Нужно ли переводить землю из ЛПХ в коммерцию если двор свой и устанавливаешь торговый павильон?

Как из земельного участка выделить земельный участок под коммерцию?

» Земля » Как из земельного участка выделить земельный участок под коммерческую застройку?

Коммерческая деятельность приобретает все большую популярность среди простого населения. Ранее большинство среднестатистических граждан даже не задумывалось о том, что у них есть возможность открыть свое дело.

Купить помещения или специальную площадь довольно накладно, по этой причине большинство людей стремиться выделить под данную деятельность часть объекта недвижимости, находящейся у них в собственности.

Например, у гражданина есть земельный надел, попадающий под категорию ИЖС, на территории которого планировалось построить здание. Собственник задается вопросом: имеется ли возможность перевода земель в другую категорию? Ответ на данный вопрос, а также перечень действий, необходимых для проведения данной процедуры, вы найдете в данной статье.

Как из земельного участка выделить участок под коммерческую застройку

Одной из самых больших проблем, возникающих при попытке перевода землевладения из категории индивидуального жилищного строительства, является множество процедур согласования, через которые нужно пройти, а также необходимость привести в соответствие с генеральным планом и ПЗЗ пожелания гражданина, заказывающего подобную услугу.

Первоочередная задача – получение согласия владельцев прилегающих наделов на проведение подобного мероприятия. В том случае, если большинство собственников поддержат инициативу постройки магазина на данной территории, на решение соответствующей комиссии это повлияет положительно.

Кроме согласия соседей, получите разрешения от следующих государственных служб: Архнадзора, Водоканала, Роспотребнадзора, Экологов и некоторых других организаций. Запрос на перевод земель должен соответствовать зонированию местности, а также соблюдать правила землепользования и застройки, установленные в данном регионе.

До того, как начать мероприятия по переводу земель в другую категорию землепользования, подумайте о том, позволят ли возможности землевладения получить положительное решение по данному вопросу, то есть разрешение на постройку сооружения, можно ли разместить коммерческий объект с соблюдением всех санитарных норм и требований ГПЗУ.

Для перевода землевладения, находящегося в категории ИЖС, в коммерческую произведите следующие действия:

• В первую очередь, согласуйте саму возможность данного перехода. Чтобы это сделать, подайте ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в отдел архитектуры. Часто данная возможность отсутствует. Самая главная причина этого кроется в том, что на территории участка возведено здание, для строительства которого не было получено разрешение. В этом случае «узаконьте» постройку через суд, для чего придется доказать право собственности либо снесите мешающее строение;
• Если имеется вероятность перевода строения – приступайте к сбору необходимых для проведения данной процедуры бумаг;
• Подайте заявление на перевод земельного надела, в которое обязательно внесите сведения о номере, под которым участок зарегистрирован в государственном кадастре, и номере паспорта землевладения, находящегося в статусе ИЖС;
• Далее проведите необходимые экспертизы – на участок приедет соответствующая комиссия, которая даст оценку состоянию землевладения и грунта и их соответствию имеющимся документам, качеству и соответствию имеющихся зданий проекту строительства, проведет проверку границ и их правильного определения. Стоит учесть, что собственник землевладения приглашает работников различных отделов администрации, а также пожарного инспектора. Если все существующие обстоятельства соответствуют документам, то вы получите разрешение на переход;
• Иногда необходимо будет присутствовать на публичных слушаниях;
• На последнем этапе, если на руках имеются все подтверждающие документы, подайте бумаги, необходимые для получения нового статуса.

Часто имеют место случаи, когда владельцы земельных наделов нарушают последовательность действий, а также халатно относятся к заполнению необходимых документов, допуская ошибки еще раньше. Например, получив разрешение на постройку дома, его владелец не ввел данное сооружение после окончания работ в эксплуатацию.

Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.

После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.

В основной пакет бумаг входят:

• Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
• Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
• План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
• Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
• Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
• Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.

В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.

До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.

Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:

• Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
• Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
• Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
• Территорию, предназначенную для прохода или проезда.

Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации. Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями.

Перевод участка в данную категорию осуществляется не на безвозмездной основе. Данная услуга является весьма дорогой.

На размер денежной суммы, которую придется выплатить, влияют следующие факторы:

• Необходимость донести до сведения граждан, проживающих на данной территории, информацию о публичных слушаниях, которые будут проводиться – оплатите размещение объявления в местном СМИ;
• Подача запроса в Департамент архитектуры, в ведении которого находится данная территория – оплатите услуги главного архитектора, которые стоят довольно дорого;
• Обращение в Земельный комитет и другие органы власти.

Перед тем, как начать процесс перевода земель в данную категорию, оцените все плюсы и минусы данного мероприятия.

Если есть возможность, сделайте бизнес-план коммерческой деятельности, которую планируется произвести. Сразу станет понятно, через какое время все затраты на возведение необходимых сооружений и перевод земель окупятся.

Отказ в выделении земельного участка под коммерцию

В законодательстве прописано, что отказать в запросе на перевод земель можно лишь в случае обнаружения ошибок в поданной документации, или в том случае, когда заявление пишет ненадлежащее лицо. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь к квалифицированному специалисту.

Юристы, практикующие в данной сфере, правильно составят обращение, которое будет передано властям, и проверят все документы на соответствие.

Также получить отказ можно, если будут найдены какие-либо правонарушения, или переход конкретных земель в категорию коммерческих невозможен вовсе.

Труднее всего преодолеть отказ, причиной которого послужило несоответствие пожеланий гражданина, подающего запрос, принятому генеральному плану, в соответствии с которым осуществляется развитие территории.

Но в законе указаны все возможные причины данного события — узнайте их заранее.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-iz-zemelnogo-uchastka-vydelit-zemelnyj-uchastok-pod-kommerciyu.html

Особенности и причины перевода участка ЛПХ в ИЖС: юридические тонкости в недвижимости

Многие россияне владеют участками земли, которые имеют разное целевое назначение. Физические лица обычно в своем распоряжении имеют участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

статьи:

Обе эти категории земель нацелены на некоммерческое использование. Назначение земли указано в документах на нее, от этого зависит возможность ее эксплуатации.

Понятие категории земель и причины ее изменения

Участок ИЖС предназначен для строительства жилого дома, поэтому никаких ограничений на получение разрешения на постройку, оформление строительной документации, а после завершения постройки — на введение в эксплуатацию, законом не предусмотрено.

ЛПХ предусматривает развитие подсобных хозяйств, обеспечение потребностей семьи в сельхозпродукции, поэтому на таком участке не всегда можно получить разрешение на возведение жилья. Участок ЛПХ владельцы стараются перевести в категорию ИЖС. Главной причиной обычно является решение построить капитальный жилой дом.

Внимание! Если участок под ЛПХ располагается в границах населенного пункта возможно обойтись без перевода в категорию ИЖС, так как получить разрешение на постройку дома допускается и на землях ЛПХ. Но в отношение таких участков отсутствует четкая законодательная база, поэтому владение ими и их использование имеют определенные риски.

В последнее время процедура изменение целевого назначения упростилась, категория земли имеет скорее декларативный характер. И дом на участке под ЛПХ можно оформить в собственность, если это соответствует нормам по площади участка и местоположению. Перевод возможен также в результате изменения границ поселений.

Чем отличается земля ИЖС?

Земли под ИЖС можно использовать только для постройки жилого дома. Разрешено построить один дом не выше трех этажей, для проживания одной семьи. Строительство должно начаться в течение 3-х лет после получения разрешения.

Потребуется заказать проект жилого дома в проектной организации, имеющей государственную лицензию. Потом проводится согласование и сбор подписей в государственных органах. Земли ИЖС имеют ограничения по размеру в зависимости от региона.

Статус ИЖС гарантирует:

• Допуск для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию законно возведенного дома.
• Подключение к коммуникациям, создание инфраструктуры в виде магазинов, дорог, школы, объектов социального назначения.
• После завершения строительства регистрацию дома в Росреестре, получение домом юридического адреса, а владельцем – прописки.

Кадастровая стоимость земель ИЖС гораздо выше, а следовательно, выше стоимость таких участков и земельного налога. Кроме того, после постройки дома полагается налоговый вычет владельцу дома.

На землях ИЖС имеются несомненные преимущества: юридический адрес, прописка, подведение коммуникаций, инфраструктура. Дом можно использовать в качестве залога.

Значительные минусы: дорогое и долгое получение разрешения на постройку, множество разрешений и согласований с госорганами, обязательный учет СНиПов и ГОСТов.

Преимущества и недостатки земель ЛПХ

ЛПХ, личное подсобное хозяйство, может располагаться в пределах и вне населенных пунктов.

С одной стороны, эта категория дает гораздо больше возможностей:

• Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более 3-х этажей, если участок находится в черте населенного пункта.
• Использовать участок для сельскохозяйственного производства, проводить различные виды работ по выращиванию и переработке сельхозпродукции.
• Разрешается возвести любое строение, необходимое для развития личного подсобного хозяйства.

Не требуется предоставлять проект на индивидуальное жилое строение, можно просто приложить к документам план постройки, сделанный от руки, и получить разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ, ст.48).

Основные достоинства: ограничений на срок строительства не предусмотрено. После постройки дом на участке получает адрес, регистрируется. Налог на данную категорию земель ниже, чем на ИЖС.

Недостатки таких земель: при постройке дома на участке под ЛПХ вне населенных пунктов практически невозможно ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать его, получить адрес и прописку.

Полевой участок далеко от границ населенных пунктов не допускает возведения построек и предназначен исключительно для сельхозпроизводства.

Дом ЛПХ не будет обслуживаться местными и муниципальными органами, невозможно вызвать скорую помощь, аварийные службы.

При ЛПХ коммуникации обходятся дешевле, но местные и государственные власти не гарантируют их подведение. Хотя на практике появления коммуникаций можно ждать годами, независимо от категории.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?

Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.

Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:

• Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
• Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
• Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
• Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.

К заявлению прилагаются несколько документов, собрать которые несложно и не требует много времени:

1. Паспорт владельца участка (оригинал и копии).
2. Согласие на перевод, подписанное собственником участка и заверенное нотариусом.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Выписка из ЕГРН (вид права на участок).

Рассмотрение заявления занимает около двух месяцев. Такая длительность связана с необходимостью проведения экспертизы с целью проверить соответствие участка требованиям по ИЖС. Если соответствие установлено, следующим шагом становится экологическая экспертиза.

Если перевод из категории ЛПХ в ИЖС возможен, то администрация выдает разрешение, составляется акт о переводе земель. Если нет, то заявитель получает отказ с полным обоснованием причин уже через месяц после подачи заявления.

Возможными причинами получения отказа могут стать:

• Обнаружение каких-либо ограничений, например, несоответствие городским границам.
• Отрицательный результат экологической экспертизы, то есть постройка может нанести вред окружающей среде.
• Нецелевое предназначение земель по документам (например, земли пастбищ и лугов категорически запрещено переводить в категорию ИЖС).
• Неправильное оформление документов.
• Недостоверная информация (это может привести к ответственности по закону).
• Отсутствие у заявителя прав писать заявление о переводе.

Изменение категории участка довольно затратный процесс. Перевод в ИЖС оценивается в 30% от кадастровой стоимости участка. Кроме того, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей, составление проектной документации и другие процедуры также потребуют затрат. Полностью процедура занимает около 3-х месяцев, если не появляются дополнительные проблемы.

При получении отказа владелец участка сохраняет за собой право подать заявление о переводе земли из ЛПХ в ИЖС при изменении границ населенного пункта.

сюжет расскажет, как изменить целевое назначение земли

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/osobennosti-i-prichiny-perevoda-uchastka-lpx-v-izhs-yuridicheskie-tonkosti-v-nedvizhimosti.html

Как перевести землю из ЛПХ в коммерческую? – Недвижимость, работа, имущество

На мнение административных сотрудников влияет: Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность Алгоритм действий Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов: Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке.

Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома. У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.

Как перевести землю лпх в коммерческую

Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.

По закону рассмотрение заявления не может затянуться дольше, чем на два месяца. Как правило, именно на этот срок и стоит рассчитывать. Если вопрос решается положительно, заявителю выдается акт о переводе земель в другую категорию. На основании этого документа происходит внесение изменений в Росреестр, а заявителю выдается новая выписка из ЕГРН.

Как перевести землю из лпх на коммерческую

Неиспользование с/х земель по их целевому назначению (допустим, возведение на нем жилого строения) или отсутствие хотя бы начала строительных работ на участке под ИЖС спустя три года, наказываются применением штрафных санкций. Самовольно возведенное строение зарегистрировать не удастся, в нем нельзя будет прописаться или подвести к нему нужные коммуникации.

Интересное:  Генеральный директор трудовой договор единственный учредитель

Как перевести землю из лпх на коммерческую Варианты перевода земель под ЛПХ и их особенности Практически у каждого собственника земельного участка, который планирует осуществить перевод земельного участка из ЛПХ в ИЖС и наоборот, возникают сложности с юридической терминологией. Например, многие полагают, что ЛПХ и ИЖС обозначают категорию земельного участка, хотя на самом деле это одни из видов разрешенного использования территорий.

Можно ли перевести землю в ЛПХ из ИЖС и других видов участков и стоит ли это делать

Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов.

Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей.

Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.

Временные рамки этой процедуры очень размыты.

Самое точное касательно времени, что можно сказать, так это что рассмотрение заявления и вынесение решения уполномоченного органа не должно занять дольше двух месяцев – такой срок регламентирован законодательством.

Но при этом сбор необходимого пакета документов, проведение всех нужных экспертиз, оформление заявления, ходатайства может занять неопределенное количество времени.

Как перевести ЛПХ в ИЖС

В соответствии с законодательством срок рассмотрения не должен превышать 2 месяца. Обычно именно в течение данного времени и требуется подождать. В случае положительного решения вы получите акт, в соответствии с которым земли будут переведены. Впоследствии изменения будут внесены в Росреестр, а вы получите новую выписку из ЕГРН.

Интересное:  Входит ли учеба в техникуме в общий трудовой стаж

Данный процесс займет достаточное количество времени, обязанность по возмещению всех расходов будет лежать на заявителе. Чтобы провести межевание, обратитесь в компанию, специализирующуюся на геодезии, Росреестр или же Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Можно ли перевести землю под огородничество в лпх

Желание иметь собственный загородный дом побуждает граждан приобретать земельные участки для строительства такового. При этом приоритет зачастую отдается более дешевым вариантам. К сожалению, не все покупатели знают, что построить капитальное строение можно не на любой земле.

• 1 Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ
• 2 Как перевести земли сельхозназначения п ИЖС и под дачное строительство
  • 2.1 Процедура перевода в ИЖС
  • 2.2 Необходимые документы
  • 2.3 Сроки
  • 2.4 Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС
  • 2.5 Налоги
  • 2.6 Почему могут отказать
• 3 Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ

Как из лпх перевести в коммерческую

Если же масштабы площадей и будущих объектов внушительные, то обращение должны быть к госвласти.

Перевод земли из ИЖС в коммерческую потребуется для возведения на этой территории постройки, при помощи которой планируется получать прибыль – это может быть магазин, салон красоты, сервисный центр, склад, другое.

Если целевое предназначение земли – это ИЖС, то по умолчанию именно с целью возведения жилища оно может использоваться. Но в отдельных ситуациях изменить этот факт можно.

Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: процедура и документы, законы

• пошлины – 30 % от стоимости участка, определенного в кадастровых документах;
• если в кадастре оценка не производилась, то она заказывается у частного специалиста, услуги которого стоят порядке 3-5 тысяч рублей;
• выписка из реестра и ГКН стоят по 200 рублей каждая;
• если есть на участке строения, то необходимо оформить их, что обойдется примерно в 15-20 тысяч рублей;
• необходимо провести экологическую экспертизу на предмет воздействия жилых объектов на окружающую среду в соответствующей местности, стоимость которой зависит от самой местности;
• нотариальное заверение согласия собственника обойдется в 500-1000 рублей в зависимости от региона.

Вся земля в России поделена на определенные категории в соответствии с их предназначением и возможностью эксплуатировать тем или иным способом. Большая часть земли имеет особый статус и не может быть в собственности обычных граждан. Граждане могут эксплуатировать лишь земли, отведенные для строительства частных жилищ и ведения сельского хозяйства.

Интересное:  Сколько Перечисляют Налоговый Вычет За Квартиру

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС

Земельные участки под ИЖС всегда находятся в черте населенных пунктов и относятся к правовой категории «земли поселений». Такие территории предназначены для осуществления индивидуального жилищного строительства. Постройки на участках под ИЖС не могут быть выше 12 м, а также характеризуются тем, что предназначены для проживания одной семьи.

Несмотря на то, что земля может находиться в собственности физического лица, пользоваться ею без ограничений невозможно. Права владельца ограничиваются разрешенными видами использования земельных территорий. Так, чтобы обеспечить возможность строительства жилого дома, приходится менять категорию надела. Расскажем в статье, как перевести участок из ЛПХ в ИЖС.

Источник: https://lawnedinform.com/kak-perevesti-zemlyu-iz-lph-v-kommercheskuyu/

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

• Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
• Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

• Гараж и автостоянка.
• Автозаправочная станция.
• Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

• Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
• Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
• Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
• Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

Подробнее читайте в тематической статье.

При смене на вспомогательный вид

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

• Ненадлежащего оформления ходатайства.
• Неполного пакета требуемых документов.
• Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/iz-izs-v-kommercheskuju

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен.

Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию.

Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

• это может быть только индивидуальный предприниматель;
• проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
• здесь не должно быть производственных мощностей;
• права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования.

Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы.

Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.



Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

• копия свидетельства о праве собственности;
• копия кадастрового паспорта;
• копия кадастрового плана участка;
• документы, удостоверяющие личность;
• заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.



Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

1. Особенности инфраструктуры этого района.
2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать.

Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи.

Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/iz-izhs-v-kommercheskuyu.html