Что означает обременительный договор купли продажи.

Содержание
  1. Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку
  2. Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?
  3. Риски покупателя при покупке квартиры с обременением
  4. Как обезопасить сделку?
  5. Способы приобретения квартиры с обременением
  6. За наличные средства
  7. В ипотеку
  8. Через банк
  9. Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением
  10. Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя
  11. Шаг 2. Подготовка документов
  12. Шаг 3. Заключение предварительного договора
  13. Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту
  14. Шаг 5. Получение закладной в банке
  15. Шаг 6. Снятие обременения
  16. Шаг 7. Заключение основного договора
  17. Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки
  18. Шаг 9. Регистрация права собственности
  19. Заключение Эксперта
  20. Ответы юриста на частые вопросы
  21. Правила составления договора купли-продажи с обременением
  22. Общие сведения
  23. Виды
  24. Риски заключения сделки с обременением
  25. Как оформить договор купли-продажи с обременением?
  26. Порядок регистрации соглашения
  27. Как расторгнуть договор?
  28. Договор купли-продажи с обременением: что это, образец
  29. Что это такое
  30. Вида обременений
  31. Как оформить договор с обременением
  32. Оформление договора купли-продажи с обременением
  33. Что это такое?
  34. Виды обременений
  35. Риски сделки
  36. Особенности оформления договора
  37. соглашения
  38. Срок регистрации документа
  39. Расторжение соглашения
  40. Договор купли-продажи квартиры с обременением: образец, виды, как заключить
  41. Какие существуют риски
  42. Виды обременений
  43. Особенности соглашения
  44. Как оформляется договор
  45. Образец
  46. Необходимые документы
  47. Стоимость
  48. Сроки оформления
  49. Как расторгнуть договор

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Что означает обременительный договор купли продажи.

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:
  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средстваС привлечением ипотечных средствЧерез банк
Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

[attention type=yellow]

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

[/attention]

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Правила составления договора купли-продажи с обременением

Что означает обременительный договор купли продажи.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Соглашение по приобретению объекта с обременением может заключаться в исключительных случаях и при соблюдении обязательной процедуры. Если объектом совершения договора является недвижимость, то покупатель должен понимать, что в этом случае, стандартные риски при купле-продаже жилого объекта будут значительно возрастать.

Общие сведения

По большинству отчуждающих сделок, заключение соответствующего договора купли-продажи находится под императивным запретом. Это означает, что при определенных видах обременения, недвижимость не может фигурировать в качестве предмета договора.

В силу диспозиции статьи 167 гражданского законодательства РФ, о наличии любого обременения сторона обязана своевременно известить контрагента до совершения договора.

Информация прописывается отдельными пунктами в основном документе.

Такой договор купли-продажи заключается на стандартных условиях — к структуре документа профильное законодательство России не предъявляет никаких факультативных требований.

[attention type=red]

Обременение, независимо от его наименования, должно быть указано в тексте договора. Преимуществом соответствующих сделок является рыночная цена недвижимости. Покупатели идут на риск в связи с тем, что стоимость недвижимости в этом случае занижается в несколько раз.

[/attention]

Допускается совершение соглашения, если ограничение введено не в силу законных норм, а в силу залога или по причине прописанного в квартире человека.

Такие обстоятельства могут согласовываться сторонами в индивидуальном порядке, без императивных законодательных норм (статья 171 ГК РФ).

Виды

Действующее профильное гражданское законодательство различает 6 видов такого ограничения.

Касаемо купли-продажи основными его видами являются следующие:

  • аренда — когда договор на момент купли-продажи действующий;
  • сервитут — императивное ограничение, не допускающее отчуждение недвижимости;
  • пожизненная рента — до момента, пока плательщик не откажется от своих преференций;
  • залог — по инициативе действующего залогодержателя;
  • право собственности второго супруга — при нахождении в официальном браке;
  • арест — императив, исключающий отчуждение объекта.

Еще одним видом, представляющим сложность для потенциального владельца, является наличие в квартире постороннего лица, имеющего право на пожизненное пользование объектом. Если недвижимость будет перепродаваться и сменит ряд владельцев, это будет являться основанием для снятия объекта с регистрационного учета.

Это возможно только по его добровольному желанию. Оформление договора с вышеуказанными обстоятельствами подразумевает, что новый владелец должен будет предоставить лицу возможности для пользования квартирой. Заключение документа зависит только от воли потенциального владельца, без ограничений со стороны профильного законодательства.

Риски заключения сделки с обременением

Как уже ранее было отмечено, при наличии обременения все возможные риски относительно реализации сделок с обременением значительно возрастают. Основной из них — возможность оспаривания совершенной сделки в судебном учреждении.

Если все документы прошли процедуру оформления в государственных органах, это не дает гарантий того, что соглашение не будет оспорено. Ведь любое обременение взаимосвязано с определенными запретами.

Владелец недвижимости не может совершать какие — либо действия с жильем, в противном случае документ не будет считаться до конца легитимным (статья 191).

В большей степени, при оформлении договора купли-продажи с обременением, рискует покупатель. Если покупка отменяется, он рискует остаться не только без приобретенного объекта, но и без ранее внесенных денежных средств. Специалисты рекомендуют проверять «чистоту» недвижимости перед совершением любого соглашения.

Как оформить договор купли-продажи с обременением?

По структуре соответствующий договор не будет отличаться от стандартного документа.

Также обозначаются наименования сторон, вид недвижимости с технической информацией по ней, стоимость предмета, ссылки на законодательные документы, предоставленные каждой стороной в процессе оформления контракта и совершения покупки.

Договор купли-продажи с обременением отличается от типового тем, что в нем обязательно прописывается отдельный пункт, в котором предмет ограничения и его вид полностью излагаются текущим владельцем.

[attention type=green]

Потенциальный покупатель должен быть в курсе этого обстоятельства, только после этого, стороны заверяют договор подписями. То, что покупатель соглашается и принимает все возможные риски, прописывается в теле документа. Это поможет исключить вероятность его оспаривания в будущем.

[/attention]

Скачайте образец договора по ссылке. 

Порядок регистрации соглашения

На законодательном уровне предусмотрена обязательная процедура регистрации договора купли-продажи с обременением в территориальном отделении Росреестра. Регистрируется не сам документ (как это было до 2014 года), а переход права собственности на объект недвижимости.

Для того чтобы осуществить процедуру регистрации, стороны подают оригинал соглашения, оплачивают общегосударственную пошлину в размере 2000 рублей (статья 333 НК РФ), и предоставляют уполномоченному лицу пакет необходимых документов на переходящий объект. Процедура регистрации занимает 10 календарных дней с даты подачи заявки (статья 209).

Как расторгнуть договор?

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением прописаны в параграфе 2 Гражданского кодекса, действующего на территории Российской Федерации.

Основная из них — получение информации после совершения соглашения. По этой причине соответствующий владелец вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением.

Обращаться следует в территориальный районный суд по месту расположения объекта недвижимости.

Главное доказать, что на момент совершения данной сделки заявитель не имел информации относительно наличия императивного ограничения. Соответствующее обстоятельство будет проверено в тексте документа о купле-продаже объекта.

Исковое заявление: образец 2021

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Договор купли-продажи с обременением: что это, образец

Что означает обременительный договор купли продажи.

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом. Обременение подразумевает наличие запретов и ограничений в пользовании или распоряжении имуществом, которое будет распространяться и на покупателя. 

О том, что представляет собой договор купли-продажи с обременением, и можно ли избежать рисков при совершении таких сделок, расскажем в представленном материале.

Что это такое

Наличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств. В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  1. полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  2. условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);
  3. наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  4. косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта. В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре.

Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов.

Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя. В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

  • залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
  • судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
  • арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
  • долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
  • установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
  • аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
  • аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
  • сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья.

[attention type=yellow]

Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования.

[/attention]

Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Как оформить договор с обременением

Наличие у объекта недвижимости (или автомобиля) обременения может означать полный запрет на совершение сделок купли-продажи. Нельзя продать имущество, на которое наложен арест по постановлению суда или службы ФССП. Также полностью запрещена продажа жилых помещений, расположенных в аварийных домах. Если стороны попытаются обойти указанные запреты, могут наступать следующие последствия:

  1. при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки;
  2. если арест наложен на автомобиль, соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
  3. если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Иные виды обременений не устанавливают полного запрета на совершение сделки. Однако сторонам придется предусматривать в тексте договора специальные правила и условия, сохраняющие режим ограничений, либо устанавливающие сроки и порядок их снятия.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды.

Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия.

Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

Вот какие нюансы нужно учесть в договоре купли-продажи при наличии иных видов обременений:

  • если на недвижимость или автомобиль установлен залог, в договоре должно быть указано согласие залогодержателя на продажу (это может быть реализовано дополнительным соглашением, либо включением залогодержателя в состав участников сделки);
  • если обременение заключается в залоге в силу закона, сторонам нужно предусмотреть порядок его снятия после полной оплаты стоимости объекта (полностью выплатив цену по договору, покупатель сможет снять обременение даже без участия продавца);
  • о наличии разрешения на продажу и/или выписку несовершеннолетнего ребенка в договор должен быть включен отдельный пункт;
  • при сохранении права пользования за отдельными гражданами, в договоре нужно указать их личные данные, основания для возникновения такого права, условия и порядок совместного проживания.

При продаже долевой собственности в договоре не обязательно указывать на соблюдение уведомительного порядка. Этот факт обязан проверить нотариус, так как без его удостоверения продать долевую недвижимость невозможно. Сторонам придется представить в нотариальную контору не только оригинал уведомления с доказательством вручения, но и отказ других собственников от преимущественного выкупа.

О наличии сервитута на земельный участок можно указать в тексте договора. Однако даже при отсутствии такого положения, режим сервитута не утратит силу.

  Новый собственник участка сможет аннулировать сервитут или изменить его условия только по согласованию с заинтересованными лицами, либо через судебные ведомства.

Если сервитут был установлен на определенный срок, по его истечении он аннулируется автоматически.

Скачать договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой (образец)

Скачать договор купли-продажи с обременением арендой (образец)

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem

Оформление договора купли-продажи с обременением

Что означает обременительный договор купли продажи.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя.

Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

[attention type=red]

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

[/attention]

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах.

В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства.

В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Договор купли-продажи квартиры с обременением: образец, виды, как заключить

Что означает обременительный договор купли продажи.

В юриспруденции в соответствии с термином «обременение» принято понимать обстоятельства и меры, накладываемые на объект имущества и ограничивающие права владельца в части свободного распоряжения собственностью.

Чаще обременение накладывается на объекты недвижимого характера, к числу которых относят жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Ограничительная мера исключает возможность собственника полноценно распоряжаться собственным имуществом.

При возникновении необходимости реализации такого жилого или нежилого объекта недвижимости требуется оформление договора купли продажи с обременением.

Что представляет собой указанный договор, в чем заключаются особенности оформления и составления, какие риски включает процедура – представлено в нижеследующей статье.

Обременение представляет собой меры и обстоятельства, возникновение которых ограничивает право собственника полноценно распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии с личным усмотрением. К числу объектов, на которые накладывается обременение, относят дома частного типа, квартиры, земельные участки.

Обременение представляет собой своеобразный вариант страховки, в соответствии с которой собственник приобретает право распоряжения имуществом только после устранения обстоятельств, ввиду которых и были наложены меры ограничительного характера. В качестве приведенных обстоятельств выступают следующие: аварийное состояние жилого объекта, наличие у собственника финансовых задолженностей.

При необходимости собственнику предоставляется право реализации объекта, на который наложены ограничительные меры. Процедура проводится посредством заключения договора купли продажи с обременением.

Отличие ее от стандартного варианта сделки заключается в том, что переход права собственности возможен только после устранения собственника обстоятельств, которые привели к наложению ограничительных мер.

Договор купли продажи с обременением наделен юридической силой, и вменяет в обязанность сторон, участвующих в сделке, выполнение взятых обязательств. Передача прав на имущество производится в рамках действия договора посредством акта приема-передачи. Несоблюдение сторонами обязательств влечет за собой оспаривание сделки в судебной инстанции.

Какие существуют риски

Оформление сделки посредством договора купли продажи с обременением может повлечь за собой некоторые риски. К примеру, в ряде случаев такая сделка может быть признана недействительной в суде. Кроме того, при проведении сделки собственник может умолчать об наложенных на объект продажи ограничительных мерах.

С целью минимизации рисков рекомендуется учитывать следующее:

  • Важным является наличие согласия на проведение сделки всех собственников. Согласие требуется оформить в письменном виде и заверить у нотариуса.
  • При передаче денег продавцу требуется оформление с его стороны расписки в получении финансовых средств с указанием суммы.

Юридической силой наделен только договор купли продажи, прошедший регистрацию в Росреестре. Иные варианты документации и сделок могут быть признаны недействительными.

Виды обременений

Обременение на имущество может быть наложено в ряде следующих случаев:

  • Приобретение собственником указанного жилья согласно договору ипотечного кредитования.
  • Наличие долей у третьих лиц.
  • Оформление рассрочки об оплате за реализуемый объект.
  • Арест, наложенный судом или ФССП.
  • Нахождение жилого объекта в аренде.
  • Применение договора ренты.
  • Аварийное состояние объекта.

Если доля в реализуемой квартире принадлежит на правах собственности несовершеннолетнему лицу, а также если указанное лицо является прописанным в ней, в последующем договор может быть признан недействительным.

Особенности соглашения

Проведение сделки с использованием договора купли продажи с обременением имеет некоторые особенности. К примеру, если обременение наложено по причине того, что в квартире прописан несовершеннолетний, требуется разрешение от органов опеки и попечительства на продажу объекта.

Разрешение третьих лиц может быть необходимым в следующих случаях:

  • Рента объекта.
  • Наложение ареста судебными приставами.
  • Ипотечное кредитование.

В приведенных ситуациях продажа объекта без разрешения третьих лиц рассматривается в качестве нарушения.

Как оформляется договор

Оформление договора купли продажи с обременением осуществляется посредством соблюдения ряда следующих условий:

  • Преамбула содержит следующую информацию: место и дата оформления договора, паспортные данные сторон. Если участвуют несовершеннолетние, требуются данные свидетельств о рождении.
  • Условия. В качестве условий прописываются характеристики реализуемого объекта. Также необходимо указание документов, на основании которых собственник обладает правом на имущество, и документации, согласно которой на объект было наложено обременение.
  • Порядок расчета и стоимость реализуемого объекта. В рамках порядка расчета требуется указать, каким образом и в какие сроки будет произведена оплата покупателем.
  • Обязанности и права сторон. Условия в данном случае индивидуальны для каждой сделки. К примеру, покупатель обязуется в установленный срок передать продавцу денежные средства за приобретенное им имущества. Продавец, в свою очередь, принимает обязанность по поддержанию жилого помещения в удовлетворительном состоянии. Кроме того, на продавца накладывается обязательство по снятию обременений.
  • Обязателен к указанию порядок, согласно которому будет осуществлен переход прав собственности.
  • Указывается ответственность, которую несет каждая из сторон. При нарушении обязательств каждая из сторон наделяется правом обращения в судебную инстанцию.

В финальной части сторонам требуется указать собственноручно паспортные данные и оставить подпись.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением.doc

Необходимые документы

Для проведения сделки с участием договора купли продажи с обременением требуется подготовить пакет документов:

  • Оригиналы договора, предоставленные в необходимом количестве экземпляров.
  • Справка, подтверждающая факт устранения ограничительных мер. Для выдачи таковой требуется обратиться в орган, наложивший обременение.
  • Заявление собственника реализуемого помещения относительно перехода права собственности.
  • Сертификат, подтверждающий присвоение жилому объекту кадастрового номера.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по предоставленным коммунальным услугам.
  • Если собственник квартиры находится в браке, для проведения сделки требуется заверенное у нотариуса согласие на продажу объекта. Данное правило утрачивает актуальность в том случае, если жилье или иной недвижимый объект было приобретено собственником до заключения брака, получено в качестве наследства или согласно договору дарения. Также такая возможность присутствует, если был составлен брачный договор, согласно которому каждый из супругов наделяется правом самостоятельно и без участия второй стороны реализовать и приобретать имущество, в том числе, нажитое в период брака.

Обязательными к предоставлению являются паспорта всех участников сделки. Если в сделке принимают участие несовершеннолетние лица, требуется предъявление их свидетельств о рождении.

Стоимость

Услуги по проведению процедуры регистрации договора купли продажи требуют обязательной оплаты государственной пошлины, размер которой составляет 400 рублей. Важно помнить, что оплатить госпошлину необходимо каждому покупателю. То есть, если жилье приобретается, к примеру, тремя покупателями в долях, оплатить отдельно госпошлину требуется каждому из них.

Сроки оформления

Процедура регистрации договора купли продажи с обременением осуществляется после подписания сторонами. Далее на протяжении пятнадцати дней уполномоченный регистрационный орган производит проверку по предоставленным документам и регистрацию.

Сроки оформления договора купли продажи могут варьироваться в зависимости от степени загруженности регистрационного органа. Однако в качестве предельных выставлен срок, составляющий пятнадцать дней. Отклонение от указанного количества времени рассматривается в качестве нарушения со стороны Росреестра.

Как расторгнуть договор

Договор купли продажи с обременением может быть расторгнут в связи с тем, что сторона не выполнила наложенных на нее обязательств. Договор может быть признан недействительным в исковом порядке в следующих случаях:

  • Факт нарушения прав несовершеннолетних, которые прописаны в реализуемом объекте или признаны долевыми собственниками.
  • Продавцом не выполнены обязательства в рамках снятия наложенного обременения.
  • Стороны, участвующие в процедуре заключения сделки, признаны недееспособными, не дающими себе отчет в своих действиях. Требуетсядокументальное подтверждение указанного факта.
  • Отказ от приобретения объекта.

Итак, сделка по договору купли продажи с обременением априори подразумевает некоторые риски.

Для их минимизации и собственной безопасности рекомендуется составить верный с юридической точки зрения договор, а также проводить процедуру в рамках действующего Законодательства.

Также важно помнить, что отклонение от выполнения взятых обязательств может быть оспорено в судебном порядке. То есть, в этом случае Закон направлен на защиту интересов и прав стороны, соблюдающей условия договора купли продажи с обременением.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: