Действует ли сейчас закон 159 о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений.

Выкупать арендуемые площади стало проще

«Малая приватизация» образца 2021 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2021 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2021 года).

И вот, наконец, в июле 2021 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2021 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

[attention type=yellow]

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

[/attention]

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2021 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2021 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

• «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
• Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
• Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
• Отсутствует задолженность по арендной плате.
• Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
• На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
• Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2021 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

[attention type=red]

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

[/attention]

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Что нового в выкупе помещений в 2021 году?

5 Июля 2021

Новости компании

Федеральный закон № 159, регулирующий особенности отчуждения недвижимости городов и субъектов РФ, начал действовать в июле 2008 года.

За более чем 10 лет тысячи средних и малых предпринимательств смогли на льготных условиях прибрести объекты для ведения бизнеса. Несколько раз закон изменялся и улучшался.

В 2021 году выкуп помещений осуществляется по новым правилам (последние изменения вступили в силу в июле 2021 года).

Теперь больше бизнесменов получили право преимущественного выкупа

Раньше число предпринимателей, которые могли выкупить помещение у ДГИ, ограничивались лишь теми, кто арендовал недвижимость в течение 2-3 лет до вступления ФЗ № 159 в силу. Сегодня такое ограничение снято.

Если Вы непрерывно арендуете помещение, объект не менее 2 лет до подачи заявления о выкупе, то можете воспользоваться своим преимущественным правом. Однако, срок аренды – не единственное условие для возможности отчуждения.

Оно должно быть подкреплено:

• Вы официально зарегистрированы в качестве ИП, ЮЛ и включены в реестр.
• У Вас нет задолженности по аренде (как по основной сумме, так и по пеням, штрафам).
• Арендуемая недвижимость не включена в список объектов, которые предназначены для передачи во владение/пользование малому и среднему бизнесу.

Учитывая, что закон действует бессрочно, то предприниматели, если отвечают всем требованиям, могут начать процедуру выкупа помещений.

Теперь бизнесмен даже после отказа от выкупа сохраняет право льготной приватизации

До июля 2021 года предприниматели, которые отказались или по каким-либо причинам не подписали договор, присланный ДГИ, теряли право преимущественного выкупа. Сейчас это не так. Не выкупили помещение один раз – сможете в другой. Если он будет продолжать арендовать объект, который попадает в список отчуждаемого в общем порядке имущества, то он может вновь подать заявление о выкупе.

О льготных условиях выкупа

Для бизнесменов приватизация муниципального и федерального имущества сопряжена с расходами. В этой ситуации закон идёт им навстречу. Предприниматели могут внести средства единовременно, заплатив сразу выкупную стоимость полностью, так и получить рассрочку на срок не меньше 5 лет. Однако рассрочка не беспроцентная. Плата за неё – около 1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ.

Приватизация может быть проведена как по инициативе собственника, так и по инициативе арендатора

По новым правилам отчуждение помещений осуществляется по двум схемам: по инициативе арендатора и по инициативе собственника. Рассмотрим случай, когда выкуп инициирует собственник – муниципальный или государственный орган.

Сразу отметим, что по этой схеме отчуждается малый процент помещений и других объектов недвижимости, так как собственники в лице муниципалитетов и субъектов РФ не торопятся продавать своё имущество.

При этом подходе к приватизации необходимо соблюдать нескольких условий:

• Арендатор официально и непрерывно арендует помещение в течение 2 лет.
• У него задолженности по арендным платежам.
• Помещение ещё не включено в список объектов, предназначенных для отчуждения.
• Арендатор зарегистрирован в качестве ИП или ЮЛ, о чём есть запись в ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

ДГИ составляет отправляет арендатору копию решения и предварительный договор купли-продажи. Другая сторона должна подписать документ в течение 30 дней после получения.

Отказ или подписание договора – не единственные пути развития «сценария». Арендатор может начать и оспаривание выкупной цены, если посчитает, что она слишком завышена.

В этой ситуации необходима помощь профессионалов компании «Новые Горизонты».

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/chto-novogo-v-vykupe-pomeshcheniy-v-2021-godu/

Что гласит 159-й Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, и его правоприменение – Недвижимое имущество – юридический ликбез

Федеральный закон №159, регулирующий вопросы отчуждения недвижимого имущества, был принят 22 июля 2008 года. С тех пор в документ, именуемый в народе законом «о малой приватизации», неоднократно вносились изменения, целью которых было расширение области действия закона и предоставление возможности приобретения арендуемого имущества как можно большему количеству предпринимателей.

Суть документа заключается в предоставлении поддержки представителям малого и среднего бизнеса: для них законом установлены льготные условия приватизации арендуемого недвижимого имущества.

Представители МСП пользуются преимущественным правом на отчуждение такого имущества по рыночной стоимости. Важным моментом является возможность выкупа недвижимости в рассрочку – его срок определяется действующим законодательством и на сегодняшний день составляет 3-5 лет.

Изначально предполагалось, что льготные условия приватизации будут действовать до первого июля 2010 года, но позже этот срок неоднократно продлевался: сначала до первого июля 2013 года, затем еще на два года. Совсем недавно было принято решение о продлении льгот по ФЗ №159 до первого июля 2021 года.

Если этот срок больше не будет продлеваться, приобрести недвижимость на действующих сегодня условиях будет невозможно.

Кто имеет право на отчуждение имущества

Воспользоваться льготами по ФЗ №159 могут потребительские кооперативы, коммерческие фирмы и частные предприниматели.

Для этого они должны соответствовать таким требованиям:

• доля участия муниципалитета, государства или иностранных граждан не превышает 25%;
• доля участия одного или нескольких лиц, не относящихся к субъектам малого и среднего бизнеса, не превышает 25%;
• среднее количество сотрудников за предыдущий год не превышает 250 человек;
• базовая стоимость активов или выручка, полученная за предыдущий год, не превышает предельные показатели, установленные для используемого вида деятельности.

Не могут воспользоваться преимуществами закона государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Действующие ограничения

Закон не только наделяет предпринимателей особыми правами, но и устанавливает для них различные ограничения.

К примеру, действие документа не распространяется на:

• федеральную недвижимость;
• недвижимость, переданную организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки частных предпринимателей согласно Федеральному закону №209-ФЗ;
• недвижимые комплексы унитарных муниципальных или госпредприятий;
• недвижимые объекты, которые принадлежат муниципальным или госучреждениям на праве оперативного управления;
• недвижимость, имеющую ограничения в обороте.

Еще одно имеющееся ограничение – на момент вступления в силу рассматриваемого закона информация о продаже имущества на торгах не должна быть опубликована.

Условия для применения льгот

Воспользоваться положенным правом на выкуп объекта лица и организации могут в том случае, если арендуемая недвижимость находилась в их владении (или временном пользовании) согласно соответствующим договорам непрерывно два года или больше до первого июля 2013 года. Раньше такое право возникало при условии непрерывной аренды недвижимости на протяжении двух лет до вступления Закона №159-ФЗ в силу. Таким образом, количество лиц, имеющих право на льготы, значительно увеличилось.

Ограничения, действующие ранее относительно предельной площади выкупаемых помещений, на сегодняшний день сняты (раньше невозможно было выкупить объекты, площадь которых превышала 2000 кв. м).

Важно, чтобы арендная плата исправно вносилась арендаторами, претендующими на льготы, на протяжении всего периода эксплуатации объекта.

Этот фактор имеет значение при рассмотрении документов.

Порядок отчуждения объектов

Для отчуждения недвижимости уполномоченный госорган, который принял решение о возможности приватизации объекта, официально уведомляет об этом арендаторов. Он должен направить им предложения о выкупе объекта.

Организации или частные предприниматели могут дать согласие и подписать договор купли-продажи или отказаться и лишиться права на преимущественную покупку.

Все эти действия проводятся в сроки, строго определенные ФЗ №159.

В случае согласия на выкуп объекта предприниматель самостоятельно выбирает условия оплаты – разовый платеж или рассрочка. Субъекты МСП могут инициировать отчуждение недвижимости, не дожидаясь официальных объявлений – для этого им необходимо обратиться с соответствующими запросами.

[attention type=green]

Действующая редакция Закона №159-ФЗ разрешает представителям МСП повторно подавать заявления о реализации преимущественного права, даже если ими были получены отказы.

[/attention]

Кроме того, отказ в отчуждении недвижимости и объективность величины рыночной стоимости недвижимого объекта, которая была взята за основу при проведении оценки, могут быть обжалованы предпринимателями на законных основаниях.

Источник: http://nedvigist.ru/likbez/otchuzhdeniye-nedvizhimogo-imushhestva.html

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности

Правожил.com > Аренда > Право выкупа > Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди.

Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Как происходит выкуп арендованного имущества?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено.

Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия.

Кто имеет право выкупа арендованного имущества?

На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры.

Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

При этом должны учитываться некоторые нюансы:

• государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
• приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.

После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).

При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.

Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Что такое преимущественное право аренды нежилого помещения? Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

09 Фев 2021      kasjanenko         480      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/vykup/pravo-vykupa-arenduemogo-pomeshhenija.html

Что гласит 159-й Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, и его правоприменение

ФЗ о муниципальной собственности в РФ был принят Государственной Думой 4 июля 2008 года, а одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года. Последние изменения в него вносились 1 июля 2021 года.

ФЗ о муниципальной собственности состоит из 10 статей. Этот закон регулирует правоотношения между участниками во время отчуждения государственной собственности и при отчуждении недвижимости, принадлежащей государству, арендуемой лицами малого, среднего бизнеса.

Отношения между лицами с малым или средним бизнесом, приватизирующими арендованное у государства имущество, но не относящиеся к описываемому ФЗ, регулируются Федеральным законом номер 178 о приватизации гос. или мун.

имущества.

Краткое содержание Федерального закона номер 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности государства или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами с малым и средним бизнесом:

• 1 ст. – цели и правоотношения, на которые распространяется описываемый Федеральный закон;
• 2 ст. – список особенностей и нюансов при отчуждении арендуемого имущества;
• 3 ст. – лица, обладающие преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и процесс использования преимущественного права;
• 4 ст. – порядок, по которому лица имеют право реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого имущества;
• 5 ст. – порядок оплаты, по которому лица приобретают при преимущественном праве арендуемое имущество;
• 6 ст. – последствия и ответственность за нарушения и несоблюдение требований и условий по порядку совершения сделок в сфере возмездного отчуждения государственного или муниципального имущества;
• 7 ст. – список необходимых изменений, внесенных и вступивших в силу в Федеральном законе 178 о приватизации государственного и муниципального имущества;
• 8 ст. – список необходимых изменений, внесенных и вступивших в силу в Федеральном законе 209 о развитии малого и среднего предпринимательства;
• 9 ст. – список переходных положений закона, дополнительных и заключительных условий, положений и требований;
• 10 ст. – дата и процесс вступления в силу описываемого закона.

Описываемая область регулируется настоящим Федеральным законом, Федеральными законами номе 178 и 209, Конституцией России и международными договорами РФ.

Последние изменения в 159 Федеральный закон были внесены 1 июля 2021 года, при принятии ФЗ номер 141. Изменения были внесены в статью 10. В часть третью 10 статьи была добавлена фраза «за исключением случая, предусмотренного частью 4 настоящей статьи».

В статью 10 также была добавлена часть четыре, в которой написано, что все сделки, осуществляемые с целью реновации жилищного фонда, с отчуждением любого имущества из собственности Российской Федерации регулируются статьями 1 – 6 и 9 описываемого Федерального закона. Любые действия в таких сделках будут регулироваться этими статьями до окончания срока реновации.

Согласно третьей статьей преимущественное право может быть использовано лицом только при условиях:

• Имущество у арендатора временно находится от двух лет и более, при составленных официально и по закону договорах аренды;
• В день заключения сделки купли-продажи арендуемого имущества информация о лице, занимающимся малым или средним предпринимательством не была исключена из единого реестра;
• У лица, арендуемого имущество, отсутствуют штрафы, неустойки, просроченные платежи;
• Имущество, которое лицо арендовало и собирается покупать, не включено в перечень предназначенного к передаче, но принадлежащего государству, согласно ФЗ 209;
• Последний пункт утратил силу 1 июля 2013 года.

Таким образом, в статье три написано, что лица с малым или средним бизнесом при возмездном отчуждении государственного имущества имеют право на использование преимущественного права при покупке.

В статье номер шесть описаны последствия и ответственность лиц при нарушениях и при несоблюдении условий и требований при совершении сделок с возмездным отчуждением госимущества. Согласно первому пункту статьи такие сделки, с нарушенными требованиями и условиями, считаются ничтожными.

Согласно второму пункту статьи, в случае, если субъект малого или среднего предпринимательства, арендующий определенное государственное имущество, узнал, что имущество было продано без использования преимущественного права, он имеет право подать в суд. Для подачи в суд у лица есть два месяца.

Иск подается с бумагами, доказывающими, что лицо не знало о продаже и не было использовано преимущественное право. В случае положительного решения суда субъект сможет стать покупателем имущества.

В статье восемь описаны изменения, внесенные в Федеральный закон номер 209 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». В статью номер девять был добавлен 16 пункт, согласно которому среди полномочий органов государственной власти – формирование развития и помощи инфраструктуры субъектов и объектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно этим изменениям в статью 13 был добавлен пункт 5. Согласно этому пункту, все решения и действия, проводимые для развития инфраструктуры, публикуются средствами массовой информации и на официальных страницах органов в сети интернет.

[attention type=yellow]

В статье 18 были изменены части 4, 4.1 и 4.2. Согласно этим изменениям любые органы государственной власти имеют право на составление перечней имущества, относящего к разным категориям, включая категорию имущества, используемого только для аренды третьими лицами.

[/attention]

Эти перечни и списки в обязательном порядке предоставляются в открытом доступе, их публикуют СМИ и сотрудники органов на официальных страницах в сети интернет. Создание, ведение и переучет списков регулируется правовыми актами России, субъектов Российской Федерации и муниципальными нормативами.

Другие категории муниципального или государственного имущества не подлежат отчуждению или передаче в аренду. В случае нарушения требований лица могут понести ответственность согласно Уголовному кодексу за уголовные или административные нарушения.

159 ФЗ с изменениями и дополнениями позволяет понять и изучить процессы осуществления отчуждения арендуемого государственного имущества лицами с малым или средним бизнесом. В случаях, когда лица считают, чтобы были произведены нарушения или были нарушены требования и условия, согласно которым задеты права лица, человек может подать иск в суд.

Чтобы разрешить дело в пользу себя, рекомендуется изучить настоящий Федеральный закон.

Скачать Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно по ссылке.

Федеральный закон №159, регулирующий вопросы отчуждения недвижимого имущества, был принят 22 июля 2008 года. С тех пор в документ, именуемый в народе законом «о малой приватизации», неоднократно вносились изменения, целью которых было расширение области действия закона и предоставление возможности приобретения арендуемого имущества как можно большему количеству предпринимателей.

Суть документа заключается в предоставлении поддержки представителям малого и среднего бизнеса: для них законом установлены льготные условия приватизации арендуемого недвижимого имущества.

Представители МСП пользуются преимущественным правом на отчуждение такого имущества по рыночной стоимости. Важным моментом является возможность выкупа недвижимости в рассрочку – его срок определяется действующим законодательством и на сегодняшний день составляет 3-5 лет.

Изначально предполагалось, что льготные условия приватизации будут действовать до первого июля 2010 года, но позже этот срок неоднократно продлевался: сначала до первого июля 2013 года, затем еще на два года. Совсем недавно было принято решение о продлении льгот по ФЗ №159 до первого июля 2021 года.

Если этот срок больше не будет продлеваться, приобрести недвижимость на действующих сегодня условиях будет невозможно.