Квартира старый фонд Санкт-Петербург купить.

Старый фонд Санкт-Петербурга: антиквариат в ассортименте

Старые петербургские дома, пропитанные атмосферой известных людей, званых балов, революций, блокады и коммунального быта – это не обязательно покрытые плесенью и мхом постройки.

Они могут быть самого разнообразного качества: как элитные, отремонтированные в соответствии с последними модными тенденциями, так и полуаварийные здания, где в длинных темных коридорах развешены на стенах санки и графики уборки.

            Но вот парадокс – невзрачная запущенная квартира в старом фонде может выйти вам дороже, чем такая же по площади в новом доме. Все дело в месте, которое именуется историческим центром города.

            Если вы готовы вложить в капитальный ремонт покупки определенную сумму денег, чтобы уберечь ее от пожара (который может быть спровоцирован конфликтом плохой проводки с деревянными перекрытиями), в итоге получится добротное «статусное» жилье.

Не забудьте тогда и о гидроизоляции, иначе одна протечка у соседей сверху все ваши усилия сведет на нет. Но не все дома постройки 1870-1917 годов имеют деревянные перекрытия.

Встречается и «начинка» из железных балок, надежность которых поднимет цену, но и обеспечит ликвидность такого объекта недвижимости.

[attention type=yellow]

            Существует еще так называемый «старый фонд с капремонтом». Здесь состояние дома зависит от того, когда и какой именно капремонт был проведен. Например, в 60-е годы здания приводили в порядок не всегда целиком, а преимущественно по частям (ремонтировали только то, что уже нельзя было не отремонтировать).

[/attention]

Кроме того, в таких зданиях ванна может находиться в неожиданном месте – это уже следствие того, что некогда за счет помещения старой ванной комнаты увеличивали в квартире количество жилого пространства, а позже другие жильцы (видимо, более чистоплотные) по своей инициативе возвращали этот предмет сантехники, но не всегда на то же самое место.

Эти «кочующие» ванны, кстати, также чреваты протечками. 

И, кстати, планируя счастливую жизнь в центре Санкт-Петербурга, поинтересуйтесь у знающих людей (возможно, им окажется ваш риелтор или соседи по будущей квартире), не собираются ли дом снести в ближайшее время, а жильцов выселить за энное количество километров от центра города.
 

            Дома с капремонтом, проведенным в 70-80-е годы, обычно находятся в чуть более выгодном положении: в те времена чаще всего в процессе преобразований оставляли только стены, все остальное заменялось.

Таким домам в обозримом будущем не грозит снос (если, конечно, подобное здание не находится на территории, чрезвычайно привлекательной для инвестора или девелопера). Но подобные квартиры неподготовленного человека могут удивить своими оригинальными планировками.

Тогдашние «СНиПы» привели к образованию маленьких комнатушек с окнами, выходящими непонятно куда, странными нишами, закоулками и загогулинами.  

            Также не забудьте о некоторых особенностях квартир в старом фонде на первых и последних этажах.

На первых этажах могут быть: слишком низко расположенные окна (в которые постоянно будут заглядывать прохожие), комары и прочая нечисть (как правило, квартирует в подвалах даже в холодное время года), постоянно хлопающая дверь подъезда и так далее.

[attention type=red]

На последних этажах главная проблема – протечки (однажды в доме на улице Рубинштейна, например, протечка на шестом этаже благополучно достигла первого). Там же можно встретить и другую нечисть, только уже с чердака (в виде устраивающих там лежбище лиц с неопределенным местом жительства специфическим запахом).

[/attention]

А, учитывая современную моду на мансарды, помещение над вами может кто-то выкупить. Тогда затеянные преобразования над вашей квартирой чреваты самыми разнообразными последствиями – начиная с простого отпадания любимой люстры и заканчивая обрушением стен.
 

            Третья волна капремонтов началась в конце 90-х годов и до сих пор не закончилась. Тогда это было связано как раз с обустройством мансард, но местная администрация диктовала таким «обустройщикам» делать капремонт всего здания.

Правда волна эта не приобрела массового характера. Наш КГИОП, видимо, узрел несколько таких мансард в виде неприглядных нагромождений на исторических зданиях, и теперь получить разрешение на надстройку лишних этажей в центре города стало сложнее.

 

            Все эти факторы обуславливают и ценовой разброс на рынке старого фонда, и его неоднородную социальную наполненность.

Наглядным примером может служить знаменитый Толстовский дом, где по сей день хозяева дорогих отреставрированных и отремонтированных квартир соседствуют с долгожителями классических петербургских коммуналок.

Кстати, в этом же доме есть дефицитная для старого фонда квартира –  однокомнатная (по документам являющаяся комнатой, но обустроенная как отдельное жилье). Настоящие «однушки» в старых домах без капремонта – действительно большая редкость.
 

            Кстати, насчет исторического прошлого приобретаемого жилья в центре Санкт-Петербурга можно полюбопытствовать в интернете на специальных сайтах.

[attention type=green]

Зная номер дома и квартиры, легко узнать, кто именно давал там званые балы, кто из знаменитых деятели культуры там проживал (или гостил), под чьими ногами скрипели половицы в этой квартире сто лет назад.

[/attention]

Говорят, в процессе ремонта в таких квартирах где-нибудь в стене, или разбирая камин, запросто можно найти клад…

Елена Ермак,  компания “Проспект-Недвижимость”

Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

Переезд.

Мы приняли решение о переезде нашего офиса из центра города ближе к той локации, где активно работают наши участковые риелторы.

Вся работа участкового риелтора проходит «в полях», и необходимость иметь офис в том районе, где мы активно работаем, привела нас в Бизнес Центр «Ренессанс» на улице Шателена, дом 26, недалеко от метро «Площадь Мужества» и «Политехническая».

Это  вовсе не значит, что мы перестаем работать с другими объектами в других районах города. У нас по – прежнему за конкретным районом города закреплен свой  участковый риелтор, знающий ситуацию в районе и владеющий информацией по объектам.

Наоборот, мы решили усилить свое присутствие в данной локации, что позволит нам более качественно оказывать услугу для жителей данного микрорайона.

Зачем нам это надо?

В последнее время на рынке образовался вакуум специалистов, которые могут четко и профессионально рассказать об объекте недвижимости, правильно презентовать его, провести переговоры, не говоря уже о присутствии агента на показе объекта.

Многие агенты, работая по всему городу, иногда просто даже не знают, как зовут хозяина квартиры или на каком этаже находится объект! Все это происходит именно потому, что очень часто агенты не бывают на объектах, не ведут переговоры с клиентами, а просто, видя объявление на известном всем сайте, копируют его и рекламируют с наценкой 30 000 -50 000 рублей.

  Мы давно решили не идти по такому пути, а показать нашим клиентам, что работать можно и  нужно совсем по-другому.

Что мы собираемся делать?

[attention type=yellow]

Первое и самое главное, что мы решили всей командой – это поменять бизнес-модель работы Компании.  Я (Константин Федоров), как руководитель, принял решение работать брокером, а это значит, что  весь накопленный опыт и знания я готов подарить нашим клиентам.

[/attention]

Все клиенты, которые работали с нами, знают, КАК я отношусь к своему делу и ЧТО есть для меня работа в недвижимости.

Моим помощникам я поручу отвечать за поиск потенциальных клиентов, показывать квартиры покупателям, правильно презентовать объекты, делать сравнительные маркетинговые анализы по объектам и так далее. Наша основная задача – дать понять клиентам, что агенты могут и должны работать совсем по-другому.

Мы собираемся донести до клиентов, что основная функция агента – выявить ИХ потребность, провести переговорный процесс, досконально знать свой рынок и решить поставленную задачу клиента.

Наши цели на ближайшие 6-12 месяцев.

Первая и основная цель – занять 5% – 10% рынка в той локации, где находится наш офис. Согласен, задача не из легких, но мы готовы к ней. Если не ставить цели, то, как и прежде, мы будем плыть по течению, а не туда, куда мы хотим! Поехали! Приглашаем к сотрудничеству тех, кто хочет научиться работать, обеспечивать себя и свою семью.

  Нам на сегодня требуется всего два человека, желающих окунуться в мир недвижимости и посвятить себя работе с клиентами. Мы НЕ ждем желающих получать оклад и сидеть на «одном месте» ровно. Мы ждем тех, кто готов действительно работать ногами и головой. 

Звоните мне по телефону 8-921-79-519-79 (Константин) и мы договоримся о встрече.

 

Page 3

Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве и Петербурге. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?

Закон и наказание

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги.

Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюс пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

Как налоговые органы узнают о сдаче?Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам.

[attention type=red]

Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры».

[/attention]

Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни.

Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

Уловки и ухищренияПомимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.

Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.

Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.

Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках.

Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.

KnowRealty: Андрей Шенин

Как покупать квартиру в старом фонде Петербурга

Старый фонд – это романтика питерских крыш, фасады с лепниной, исторический центр города. Но он же – разруха, неприятные запахи, странные соседи. Разбирались, чего стоит возможность жить в окружении петербургских красот.

Петербургский старый фонд – это дома, построенные до 1917 года. Все они считаются историческими, часть – памятники архитектуры. В основном это «дети» строительного бума конца XIX века, во время которого Петербург приобрел свой нынешний облик. Однако встречаются более старые дома XVIII века и кооперативные доходные особняки начала ХХ века.

Старый фонд в первую очередь выбирают покупатели, которые хотят жить в центре Петербурга. Для этих локаций вариантов жилья немного. Редкие новостройки в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах имеют статус бизнес-класса и соответствующую цену. СФ – это шанс приобрести квартиру в историческом центре по цене трешки в Девяткино. Но в таком предприятии есть масса нюансов.

На что смотреть

Первое, что нужно узнать при покупке квартиры в старом фонде – был в ли в доме капремонт и когда. От этого зависит, сколько денег и сил вам придется вложить в новое жилье. Обычно квартиры с капремонтом в объявлениях обозначают аббревиатурой СФК.

Но эту информацию необходимо проверить на специальных ресурсах. Например, на портале «Наш Петербург». На нем есть поиск по адресу, который покажет вам все виды работ по капремонту в конкретном доме, их сроки, а также жалобы жильцов и другую полезную информацию.

Если капитального ремонта в доме не было, или он только планируется, лучше отказаться от такой квартиры.

[attention type=green]

Начните осмотр со двора. Одна из проблем старого фонда – недостаток парковочных мест. Оцените, найдется ли место во дворе-колодце для вашего железного коня. Посмотрите на окна в доме. По кривым и грязным деревянным рамам можно узнать коммуналки. Если их много, значит готовьтесь к проблемам с соседями, в подобных квартирах часто обитает сомнительный контингент.

[/attention]

Обратите внимание на запах. Если в квартире пахнет чужим борщом, кошками, сыростью, значит, есть проблемы с вентиляцией. Ее могли разобрать или повредить в процессе ремонта, а восстанавливать будет долго и дорого.

Обследуйте всю сантехнику. Трубы в доме должны быть поменяны. Если они старые, может быть плохой напор, неприятный болотный запах и вкус воды. Проверьте проводку – везде ли включается свет, ничего ли не искрит.

Планировка

Одна из важных проблем в квартирах старого фонда – планировки. За столетнюю историю таких домов они менялись по нескольку раз. Большевики после революции разбили большие многокомнатные квартиры на две-три с помощью перегородок.

Многим досталось жилье без ванной комнаты, но в советское время это мало кого волновало. Снова поменялись планировки во время массовых капремонтов 60-70-х годов. Тогда к старым домам не только приделали уродливые лифты, но и заново раскроили на части некоторые квартиры.

Тогда появились планировки-гребенки – узкие и тесные комнаты и смотрят на одну сторону.

Так старый фонд – это странные и неудобные расположения комнат, отсутствие ванной и другие казусы. Жильцы выходили из положения по-разному.

Самый распространенный вариант перепланировки – душевая кабина или целая ванная на кухне и в коридоре. Но подобные решения не согласовать – мокрую зону нельзя строить над жилыми комнатами соседей.

Такую квартиру вы сможете купить только за наличные деньги, без ипотеки. Банк на жилье с незаконной перепланировкой кредит не даст.

Если в квартире снесли или построили стену, такую перепланировку узаконить можно. Но вопрос хочется ли вам этим заниматься. При просмотре квартиры сразу прикидывайте, какую перепланировку вы хотите сделать, и как ее узаконить.

Можно, конечно, молча перенести ванную и надеяться на русский авось. Но если кто-то из соседей напишет на вас жалобу, городские власти потребуют вернуть, как было. Непригодные для жизни условия в старом фонде чиновников волнуют мало.

Для исторических домов в правилах о перепланировках нет никаких исключений.

Кстати, квартиры в старом фонде редко бывают двухкомнатными, и почти никогда однокомнатными. Средняя площадь такого жилья начинается с 55 квадратных метров.

Стоимость

Жилье в центре Петербурга заметно подорожало с начала 2021 года. В феврале цены начинались от 80-90 тысяч за квадрат квартиры в среднем состоянии и не на первом этаже. Теперь стоимость  стартует со 120 тысяч за квадрат и поднимается вверх с каждым этажом, ремонтом и особенно видом из окна.

Квартиры в старых домах в большинстве своем смотрят в «колодец», поэтому очень темные. Редкие видовые «жемчужины» могут стоить больше 20 млн даже без дизайнерской отделки при весьма скромных размерах.

Покупая жилье в старом фонде нужно трезво оценивать свои силы. Стоимость квартиры – это только начало вложений в нее. Большинство жилья в СФ требует капитального или реже косметического ремонта. Обычно нужна перепланировка, замена полов и потолков, обновление коммуникаций, выравнивание стен. Все это увеличивает стоимость квартиры на 20-30%.

Запомнить

– Выбирая квартиру в старом фонде, выясните информацию о доме. Был ли в нем капремонт, в каком состоянии коммуникации, на что жалуются жильцы.

– Выясните, была ли в квартире перепланировка, узаконили ли ее, и есть ли вообще такая возможность.

– Готовьтесь отдать около 10 млн за саму квартиру и еще пару миллионов на ремонт.

Источник: https://trendrealty.ru/articles/vtorichka/kak-pokupat-kvartiru-v-starom-fonde-peterburga

На что обратить внимание при покупке квартиры в старом фонде

Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности.

К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями.

Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.

Что такое старый фонд

Если в остальных регионах России к старому фонду относят все ветхие дома, от дореволюционных до позднесоветских, то в Северной столице так называют исключительно здания, построенные в период с XVIII века до 1918 года.

Причем они необязательно должны быть обветшавшими: под наименованием «старый фонд» фигурируют фешенебельные квартиры в бывшем дворянском особняке, полуаварийные коммуналки или недвижимость в переделанной под жилой дом казарме.

Старый фонд сосредоточен в исторических районах Петербурга. В Адмиралтейском и Центральном таких домов около 95%, в Петроградском — 83%, на Васильевском острове — 68%. В остальных локациях историческая застройка встречается точечно или не встречается вовсе. Исключение — Курортный район, где к старому фонду причисляют деревянные дома.

Виды домов старого фонда

Все дома старого фонда сложены из керамического кирпича и оснащены деревянными и/или металлическими балками. По времени постройки здания разделяют на три группы:

• датированные XVIII веком. Это дома не выше 4 этажей, с массивными стенами и небольшими комнатами с низкими потолками. Таких зданий осталось немного, чаще всего они встречаются в Адмиралтейском районе.

  Риэлторы иногда называют их «петровскими», однако за 200 с лишним лет, в течение которых Петербург активно перекраивался, от первоначального облика этих «динозавров» старого фонда мало что осталось.

• Доходные дома, возведенные во время строительного бума во второй половине XIX века. Именно они составляют львиную часть петербургского старого фонда.

  Это демократичная застройка: дома высотой в 5-6 этажей с дворами-колодцами и комнатами, которые сдавались внаем людям с самым разным доходом.

  Помещения имеют высокие потолки от 2,4 до 4,2 м, встречаются нестандартные планировки: угловые, трапециевидные, пятиугольные.

• Здания постройки начала XX века. Они возводились силами кооперативов и акционерных обществ, говоря современным языком, — по принципу долевого или паевого строительства.

  Это крупные дома с просторными комнатами, высокими потолками, продуманными планировками и оснащением по последнему (для того времени) слову техники.

  В кооперативных домах были ванные комнаты, собственные прачечные, гаражи, залы для собраний и дворы для прогулок. Таких зданий тоже осталось немного.

Дома с капремонтом и без

Еще одна важная вещь, которую нужно знать о питерском старом фонде, — капитальный ремонт. Дома бывают с капремонтом и без него.

Старый фонд без капремонта

В объявлении дома без ремонта обычно помечаются как СФ. Это самое дешевое жилье в сегменте старого фонда. Здания могут быть в аварийном или близком к аварийному состоянии, часто это запущенные коммуналки. Поэтому экономия на стоимости при покупке, как правило, оборачивается большими затратами на ремонт.

Старый фонд с капремонтом

В объявлениях эти дома отмечаются буквами СФК. Группа делится еще на 3 подгруппы:

• квартиры с выборочным ремонтом, который проводился в 1960-е годы. В зданиях, как правило, заменяли трубы, устанавливали дополнительную сантехнику, обновляли покрытия стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.

• Квартиры с комплексным капремонтом. Обозначаются аббревиатурой ККР. Такой ремонт выполняли в 1970-1980-х годах. В зданиях заменяли перекрытия на железобетонные, часто проводили перепланировку.

  Именно тогда появились так называемые «гребенки» или «расчески» — квартиры, в которых жилые помещения располагаются в ряд друг за другом.

  Окна смотрят в одну сторону, а комнаты узкие, «вагончиком», площадью 5*2 м.

• Квартиры после реконструкции. Появились в 1990-е годы. Покупая такое жилье, нужно быть внимательным. Среди реконструированной недвижимости встречаются как полностью восстановленные фешенебельные квартиры с сохраненной лепниной и аутентичным паркетом, так и наспех отремонтированные бывшие коммуналки.

Квартиры с капремонтом или после реконструкции ценятся выше всего. Особенно если ремонт выполнен на совесть, с заменой коммуникаций и ветхих перекрытий.

Исходя из того, что мы написали выше, понятно: главное, что следует выяснить перед покупкой квартиры в старом фонде, — это состояние дома. Оно напрямую зависит от возраста строения, наличия капремонта и того, как содержится дом в настоящее время. Именно на этих вопросах и должно быть сосредоточено ваше внимание.

Чем хуже состояние дома, тем больше вам придется потратить времени и денег на ремонт и обустройство.

В 2021 году минимальная стоимость квадрата в старом фонде составляла около 80 тыс. рублей. Такая цена означает, что продавец предлагает «убитую» бывшую коммуналку либо большую квартиру со значительными недостатками. Глобальный ремонт с очисткой стен и заменой полов и перекрытий увеличит начальную стоимость такого жилья до 100-120 тыс. за квадратный метр.

[attention type=yellow]

Средняя стоимость квадрата в старом фонде в приличном состоянии — 111 тыс. рублей. Цена в 300 тыс. говорит о том, что перед вами — любовно восстановленная квартира, возможно, видовая.

[/attention]

Элементарную информацию о доме можно узнать еще до просмотра: из объявления, по фото и из интернета.

Внимательно изучите объявление

Продавцы, как правило, указывают время постройки и год капремонта, если таковой выполнялся. Дата рождения здания поможет предположить, каково состояние дома и что он собой представляет — демократичный доходный или солидный кооперативный. Время ремонта сообщит, что именно было обновлено в здании. Эти сведения помогут косвенно оценить состояние дома.

Посмотрите фото здания в интернете или на панорамах Яндекса

По изображениям можно увидеть, в каком состоянии фасад, окна, балконы, а также прикинуть возраст дома. Если он буквально врос в землю, первый этаж находится на уровне земли, значит, постройка действительно очень старая.

Поищите в интернете

Вот два авторитетных ресурса, на которых можно узнать достоверную информацию о здании.

Сайт Жилищного комитета Санкт-Петербурга

Ищите раздел «Капитальный ремонт». Здесь можно найти кучу полезной информации: дату постройки здания, общую и жилую площадь, был ли капремонт и когда, а также когда обновлялись коммуникации и лифты. На сайте есть удобный поиск по адресу:

Государственный портал «Наш Петербург»

На этом сайте тоже есть поиск по адресу:

Помимо подробной информации о доме на портале можно узнать о техническом оборудовании и коммуникациях, об управляющей компании и о том, как содержится здание и прилегающая территория — графики уборки и профилактических работ.

Особое внимание уделите графе «Ведомость технического состояния многоквартирного дома». В ней есть информация о фундаменте, стенах, перекрытиях, кровле и коммуникациях. В графе «Адресные программы» перечислены запланированные ремонтные работы. Полезно изучить и раздел «Сообщения о проблемах»: так вы узнаете, с какими неисправностями чаще всего сталкиваются жильцы.

Отметим, что в системе есть информация не о каждом доме, иногда сведения неполные. Дата постройки тоже бывает неточной: зачастую она на самом деле является датой капремонта или перестройки здания.

Попросите продавца заказать выписку из технического паспорта дома о состоянии конструктивных элементов здания.

В ней указаны даты постройки и капремонта, перечень строительных конструкций дома и их состояние — степень износа, трещины, прогибы в фундаменте.

Бумага выдается в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИОН) или в Едином центре документов. Выписка делается платно, срок выдачи от 3 до 10 дней.

Дополнительный источник сведений о доме — справка по форме 7. Помимо данных о здании она содержит информацию непосредственно о квартире: этаже, комнатности, высоте потолков, а также дефектах помещений. Справку выдают бесплатно в Едином центре документов.

При покупке жилья в ипотеку банки требуют именно форму 7. Документ удостоверяет, что дому в ближайшее время не грозит капремонт.

Все эти данные полезно сравнить с теми, которые удалось найти в интернете. Имейте в виду, что износ может быть неравномерным. Это особенно характерно для зданий из нескольких корпусов: парадная часть, как правило, сохраняется лучше, а вот рядовая застройка во дворе может быть в ветхом состоянии.

Документы лучше изучать вместе со специалистом и только после его консультации принимать решение о покупке.

Определите, была ли перепланировка и законна ли она

В последние несколько лет часто стали появляться объявления о продаже студий в старом фонде. Как правило, это бывшие коммуналки, в которых несколько или все комнаты имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Помещения чаще всего компактные, без балконов, с длинным общим коридором. Цена на них невысока — до 2 млн рублей.

К подобным вариантам нужно относиться с подозрением. Санузел-новодел в псевдостудии появился после перепланировки, которая часто бывает незаконной. Легальные перепланировки встречаются только в квартирах на первых этажах, где под санузлами нет жилых комнат или расположены хозяйственные/торговые помещения.

Обязательно изучите технический план квартиры: на нем должна стоять отметка, выполнялась ли перепланировка и узаконена ли она. Если помещение перестроено нелегально, вам грозит штраф и долгие битвы с ведомствами для согласования.

Оцените состояние двора и парадной

Приходите на осмотр заранее. Оцените, ухожен ли двор, есть ли места для отдыха, прогулок с детьми или домашними питомцами. Определите, насколько он безопасен: закрываются ли ворота, работают ли домофоны. Выясните, есть ли где оставить автомобиль: дефицит парковочных мест — больное место центральных районов.

Осмотрите парадную. Ее состояние — исписанные стены, разбросанные окурки, запах табачного дыма — многое расскажет вам о соседях. Социальная среда в старых домах неоднородна. Нередки ситуации, когда в доме с респектабельной парадной есть коммуналка с неблагополучным населением.

Внимательно обследуйте квартиру

Осмотрите пол и оцените состояние покрытия. Возьмите с собой теннисный мячик. Если он катится к стенке или в угол, значит, есть существенная просадка фундамента или пола.

Уделите внимание потолкам и стенам: видны ли подтеки и трещины. Нитевидные мелкие трещины не опасны, насторожить должны параллельные или древовидные, которые распространяются в соседние комнаты или этажи. Это свидетельствует о том, что дом имеет изрядную степень износа.

Плохо, если пол застелен линолеумом, а потолки натяжные или облицованы плитами. Возможно, собственник попытался скрыть дефекты.

[attention type=red]

Осмотрите трубы и стояки канализации и водоснабжения, а также полы в мокрых зонах кухни, ванной комнаты и туалета. Трубы старые и ржавые, на полу потеки? Значит, коммуникации не в порядке, хотя краны могут быть новыми и исправными.

[/attention]

Принюхайтесь. Если в санузле пахнет плесенью, в квартире плохая вентиляция. Ароматы сырости и жиров в кухне сообщат о том, что, несмотря на свежие обои и покраску, жилье нуждается в капитальном ремонте с заменой полов.

Осмотрите электрические счетчики. Они древние пятиамперные? Стало быть, электропроводка ветхая и не выдерживает современных нагрузок.

Реально оценить состояние строительных конструкций старого фонда можно, только выборочно вскрыв полы и стены. Понятно, что ни один из продавцов не разрешит вам сделать это на осмотре без гарантии покупки. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, иногда выгоднее купить «убитую» квартиру с явно видимыми дефектами, чем жилье, в котором все недостатки скрыты свежим ремонтом.

Загляните в прошлое: убедитесь в юридической чистоте квартиры

Жилье в старом фонде в силу солидного возраста имеет длинную и запутанную историю.

Постарайтесь узнать ее как можно лучше: изучите свидетельство о собственности и документы, по которым жилье досталось нынешнему владельцу — договоры купли-продажи, наследования и дарения.

Многие квартиры были приватизированы в лихие 90-е годы прошлого века, приватизация часто проходила полулегально, а то и вовсе с участием криминальных лиц.

Настоятельно советуем привлечь к делу опытного риэлтора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде неизвестно откуда взявшихся претендентов на жилплощадь.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Обратите внимание на то, что происходит с территорией вокруг дома.

Если рядом запланировано или уже идет строительство нового здания, это может фатально отразиться на вашем жилище: есть вероятность, что осядет фундамент или по потолку пойдут трещины.

Появление крупной торговой зоны или бара заставит вас забыть о тишине и безопасности, а вот новая станция метро гарантирует повышение цен на жилье в будущем.

Если после прочтения этой статьи вы все еще полны решимости купить квартиру с историей, напоминаем, что выбор и покупку безопасней и выгодней всего совершать вместе со специалистом. Если же вы предпочитаете новый дом, предлагаем воспользоваться нашим поиском по квартирам в строящихся и уже сданных жилых комплексах от проверенных компаний:

Источник: https://mirndv.ru/blog/pokupaem-kvartiru-v-starom-fonde/