Что такое Градостроительное заключение по земельному участку?

Градостроительная проработка земельных участков в Красногорске

Земельный участок может подходить для запланированных работ, а может оказаться для них непригодным.

Градостроительная проработка проливает свет на все ограничения, которые существуют в отношении землевладения в связи с реализацией на нём выбранного проекта.

Услугу предоставляют юристы и инженеры компании «Правозем» для объектов жилого и коммерческого назначения. Заказать услугу могут физические и юридические лица, результат будет готов в течение 14 дней.

Перечень согласований

Перечень ограничений

Градостроительная проработка включает следующие стадии:

• Первая. Изучение проекта планировки территории, правил землепользования и застройки, генерального плана и других документов градостроительного зонирования и территориального планирования.
• Вторая. Выявление возможных ограничений и обременений, наложенных на земельный участок (сведения собираются путём подачи запросов в ИСОГД и Росреестр).
• Третья. Запрос в районный или местный орган управления и дальнейший анализ ГПЗУ. Содержит требования, которые предъявляются к объектам строительства на указанном землевладении, и информацию о том, каким образом разрешено или запрещено его использовать.
• Четвёртая. Запрос в Министерство экологии и природопользования, который позволяет определить, не входит ли участок в границы особо охраняемых природных территорий со всеми вытекающими из этого ограничениями.
• Пятая. Подготовка заключения, в котором сделаны выводы о возможности возведения запланированного объекта с указанием необходимости согласовывать его размещение. Оно также содержит план-схему организации стройплощадки с указанием технических условий, которые позволят подключить здание к существующим инженерным сетям по водо-, газо- и электроснабжению, а также водоотведению и телекоммуникационной связи.

Рекомендации, которые мы даём в результате, содержат информацию о том, стоит ли оставить вид разрешённого использования земельного участка, нужно ли перевести категорию земли в другое назначение, необходимо ли предпринять какие-то иные шаги. К каждому градостроительному заключению мы прикладываем дорожную карту, содержащую информацию об этапах развития территории и перечень мероприятий, которые нужно выполнить в рамках реализации проекта. К примеру, включить землевладение в границы расположенного рядом населённого пункта или перевести категорию из одной в другую.

Возможно, также придётся подать документы в Министерство строительства на рассмотрение концепции проекта запланированного объекта (гостиничного, торгового, делового и тому подобного) или обратится в Главное управление архитектуры и градостроительства за тем, чтобы планируемую постройку внесли в новые правила землепользования и застройки.

К таким мероприятиям также относится утверждение документов по планировке территории, получение ГПЗУ и организация экспертизы проектной документации. Дорожная карта будет своя для каждого прорабатываемого участка. По сути, это готовый план конкретных мероприятий, который предстоит согласовать с различными министерствами и ведомствами.

Когда нужна градостроительная проработка

Использование земли в коммерческих целях — это финансово затратное мероприятие, и потому перед началом работ стоит убедиться в том, что они законны. То же касается и частной застройки.

Если жилой дом будет возведён на участке, который не подходит для строительства или его параметры (например, площадь или этажность) не будут соответствовать действующим нормативам, то тратить деньги придётся дважды: сперва на возведение здания, а потом на снос его за свой счёт. В некоторых случаях придётся ещё и штраф заплатить.

Градостроительное заключение даст заказчику ответы на массу вопросов, которые могли бы всплыть уже после начала строительства и не просто усложнить процесс, но и сделать его невозможным или бессмысленным:

• не накладывается ли исследуемый участок на другие, например, лесные;
• не входит ли он в состав СЗЗ источников питьевого водоснабжения, прибрежных или береговых, охраны объектов культурного наследия или других зон с особыми условиями использования территории;
• не относится ли землевладение к планируемым природно-экологическим районам;
• подходит ли он для промышленных или коммерческих зданий застройки, что именно разрешено возводить (отель, магазин, заправку или только частный жилой дом);
• есть ли ограничения по количеству этажей и площади застройки;
• не входит ли участок в состав земель, где запланировано строительство транспортных магистралей регионального и федерального значения согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области (для составления заключения мы используем официальные транспортные схемы линий легкорельсового скоростного транспорта, автомобильных дорог, магистральных путей железной дороги).

Если говорить о Красногорске и Красногорском районе, то многие (как большие, так и маленькие) земельные участки могут быть расположены на приаэродромных территориях.

А размещение капитальных зданий и сооружений на них необходимо согласовывать непосредственно с войсковыми частями, если аэродромы военные, либо через Росавиацию, если аэропорты гражданские.

Как раз о таких случаях, заказчики узнают из подготовленных материалов.

Заключение относительно разрешённого строительства мы делаем на основе анализа ПЗЗ города Красногорска.

Для каждой зоны существуют свои правила касательно перечня разрешённых объектов, по которым указаны размеры (площадь), высота и этажность, допустимый процент застройки участка и минимальные отступы от его границ.

Это параметры, без учёта которых не стоит даже приступать к составлению плана будущего капитального строения. Благодаря детальной проработке все инвесторы и застройщики, которые обращаются в АН «Правозем», получают полную информацию о землевладении.

Источник: https://pravozem.ru/gradostroitelnaia-prorabotka.html

Новая форма и срок действия ГПЗУ с 1 июля 2021 года

Несмотря на то, что ГПЗУ носит сугубо информационный характер, без него проектные организации отказываются приступать к работе. Сотрудникам таких организаций важно понимать:

• каким образом располагать на участке жилой объект;
• насколько это безопасно;
• где располагаются коммуникационные магистральные сети.

Информирование владельца участка и проектировщиков относительно основных характеристик и параметров ЗУ – это и есть главное назначение плана.

Градостроительный план земельного участка: что это такое?

Градостроительный план земельного участка – это результат деятельности по планированию застройки населённого пункта, оформленный в виде документа.

Оформляется на каждый строящийся объект, встраивая его в существующий контекст городской застройки и устанавливая регламент строительства каждого возводимого здания и сооружения.

Выполняет функцию разрешения начала строительных работ, основанных на согласовании с местной администрацией и отделом архитектуры.

ГПЗУ относится к виду административных услуг, предоставляемых муниципалитетом:

• гражданам населённого пункта;
• предприятиям, организациям, учреждениям.

Его требуется получить собственником земельного участка или арендатором ЗУ предварительно – до начала возведения капитального строения.

ГПЗУ – это резолюция, отражающая правила и нормативы, применяющиеся для конкретно возводимого объекта, с учётом архитектурных и градостроительных требований.

Подробнее выяснить, где и как получить ГПЗУ можно в другой нашей статье.

Ответственность при невыполнении требований по оформлению строительства

Одно из основных назначений получения ГПЗУ – дальнейшее оформление соответствующего разрешения на строительство. Оно необходимо для реконструкции или строительства любого капительного объекта, что является требованием отечественного Градостроительного кодекса.

Кроме того, без ГПЗУ невозможен ввод построенного или реконструируемого объекта в эксплуатацию и, как следствие, регистрация права собственности на него.

В дополнение к этому, неоформленный объект может быть снесен по решению суда, если процесс будет инициирован органом местной власти.

В случае возведения здания без оформления необходимых разрешительных документов (так называемый «самострой») нарушителю грозят серьезные санкции, предусмотренные российским Налоговым кодексом.

Их размер зависит от срока приобретения земельного участка:

1. до трех лет – начисляется налог на имущество за три последних года и до последующей регистрации объекта и штраф в размере 20% от его стоимости;
2. от трех до десяти лет – начисляется налог за три последних года и до последующей регистрации объекта и штраф в размере 40% от стоимости;
3. свыше десяти лет – начисляется налог за все время владения участком и до последующей регистрации объекта по ставке, увеличенной в два раза (двойной налог).

Для чего требуется?

Узнаем, для чего нужен градостроительный план земельного участка. Обозначенный план необходим для соблюдения регламента, установленного местным законодательством в отношении расположения объектов капитального строительства. К таким объектам относятся:

1. Технические и промышленные здания и сооружения. Объекты военного ведомства и иные аналогичные виды недвижимости.
2. Здания, предназначенные для культурно-развлекательного комплекса, торговые площади и иные объекты, составляющие инфраструктуру населённого пункта.
3. Жилые многоэтажные и малоэтажные дома, гостиницы, общежития и прочие площади, предназначенные под жилой фонд.
4. Автотранспортное сообщение и иные линейные объекты.

При планировании возведения здания, ГПЗУ требуется всем правообладателям, независимо от статуса и формы собственности недвижимости.

Его получают:

• физические лица, правообладатели ЗУ;
• юридические лица;
• муниципальные и казённые учреждения.

Ни один из перечисленных правообладателей земель, а также иные собственники, в том числе – нерезиденты РФ, не вправе приступать к строительству без согласования работ и получения утверждённого плана. Это правило действует в пределах расположения массива, относящегося к категории земель населённых пунктов.

Исключение составляют дачники, получившие в пользование, аренду или собственность – земли в посёлках СНТ, ДНТ и ДНП.

Здесь градостроительный регламент не устанавливается, так как наделы не принадлежат к землям населённых пунктов.

Для владельцев дач, допускается проявление и реализация творческих замыслов и применение уникальных дизайнерских архитектурных решений. Единственным требованием для них является соблюдение нормативов красных линий.

Кто выдает

Выдачей ГПЗУ в местной администрации занимается орган, в компетенции которого находятся вопросы архитектуры и градостроительства. Заявление сегодня удобнее всего подавать через МФЦ или удаленно – на сайте Госуслуг

. В последнем случае результатом будет электронный документ.

Впрочем, удаленное получение ГПЗУ с помощью Госуслуг возможно не во всех местных администрациях. Если такой возможности нет, то заявление и сопровождающие его бумаги необходимо принести лично.

Источники законодательства, регулирующие нормы ГПЗУ

Главный документ, определяющий нормы действия и правила применения ГПЗУ, это Федеральный закон, на основании которого вступил в силу Градостроительный кодекс РФ, принятый 29.12.04 г., под № 190-ФЗ.

Чтобы получить градостроительный план земельного участка, градостроительный кодекс отражает Нюансы его применения в федеральных документах:

Источник: https://KPPKDirection.ru/drugoe/srok-dejstviya-gpzu.html

Градостроительный план и правила землепользования и застройки

Где и кто выдает. На основании чего делается и для чего нужен ГПЗУ.

Градостроительный план земельного участка – основной исходно-разрешительный документ. Согласно градостроительному кодексу, проектировщик не имеет право начинать выполнение проектной документации без град. плана.

ГПЗУ или Град. план представляет собой многостраничный документ с уникальным номером и датой.

В составе которого всегда есть схема или чертеж с указанием места размещения объектов капитального строительства и границей минимального размещения объектов – парковок, крылец, проекций балконов, приямков. Чаще всего пятно допустимой застройки штрихуется и указывается с отступами 3 м от границ.

Также на схеме обязательно учитываются сети и отступы от них. И здесь есть важный момент. Если вы планируете выносить инженерные сети с участка, нужно заранее, еще до подачи заявления на получение ГПЗУ, подать заявки на вынос сетей и уже с ними обращаться за град. планом. Иначе вы получите заштрихованную область с коридорами для прохода существующих сетей и отступами по СП 42.

13330 или в соответствии с местными нормами, что еще хуже. Например, бывает за границами участка, метрах в пяти, проходит коллектор большого диаметра, скажем 1,4 м. При этом отступ, в соответствии с новосибирским постановлением №96, будет равен не менее 15 м от коллектора. Соответственно, получите схему размещения с минимальным отступом не менее 10 м от границы, вместо 3 м.

Подобные ситуации обычно решаются согласованием с владельцем сетей, в данном примере с Горводоканалом. Получив такое согласие в письменном виде можно уже подавать заявку на град. план. Если у вас проходит воздушка – ЛЭП, на участке и например это 10 кВ, вы получите отступ по ее охранной зоне 10 м в каждую сторону.

Выход опять же предварительное письмо или технические условия на вынос сети, взятые в РЭС (для Новосибирска).

Кем выдается Градостроительный план

Как правило, Департаментом строительства и архитектуры, если речь идет о городе. Либо в отделе архитектуры сельсовета, если проектируем в области. Делается в течение одного календарного месяца. Для получения ГПЗУ достаточно быть застройщиком, то есть правообладателем земельного участка либо его представителем по доверенности.

В Новосибирске выдача осуществляется по постановлению №4179 от 07.09.2021г., хотя у нас с такой скоростью все принимается и отменяется, что через полгода может и новое появится… В этом постановлении есть образец заявления. Подается заявление и документ удостоверяющий личность. Последнее время перестали требовать заключение СЭС, топооснову для проектирования, выписки из ЕГРН.

Раньше подавали это, плюс еще и технические условия от сетевых организаций.

Градостроительный план составляется на основании правил землепользования и застройки (в Новосибирске это Постановление №1288). Такие правила есть у каждого региона, города, сельсовета и т.д. В них прописаны все ограничения для каждой зоны. Прежде всего зоны – это части города, на которые он поделен в соответствии с генеральным планом.

Для каждой зоны есть свой перечень разрешенных видов использования земельного участка. Это значит, во-первых, что в производственной зоне вы не построите гостиницу, а в жилой – склад.

Есть еще условно-разрешенные виды использования земли, в рамках этого перечня можно подавать на публичные слушанья, и если получится, вы все-таки сможете построить гостиницу в производственной зоне.

Есть вспомогательные виды разрешенного использования – это означает, что для производственного предприятия, например, вспомогательным будет административно-бытовой корпус. То есть просто АБК отдельно на отдельном участке могут и не дать построить, а как вспомогательное здание, например, к складу, уже можно.

Параметры, указанные в градостроительном плане

Кроме схемы в ГПЗУ указываются в форме таблицы или просто сплошным текстом такие параметры, как предельная высота и этажность, максимальный и минимальный процент застройки, минимальные отступы от границ участка, минимальное количество машино-мест в границах участка, минимальные размеры площадок для жилья, коэффициент плотности застройки. Данный коэффициент – это отношение общей площади жилого дома к площади участка. Иными словами при коэффициенте, например, 2,5 в зоне ОД (общественно-деловая), на участке 35 соток, вы сможете построить не более 8750 м2 жилья (2,5 х 3500 м2 = 8750). А в зоне Ж (жилая) коэффициент будет меньше и площадь тоже меньше.

Публичные слушанья

Напишу только в контексте данной темы, более развернуто дам информацию в отдельной статье. На публичные слушанья можно зайти уже с полученным градостроительным планом. В качестве отклонений от предельных параметров земельного участка на слушаньях могут быть рассмотрены следующие моменты: минимальный и максимальный процент застройки, отступы от границ (можно уменьшить до 0 м), есть еще

Какие еще есть нюансы.

Экспертиза может потребовать у вас следующие сведения, которые могут быть не отражены в Градостроительном плане: наличие/отсутствие особо охраняемых природных территорий (федерального, регионального, местного значения) – все это заказывается в разных инстанциях, наличие/отсутствие мест полезных ископаемых, скотомогильников, объектов культурного наследия и их охранных зон, наличие зон охраны водных объектов. Все это встречается, как правило не в городе, а если вы проектируете на Алтае или, скажем, в Шерегеше, готовьтесь сами и готовьте заказчика. За справками придется побегать.

ГПЗУ выдается на один участок, расположенный в одной зоне. Если у вас два и больше участка, то сначала их нужно объединить через проект межевания.

Бывает так, что ваши участки находятся в разных зонах, например один участок в общественно-деловой зоне, а второй – смежный в жилой зоне.

Вам придется пойти на большие публичные слушанья по смене зонирования, они проходят реже, чем обычные по отклонениям.

У меня была ситуация, когда мы получили отказ по разрешению на строительство в УАСИ, так как в один момент консоли, расположенные на любой высоте от земли, стали считаться частями зданий, которые должны входить в пятно допустимого размещения.

Другими словами, до этого момента можно было размещать консоли на высоте более 4,5 м за заштрихованной зоной на ГПЗУ, а с этого момента, проекции консолей стали “вне закона” и должны быть вписаны в пятно застройки.

Пришлось обрезать консоли, хотя архитектурное решение сильно пострадало.

Важно!

Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать во всех документах – в кадастровом паспорте, в градостроительном плане, в названии объекта в проектной документации. При этом должно быть четкое соответствие Приказу №540 об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Выполнение всех требований градостроительного плана не освобождает вас от необходимости расчетов КЕО и инсоляции для определенных объектов, а также проверки соответствия вашего решения по посадке здания всем градостроительным и пожарным нормам, в том числе по отступам, сквозным проездам, размещению различных площадок и т.д.

Как же начинать проектировать без градостроительного плана. В ситуации, когда ГПЗУ еще не выдан, а проектирование уже начато, нужно самостоятельно изучить местные правила землепользования и застройки. Для Новосибирска это Постановление совета депутатов №1288. Вся информация, указанная в ГПЗУ, берется именно оттуда.

Всегда можно узнать зону, в которой находится земельный участок, в органах местного самоуправления, чаще всего в департаменте строительства и архитектуры. И уже самостоятельно прочитать всю информацию для конкретного разрешенного использования в конкретной зоне.

Но все же при получении ГПЗУ обязательно всегда нужно внимательно его изучить и еще раз все проверить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arhblog/gradostroitelnyi-plan-i-pravila-zemlepolzovaniia-i-zastroiki-5ac905740422b4ea99a28d26