Арендатор просит понизить арендную плату на 10% в связи стем, что у них упала выручка на 10%.

Как быть, когда квартиранты просят о снижении арендной платы

Длительные простои в работе привели к тому, что многие арендаторы квартир уже не могут платить за жилье. Но и претендентов на их место не так много. Между владельцами недвижимости и жильцами неизбежны переговоры с обсуждением скидок, рассрочек и даже отработок.

Уже в конце марта арендаторы стали проявлять неуверенность в своей платежеспособности. Иногородние съемщики, переведенные на удаленку или лишившиеся работы, потянулись из крупных городов на родину, кто-то начал подыскивать жилье подешевле.

“Вдобавок предложение на рынке долгосрочной аренды активно пополняется квартирами, ранее сдаваемыми посуточно”, – рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала “МИР КВАРТИР”. Все это привело к тому, что на рынке аренды уже наблюдается падение цен.

Дешевеют “двушки” и “трешки”, только “однушки” не сдают позиций.Любой владелец жилья понимает, что период самоизоляции – не самое подходящее время для поиска новых жильцов. И потому пытается всеми способами избежать потери арендаторов и простоя квартиры.

Жильцы не заинтересованы в поиске новой квартиры – это непосильные расходы: на депозит, плату риелтору. Поэтому готовы честно обсуждать свою финансовую ситуацию, просить снижения платы, предлагать варианты.

Как изменятся взгляды жилье из-за самоизоляции

Ура, каникулы?

“Владельцы квартир с пониманием относятся к затруднениям жильцов – в конце концов, все мы находимся в непростой ситуации”, – считает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Но не стоит сразу соглашаться на большие суммы.

“Переговоры нужно начинать с минимальной скидки, в существующих условиях для крупных городов это 10-15%”, – советует Регина Дыдалина, руководитель юридического департамента федеральной компании “Этажи”.

Большинство экспертов сходятся на том, что минимальная скидка составит около 10% от арендной ставки. В МИЭЛЬ-Аренда отмечают, что при этом максимальный дисконт в некоторых случаях может достигать 50%. “Мы ожидаем, что ставки поползут вниз – по итогам I полугодия они уже могут упасть на 10-25% в большинстве городов”, – считает Павел Луценко.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты

В некоторых случаях речь может идти и вовсе о кратковременном введении арендных каникул, считает Регина Дыдалина.

[attention type=yellow]

Но даже в этом случае квартира не достанется жильцам бесплатно, так как собственник не может заниматься сдачей квартиры себе в убыток.

[/attention]

“Арендная ставка не должна быть ниже эксплуатационных затрат собственника, то есть в любом случае должна покрывать коммунальные платежи”, – поясняет Регина Дыдалина.

Снижение платежей, особенно если оно существенное, собственники рассматривают как краткосрочную и временную меру. “Среди самых популярных вариантов решения проблемы – дисконт на один-два месяца – апрель плюс май”, – говорит Оксана Полякова. Инициатором переговоров о снижении платы должен выступить квартирант. Арендодатели нечасто предлагают скидку самостоятельно.

Страховка сработала

Если терять доход совсем владельцу жилья не хочется, можно перенести платеж. К примеру, предложить рассрочку или отсрочку. Но не назначать слишком большой период возврата долга – не больше двух месяцев, сходятся эксперты. Еще один метод оплатить квартиру, если денег нет, – это зачесть депозит в счет оплаты.

Некоторые смело используют эту сумму как плату за последний месяц проживания. Однако со стороны собственника такой шаг очень рискованный. Ведь депозит – это страховка имущества. Есть и такой вариант: “Лучше перейти на страхование квартиры и только после этого зачесть депозит.

Таким образом собственник страхует себя от рисков и идет навстречу арендатору”, – советует Никита Комаров, директор по продукту ПИК-Аренда.

Снять дачу на майские праздники стало дороже

Работа на дом

В качестве оплаты рассматриваются даже отработки. К примеру, ремонт квартиры. Тем более что в условиях самоизоляции у квартирантов появилось больше свободного времени.

“В этом случае необходимо оформить приложение к договору найма, прописать все условия аренды и выполнения работ.

Обязательно нужно составить смету, указать сроки и ответственность сторон в случае нарушения соглашений”, – говорит Оксана Полякова.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты. Во-первых, это и так наиболее необеспеченные люди – пенсионеры, одинокие люди, молодые семьи.

Во-вторых, они находятся в одном пространстве со своими жильцами, знают их проблемы, не могут им отказать в просьбе снизить платеж. В то же время в таких отношениях больше простора для отработки. В счет оплаты можно принять помощь по хозяйству, услуги в качестве няни, водителя.

Подойдет и натуральный обмен – товары, которые квартирант может предложить в счет оплаты.

Двери закрываются

Если собственник все же решает расстаться с квартирантом, следует делать это правильно. “Насильно выселять арендаторов собственник сам не имеет права”, – говорит Регина Дыдалина.

Надо отправить арендатору уведомление. После истечения срока оплаты, если арендатор не освобождает помещение добровольно, обратиться к участковому.

Они не обязаны заниматься такими спорами, но, как показывает практика, могут оказать содействие.

Источник: https://rg.ru/2021/04/21/kak-byt-kogda-kvartiranty-prosiat-o-snizhenii-arendnoj-platy.html

Как быть, когда квартиранты просят о снижении арендной платы?

Уже в конце марта арендаторы стали проявлять неуверенность в своей платежеспособности. Иногородние съемщики, переведенные на удаленку или лишившиеся работы, потянулись из крупных городов на родину, кто-то начал подыскивать жилье подешевле.

«Вдобавок предложение на рынке долгосрочной аренды активно пополняется квартирами, ранее сдаваемыми посуточно», — рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». Все это привело к тому, что на рынке аренды уже наблюдается падение цен.

Дешевеют «двушки» и «трешки», только «однушки» не сдают позиций.Любой владелец жилья понимает, что период самоизоляции — не самое подходящее время для поиска новых жильцов. И потому пытается всеми способами избежать потери арендаторов и простоя квартиры.

Жильцы не заинтересованы в поиске новой квартиры — это непосильные расходы: на депозит, плату риелтору. Поэтому готовы честно обсуждать свою финансовую ситуацию, просить снижения платы, предлагать варианты.

Работа на дом

В качестве оплаты рассматриваются даже отработки. К примеру, ремонт квартиры. Тем более что в условиях самоизоляции у квартирантов появилось больше свободного времени.

«В этом случае необходимо оформить приложение к договору найма, прописать все условия аренды и выполнения работ.

Обязательно нужно составить смету, указать сроки и ответственность сторон в случае нарушения соглашений», — говорит Оксана Полякова.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты. Во-первых, это и так наиболее необеспеченные люди — пенсионеры, одинокие люди, молодые семьи.

Во-вторых, они находятся в одном пространстве со своими жильцами, знают их проблемы, не могут им отказать в просьбе снизить платеж. В то же время в таких отношениях больше простора для отработки. В счет оплаты можно принять помощь по хозяйству, услуги в качестве няни, водителя.

Подойдет и натуральный обмен — товары, которые квартирант может предложить в счет оплаты.

Как снизить арендную плату за квартиру в кризис | Снижение арендной платы



Источник: https://moneypapa.ru/umenshit-arendu/

Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.

Способы взыскания долгов по аренде

Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.

Виды производств по арендным делам

Вид производстваСумма искаСроки рассмотренияОсобенности

Приказное	До 500 000 руб.	5 дней на выдачу приказа;10 дней на подачу возражений.	Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений.Госпошлина уплачивается в размере 50 %.
Упрощенное	До 800 000 руб. для юридических лиц.До 400 000 руб. для ИП.	В течение 2-х месяцев с даты принятия иска.	Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов.
Общие правила судопроизводства	Ограничений нет.	Сроки зависят от сложности дела.	Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами.

Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2021 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел. 

Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19

В апреле 2021 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2021 года или уменьшение арендной платы.

В августе и сентябре 2021 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:

• работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
• досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или снижении арендной ставки;
• наличие фактической возможность у арендатора работать, если его деятельность не была запрещена;
• период возникновения долга. 

Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса

Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.

Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2021 № 434.

Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно.

Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2021).

Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы.

Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2021 по делу № А66-6639/2021).

Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки.

Арендные каникулы до 1 октября 2021 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности».

Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

[attention type=red]

Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.

[/attention]

Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2021 по делу № А26-4576/2021).

В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2021 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2021 года.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2021 по делу № А45-11448/2021).

Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли.

Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена.

Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2021 по делу № А53-12163/2021).   

Расторжение договора аренды из-за коронавируса

В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2021 № 98-ФЗ.

Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.

Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.

Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре.

Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал.

Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2021 по делу № А40-77771/20-180-584).

[attention type=green]

В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж.

[/attention]

Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом.

Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2021 по делу № А09-5926/2021.

Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:

• Активно участвуйте в судебном процессе, не пускайте всё на самотек и не надейтесь, что «суд разберется».
• Определите, относится ли сфера деятельности арендатора к отраслям, которые признаны пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции.
• Если основной ОКВЭД арендатора включен в перечень пострадавших отраслей, уточните, предлагались ли ему отсрочка или снижение ставки аренды.
• Если основной ОКВЭД арендатора не включен в число пострадавших видов деятельности, выясните, мог или не мог арендодатель фактически работать в условиях пандемии.
• Помните, что долги, которые образовались до введения «режима повышенной готовности», не подлежат уменьшению и будут взысканы в полном объеме. Сфера деятельности арендатора в этом случае не имеет значения.
• Учтите, что, если стороны не достигли согласия по отсрочке и снижению арендной ставки, расторгнуть договор возможно только по правилам ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2021 № 98-ФЗ.

Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант

Источник: https://kontur.ru/articles/5893

Уменьшение арендной платы

Чтобы снизить арендную плату, арендатор должен до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом.

Лебедева Светлана Александровна
Руководитель офиса в Новосибирске

Внимание! Статья об уменьшении арендной платы или арендных каникулах из-за коронавируса находится по этой ссылке.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013).

Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора.

Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков имущества либо
• соразмерного уменьшения арендной платы, либо
• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил.

На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо.

Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2021 по делу №А70-4846/2021).

[attention type=yellow]

2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

[/attention]

Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил.

Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2021 по делу №А55-7201/2021).

3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/umen_shenie_arendnoy_platy/