо подписания бумаги. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменном виде и в обязательном порядке подписан сторонами. Участниками вправе быть физические или юридические лица.

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Договор купли-продажи включает:

• фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют,
• определяется и прописывается предмет сделки,
• устанавливается порядок передачи объекта недвижимости,
• денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне,
• обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом,
• гарантии,
• заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

• правильность написания данных об объекте,
• указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю,
• произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Действие документа

Договор вступает в силу с момента его подписания и может считаться исполненным со дня поступления оплаты за недвижимый объект. Доказательством того, что денежные средства были переведены, могут служить квитанции или расписка, составленная между участниками сделки купли-продажи.

Договор на покупку квартиры считается заключенным, если:

• у гражданина есть доказательство того, что была осуществлена оплата за приобретенную квартиру,
• есть свидетели, которые могут подтвердить то, что сделка была проведена по закону и все условия соблюдены сторонами (ими не могут быть ближайшие по крови родственники, супруг).

На подписание договора купли-продажи не вправе повлиять третьи лица, не являющиеся сторонами по совершаемой сделке.

При оформлении договора купли-продажи между компаниями или организациями редко появляются проблемы с его вступлением в действие, так же, как и в остальных моментах. Это происходит потому, что в процедуре передачи недвижимости с участием юридических лиц всегда присутствуют юристы.

[attention type=yellow]

Все чаще физические лица обращаются за помощью в составлении подобных письменных соглашений к высококвалифицированным юристам. Это обосновывается тем, что мошенники на рынке недвижимости до сих пор распространены. При возможности обезопасить себя от обмана, лучше воспользоваться этим.

[/attention]

Юрист может не только полностью контролировать весь процесс сделки, от ее начала до конца, но и просто дать консультацию гражданину, ответив на самые волнующие его вопросы.

Регистрация

После заключения договора на продажу недвижимого объекта его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Эта обязанность прописана в нормах законодательства Российской Федерации. Среди бумаг, которые понадобятся для проведения регистрации договора купли-продажи объекта, можно выделить:

• письменное заявление о проведении процедуры регистрации,
• доверенность – когда одну из сторон в заключаемом договоре представляет доверенное лицо (она обязательно должна быть заверена у нотариуса),
• подписанный договор в трех экземплярах (два – для сторон сделки, один – остается в Росреестре),
• бумага о праве владения на объект сделки, которая подтверждает, что продавец по данной сделке действительно является хозяином имущества,
• квитанция о том, что пошлина, установленная государством, была уплачена,
• план недвижимого объекта,
• акт приема-передачи имущества,
• разрешение из органа опеки, когда владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо, также, если там прописан ребенок, у которого нет родителей,
• справка о зарегистрированных на жилой площади гражданах,
• бумаги, подтверждающие полномочия представителей недееспособных лиц,
• согласие второго супруга собственника – когда он является владельцем доли, или в случае, если объект относится к общей собственности.

Только на основании бумаги, которая будет выдана сотрудником органа регистрации, может быть осуществлен полный переход всех прав на объект. С этого момента новый хозяин площади вправе ей распоряжаться, продавать ее и выполнять любые другие действия.

Без оплаты государственной пошлины и предоставления доказательств этого факта сотрудник не зарегистрирует подписанное соглашение о совершении продажи.

Важно! Несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания гражданами, зарегистрировать сделку необходимо.

Бывали случаи, когда суд аннулировал такой документ или просто не брал его в расчет при рассмотрении дела, так как документ не был зарегистрирован.

Договор выполнен в полном объеме

Договор признается исполненным с того момента, как владелец квартиры передал ключи от нее новому хозяину, а также все документы на объект. С момента передачи права владения на объект недвижимости сделку уже нельзя повернуть вспять. То есть, законодательство не устанавливает периода времени, когда он может быть отменен после подписания.

Расторгнуть соглашение могут только при наличии определенных оснований:

• продавец, совершая сделку, находился в алкогольном опьянении или под наркотическими веществами,
• на одного из участников сделки оказывалось физическое насилие, целью которого было заключение договора купли-продажи,
• гражданин, который при подписании документа о совершении сделки выступал хозяином объекта, таким не является (то есть присутствует факт наличия мошенничества).

Договор купли-продажи квартиры легко расторгнуть, если будущий владелец не выполнил свою главную обязанность по нему не произвел оплату. Будут проверены все факты, которые представят участники сделки.

Документ о приобретении недвижимости считается заключенным:

• со дня перевода денег,
• выполнения участниками всех обязанностей по документу,
• у граждан нет друг к другу претензий,
• бывший владелец жилья передал всю документацию новому хозяину,
• проведенная сделка была зарегистрирована в Росреестре.

Договор купли-продажи недвижимого объекта признается заключенным с момента подписания документа. Но никогда не нужно забывать, что такую сделку в обязательном порядке необходимо регистрировать в реестре прав на недвижимость.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/s-kakogo-momenta-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-schitaetsya-zaklyuchennyim

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

[attention type=red]

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

[/attention]

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

• Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
• Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

[attention type=green]

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

[/attention]

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?

Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры: что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

Нюансы порядка расчетов для продавца

Продавцы кажутся более защищенными.

Но суды рассматривают иски сотен потерпевших граждан, продавших жилье, но не получивших денег, потому что упустили из виду определенные нюансы оформления этого исключительно важного документа.

Часто в них указывается: стороны произвели оплату в момент подписания, иными словами, до регистрации сделки. Какой тут может быть подвох? Почти все так делают.

Пункт договора подтверждает, что расчет за предмет продажи уже произведен, а продавец получил деньги, как в случае, описанном нами выше. Но здесь деньги действительно переданы, поэтому человек совершенно спокоен: «Все правильно написано».

После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.

Также в договоре купли-продажи следует предусмотреть пункт, позволяющий расторгнуть его в случае невыполнения покупателем своих обязательств по уплате цены за недвижимое имущество в течение определенного времени. Бывают случаи, когда покупатель зарегистрировал свое право собственности, переехал в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается.

Глава Гражданского кодекса, посвященная продаже недвижимости, (ст.ст.

549-558) не содержит норм, на основании которых суд может удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и аннулировании права собственности у нового владельца его прежнего недвижимого имущества в связи с неуплатой им покупной цены (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

Предмет договора

Речь пойдет о квартире, очень важно тщательно описать ее: место нахождения, адрес, общая площадь, этаж, кадастровый номер, количество комнат, наличие балконов и лоджий.

Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.

Поэтому очень важно сообщить покупателям обо всех свойствах и характеристиках помещения, а также настоять: надо записать недостатки в тексте документа. Это будет доказательством того, что покупатель об этом извещен, приобрел жилое помещение, осознавая все последствия выбора. Следовательно, претензии необоснованны.

Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

Многие слышали, как врачи говорят: «Каждую историю пишу на прокурора». Оформляя историю болезни пациента, врачи уже подразумевают возможность обращения больного с жалобой, последующий запрос истории болезни органами прокуратуры и суда.

Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.

Поэтому к оформлению нужно отнестись очень серьезно. Основные моменты бывают предусмотрены типовыми договорами. В договоре должны указываться:

• полные данные продавца и покупателя;
• все данные об объекте сделки;
• его стоимость, порядок расчетов.

Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

Продавец имеет психический и физический недуг

К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

[attention type=yellow]

У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

[/attention]

Эксперт-психиатр, прошедший специальную подготовку в области судебной психиатрии, имеет право определить, каким образом заболевание, при его наличии, может повлиять на способность человека совершить продажу, на понимание им значения сделки и ее последствий. Такое заключение оспорить будет сложно.

Продавец совершает сделку по доверенности

Покупателю следует насторожиться в случаях, когда доверенность была выдана больше года назад, когда доверитель — пожилой человек или слишком молодой. Нужно очень внимательно вычитать доверенность, также найти нотариуса, оформившего ее и убедиться: доверенность действительна и не отозвана.

Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал. Много случаев, когда используются доверенности людей умерших или отказавшихся от мысли продавать вообще.

Связавшись с доверителем, нужно удостовериться: продажа жилья действительно доверена тому, кто фигурирует в доверенности, узнать, по каким причинам он не может участвовать в подписании документа лично.

Лучше всего попросить у доверителя письменное подтверждение актуальности доверенности.

Продавец получил квартиру по наследству

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира — это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

У продавца есть несовершеннолетние дети

Нужно знать главное: несовершеннолетние дети, достигнув 18-ти лет, в течение 3-х лет после этого события могут обратиться в суд за признанием сделки недействительной. Это нужно учитывать, приобретая квартиру, и особенно тщательно удостоверяться, что права детей не нарушены, а все справки и разрешения органов, осуществляющих опеку и попечительство, получены надлежащим образом.

Квартира была приватизирована

Когда жилье стало собственностью семьи, имеющей несовершеннолетних детей по приватизации, их обязательно следовало включить как собственников жилья.

Если ребенок участия не принимал, тогда продавец должен представить согласие органа опеки и попечительства на неучастие ребенка в приватизации. Отсутствие такого документа свидетельствует о грубом нарушении прав ребенка.

Значит, он имеет право оспорить совершаемую сделку после наступления своего совершеннолетия.

Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить.

Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года.

Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

Изменения в регистрации

После 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» у покупателя появилось больше рисков.

Какова их суть? Перестала существовать регистрация договора купли-продажи квартир: он считается вступившим в силу с момента подписания его сторонами.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется по прежним правилам.

Введено очень важное изменение порядка регистрации права собственности на жилье.

[attention type=red]

На основании Федерального закона N 250-ФЗ от 23 июля 2013 года, который внес изменения в документы, регулирующие государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, заинтересованный человек теперь может запрашивать сведения об объекте недвижимости из ЕГРН: когда, на каком основании переходила квартира из рук в руки, кто был в этих сделках продавцом, кто — покупателем.

[/attention]

Также каждый владелец недвижимости может подать в Росреестр просьбу о том, чтобы сделки с его имуществом проводились только при его личном участии. Этими изменениями стоит воспользоваться, чтобы защититься от мошеннических сделок со своей недвижимостью.

Нюансов, которые нужно предусмотреть при оформлении договора купли-продажи недвижимости, великое множество: каждый случай уникален. Каждая мелочь при подписании договора должна приниматься во внимание.

Можно посоветовать пригласить грамотных юристов обеим сторонам, потому что нередки случаи мошенничества, когда в сделке принимает участие юрист только на одной стороне — стороне продавца.

При заключении договора в него умышленно вносится ошибка, которая позволяет после получения денег от покупателя затянуть, а то и сорвать регистрацию перехода права собственности на жилье, а, следовательно, втянуть покупателя в затяжной судебный процесс. Хочешь мира — готовься к войне.

Источник:

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1.Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2.Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

[attention type=green]

3.Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

[/attention]

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

• договор купли-продажи;
• договор ренты;
• договор мены;
• договор пожизненного содержания с иждивением;
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
• решение суда;
• постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте.

Источник: https://giak.ru/prochee/chto-predusmotret-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.

Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

До 2021 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2021 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

31 июля 2021 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения.

В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания.

Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки.

К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.

Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2021 году

Документ должен содержать такие пункты:

Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Стороны.

Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О.

, место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них.

Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости.

[attention type=yellow]

Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

[/attention]

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты.

Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка.

При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты.

При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу.

[attention type=red]

Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях.

[/attention]

В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ.

В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.

В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу.

В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей.

Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

Как проходит подписание договора купли-продажи

На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий.

Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности.

Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.

В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:

Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

[attention type=green]

В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.

[/attention]

Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.

С какого момента договор вступает в силу

Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

Существует несколько способов передать документы:

самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi/