Если покупать дом с земельным участком в ипотеку, то когда заключается договор купли – продажи? До обращения в банк или после?

Содержание
  1. Особенности продажи земельного участка в ипотеке
  2. Законодательная база по ипотеке на земельный участок
  3. Как проверить обременение на земельном участке
  4. Как снять обременение с участка
  5. Порядок купли-продажи для участка с обременением
  6. Как продать дом, если земля в ипотеке
  7. Оформление договора купли-продажи жилого дома с земельным участком
  8. Как правильно оформить?
  9. С использованием материнского капитала
  10. Ипотека Сбербанк
  11. Какие условия нельзя включать в соглашение?
  12. Регистрация документа
  13. Требуется ли нотариальное заверение?
  14. Финансовые затраты
  15. Можно ли расторгнуть соглашение?
  16. Заключение
  17. Купить дом в ипотеку: руководство к действию, оформление сделки | Правоведус
  18. Ипотека частный дом: выбираем месторасположение
  19. Купить дом в ипотеку: оформление сделки купли-продажи
  20. Документы на дом, которые необходимо предоставить банку при оформлении ипотеки
  21. Договор купли продажи с ипотекой – важные моменты
  22. Права пользования у третьих лиц
  23. Что делать с третьими лицами?
  24. Банкротство продавца
  25. Титульное страхование
  26. Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
  27. Отсутствие долгов, арестов и запрещений
  28. Гарантия получения согласия супругов, если требуется
  29. Фактическая передача недвижимости и ключей
  30. Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)
  31. Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Если покупать дом с земельным участком в ипотеку, то когда заключается договор купли - продажи? До обращения в банк или после?
У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения.

Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки.

Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.

7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности.

При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина.

Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

[attention type=yellow]

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра.

[/attention]

В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ.

Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка.

Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу.

Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса.

Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав.

Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка.

Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму.

Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца.

Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

[attention type=red]

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты.

[/attention]

Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке.

Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p678-osobennosti_prodazhi_zemeljnogo_uchastka_v_ipoteke/

Если покупать дом с земельным участком в ипотеку, то когда заключается договор купли - продажи? До обращения в банк или после?

Договор купли – продажи дома с ЗУ оформляется по стандартной схеме. Но имеется один нюанс — объектов передачи будет 2. Составить договор можно самостоятельно, а можно обратить за помощью к юристу.

Разберем подробно в статье каковы особенности составления документа, если приобретается в ипотеку или с использованием материнского капитала, а также размер финансовых издержек и требуется ли заверение нотариата.

Как правильно оформить?

С юридической точки зрения, операции, осуществляемые с земельным участком, касаются и дома, стоящего (строящегося) на нем.

Об том указано в положениях Гражданского кодекса:

  1. при передаче прав собственности на дом передаются права и на участок (и наоборот);
  2. операции купли – продажи ЗУ и недвижимого имущества регистрируются в Росреестре.

При покупке имущества и надела оформляется 1 договор. Составляется в письменной форме, скрепляется подписями участников.

В документе необходимо отразить:

  • название соглашения;
  • дату и место его заключения;
  • предмет договора;
  • параметры и признаки каждого объекта (расположение, назначение земли, номер, площадь и пр.);
  • цену — общую и для каждого продаваемого объекта по отдельности.

Важно! По желанию стороны могут включить дополнительные сведения (ответственность участников, требование к регистрации, форс-мажорные обстоятельства и прочая).

В соглашении четко указываются данные обеих сторон. Предмет договора необходимо описывать подробно: указать информацию о земельном участке и жилой недвижимости. При наличии хозяйственных построек указываются сведения и о них. Если дом жилой, указывается его кадастровый номер.

Следует описать, в каком состоянии находится недвижимое имущество на момент продажи, из каких материалов оно построена. Для территории указывается точное ее местонахождение согласно кадастровому паспорту, категория земли и тип разрешенного использования.

Стороны сделки вправе вносить дополнительные условия.

Если недвижимое имущество либо участок не состоят на кадастровом учете, по закону купить и продать их нельзя. Сначала владелец должен узаконить их.

С использованием материнского капитала

Согласно последним изменениям в законодательстве было снято ограничение на покупку дома за средства материнского капитала.

Особенности процедуры:

  • покупаемое имущество должно соответствовать стандартам для комфортного проживания;
  • при подаче неполного пакета бумаг Пенсионный фонд отклонит заявку;
  • одно из главных условий – наличие доли у малолетнего.

За выдачей материнского капитала можно обращаться лишь по достижении ребенком трех лет. Единого образца такого договора нет. Главное, чтобы соглашение составляется письменно.

Участники сделки составляют структуру документа на свое усмотрение. В пункте, касающемся цены, дается информация о том, какую сумму покупатель выплачивает сам, а какую — за счет материнского капитала. В договоре обязательно должны быть указаны подписи и реквизиты сторон.

Справка! Договор купли – продажи дома с ЗУ за средства капитала разрешено оформлять и в случае, когда у молодой семьи уже имеется недвижимость. Количество и ее стоимость на одобрение (отклонение) заявки не влияют.

В соглашении указываются:

  1. стоимость;
  2. данные о собственниках дома;
  3. реквизиты продавца и пр.

По приобретаемой недвижимости указывается полная информация:

  • местонахождение;
  • количество этажей;
  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • тип собственности.

Ипотека Сбербанк

Кредит на покупку дома с участком имеет условия. Покупаемый дом не должен быть аварийным, должен иметь центральные и индивидуальные коммуникации.

Для фиксации намерений участников сделки заключается предварительный договор.  Стороны договариваются об условиях сделки, дате заключения основного соглашения.

В документе указываются:

  1. время, место подписания;
  2. реквизиты;
  3. сведения из документов о праве собственности;
  4. информация о жилье;
  5. стоимость объекта и порядок внесения платы;
  6. сведения о зарегистрированных лицах;
  7. дата заключения основного договора.

Документ подписывается обоими участниками. Договор необходимо направить банку.

Сбербанк рассматривает 5 – 10 дней, после чего выносит решение. В случае одобрения подписывается ипотечный договор и лишь потом — основной договор купли – продажи. В документе должны быть подписи владельцев дома, покупателя и сотрудника банка.

В договоре следует указать дату подписания, населенный пункт, в котором заключается сделка. Форма ДКП должна соответствовать регламенту банка – кредитора.

В соглашении указываются:

  • паспортные данные сторон, реквизиты банка;
  • характеристики ипотечного объекта;
  • стоимость;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права и обязанности продавца, покупателя и банка;
  • срок действия договора.

Внимание! В обязанности банка входит перечисление средств на указанный счет. В соглашении необходимо этот пункт обозначить.

Подробная информация об оформлении договора купли-продажи участка в ипотеку здесь.

Какие условия нельзя включать в соглашение?

Существуют пункты, которые нельзя включать в договор.

Условия, которые считаются недействительными:

  1. право выкупа земельного участка продавцом обратно;
  2. ограничение дальнейшего распоряжения ЗУ;
  3. ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на надел третьими лицами.

Также нельзя включать условие о запрете совершения юридических сделок с имуществом и участком по отношению к новому собственнику.

Регистрация документа

После подписания договора и передачи дома с землей покупатель становится собственником имущества по факту. С юридической точки зрения владельцем он не является. Чтобы стать законным хозяином, переход прав необходимо зарегистрировать в Росрееестре.

Договор купли – продажи подписывается в трех экземплярах: для каждого участника и Росреестра.

В государственный регистрационный орган либо в МФЦ подается заявление и документы:

  • копии паспортов участников сделки;
  • договор купли – продажи (в оригинале);
  • акт приема – передачи (оригинал);
  • согласие супруга на продажу (нотариально заверенное);
  • квитанция об оплате пошлины.

После проведения регистрационных действий в ЕГРН внесут запись о новом собственнике земельной территории и недвижимости – на руки гражданину выдадут соответствующую выписку.

Если один из участников сделки отказывается от регистрации продажи земли с домом, второй имеет право обратиться в суд для принудительного завершения процедуры регистрации.

О регистрации договора купли-продажи земельного участка можно прочитать в этой статье.

Требуется ли нотариальное заверение?

Законодательство не содержит требований касательно заверения документа нотариусом. Исключение – купля-продажа недвижимого имущества, являющегося собственностью несовершеннолетнего либо недееспособного гражданина.

Финансовые затраты

Расходы, которые связаны с продажей территории с домом, бывают основными и второстепенными.

К первым относятся:

  1. оплата услуг нотариуса – до 50 тысяч рублей;
  2. оплата процесса регистрации — юридические лица уплачивают 22 тысячи рублей, физические – 2 тысячи;
  3. уплата НДФЛ (13% от суммы продажи).

Второстепенными являются расходы на получение выписки ЕГРН (750 рублей для физических лиц, 2 200 – для юридических лиц) и аренда ячейки в банке (40 – 100 рублей в сутки).

В договоре не нужно выделять отдельную цену по каждому объекту – указывается общая стоимость.

Порядок расчета стороны прописывают в заключенном документе:

  • полный расчет и переход прав собственности после регистрации;
  • постепенное внесение платежей (в соглашении указывается сумма каждого платежа и сроки).

Внимание!Участники сделки самостоятельно определяют способ расчета (наличный или безналичный).

Можно ли расторгнуть соглашение?

Участники сделки заранее обсуждают условия расторжения сделки.

Подобными основаниями выступают:

  1. несвоевременное внесение платы либо полное ее невнесение;
  2. возникновение обстоятельств, не оговоренных ранее;
  3. обнаружение факторов, касающихся использования надела, и не указанных в договоре.

Участники вправе расторгнуть договор при обоюдном согласии.

Дополнительная причина расторжения – признание документа недействительным. Это случается, когда не были указаны предусмотренные по закону условия, при заключении сделки использовались поддельные документы, или договор подписывался с нарушением норм законодательства.

Заключение

Таким образом, договор купли – продажи дома с земельным участком оформляется в письменной форме. По желанию участники сделки могут заверить документ у нотариуса. Для признания сделки законной договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. По окончании процедуры гражданину выдают выписку со сведениями о новом владельце.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/vmeste-s-domom

Купить дом в ипотеку: руководство к действию, оформление сделки | Правоведус

Если покупать дом с земельным участком в ипотеку, то когда заключается договор купли - продажи? До обращения в банк или после?

Найти средства для осуществление своей мечты – жить в собственном доме за городом, под силу далеко не каждому, и, конечно, купить частный дом в ипотеку является на сегодняшний день одним из актуальных способов быстро реализовать свои планы, не откладывая дело на многие годы.

В нашей статье мы постараемся максимально осветить вопросы по программам ипотечного кредитования на покупку загородной жилой недвижимости, с какими можно столкнуться сложностями, какие объекты подходят под загородную ипотеку, поэтапный процесс совершения сделки.

В первую очередь стоит отметить, что не все объекты загородной недвижимости подходят под ипотечный кредит.

Важно! С июля 2021 г. программа ипотечного кредитования на объекты незавершенного строительства во многих российских банках не действует.

Поэтому одной из основных проблем приобретения загородного имущества в ипотеку является оценка объекта. В данном случае специалист производит оценку не только самого дома, но также и земельного участка, на котором этот дом находится.

Здесь учитываются такие критерии, как: престижность района, удаленность от города, инфраструктура, наличие коммуникаций в доме и местности (в частности наличие магистрального газа), природный ландшафт, наличие лесов, рек и озер.

Оценка загородного дома может быть затруднена вследствие того, что объект ИЖС как правило возводится по индивидуальному проекту, а значит может потребоваться дополнительный список документов, к примеру, разрешение на строительство, проектная декларация, строительная смета и другое.

Произвести объективную оценку дома специалисту проще, если объект располагается в коттеджном поселке, управление которого предоставит все необходимые документы. Если загородная недвижимость находится на территории далекой деревни, скорее всего, могут быть в ипотеку большие дополнительные расходы на страховку имущества, что существенно повысит стоимость объекта.

В случае, если заемщик отказывается от страховки, данный факт может повлиять на повышение процентной ставки ипотечного кредита. Кроме того, оформляя ипотеку, нужно быть готовым к тому, что банк, согласившийся выдать ипотеку, может потребовать застраховать не только дом, но также жизнь и здоровье заемщика. Как уже писалось выше, не все объекты ИЖС подходят для ипотечного кредитования. В список основных критериев входят:

  • Материалы. Стоит учесть тот факт, что банки отдают большее предпочтение домам на основательном фундаменте из кирпича или залитом бетоном.
  • Общее состояние. В каком состоянии находится дом, потребуются ли дополнительные вложения на косметический или капитальный ремонт.
  • Месторасположение. Отметим, что загородные дома в далеких деревнях кредитуются гораздо сложнее, чем ближайшие к городу сельские поселения. Этому есть своя причина – в случае исполнения обязательств по ипотечному кредитному договору, банк будет вынужден провести процедуру изъятия имущества должника с реализацией на публичных торгах.
  • Коммуникации. Этот критерий предполагает наличие в загородном доме центральных коммуникаций либо возможности их подведения.

Важно! Специалисты рекомендуют покупателям не платить аванс продавцу до того момента, пока не будет получено согласие от банковской организации на выдачу кредитных средств.

Ипотека частный дом: выбираем месторасположение

В случае, если банк определил платежеспособность заемщика и принял положительное решение по выдаче ипотечного кредита, можно определяться с выбором объекта загородной недвижимости.

Для начала очень важно определить место для загородного жилья – здесь каждый ориентируется с учетом своих предпочтений и взглядов на загородную жизнь – кто-то выбирает более экологичную местность с близким расположением естественного природного ландшафта, а для кого-то решающим фактором может стать приближенность к благам современной цивилизации, а значит можно смело выбирать коттеджный поселок с охраной, парковкой и хорошо развитой инфраструктурой. Следующим шагом является правильное определение типа жилого дома, его назначение и конфигурация, в частности, будущим владельца нужно решить, будет ли дом предназначен для постоянного или временного проживания, какие есть перспективы для достройки на участке, например, бани или сауны, теннисного корта, большой парковки для нескольких автомобилей или гаража и другое. Также немаловажным аспектом при принятии решения о покупке дома в ипотеку является новый это будет объект ИЖС от застройщика или вторичное жилье, когда дело придется иметь с предыдущим владельцем.

Важно! Для того, чтобы купить в ипотеку частный дом и оформления необходимой для заемщика суммы, в договоре купли-продажи необходимо указать полную стоимость дома.

Купить дом в ипотеку: оформление сделки купли-продажи

Определив для себя предыдущие моменты, следующим шагом является выбор банка для оформления ипотеки на наиболее выгодных условиях. Покупатель может воспользоваться услугами агентств недвижимости или финансовых компаний, специализирующихся на решении данного вопроса. Если есть желание, время и возможность можно оформить сделку купли-продажи самостоятельно. Для этого необходимо:

  1. Получить в банковской организации полную консультацию о программе ипотечного кредитования.
  2. Произвести сбор документов на приобретаемый объект, проверить его с юридической стороны.
  3. Собрать все необходимые документы в соответствии с перечнем, представленным кредитной организацией, и передать весь пакет в банк для рассмотрения заявки.
  4. В случае принятия положительного решения, между продавцом и покупателем объекта составляется предварительный договор.

Важно! В соответствии с требованиями определенной программы ипотечного кредитования, банк может потребовать внесения суммы первоначального взноса на расчетный счет продавца.

5. В назначенный день явиться в банк для оформления кредитного договора и договора страхования.

6. Получить в банке финансовые средства и заключить договор купли-продажи с государственной регистрацией его в Едином госреестре.

Важно! Денежные средства, полученные от банка в результате заключения ипотечного кредитного договора, закладываются в банковскую ячейку и выдаются на руки продавцу после выдачи покупателю справки из ЕГРП о передаче ему права собственности на объект недвижимости.

Документы на дом, которые необходимо предоставить банку при оформлении ипотеки

Для того, чтобы купить дом в ипотеку, в том числе с использованием программы материнский капитал или без такового, основной пакет документов включает в себя:

  • копии документов, которые подтверждают право собственности на объект жилой недвижимости, выставленный на продажу (договор купли-продажи, договор дарения или наследования, договор длительной аренды);
  • копия кадастрового паспорта на объект недвижимости, полученная в БТИ;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных на жилплощади граждан (срок действия справки составляет 15 дней);
  • оригиналы и копии паспортов продавцов дома.

Важно! В случае, если в число собственников продаваемого жилого объекта входят несовершенные дети, необходимо дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение этого объекта недвижимости.

В случае, если ипотечный кредит оформляется на строительство объекта ИЖС, необходимо будет предоставить:

  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок: договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРП и кадастровый паспорт;
  • разрешение на строительство дома;
  • договор со строительной организацией на возведения объекта ИЖС и проектно-сметная документация.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/kupit-dom-v-ipoteku-rukovodstvo-k-deystviyu/

Договор купли продажи с ипотекой – важные моменты

Если покупать дом с земельным участком в ипотеку, то когда заключается договор купли - продажи? До обращения в банк или после?

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем.

При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе.

В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации.

Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем.

Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.

[attention type=green]

  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

[/attention]

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

  1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
  2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
  3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
  4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
  5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.

2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

  1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
  2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
  3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
  4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

О том, как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту — читайте в другой статье на нашем сайте.

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту.

Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара.

Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении.

Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф.

Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

  • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
  • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
  • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным.

Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок.

Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена).

Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу

Все о первоначальном взносе по ипотеке

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности.

Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН.

[attention type=yellow]

Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

[/attention]

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

  • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
  • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них.

С 2021 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие.

Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

  • приватизация на одного супруга;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
  • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Рекомендуемая статья:  Какой должен быть доход для получения ипотеки

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи.

Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.

  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

  • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

Другие образцы договоров, есть на специальной странице — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)

Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: