Сделка по цепочке продажа квартиры.

Содержание
  1. Как проходят альтернативные сделки с квартирами. Цепочки из 13 квартир и запутанная система расчётов
  2. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры
  3. Зачем нужна альтернативная сделка
  4. Почему нельзя сначала продать первую квартиру, а потом приобрести вторую
  5. Какие существуют риски при альтернативных сделках
  6. В чём преимущество альтернативных сделок
  7. На какие нюансы в альтернативных сделках стоит обратить внимание.
  8. Взаиморасчёт при альтернативных сделках
  9. Альтернативная продажа квартир: особенности сделки
  10. Прямая продажа квартиры (свободная)
  11. Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)
  12. Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки
  13. Продажа квартир цепочкой
  14. Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках
  15. Специфические риски альтернативной сделки
  16. Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой
  17. Для этого на практике используются следующие действия
  18. Налоги в альтернативных сделках с имуществом
  19. Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры
  20. Что такое альтернативная сделка
  21. Сбор цепочки
  22. Подписание договоров
  23. Передача денег
  24. Регистрация сделок
  25. Налоги при альтернативных сделках
  26. Риски при альтернативной сделке купли-продажи
  27. Какие документы нужны для оформления купли-продажи
  28. Рекомендации по безопасному проведению сделки
  29. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – что это такое, порядок проведения сделки
  30. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?
  31. Цепочка при покупке квартиры
  32. Как происходит альтернативная сделка?
  33. Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки
  34. Перечень документов
  35. Договор купли-продажи
  36. Регистрация сделки
  37. Расходы
  38. Передача денег
  39. Уплата налогов
  40. Риски альтернативной сделки
  41. Заключение эксперта

Как проходят альтернативные сделки с квартирами. Цепочки из 13 квартир и запутанная система расчётов

Сделка по цепочке продажа квартиры.

Человеку, который впервые столкнулся с альтернативной сделкой, разобраться в хитросплетениях взаиморасчетов будет достаточно сложно.

Главный покупатель закладывает деньги продавцу последней квартиры, продавцы квартиры главного покупателя разъезжаются с доплатой по двум квартирам. Продавцы квартир, которые покупают продавцы квартиры главного покупателя, покупают комнату, квартиру в Железнодорожном и забирают разницу, и т.д. Продолжать можно до бесконечности.

Если вы не хотите вникать в процесс и механизм альтернативной сделки, то лучше почитать статью про коронавирус. Те, кто хочет разобраться, наберитесь терпения и налейте себе чаю…

В данной статье я расскажу о рисках при осуществлении альтернативных сделок. О преимуществах таких сделок. О том, как происходит взаиморасчетов между сторонами. И на какие нюансы следует обратить внимание.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка – это одновременная продаж одной квартиры и покупка другой.

Цепочка из квартир – это несколько альтернативных сделок связанных между собой покупателями и продавцами.

Зачем нужна альтернативная сделка

Когда продавцу необходимо взамен своей квартиры приобрести другую, то чаще всего обе сделки проходят одновременно. В один день подписывается договор купли-продажи продаваемой квартиры и приобретаемой. При этом, все деньги или их часть передаются покупателем первой квартиры продавцу второй квартиры.

Расчёты могут проводиться наличными, через сейфовые ячейки банка, или в безналичном порядке с использованием аккредитива. Продавец второй квартиры получит деньги только в том случае, если переход права собственности по всем квартирам зарегистрируется.

Почему нельзя сначала продать первую квартиру, а потом приобрести вторую

1. Продавцам первой квартиры некуда переехать, поэтому они хотят сделать сделки одновременно, чтобы сразу вселиться в новую квартиру.

2. Продавцы первой квартиры переживают, что не найдут себе подходящего варианта для покупки, и останутся с деньгами на руках, но без квартиры.

3. Цены на недвижимость могут пойти вверх и продавцу первой квартиры не хватит денег для приобретения второй.

[attention type=yellow]

4. Продавец первой квартиры не хочет потерять прописку. Он собирается прописываться сразу в приобретаемую квартиру. Если сделки разорвать, то придётся выписываться в никуда.

[/attention]

5. Собственником квартиры является несовершеннолетний или недееспособный. Сделка по продаже его квартиры может проходить при обязательном приобретении ему жилья не хуже, чем он владел. С согласия органа опеки и попечительства.

Какие существуют риски при альтернативных сделках

1. В сделке могут участвовать несколько квартир. Чем больше квартир, тем больше вероятность развала всей цепочки. Чтобы заново её собрать нужно тратить время. Альтернативные сделки могут длиться месяцами.

2. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдёт, проблемы будут у всей цепочки.

3. Больше рисков при расчётах. Не все стороны сделки понимают, как правильно проводится расчёт. Кому какие деньги и расписки нужно передавать. Вероятность нарваться на мошенников велика.

4. Когда в цепочке участвуют много квартир, то скорее всего среди участников сделки найдётся вымогатель, который начнёт просить доплатить ему денег, угрожая разорвать цепочку. Достаточно часто на его требования соглашаются, чтобы не разваливать сделку.

5. При альтернативных сделках люди прописываются в приобретаемые квартиры. У покупателей квартир с прописанными есть риск столкнуться с проблемами по выселению бывших жильцов. Если кто-то из цепочки не захочет выселяться, переезд остановится у всех.

В чём преимущество альтернативных сделок

1. Можно сразу переехать из старой квартиры в купленную квартиру.

2. Квартиры с альтернативой стоят дешевле. У покупателя есть возможность сэкономить.

3. Прописка не будет потеряна. Это важна для пожилых людей получающих пенсию и льготы. Также это важно для тех, кто устраивает ребёнка в школу или в детский садик.

[attention type=red]

4. Договор купли-продажи по всем квартирам в цепочке подписываются в один день. Не нужно тратить время на организацию нескольких сделок и квартирный вопрос можно решить не растягивая удовольствие.

[/attention]

5. Отсутсвует риск остаться с деньгами, но без квартиры. Переезжающим продавцам не нужно нервничать из-за отсутствия варианта для переезда, в отличие от той ситуации, когда они продали свободную квартиру, и вынуждены выселяться из неё.

На какие нюансы в альтернативных сделках стоит обратить внимание.

1. Важно проверить документы и заказать выписки из ЕГРН по всем квартирам.

2. Суммы авансов должны быть одинаковые по всем квартирам.

3. Нельзя вносить задаток за квартиру, так как цепочка может развалиться не по вашей вине, и придётся возвращать задаток в двойном размере.

4. Необходимо привлечь к организации сделки и проверки документов юриста, с опытом проведения альтернативных сделок. Не всегда риэлторы и участники сделки правильно оценивают риски.

5. Лучше всего отдавать документы на регистрацию одним пакетом. Чтобы переход права собственности регистрировался по всей цепочке одновременно.

Взаиморасчёт при альтернативных сделках

Самый сложный этап в альтернативных сделках – это взаиморасчёт.

Необходимо тщательно продумать всю цепочку передачи денег.

Чаще всего расчёт по альтернативным сделкам производится наличными через сейфовые ячейки. Самый первый покупатель закладывает деньги в сейф, из которого вынимает деньги последний продавец, или деньги распределяются между сторонами в соответсвии со стоимостями квартир.

Важно, чтобы условие доступа к ячейкам у всех были одинаковые и только при регистрации переходов права собственности по всем квартирам.

На моей практике была цепочка из 13 квартир. Собиралась такая цепочка около шести месяцев. В аренде участвовало 6 ячеек. Деньги раскладывались для разных продавцов с доплатами. В цепочке разъезжались две коммунальные квартиры. Это была одна из самых нервных и тяжёлых сделок.

Читайте статью на сайте – pravonadom.info

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/kak-prohodiat-alternativnye-sdelki-s-kvartirami-cepochki-iz-13-kvartir-i-zaputannaia-sistema-raschetov-5e455e7d4a28a11ab2b4bb10

Альтернативная продажа квартир: особенности сделки

Сделка по цепочке продажа квартиры.

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

  • Прямая продажа квартиры (свободная)
  • Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)
  • Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки
  • Продажа квартир цепочкой
  • Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках
  • Специфические риски альтернативной сделки
  • Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой
  • Для этого на практике используются следующие действия
  • Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

[attention type=green]

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

[/attention]

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

[attention type=yellow]

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

[/attention]

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

[attention type=red]

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

[/attention]

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/alternativnaya-kvartir-osobennosti-sdelki.html

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

Сделка по цепочке продажа квартиры.

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

[attention type=green]

В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

[/attention]

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам.

Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам.

Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Источник: https://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – что это такое, порядок проведения сделки

Сделка по цепочке продажа квартиры.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры пользуется популярностью на рынке недвижимости. Это обусловлено безнадобностью большинству участников собирать большую сумму для покупки жилья.

Главным источником денежных поступлений является головной собственник (покупатель). Остальные обменивают свою жилплощадь на другую, порой с доплатой или получением разницы от продажи.

Все нюансы данного мероприятия будут разобраны в статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Под альтернативной сделкой подразумевается многоступенчатый обмен жилой площади, осуществляемый несколькими собственниками одновременно. По сути, это некая цепочка, включающая нескольких участников, одновременно подписывающих документы по купле-продаже своих квартир. Подобные действия не противоречат ГК РФ (гл. 9).

Аналогичным способом можно совершить прямой обмен квартир, но тех, что находятся в социальном найме (статья 72 ЖК РФ). Только подыскать варианты, устраивающие все стороны, практически невозможно. Поэтому неизбежно внесение доплаты.

Цепочка при покупке квартиры

В альтернативной сделке принимают участие минимум 3 стороны:

  • покупатель первой в очереди квартиры;
  • продавец под №1, который тоже нацелен на приобретение для себя новой квартиры;
  • продавец под №2 – продает ту самую альтернативную жилплощадь покупателю-1.

В подобной сделке могут участвовать от 3 сторон и более. В случае большого количества составляющих звеньев приходится сделку делить на части. Это слишком сложная процедура в плане согласования условий. Поэтому риелторы обычно ограничиваются цепочками максимум из пяти участников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как происходит альтернативная сделка?

Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.

Схема простейшей альтернативной сделки такая:

  • участник 1 — у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
  • участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
  • участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.

Основная сумма вносится наличными первым участником взамен на квартиру. Причем передает он ее не второму участнику (хозяину приобретаемой недвижимости), а сразу третьему. Если же образуется разница между стоимостью альтернативного и исходного жилья, она возвращается участнику 2. Либо он вносит доплату, если новая квартира оказывается дороже.

Когда все стороны пришли к единогласному соглашению, составляются договора купли-продажи на каждую взаимодействующую пару. Они подписываются и подаются на регистрацию в Росреестр в один день. После чего между сторонами осуществляется расчет.

Даже такой простой вариант альтернативной сделки может отнять целые сутки. Чем больше цепочка квартир, тем сложнее урегулировать все моменты и подготовить соответствующие документы.

[attention type=yellow]

Это под силу только профессиональным риелторам, поскольку требуется досконально проверять каждую составную часть сцепки.

[/attention]

В случае срыва хотя бы единственной купли-продажи, развалится вся последовательность, что чревато убытками для участников.

Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки

Последовательность проведения альтернативной сделки, практически такая же, как при прямой продаже.

Этапы купли-продажи, где участвуют 2 альтернативные квартиры:

  1. оцениваются реализуемые жилые объекты;
  2. подбирают альтернативные варианты и одновременно ищут приобретателя квартиры, первой в цепочке;
  3. как только находится покупатель, оформляется задаток или аванс на квартиру 1;
  4. удостоверяются в юридической чистоте недвижимости:
  5. собирают необходимый пакет документов, составляют предварительные договора по всем трем объектам и подписывают их;
  6. заключают основные договора купли-продажи (ДКП) одновременно;
  7. передают документы по всем сделкам на регистрацию права собственности;
  8. получают завизированные в Росреестре бумаги на руки;
  9. участвующие стороны рассчитываются между собой безналичными перечислениями и с помощью зарезервированной банковской ячейки (для основной суммы);
  10. подписывают акт приема-передачи недвижимости, что подтверждает отсутствие претензий у покупателя.

Если какая-то из квартир в цепи приобретается по ипотеке, принцип действий не меняется. Только банк может внести ряд своих корректив в документальном плане. А это способно замедлить весь процесс.

Перечень документов

В базовый пакет документов входят:

  • паспорта российского образца всех участников сделки;
  • доверенность (если интересы собственника представляет иное лицо);
  • документальное подтверждение прав собственности на недвижимость, техпаспорта и выписки из ЕГРН;
  • справка из ЖКХ об отсутствии прописанных на жилой площади, а также задолженностей по коммунальным услугам.

Если реализуется совместно нажитое имущество, потребуется письменное согласие от второго супруга.

Договор купли-продажи

Когда все документы подготовлены, приходит черед составления ДКП по каждой сделке в цепи. С этим лучше справится опытный юрист или нотариус.

Каким должно быть содержание документа:

  • реквизиты паспортов двух сторон;
  • полная информация о недвижимости;
  • сумма приобретения за вычетом аванса (задатка);
  • банковские реквизиты для перечисления безнала;
  • двухсторонние права и обязанности;
  • дата и подписи.

Такое соглашение не обязательно визировать нотариально. Однако процедура упрощает дальнейшее оформление, а также позволяет в дальнейшем избежать ряда проблем, в том числе с неправильно составленным текстом.

В обязанности нотариуса входит проверка ДКП на ошибки, законность и соблюдение интересов всех участников сделки. Он проводит разъяснительную беседу, при необходимости добавляет определенные пункты.

Помимо этого, нотариус удостоверяется в наличие всех бумаг и верности их оформления, дееспособности участвующих лиц и их добровольном согласии.

Это послужит доказательством, если потом кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке.

Регистрация сделки

Для регистрации договоров обращаются непосредственно в Росреестр или ближайшее МФЦ. Обязательно присутствие всех лиц, задействованных в процессе.

Предоставляют сотруднику документы в оригинале и квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей (для каждой сделки). Взамен выдается расписка со списком сданных бумаг и датой повторного приема.

В назначенный день надо будет подойти, чтобы забрать документы и правоустанавливающую выписку.

Процедура регистрации в Росреестре занимает стандартно 10 дней. В случае подачи договора, удостоверенного нотариусом, срок сокращается до 3 суток.

Расходы

В ходе альтернативной сделки надо быть готовым к следующим тратам:

  • государственная пошлина;
  • налоги;
  • стоимость покупаемой недвижимости.

Возможно придется заплатить за дополнительные услуги:

  • в нотариате;
  • риелтору (примерно 5% от цены сделки);
  • оценочной организации – от 2000 рублей (стоимость варьируется от региона, срочности, характеристик жилья);
  • банку – за резервирование ячеек.

Передача денег

О способе расчета договариваются между собой заблаговременно. Это может быть аккредитив, использование банковской ячейки с наличностью. После закладки денежных средств для каждой ячейки составляется допсоглашение, где прописываются условия изъятия содержимого.

Важно грамотно составить схему взаиморасчетов.

К примеру, покупатель 1 помещает деньги в свою ячейку банка, доплату за альтернативную квартиру размещают в другой. Только после регистрации перехода права собственности всех объектов в цепи продавцу будет открыт к ним доступ.

В случае невозможности самостоятельно выстроить порядок расчета, рекомендуется обратиться к менеджеру банка за помощью. Он предложит оптимальные варианты, ответит на интересующие вопросы.

Рассчитаться между собой участники могут как до регистрации ДКП, так и после. Это оговаривается заранее.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Уплата налогов

При реализации жилплощади по альтернативной сделке налог платится в размере 13% от полученной прибыли (статья 228 НК РФ). Освобождаются от этого граждане, у которых недвижимость пробыла в собственности от 5 и более лет.

Купив квартиру по альтернативному варианту, можно претендовать на налоговый вычет в том же размере (13%). Это регламентируется статьей 220 НК РФ.

Риски альтернативной сделки

Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах.

В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки.

Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.

[attention type=red]

На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит.

[/attention]

В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор.

Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.

Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Несмотря на определенные сложности, возникающие при альтернативной купле-продаже, подобный формат сделки часто оказывается наиболее выгодным. Для многих это становится единственным способом улучшить жилищные условия.

Положительные и отрицательные стороны такого варианта приобретения недвижимости:

ПлюсыМинусы
  • Можно купить жилье по сниженной цене, поскольку продавцы часто идут на уступки из-за вынужденных обстоятельств.
  • Вся задействованная в цепи недвижимость тщательно проверяется на юридическую чистоту, что исключает мошенничество.
  • Продавец может повысить цену на квартиру, когда видит заинтересованность покупателя.
  • Велика вероятность срыва сделки, если одним из участников не будет вовремя найдена альтернативная квартира.
  • Продавец может передумать, тогда придется отказывать покупающей стороне.
  • Из-за большого количества участников процедура может затянутся надолго.
  • Риск «выпадения» одного или нескольких звеньев из цепочки, что выведет из строя весь механизм.

Источник: https://SocPrav.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: