В 2008 г куплена квартира – цена по договору 1000000, по распискам отдано 2450000.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Любой официальный доход жителя нашей страны облагается налогом в 13 процентов, в том числе прибыль от продажи любой жилой собственности. В 2021 году произошли изменения в законодательстве касательно налогообложения имущества, поэтому тем, кто собирается продавать недвижимость сейчас, интересно узнать: какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет.

Подсчет налога на недвижимость

Как начислялся налог до 2021 года

До 2021 года владеть квартирой нужно было минимум 3 года, прежде чем ее продать – тогда не выплачивался налог с продажи. Теперь же граждане отчисляют в налоговую 13 процентов от продажи квартиры, если она в собственности менее 5 лет.

При этом, покупая недвижимость до 2021 года, вы можете быть твердо уверены, что сейчас, в 2021 году, для вас поправки в законе не действуют. Недействительны они и для тех физических лиц, которые получили имущество в дар или как наследство именно от близких людей (супруг, дети, родители, сестры, братья и т.д.

), а также в итоге приватизации, передачи квартиры плательщику ренты, когда заключен договор о пожизненном содержании.

Раньше вычет рассчитывался следующим образом:

• Из суммы, которая написана в договоре о купле-продаже, вычитался имущественный налоговый вычет (максимальный – 1000000 рублей). Ситуация: Иванов Иван купил квартиру в 2008 году за 3000000 рублей, но продает за 3500000 рублей в 2009 году. Налог рассчитают так: (3500000 – 1000000)*13% = 325000 рублей.
• Из суммы, которая написана в договоре о купле-продаже, вычиталась сумма расходов (то, что вы потратили, когда покупали квартиру). Факт покупки должен быть документально подтвержден. Например, Петров Петр покупал квартиру за 2500000 рублей в 2010 году, а продает ее в 2012 году за 3000000 рублей. Владел он ей меньше, чем 3 года. НДФЛ рассчитают так: (3000000 – 2500000)*13% = 65000.
• Налог с продажи квартиры 3 года собственности не выплачивается до 2021 года, поэтому рассчитывать его нет необходимости!

Заполнение налоговой декларации

Налог с продажи квартиры в 2021 году

С 2021 года такой доход, когда квартира куплена после 1 января, продается менее чем через 5 лет, а не через 3 года, как раньше, облагается налогом следующим образом:

• Если цена продаваемой квартиры составляет более 70 процентов от кадастровой цены жилья на тот период, когда имущество продается, то от стоимости объекта вычитается имущественный налоговый вычет 1000000 рублей, а с этой суммы 13% и будет НДФЛ. Например, Иванов Иван в 2021 году продает за 4000000 дачу, которую купил годом ранее. Кадастровая цена дачи на 2021 год составляет 3000000 рублей. Какой налог с продажи квартиры он отчислит? Цена в договоре о продаже будет выше, чем 70 процентов от кадастровой стоимости, соответственно, Иванов Иван заплатит (4000000 – 1000000)*13% = НДФЛ.
• Если есть расходы на покупку этого жилья, заверенные нотариально (договоры, иные документы), то имущественный вычет не используется. Налог рассчитается таким образом: от стоимости квартиры вычитается стоимость на ее расходы. 13 процентов от этой суммы и будет выплачено в налоговую. Например, Орлова Анна продает комнату за 1500000 в 2021 году. Купила она ее за 1200000 в 2021 году. (1500000 – 1200000)*13% = налог.

Чтобы снизить НДФЛ или не платить его вовсе, стоимость продаваемой собственности должна быть равна 70% кадастровой стоимости жилья или быть ниже этой цены.

Подписание документов

Все вычисления НДФЛ действительны только для жилой собственности, а не той, которая используется в промышленных нуждах.

Если вы владелец собственности, которая разбита по долям и была куплена менее 5 лет назад, то имущественный вычет во время продажи:

• при одном договоре – 1000000 распределяется на всех собственников;
• при разных договорах – 1000000 распределяется на одного собственника.

Имущественный налоговый вычет

Единовременная возможность, предоставляемая любому гражданину Российской Федерации, вернуть или не уплачивать налог при договоре отчуждения или покупке собственности в определенных ситуациях, называется имущественным налоговым вычетом. Этот вычет разделяется для ситуаций, связанных с покупкой и продажей.

Вычисление стоимости недвижимости

При покупке квартиры возможно получить до 260000 рублей, если недвижимость находится в пределах российских границ. Эту сумму можно погасить в ипотеку. Если человек продает одно жилье и покупает другое в течение года, то налоговый вычет до 260000 рублей можно засчитать в стоимость покупки жилья. Сделать это можно только один раз за всю жизнь.

Кадастровая стоимость

Под этим термином понимается рыночная стоимость имущества, которую устанавливают после проведения государством кадастровой оценки.

Она определяется органами местного самоуправления не чаще одного раза за три года в индивидуальном порядке для всех объектов недвижимости в соответствии со всеми требованиями. Может зависеть от территории, где размещается имущество, его площади и категории.

Обычно это применяют к земельным участкам. Результаты оценки заносятся в государственный кадастр, где можно любому физическому лицу посмотреть, какую стоимость имеет тот или иной объект.

Кадастровая стоимость земельного участка

[attention type=yellow]

Итак, в 2021 году налог с продажи выплачивается, если объект находился в собственности менее 5 лет, начиная с 2021 года. До этого платили налоговые отчисления, будучи собственником менее, чем 3 года. Если жилье куплено ранее, то поправки в законодательстве о налогообложении недействительны.

[/attention]

Начислять налог можно двумя способами: если нет документально заверенных расходов на покупку, то физическому лицу дается налоговый вычет в размере 1000000 рублей, который вычитается из продажной стоимости недвижимости. НДФЛ составляет 13 процентов от этой суммы.

В другой ситуации из стоимости продажи квартиры вычитается цена его покупки и умножается на 13 процентов, что составит размер налога, который гражданин уплатит. Все расчеты в статье применимы только к жилым помещениям и участкам.

Источник: http://darstvennaya.excel-word.ru/voprosy/nalog-kvartiry

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

[attention type=red]

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

[/attention]

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Безопасный способ расчета за квартиру / Sibdom.ru

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца.

Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры.

Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

— Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом.

При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки).

[attention type=green]

Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.

[/attention]

Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег.

В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека).

После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

[attention type=yellow]

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

[/attention]

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская.

— Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца.

Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.   

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1552/

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 29.05.2021

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

[attention type=red]

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

[/attention]

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

• Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
• Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

[attention type=green]

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

[/attention]

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2021 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным…

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Покупка квартиры за миллион по договору купли-продажи

Покупка квартиры за миллион по договору купли-продажи: возможен ли возврат денег при оспаривании сделки с недвижимостью?

Но если случится так, что сделка купли-продажи будет признана недействительной по суду? Как покупатель может вернуть свои деньги в полном объеме?

Покупка квартиры за миллион по договору купли-продажи невыгодна покупателю. На таком условии настаивает только продавец квартиры. Продавцу, у которого жилье в собственности состоит меньше трех лет, выгодно показать меньшую сумму, которую ему заплатили за недвижимость – таким образом можно избежать уплаты подоходного налога.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Продажа-покупка квартиры за миллион – мошенническая схема!

Риелторами предлагается множество схем для юридического оформления передачи остальной суммы, если реальная цена превышает 1 000 000 рублей.

Признание сделки недействительной автоматически оставляет покупателя «с носом»: он вернет квартиру продавцу, а в замен получит лишь миллион, указанный в договоре.

Как застраховаться от подобной ситуации? Какая схема сработает наилучшим образом?

Покупка квартиры за миллион: вариант 1

Между продавцом и покупателем заключается дополнительный договор, помимо купли-продажи. Этот документ не показывается в Госреестр. Но в случае расторжения сделки, может быть представлен в суде.

Для правильного отражения в дополнительном договоре действительной суммы, переданной при покупке жилья, в обязательном порядке следует проделать:

1. оговорить в основном договоре по сделке положение о возможности изменения стоимости жилья путем составления дополнительного документа-соглашения;
2. заключать дополнительный договор следует до вступления договора в силу, то есть на нем должна быть поставлена дата, не позднее, чем та, когда составлялась расписка о передаче продавцу денег и подписывался им же передаточный акт.

На сегодняшний день нет надобности в нотариальном удостоверении дополнительного документа к основному договору и его госрегистрации. Регистрируется лишь право собственности гражданина, купившего жилое помещение, что отмечается в самом договоре купли-продажи. По более ранним правилам регистрации подлежал договор.

Вывод: оформление дополнительного к основному договора происходит в произвольной форме, в письменном виде, без нотариального заверения и подачи в Госреестр.

Покупка квартиры за миллион: вариант 2

Очень популярный вариант на сегодня. Разница между реальной стоимостью квартиры и договорным миллионом проводится как некие «улучшения» в квартире, которые невозможно убрать (сантехническое оборудование, евроремонт, встроенная бытовая техника и мебель и прочее). Покупатель получает от продавца расписку в том, что он получил денежные средства за эти приятные дополнения к квартире.

Расписку пишет собственноручно продавец, расписывается и этого достаточно –  к нотариусу обращаться не надо. Если суд признает сделку недействительной, то продавец не имеет права на полученные деньги, поэтому происходит их возврат покупателю.

Покупка квартиры за миллион: вариант 3

Такая же квартира вместо миллиона. При составлении договора о купле-продаже продавец обязуется при возможном расторжении сделки передать в собственность покупателю подобное жилье или произвести возмещение денежных средств по рыночной стоимости подобного жилья.

Таким образом, получается, что недействительная сделка по купле-продаже, по решению суда, приводит к автоматическому аннулированию всех пунктов договора, в том числе и о якобы предоставленной квартире.

Никакие последствия юридического характера не появляются в связи с обязательством продавца предоставить квартиру, аналогичную указанной в договоре.

Из судебной практики известно, что подавляющее большинство исковых заявлений о предоставлении в собственность вместо изъятого жилья подобного ему, не могут быть удовлетворены в принципе.

Такой метод защиты нарушенных прав неисполним, если в исковом заявлении не указывается, как было приобретено жилье и, как оно должно передаваться заявителю. Также должно быть пояснение относительно аналогичности и равнозначности жилья – при отсутствии этих пунктов метод не действует. Все эти положения никоим образом не получится отметить в исковом заявлении, в силу их «относительности».

Покупка квартиры за миллион: вариант 4

Можно «оштрафовать» продавца. При составлении договора о купле-продаже одним из пунктов указывается «штраф» для продавца, в случае непризнания сделки – разница между реальной стоимостью и нашим миллионом.

При использовании данного варианта покупатель должен обязательно взять у продавца расписку о получении денежных средств, называемых «штрафом».

[attention type=yellow]

Если этого не сделать, может получиться так, что при возникновении спора суд вынесет решение о взыскании с продавца только той суммы, что указывается в договоре (то есть тот самый миллион).

[/attention]

К тому же, признание договора недействительным автоматически обнуляет все содержащиеся в нем пункты, включая и пункт о «штрафе». Так что расписка обязательна!

Покупка квартиры за миллион: вариант 5

Схема о займе. Покупатель приобретает жилье за 1 000 000 рублей, а остальные деньги передаются «в долг» продавцу. В договоре указывается, что при отчуждении жилья в пользу покупателя, его требование о возврате долга неправомочно. Если же продавец инициирует судебное разбирательство по возврату квартиры, «долг» придется вернуть.

Этот вариант является менее распространенным, тем не менее, в случае расторжения сделки по какой-либо причине, покупатель возвращает свои средства, отданные в «долг» и миллион за несостоявшуюся покупку.

Не следует упускать из виду, что оформление всех документов должно проводиться таким образом, чтобы не получилось, что продавец расторгает сделку, а «заемные» деньги уже у продавца. Получается, что у покупателя на руках лишь расписка о займе и вместо квартиры, он может требовать возврата лишь «займа».

Как видно, обходные пути существуют и ими продавцы-покупатели более или менее успешно пользуются. Но все-таки, если Вы решились на какой-то из вариантов, посоветуйтесь с нашим юристом, чтобы не оказаться у «разбитого корыта».

Задайте вопрос юристу по недвижимости

Задайте вопрос юристу по недвижимости: +7 (812) 904-34-26. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Источник: http://laww.ru/pokupka-kvartiry-za-million-po-dogovo.php

Правильная расписка в получении денег за квартиру

Расписка в получении денег за квартиру или другую недвижимость — это обязательный документ в сделке  и Покупатель имеет право требовать ее  у Продавца. Без расписки деньги не передавайте!

Расписка является единственным документом, подтверждающим получение от Вас  денег Продавцом (физическим лицом) и составляется в единственном экземпляре!
Покупка квартиры у юридического лица

Но расписка не является самостоятельным документом в сделке с недвижимым имуществом. Ведь в соответствии с требованиями закона такие сделки заключаются только в письменной форме — договором,  иначе они ничтожны!

Расписка является приложением к договору.

https://www.youtube.com/watch?v=xImgIDzifoc

Еще более подробные разъяснения по купле-продаже недвижимости можно получить в рассылке обучающих материалов. Подписаться можно тут

Предварительный договор купли-продажи( Договор задатка) легко составить с помощью Юридического конструктора договоров. Форму Соглашения о задатке и правильный шаблон расписки вы получите вместе с договором.

Подробная видео консультация об оформлении Соглашения о задатке здесь

Денежные средства передаются  как на основании предварительного так и на основании основного договора купли-продажи. Разберемся подробнее:

Расписка в получении денег за квартиру

•  Прочтите каждый пункт, не спешите.
• Расписка — это очень  важный документ! 
• Образец расписки можно скачать .

Алгоритм покупки недвижимости > > > Алгоритм продажи недвижимости > >

•  Расписка — это односторонний документ.

  Пишет ее и подписывает тот, кто получает деньги.
  Расписку от Продавца Вы должны получить в момент передачи денег. Пусть он приготовит ее заранее, но в вашем присутствии. А Вы проверьте ее на отсутствие ошибок пока он не поставил свою подпись.

• Расписку Вам должен выдать Продавец при получении денежных средств в качестве  задатка, аванса, частичной  или полной оплаты за квартиру .
• Доверенное лицо продавца, у которого есть подтвержденные доверенностью от нотариуса полномочия на получения денег, пишет расписку от своего имени и прикладывает к ней копию доверенности.

Расписка от несовершеннолетнего

Как правильно оформить расписку

• Продавец должен писать ее самостоятельно.

•   Указать полные персональные данные — ФИО, дату и место рождения, место проживания и регистрации .
• Не стоит применять расписку, заполненную на компьютере.

    Суд может ее отклонить!                              Расписка должна быть написана собственноручно на чистой бумаге или с использованием шаблона. Ну разве что «шапку» расписки  с персональными данными Продавца и Покупателя и реквизитами документов, удостоверяющего личность можно набрать на компьютере.

  Сумма денежных средств, за что получена, адрес квартиры, дату Продавец должен написать сам. Подпись должна быть расшифрована полностью!

• Применяется одна ручка с синей(не черной) пастой,  чтобы даже по прошествии многих лет, когда постареет бумага, не было сомнения в том, что это оригинал.

  Копия расписки — ничтожный документ!

    Оригинал расписки ни когда и не кому не передавайте и бессрочно храните в личном архиве!

• Не допускаются ошибки, подчистки, дописки.

• Каждый продавец, если их несколько,   пишет свою расписку на сумму цены за свою долю. В случае, если доли в праве не оценивались по-разному, тогда —  пропорционально размеру доли от общей  цены  за квартиру. Разговоры на тему: «Что одной расписки  что ли не хватит» — сразу пресекайте, иначе потом результат не предсказуем!   Каждый и собственноручно!

• Несовершеннолетний продавец, имеющий паспорт, пишет расписку самостоятельно, с формулировкой: » Деньги получены в присутствии родителя».     Подробнее > > >                                                                           Родитель, представляющий его интересы , указывает свои персональные данные и тоже подписывает расписку с указателем его полномочий — «как законный представитель».

• Сумму передаваемых средств прописывается цифрами и прописью. Перепроверьте сумму !  Иногда, прописывая сумму прописью  забывают указать: «тысяч рублей»

• Прописывается  полный адрес квартиры, как  в документе, на основании которого передаются деньги ( предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи).                                                        Адрес  должен соответствовать  данным из Единого государственного реестра недвижимости. Получите бесплатную справочную информацию из ЕГРН на сайте Росреестра

• Дата передачи денег обязательна и она должна соответствовать фактической.

• Обязательно ссылка на Договор или Соглашение, по которым передаются деньги. Если вы передали задаток, обязательно пропишите: » В счет стоимости квартиры.»

• В случае полного расчета — в конце расписки не лишним будет написать : «расчет произведен полностью, претензий по оплате не имею»

• В случае частичного расчета пропишите: » деньги получены в качестве задатка/аванса/частичной оплаты»

Внимание!

Прежде чем передавать денежные средства убедитесь, что объект недвижимости принадлежит именно этому продавцу и вам не показали фальшивые документы.
Единственным доказательством зарегистрированного права собственности с 02.01.2021 года является наличие записи об этом в ЕГРН(егрп)

То есть вам нужна свежая выписка из реестра прав.

Легко ее заказать через интернет  и быстро получить( от нескольких минут) с помощью  сервиса API Росреестр.
Госпошлина стандартная — 250.0 рублей

В отличии от выписки, заказанной на сайте Росреестра, она сразу будет в «человекочитаемом» формате.

Вот посмотрите какую выписку я получила через этот сервис за 1 час 08 минут Выписка из ЕГРН

ФИО я изменила.

Аванс — это платеж части стоимости квартиры, который в случае незавершенной сделки возвращается Покупателю в полном объеме.

Задаток — это платеж части стоимости квартиры, который является обеспечением обязательств купить и продать. В случае несостоявшейся сделки по вине Покупателя — остается у Продавца, а в случае вины Продавца — возвращается Покупателю в двойном размере.

Завышение и занижение цены в договоре купли-продажи

Расписка в получении денег  для налоговой

Если квартира покупается в долевую собственность и Покупатели планируют получить налоговый вычет — от каждого из них , в том числе и детей, за которых как законные представители действуют родители или опекуны, деньги принимаются по индивидуальной расписке, иначе Налоговая служба отклонит документ.

Расписка в получении денег за квартиру. Свидетели расчета

• Если деньги передавались при свидетелях — они тоже могут засвидетельствовать факт передачи денег своей подписью с указанием полных  персональных данных ( двух свидетелей достаточно).

• Расписку не нужно заверять у нотариуса.

• Если деньги переданы безналичным путем — расписка является  подтверждением их получения.  Ведь банковский документ означает лишь распоряжение для банка о переводе средств,  а не их получение Продавцом.
• Срок хранения расписки:  за покупку квартиры — без срока давности!
• Расписка в получении денег за квартиру в Росреестр   не передается.
• Если денежные средства за квартиру переданы при подписании Договора купли-продажи, то  в Акте приема-передачи квартиры прописывается :   «Расчет произведен полностью,  Продавец к Покупателю претензий по оплате не имеет»

• Если Вам надо снять обременение, наложенное  в пользу Продавца, после полной оплаты — расписку не нужно прикладывать к Заявлению  о прекращении записи об ипотеке, своим заявлением Продавец подтверждает отсутствие обременяющих обстоятельств.

Стоит прочесть:Передача денег в разных сделках, другие способы Хотите отдать деньги Продавцу ? А Вы оценили риски оспоримой иничтожной сделки? Посмотрите, как нужно изучать документы на квартиру

Расписка в получении денег за квартиру. Образец

Один из образцов расписки:

Скачать образец > > >

ВНИМАНИЕ!!!Расписка не гарантирует соблюдение договоренностей по сделке! Составьте письменный договор!

Скачать шаблоны можно здесь

Конструктор договоров для сделок с недвижимостью

Требования Росреестра к документам.

Другие документы об оплате. консультация от автора

Еще Вам будет полезен видео урок Автора:

Всегда рада разъяснить. Автор

Если статья была вам полезна —  порекомендуйте сайт другим хорошим людям. Здесь ответы на сотни вопросов.

Правильная расписка в получении денег за квартиру

Источник: https://exspertrieltor.ru/2021/05/08/raspiska-v-poluchenii-deneg/