Как забрать из ячейки (эксперт сейфинг) сумму, превышающую сумму, указанную в договоре цессии?

Юридическая фирма в Санкт-Петербурге

В практике Юридической фирмы Защита по сопровождению сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге, достаточно часто возникает необходимость проведения сделок по продаже квартир, находящихся в залоге у частного инвестора.

Например, один человек выдал другому займ под залог его квартирыили комнаты. Заёмщик не может вернуть сумму займа. Он договаривается со своим кредитором о продаже этой квартиры.

Сумму, полученную со сделки, инвестор и собственник разделят в соответствии с размером задолженности.

Однако такая сделка с недвижимостью несёт определённые риски для кредитора-залогодержателя. Ему предстоит снять обременение в виде ипотеки ещё до фактического получения денежных средств. При этом, сама сделка с недвижимостью может и не состояться, а ипотека уже будет снята.

Решение

Выходом из ситуации могло бы стать сохранение ипотеки и её последующее снятие уже после перехода права собственности на покупателя. Но в этом случае покупатель, скорее всего, будет против покупать объект недвижимости, обременённый залогом (ипотекой).

Рассмотрим, как согласовать интересы всех сторон при такой сложной сделки!

В сделке участвует покупатель, продавец -залогодатель, залогодержатель.

По итогу нашего юридического сопровождения такой сделки с недвижимостью покупатель должен получить право собственности на покупаемую квартиру или комнату.

Продавец-залогодатель желает расплатиться по своему долгу перед инвестором и получить себе остаток сумму с продажи. Инвестор-залогодержатель желает получить сумму, выданного им, займа.

Рассмотрим поэтапно сопровождение сделки с заложенным объектом недвижимости

1. Согласовать суммы, возвращаемой заемщиком с продажи
Перед подготовкой сделки необходимо согласовать с инвестором и залогодателем точную сумму, подлежащую оплате с продажи объекта. К этой сумме необходимо добавить размер комиссионных и накладных расходов.

2. Согласование условий с покупателем
С покупателем важно согласовать условие о том, что денежные средства, причитающиеся залогодержателю и риэлтору, будут помещены в отдельные ячейки (или конверты с отдельным доступом).

Доступ у залогодержателя будет при предоставлении выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и уведомления о прекращении ипотеки.

[attention type=yellow]

В условиях доступа не следует допускать указания акта приёма-передачи квартиры и формы 9 с отметкой о снятии с учёта зарегистрированных лиц.

[/attention]

3.

Подготовка сопутствующих сделки документов
Перед сопровождением сделки с недвижимостью должны быть готовы следующие документы
– Договор купли-продажи объекта недвижимости с указанием на наличие обременения в виде ипотеки – Расписка к договору купли-продажи
– Акт приёма-передачи объекта недвижимости
– Согласие супругов продавца и покупателя или заявления об отсутствии брака
– Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости
– Доверенность залогодержателя на регистрацию прекращения ипотеки
– Доверенность залогодателя на регистрацию прекращения ипотеки
– Акт возврата денежных средств по договору займа в единственном экземпляре
– Соглашение о расторжении договора займа с одновременным залогом

4. Закладка документов и денежных средств
Для закладки денежных средств и документов рекомендуем выбирать депозитарий по адресу: СПб, ул. Восстания 6. Обязательно использование так называемого эксперт-сейфинга, так как эта форма даёт возможность самостоятельного доступа всем сторонам сделки к своим конвертам.

В конверт инвестора-залогодержателя должна быть заложена причитающаяся ему сумма. В конверт продавца-залогодателя – акт возврата денежных средств и причитающаяся ему сумма с продажи объекта недвижимости. В конверт покупателя – расписка о получении продавцом всей суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Условия доступа участников сделки в договоре аренды сейфовой ячейки должны быть сформулированы следующим образом:
А.

) Инвестор-залогодержатель получает свой конверт без присутствия остальных арендаторов депозитной ячейки при предъявлении – подлинника выписки из ЕГРН (либо его нотариальная копия), подтверждающей переход права собственности на собственника после отчуждения объекта недвижимости. (Без обременения).

Иных условий (предъявление «чистой» формы 9 или акта приёма-передачи объекта недвижимости) быть не должно. Инвестор-залогодержатель не должен зависеть от фактической передачи объекта недвижимости или от выписки из квартиры предыдущего собственника и членов его семьи. На аналогичных условиях выдачи также может быть заложен конверт риэлтора, с суммой комиссионного вознаграждения.

По согласованию с инвестором-залогодержателем сумма риэлтерского вознаграждения может быть включена в конверт инвестора.
Б.

) Продавец-залогодатель получает свой конверт без присутствия остальных арендаторов депозитной ячейки при предъявлении одновременно
– подлинника выписки из ЕГРН (либо его нотариальной копии), подтверждающей переход права собственности на собственника после отчуждения объекта недвижимости. (Без обременения).

– оригинала справки о регистрации (формы 9) датой после заключения договора купли-продажи об отсутствии зарегистрированных лиц на объекте недвижимости.
– оригинала акта приёма-передачи проданного объекта недвижимости. Акт должен быть подписан продавцом и покупателем.
В.) Покупатель получает свой конверт без присутствия остальных арендаторов депозитной ячейки при предъявлении одновременно
– подлинника выписки из ЕГРН (либо его нотариальная копия), подтверждающей переход права собственности на собственника после отчуждения объекта недвижимости. (Без обременения).
– оригинала акта приёма-передачи проданного объекта недвижимости. Акт должен быть подписан продавцом и покупателем.

Важный момент

При сопровождении сделки с недвижимостью важно учесть, что в договоре аренды депозитной ячейки принято прописывать и условия получения заложенных денег покупателем, если сделка не состоялась. Как правило, в этом случае, покупатель забирает денежные средства.

Здесь кроется главная опасность для инвестора-залогодержателя. Он может подать заявление о регистрации прекращения ипотеки. Росреестр прекращение ипотеки зарегистрирует. А сама сделка по продаже недвижимости не состоится. В этом случае инвестор потеряет право залога, а денег от покупателя не получит.

Взыскать долг с заёмщика будет весьма затруднительно.
Поэтому мы рекомендуем предусмотреть в договоре отсутствие возможности у покупателя получить из ячейки денежные средства обратно даже если регистрация сделки не состоится.

В этом случае у покупателя и продавца не будет возникать соблазна расторгнуть договор купли-продажи ещё до его государственной регистрации.

[attention type=red]

5. Подписание договора купли-продажи сопутствующих документов
Покупатель и продавец-залогодержатель подписывают договор купли-продажи с указанием на наличие обременения в пользу залогодержателя. Также должны быть прописаны реквизиты договора займа с одновременным залогом недвижимости. Затем осуществляется подписание сопутствующих документов.

[/attention]

6. Подача на регистрацию
Перед подачей на регистрацию следует согласовать какая из сторон будет осуществлять эти действия. На регистрацию сделки с недвижимостью следует подавать одновременно два комплекта документов. Один на регистрацию перехода права собственности по заключённому договору купли-продажи.

Комплект включает в себя:
– Договор купли продажи в количестве экземпляров равном количеству сторон и ещё один экземпляр для регистрирующего органа.

– Свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРН)
– Согласие супруга покупателя или нотариальное заявление об отсутствии заключённого брака
– Согласие супруга продавца или нотариальное заявлении о том, что квартира покупалась вне брака (при приобретении по возмездным сделкам)
– Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости
– Доверенность от покупателя на регистрацию возникновения права собственности
– Доверенность от продавца на регистрацию прекращения права собственности
– Документ об оплате госпошлины Другой комплект на регистрацию прекращения ипотеки. Он включает: – Заявление о регистрации прекращения ипотеки
– Доверенность залогодержателя на регистрацию прекращения ипотеки
– Доверенность залогодателя на регистрацию прекращения ипотеки.

7. Снятие продавца с регистрационного учета
Сразу после подачи документов на регистрацию необходимо сказать продавцу, чтобы он и члены его семьи, прописанные в проданной квартире, обратились в Отдел вселения и регистрационного учёта (ОВИР) с заявлениями о снятии с регистрационного учёта. Для этого они должны иметь при себе паспорт.

Примерно через неделю после обращения в ОВИР (его часто называют паспортный стол) продавец должен получить там так называемую «чистую форму 9». То есть, справку об отсутствии зарегистрированных лиц в проданной квартире или комнате. Её лучше взять в двух экземплярах.

Этот документ необходим продавцу для получения денежных средств из депозитарной ячейки.

8. Получение документов с регистрации

В случае, если документы по регистрации сделки получает сторона покупателя необходимо настаивать, чтобы их риэлтор ещё перед фактическим получением купленного объекта недвижимости отметил в администрации депозитария полученную выписку из ЕГРН о переходе права собственности. Факт предоставления ЕГРН в депозитарий необходимо проверить. Если это не сделано, следует отложить подписание акта приёма-передачи и самостоятельно заказать выписку из ЕГРН либо договориться о передаче выписки в момент подписания акта приёма-передачи квартиры.

9. Получение денежных средств инвестором залогодержателем
После того, как выписка из ЕГРН отмечена в депозитарии инвестор может забрать из ячейки денежные средства, получив паспорт.

[attention type=green]

10. Передача объекта недвижимости
Фактическая передача объекта недвижимости оформляется подписанием акта приёма-передачи. Возможно администрация депозитария требует его подписания по определённой форме. В этом случае необходимо придерживаться этой формы.

[/attention]

11. Получение денежных средств продавцом
Продавец самостоятельно получает денежные средства и акт возврата денежных средств по договору займа из депозитарной ячейки. Юристу необходимо убедиться, что продавец смог получить свой конверт.

Юридическая фирма Защита осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью различной степени сложности. В нашей практике часто встречаются случаи, когда продаваемый объект недвижимости, обременён ипотекой.

Такие сделки лучше проводить специалисту с опытом!

Жители города Санкт-Петербург, могут получить консультацию юриста по сопровождению сделок с недвижимость, в компании Защита – бесплатно!  

Источник: https://uridik.ru/journal/57-soprovozhdenie

Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Расчеты с использованием банковских ячеек в рамках сделок купли-продажи квартиры пользуются большой популярностью, так как позволяют защитить стороны от мошенничества.

Порядок расчетов между продавцом и покупателем при заключении сделки купли-продажи имеет важнейшее значение. Безопасность обоих сторон во многом зависит от выбранного способа передачи денег. Снизить риски сторон может использование банковской ячейки.

Банковская или депозитарная ячейка предназначения для обеспечения сохранности денег и других ценностей. Но чаще всего она используется именно в сделках с недвижимостью.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Процедура расчетов за квартиру с использованием ячейки предполагает прохождение следующих этапов.

1 Этап. Подготовительный

Стороны сделки выбирают банк, через который будут происходить расчеты, обговаривают предполагаемые условия доступа к ячейке, количество арендуемых ячеек и как будет делиться плата между продавцом и покупателем за аренду ячеек.

2 Этап. Договор аренды ячейки в банке

Сторонами подписывается договор аренды ячейки в банке. В данном документе обговариваются условия и сроки допуска к содержимому ячейки.

В договоре аренды обязательно отображаются такие аспекты:

• арендаторы ячейки (продавец и покупатель квартиры), их права и обязанности;
• обязанности банка-арендодателя как ответственного депозитария: гарантировать доступ к ячейке в обусловленные сроки, обеспечить сохранность содержимого;
• кто из участников будет присутствовать при закладке денег;
• кто будет допущен к ячейке в дальнейшем и на каких условиях банком будет обеспечен доступ к ячейке;
• порядок разрешения спорных ситуаций.

3 Этап. Закладка денег

После того как банковские услуги будут оплачены, можно приступать к закладке денег. Обычно день совместного посещения хранилища сторонами заранее обговаривается с сотрудниками банка (чаще всего дата закладки денег совпадает с датой подписания договора купли-продажи).

В хранилище продавец может спокойно пересчитать деньги, убедиться, что закладывается вся сумма, проверить купюры на подлинность.

После закладки денег ячейка закрывается и доступ к ней блокируется до выполнения договорных условий. Ключ может остаться у покупателя или на хранении в банке. Иногда ответственность за хранение ключа берут на себя посредники: риелторы или юристы, выступая нейтральной стороной.

4 Этап.Переход права собственности

Стороны регистрируют переход прав собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. По результатам данной процедуры они получают на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую смену правообладателя.

5 Этап. Продавец забирает деньги

Продавец посещает ячейку и предъявляет депозитарию документы, подтверждающие госрегистрацию сделки купли-продажи.

После чего его предоставляется доступ к ячейке, где он может забрать заранее заложенные деньги. Участие покупателя не требуется.

Если же сделка в силу различных причин не состоялась, то получить доступ к хранилищу вправе покупатель. Покупатель имеет право на посещение ячейки после истечения срока, отведенного продавцу. При этом не имеет значения, состоялась ли сделка или нет, а также была ли она зарегистрирована.

Обычно ячейка арендуется на месяц, а продавец имеет право на получение денег с 13 по 20 дни аренды. Этого времени должно хватить для перерегистрации прав в Росреестре. Если же сроки затягиваются, то нужно сообщить об этом в банк и продлить аренду.

Считается, что отведенного продавцу срока вполне хватит для получения своих денег после госрегистрации. Если он не воспользовался своим правом, то сам виноват в том, что упустил принадлежащие по праву деньги.

Необходимые документы

Для оформления договора аренды банковской ячейки потребуются только паспорта сторон.

Что касается документов, которые необходимо представить в банк для получения доступа к ячейке, то их стороны определяют по своему усмотрению.

Но целесообразно будет включить в данный список:

• подписанный обеими сторонами договор купли-продажи квартиры;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности к покупателю (сегодня этот документ заменяет выдаваемое ранее свидетельство о собственности или выписку из ЕРГП).

Сегодня обеспечить доступ к ячейке продавца проще. Раньше подтвердить переход права собственности могло только свидетельство, которое выдавалось в адрес правообладателя.

Таким образом, продавец сильно зависел от добросовестности покупателя. Сегодня с введением единого реестра недвижимости, возможностей для мошенничества со стороны покупателя практически не осталось.

Важно внимательно проверить выписку из Росреестра на наличие ошибок.

Если там неверно прописан предмет продажи, есть ошибка в данных правообладателя и пр., то доступ к ячейке может быть ограничен.

Преимущества использования банковской ячейки

Использование при расчетах банковской ячейки обладает несомненными преимуществами. Главное достоинство – сведение к минимуму рисков неплатежей. При использовании традиционных наличных расчетов деньги могут передаваться покупателем сразу после подписания договора, но тогда нет гарантии того, что продавец не сорвет процедуру госрегистрации недвижимости.

Также часто практикуется расчет после переоформления прав собственности на квартиру в пользу покупателя. Но в таком случае рискует продавец: ведь покупатель может не выполнить свои обязательства.

При использовании банковской ячейки подобные ситуации исключены. Продавец гарантированно получает деньги, независимо от желания покупателя, после передачи прав собственности на квартиру в его адрес.

Покупатель при срыве госрегистрации сможет сохранить свои средства и получить их обратно из ячейки.

Также в числе преимуществ аренды ячейки у банка для расчетов можно выделить:

• гибкие сроки аренды;
• удобство использования;
• забрать деньги из ячейки можно в любой день;
• высокая безопасность, минимальные риски ограбления (банки обычно хорошо охраняются, имеют камеры);
• невысокая стоимость.

Недостатки использования банковской ячейки

Несмотря на обозначенные преимущества расчеты с использованием ячеек имеют свои недостатки:

1. Банк не обязан проверять подлинность закладываемых купюр: это ответственность перекладывается на продавца.
2. Банк не должен проверять документы, представленные продавцом, на подлинность (т.е. дополнительно запрашивать сведения в Росреестре). Он только оценивает их по формальным признакам соответствия.
3. Договор аренды ячейки не содержит указание на закладываемую сумму. Поэтому при возникновении споров между продавцом и покупателем банк не будет выступать гарантом. Поэтому продавец должен взять данный аспект на свой контроль.
4. Одна из сторон может препятствовать обеспечению доступа другой к ячейке (в том числе, физически).
5. Перевозка большой суммы наличности к хранилищу весьма рискованна.
6. У банка могут отозвать лицензию, что сделает невозможным возврат денег, поэтому стоит пользоваться услугами только крупных проверенных банков.

Особенности договора купли-продажи квартиры с использованием ячейки

Договор купли-продажи квартиры имеет стандартную структуру и должен содержать указание на существенные условия сделки:

• реквизиты продавца и покупателя;
• ссылку на правоустанавливающие/правоутверждающие документы на квартиру от продавца;
• детальное описание предмета сделки: адрес квартиры, количество комнат, этаж, площадь, кадастровый номер;
• цена продажи;
• указание на отсутствие обременений в виде залога или ареста;
• указание на отсутствие долгов по коммунальным услугам и прописанных лиц.

Такой договор будет иметь одно отличие: в порядке оплаты будет прописан расчет с использованием арендованной банковской ячейки, а также получение денег продавцом после прохождения процедуры госрегистрации.

Можно также прописать конкретный банк, в котором будет арендоваться ячейка, а также временные рамки, отведенные продавцу для получения своих денег за квартиру (например, в течение 10 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Остальные важные условия использования ячейки будут содержаться в договоре аренды с банковской организацией.

Таким образом, использование банковской ячейки при расчетах за квартиру является хорошим способом защиты от рисков неоплаты для продавца и препятствует мошенническим действиям второй стороны для покупателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-bank-yachejku.html

Аренда банковской ячейки при продаже и покупке квартир в Санкт-Петербурге

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Банковская ячейка при продаже и покупке квартир

Часто специалисты по недвижимости используют словосочетание «эксперт-сейфинг», говоря о банковских ячейках при продаже или покупке квартир, домов, комнат и иного недвижимого имущества.  У Покупателей или у Продавцов в ответ возникает недоуменное выражение: «Что это такое?»

Договор аренды банковской ячейки по сделкам купли-продажи недвижимости
в котором банк контролирует доступ к содержимому в ячейке строго при соблюдении арендаторами условий доступа, при этом арендаторов может быть более двух

Эксперт-сейфинг, как один из видов аренды банковской ячейки при продаже квартиры, является одним из самых Важных этапов юридического сопровождения сделки, поскольку надежно гарантирует Продавцу, что он получит деньги за проданное имущество, а Покупателю, что он получит оплаченное недвижимое имущество в собственность.

При расчетах «эксперт-сейфинг» в одну ячейку можно поместить несколько пакетов, предназначенных разным арендаторам одной депозитарной ячейки, Банк же контролирует условия выдачи именно пакетов каждому конкретному арендатору на тех условиях, что прописаны в договоре аренды банковской ячейки.

Таким образом, каждый из арендаторов не зависит друг от друга по времени посещения ячейки и гарантированно получит свой ценный пакет при соблюдении условий, которые были зафиксированы сторонами договора. 

Какие могут быть денежные риски при оформлении сделки купли-продажи квартиры/комнаты

без «эксперт-сейфинга»?

Если Покупатель отдаст деньги Продавцу после подачи документов на регистрацию, но до регистрации перехода прав собственности: Покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег, если Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации прав собственности на Покупателя.

Если Покупатель отдаст деньги только после регистрации перехода права собственности на нового собственника: Продавец может остаться и без денег, и без имущества, если Покупатель окажется недобросовестным.

Выходом из сложившейся ситуации является продажа через банковскую ячейку с условием эксперт-сейфинга и расчеты через аккредитив. Мы посвятили отдельную статью расчетам через Аккредитивы, сейчас мы поговорим о расчетах через банковские ячейки.

[attention type=yellow]

При расчетах через Банковские ячейки (депозитарий) Покупатель закладывает денежные средства в сейфовую ячейку в пользу Продавца. Продавец может забрать  деньги только при условии, что имущество перешло в собственность Покупателя, предъявив Банку соответствующие документы.

[/attention]

Таким образом, и Продавец, и Покупатель  защищают себя от мошенничества.

что деньги будут переданы продавцу только после того, как собственность на покупателя будет зарегистрирована

Услуги аренды банковской ячейки при продаже квартир, комнат и иной недвижимости предоставляют специализированные расчетные центры или Банки. Очень важно, чтобы организация, которая предоставляет Банковские ячейки в аренду, была надежной.

Желательно, чтобы она была подконтрольна Центральному Банку РФ. Обратите внимание на организационно-правовую форму расчетного центра, проверьте ответственность организации.

Далее, все эти организации, мы будем называть «Расчетный центр»
Мы рекомендуем следующие расчетные центры:

К сожалению многие ведущие банки не предоставляют услугу именно «Эксперт-сейфинга», но если Клиент настроен провести сделку только в определенном банке, то выходом является аренда нескольких ячеек с контролем Банка за доступом именно к ячейке, а не к ценному содержимому. 

Напоследок, еще раз подчеркнем, что только грамотно организованная сделка по юридическому сопровождению сделок с недвижимым имуществом поможет Вам избежать крупных финансовых потерь, Продавцу получить деньги, а Покупателю Имущество, свободное от задолженностей, от претензий третьих лиц, проверенное Службой безопасности на предмет всей истории Квартиры или комнаты, а юристами на предупреждение всех юридически нежелательных последствий.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-raschety-po-sdelkam/prodazha-nedvizhimosti-cherez-bankovskuyu-yacheyku/

Как не остаться с носом: безопасная сделка через банковскую ячейку

Процедура купли-продажи квартиры вызывает у многих волнение. Безусловно, никто не хочет стать жертвой обмана. Продавцу важно получить свои деньги после продажи имущества. Покупатель должен быть уверен в том, что никто не заберёт его «кровные», пока он не станет собственником. Именно такие гарантии предоставляет сделка через банковскую ячейку.

Особенности совершения сделки

На сегодняшний день специалисты сходятся во мнении, что передача денег через банковскую ячейку является самым безопасным способом совершения сделки. Однако необходимо знать несколько нюансов.

Способы хранения денег в банке

Банки предлагают своим клиентам два типа сейфового хранения денег:

• индивидуальное. Денежные средства находятся в сейфовой ячейке на основании индивидуального договора. Он заключается между кредитной организацией и продавцом недвижимого имущества;
• ответственное. Осуществляется на основании договора и дополнительного документа. В нём прописываются данные лица, которое получит возможность изъять сумму из депозитария после сделки.

Существует общее правило, согласно которому банк производит все расчёты с тем, кто приобретает недвижимое имущество. Деньги в ячейку могут быть заложены обоими участниками сделки. Но забор средств осуществляет только продавец недвижимости.

Несколько тонкостей при аренде ячейки

• Сроки. Ячейка арендуется на срок от 30 до 60 суток. Обычно этого времени хватает, чтобы заключить и зарегистрировать сделку.
• Стоимость. Цена будет зависеть от конкретного банка, обычно начинается от 1500 руб. Оплата может осуществляться посуточно или помесячно.
• Дополнительно. Банки осуществляют пересчёт денежных средств, а также проверку их на подлинность. Услуги предоставляются за дополнительную плату.

Процесс совершения сделки через банковскую ячейку

• Бронирование банковской ячейки. Следует забронировать место в депозитарии за пару дней до момента совершения сделки. Помните, что в банках ограниченное число ячеек. Поэтому найти её лучшее заранее.
• Помещение суммы в ячейку. Тут возможны два варианта:

1. наличные деньги.

   Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность (при необходимости) и помещаются в ячейку;

2. деньги на банковском счёте. Средства заказываются за 2-3 дня до сделки. Затем их необходимо получить в кассе и поместить в ячейку. При этом нет необходимости дополнительно оплачивать пересчёт и проверку на подлинность.

• Заключение трёхстороннего договора аренды. В нём будут указаны условия изъятия денег из сейфовой ячейки.
• Помещение денежных средств в бокс. Продавец и покупатель в сопровождении банковского сотрудника проходят в депозитарий и помещают купюры в ячейку.
• Оформление договора купли-продажи. После этого сделка регистрируется в Росреестре.
• Изъятие купюр из депозитария. Бывший владелец недвижимого имущества приходит в банк со своим экземпляром договора после регистрации в Росреестре, отдаёт документы на проверку сотрудникам кредитной организации и, если всё в порядке, получает доступ к депозитарию. Ключ от бокса может находиться на хранении в банке или у покупателя недвижимости.

Преимущества заключения сделки купли-продажи через банковскую ячейку

• Контроль. Проверка, пересчёт и закладка денег происходят на территории банка в присутствии сотрудника. Это гарантирует высокий уровень безопасности. Во всех банках присутствуют камеры видеонаблюдения и охрана.
• Гарантия сохранности. Если банк обанкротится или потеряет лицензию, деньги останутся в полной сохранности. Все средства, хранящиеся в депозитариях, не являются собственностью кредитной организации. Поэтому они не могут быть арестованы в отличие от счетов.
• Безопасность обоих участников сделки. Банковская организация – это гарант того, что оба участника сделки купли-продажи выполнят свои обязательства. Даже если сделка сорвётся, деньги останутся в полной сохранности. Все отношения между участниками сделки защищаются гражданским кодексом (ГК РФ статья 922).
• Удобство. Сразу после регистрации сделки в Росреестре продавец может забрать денежные средства. При этом привязка к конкретной дате отсутствует. Ещё один плюс – продавец может положить всю сумму на счёт, не покидая банк. Это обеспечивает дополнительную безопасность. Нет необходимости перемещаться по городу с внушительной суммой денег.
• Практичность. Место в депозитарии позволяет хранить любое количество денег. Какие-либо ограничения по сумме отсутствуют. При необходимости можно всегда продлить срок аренды ячейки в депозитарии.

Единственный минус такого способа передачи денег – необходимость оплаты банковской ячейки. Однако эта сумма не столь значительна. Вы потеряете существенно большее количество денег, если свяжетесь с мошенником.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/kak-ne-ostatsia-s-nosom-bezopasnaia-sdelka-cherez-bankovskuiu-iacheiku-5e4e6d4307349e4ee436e536

Сейфинг для взаиморасчётов

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 27.04.2021 Версия для печати

Завершающей и очень важной частью сделки по купле-продаже недвижимости являются взаиморасчёты между продавцом и покупателем.

Хотя рынок постепенно разворачивается в сторону безналичных расчётов (банковских аккредитивов, эскроу-счетов и т. д.), сегодня подавляющее большинство сделок осуществляется с участием наличных денег.

А значит, по-прежнему востребована такая услуга, как сейфинг.

Сравнение тарифов

Несомненно, одним из важнейших параметров выбора денежного хранилища является стоимость данных услуг. «Разумная Недвижимость» провела сравнительный анализ тарифов известных в Петербурге расчётных центров: «Сейфовое хранилище Невский, 8», Юридический центр «Восстания, 6» и Центр сделок с недвижимостью на канале Грибоедова, 6.

Мы изучили предложения для двух вариантов сделок: простой и средней. Но, прежде чем переходить к сравнению, необходимо сразу оговорить, что «Сейфовое хранилище Невский, 8» и Юридический центр «Восстания, 6» являются коммерческими частными компаниями и никоим образом не аффилированы с банковскими структурами.

А это значит, что надёжность оказываемых сервисов зависит от порядочности частного инвестора. Центр на канале Грибоедова 6, благодаря партнёрству с банком «Санкт-Петербург», оказывает весь спектр банковских услуг по сопровождению сделок с недвижимостью по специальным банковским тарифам.

[attention type=red]

Действия банка жёстко регламентированы, и сделка находится «под защитой» действующего банковского законодательства.

[/attention]

Итак, первый вариант – простая сделка. Один объект (квартира), один покупатель, один продавец. Используем коллективный сейфинг (когда доступ к ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки одновременно). Рассмотрим ситуацию поэтапно: подготовка сделки, подготовка к взаиморасчётам и, наконец, непосредственно взаиморасчёты.

На этапе подготовки сделки составляется проект договора в простой письменной форме (ППФ). На Невском проспекте, 8 данная услуга стоит 4000 рублей, на улице Восстания, 6 – 5000 рублей, на канале Грибоедова, 6 – 3000 рублей.

Подготовка к взаиморасчётам – более сложный этап. Для начала потребуется аренда переговорной комнаты и аренда машинки для пересчёта денежных средств – примерно на 2,5 часа. На Невском, 8 это обойдётся в 2500 рублей, на Восстания, 6 – 200 рублей, на Грибоедова, 6 – 2500 + 500 руб.

за 1 млн, но не более 2000 руб. Правда, на Невском, 8 переговорную можно арендовать и на 30 минут за 500 рублей. Если её использовать не для проведения переговоров и подписания документов по сделке, а только для пересчёта денег и раскладки по пакетам, то вполне можно уложиться.

Отдельно нужно отметить, что переговорные комнаты тоже бывают разными. В большинстве случаев это «комнатушки» 2 на 2 метра с незакрывающейся дверью.

И до недавнего времени для неискушённых покупателей недвижимости это было нормальным. Но, по мере роста цивилизованности данного рынка, этого стало недостаточно.

На Грибоедова, 6 это уже полноценные европейского формата переговорные комнаты, находящиеся под защитой банковской системы безопасности.

За проверку денег кассиром нужно будет отдать: на Невском – 2,5 рубля за банкноту (к примеру, за проверку 3,5 млн.

рублей купюрами по 5000 рублей нужно будет заплатить 1750 рублей), на Восстания – 500 рублей за 1 млн. (за проверку 3,5 млн.

[attention type=green]

получается та же сумма, но речь уже идёт о купюрах любого номинала), на канале Грибоедова – 0,1% от суммы (за проверку 3,5 млн. рублей купюрами любого номинала возьмут 3500 рублей).

[/attention]

Пакеты для денег везде выдают бесплатно (правда, в центре на Невском это относится только к ненумерованным пакетам; пакеты с индивидуальными номерами стоят 50 рублей за 1 штуку формата А4 и 40 рублей – за А5. На Восстания и на Грибоедова за пронумерованные пакеты денег не возьмут, причем в Центре сделок они с уникальным буквенным и числовым кодом и штрих-кодом.

И, собственно, взаиморасчёты. За аренду ячейки (50 мм) на 15 дней на Невском, 8 запросят 750 рублей, на Восстания – 450 рублей, а за аренду банковской ячейки на Грибоедова – 700 рублей.

Коллективный сейфинг стоит 3000 рублей в первом центре, 2000 рублей + 500 рублей за каждое дополнительное условие – во втором и 2500 рублей – в третьем.

Заказ денег под сделку возможен только на Грибоедова, 6.

Итого, общие затраты с договором ППФ составят: на Невском – 12 000 рублей (если переговорку брать всего на полчаса – то 10 000), на Восстания – 9900 рублей и на Грибоедова – 10 700 рублей. Без ППФ – 5500 рублей плюс аренда переговорки, 4900 рублей и за банковскую гарантию расчетов 7700 рублей соответственно.

Второй вариант – средняя сделка. Два объекта, четыре покупателя/продавца плюс один агент. В цепочке также квартиры. Используем эксперт-сейфинг – договор аренды банковской ячейки по сделкам купли-продажи недвижимости, в котором банк контролирует доступ к ячейке строго при соблюдении арендаторами оговоренных в этом договоре условий.

Составление проекта договора ППФ на Невском, 8 стоит 4000 х 2 = 8000 рублей, на Восстания, 6 – 5000 х 2 = 10 000 рублей, на Грибоедова, 6 – 3000 х 2 = 6000 рублей.

Стоимость аренды переговорки вкупе с арендой машинки для пересчёта денег от количества участников не зависит – как и в первом варианте на 2,5 часа это составит 2500, 200 и 2500 + 500 руб. за 1 млн, не более 2000 рублей.

[attention type=yellow]

Такими же остаются и тарифы на проверку денег, не меняются и условия предоставления пакетов для купюр.

[/attention]

За аренду ячейки на 15 дней на Невском, 8 нужно будет заплатить 750 рублей, на Восстания – 600 рублей, на Грибоедова – 800 рублей. Эксперт-сейфинг обойдётся: 4500, 7000 и за аренду банковской ячейки 5500 рублей соответственно. Заказ денег под сделку, как мы упоминали, возможен только на Грибоедова, 6.

Итого, с договором ППФ подобная сделка обойдётся: на Невском, 8 – в 19 250 рублей, на Восстания, 6 – в 21 300 рублей, на Грибоедова – в 16 800 рублей. Без договора – 11 250, 11 300 и 10 800 рублей соответственно.

Обратите внимание: если покупатель заказывал денежные средства под сделку в банке, то проверка купюр не требуется. Следовательно, и стоимость сделки будет ниже.

Удешевить сделку можно и другими способами – например, за счёт использования безналичных расчётов, в частности эскроу-счетов. Но в такой форме есть свои нюансы, специалисты центров вам всё разъяснят.

Также в разных центрах есть свои акции, купоны и прочее – узнавайте о скидках заранее.

Банковский или частный?

Ещё один значимый параметр выбора расчётного центра – его надёжность. Возможно, именно его, а отнюдь не тарифы стоит поставить на первое место.

Итак, при наличных взаиморасчётах сегодня используют либо банковские ячейки, либо частный сейфинг. Какой из этих видов хранилищ надёжнее и почему?

По словам руководителя адвокатской консультации «ЮРИНФО Недвижимость» Марьяны Баларёвой, сейчас частные сейфинги не акцентируют внимание на том, что они частные, при этом убеждают клиентов, что у них высокая степень надёжности, охрана и т. д. Поэтому с точки зрения «непродвинутого» пользователя никакой разницы между банковской ячейкой и частным сейфингом нет.

– Сегодня большинство известных сейфингов – это либо индивидуальные предприниматели, либо общества с ограниченной ответственностью. Их деятельность по разным причинам может быть остановлена, поэтому, размещая там средства, люди сильно рискуют, буквально ставят на себе эксперимент.

[attention type=red]

Представьте, что частным сейфингом, пусть даже прекрасно организованным и хорошо охраняемым, владеет индивидуальный предприниматель.

[/attention]

ИП – это физическое лицо, с которым в любой момент может что-то случиться: он умирает, или его арестовывают, или он уезжает за границу… Судьба его имущества, и в том числе сейфов, оказывается под большим вопросом. С ООО тоже много всего может произойти.

Какая-нибудь неправильно сданная бухгалтерская отчётность может привести к остановке его работы, и последствия будут такими же – вы не будете знать, когда и как сможете (и сможете ли вообще!) вызволить свои деньги из ячейки, – комментирует адвокат.

Именно поэтому Марьяна Баларёва считает, что банковский сервис предпочтительнее. По цене разница незначительная – плюс-минус 1000-2000 рублей, а по надёжности – глобальная.

– Преимущество банковской ячейки ещё и в том, что её предоставляет финансовое учреждение, которое имеет лицензию, его работа отрегулирована Центробанком. При этом депозитарий, то есть банковский сейфинг, действует отдельно, и даже если у банка отберут лицензию, то в течение месяца можно прийти, открыть ячейку и забрать свои деньги, – говорит эксперт.

В связи с этим рекомендуем участникам сделки с недвижимостью интересоваться не только стоимостью услуг расчётных центров, но и чётко понимать, кому именно вы доверяете свои деньги.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/the-boxes-for-settlements-transaction/