Имеет ли право ТСЖ заключить договор с управляющей компанией или нужно закрывать.

Нужно ли заключать договор с управляющей компанией? – Твой риелтор

• Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
• Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
• Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

• объект;
• субъекты;
• права сторон, их обязанности, ответственность;
• правила определения цены и проведения расчетов;
• порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

• Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
• Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
• Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
• Сотрудничает с подрядными организациями.
• Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
• Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
• Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
• Производит капитальный ремонт.
• Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
• Вызывает при необходимости аварийные бригады.
• Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
• Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
• В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
• Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
• Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
• Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

• Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
• Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
• Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
• Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
• Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
• Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
• Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
• Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
• Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/zaveshhanie/nuzhno-li-zaklyuchat-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Договор с ТСЖ: условия и порядок заключения, плюсы и минусы

Последние изменения: Январь 2021

Управление домом со множеством собственников помещений должно быть организованным и продуманным. Этим занимается товарищество собственников.

Чтобы урегулировать вопросы, связанные с взаимодействием владельцев квартир с правлением, заключают договор с ТСЖ или управляющей компанией.

Все действия организации выполняют согласно подписанному договору, поэтому к его составлению относятся с особым вниманием.

Надо ли заключать договор с ТСЖ

 Здание, в котором проживает множество жильцов, нуждается в постоянном уходе, ремонте, обновлении коммуникаций. Все необходимые мероприятия организует правление ТСЖ или УК.

Функции ТСЖ включают контроль за исполнением ремонтных работ, их качеством и своевременностью.

Все проводимые действия должны способствовать повышению качества проживания граждан в отремонтированном доме с технически исправным оборудованием и коммуникациями.

Без создания товарищества сложно управлять домом и следить за оплатой и поставкой услуг ЖКХ. Наличие договора управления между ТСЖ и собственниками дает право осуществлять действия от имени и в интересах всех проживающих граждан. Иными словами, если принято решение передать полномочия по управлению домом товариществу, договор на оказание услуг с ТСЖ необходим.

Товарищество собственников – отдельное юрлицо, подлежащее регистрации в государственных структурах. Поскольку основная задача организации – ведение деятельности, направленной на поддержание высокого уровня комфорта жильцов, предприятие не относится к коммерческим, хотя ведение работ и требует некоторой компенсации за оказанные услуги.

Чаще всего, ТСЖ состоит из лиц, владеющих недвижимостью в многоквартирном здании, однако в индивидуальном порядке допускается расширение членства за счет владельцев соседствующих строений. В таком случае ТСЖ получает в свое ведомство не только дом, но и общую территорию, где располагаются объекты собственности других членов.

Деятельность правления не предполагает официальной трудовой занятости с оплатой труда, а само зачисление возможно исключительно по доброй воле человека, владеющего недвижимостью. Вместо зарплаты председатель и члены товарищества получают некоторую долю от расходов на содержание дома.

[attention type=yellow]

Отвечая на вопрос, нужен ли договор с ТСЖ, рассматривают опасность снижения качества обслуживания, если бы все жильцы действовали разрозненно.

[/attention]

Если объединить все интересы жильцов и направить их в необходимое русло, своевременно реагируя на потребности в обслуживании и регулировании вопросов, сомнений, вопрос о необходимости юридически значимого договора собственника с ТСЖ на обслуживание не стоит.

Ссылки на закон

Нормы закона, регулирующие деятельность ТСЖ, определены статьями Жилищного Кодекса:

1. Ст.135 утверждается возможность такого типа управления согласно принятому жильцами общему решению.
2. Ст. 137 ТСЖ передается право на заключение договоров, связанных с содержанием и ремонтом дома, с владельцами квартир и помещений.
3. Пунктом 1 ст. 138 устанавливается обязательность письменной формы договора и обязанность сторон выполнять положения.
4. Ст. 155 наделяет собственников жилья обязанностью оплаты услуг, расходов. связанных с благоустройством и содержанием многоквартирного здания.

Чтобы договор на оказание услуг с ТСЖ соответствовал букве закона, следует уточнить правила составления юридически значимого документа, регулирующего отношения правления с жильцами дома.

Составление документа

 

Документ регламентирует все вопросы, связанные с благополучной эксплуатацией и поддержанием оборудования дома в исправном состоянии.

Договор управления с ТСЖ определяет круг ответственности и стороны, вовлеченные в процесс обслуживания и использования дома.

Например, в интересах собственников квартир, фиксируется право подписывать договоры, заключаемые ТСЖ с организациями, поставляющими услуги. Поставка газа, водоснабжение и отведение и т.д. передаются в ведение товарищества.

Важно понимать, что в пункты не стоит включать условия, ущемляющие интересы собственников и нарушающие их гражданские права. Не допускается ущемление прав одного собственника в пользу остальных членов товарищества.

Чтобы избежать оспаривания и признания недействительности юридически значимого документа, следят за надлежащим оформлением и содержанием соглашения с ТСЖ. В него должны быть включены следующие пункты и условия:

1. Информация об МКД, составе имущества, которое передается на обслуживание за счет владельцев помещений. Особое внимание уделят верному указанию перечня отдельных и индивидуально обособленных частей имущества.
2. Правила обслуживания и содержания с указанием мероприятий, которые будет выполнять ТСТЖ.
3. Суммы расходов на выполнение мероприятий. Закон допускает указание общих формулировок, без конкретных сумм и цен. Важно, чтобы в договоре разъяснялись правила вычисления, от чего зависят платежи собственников.
4. Порядок взаиморасчетов с определением видов услуг, согласно которому собственники недвижимости делят между собой общие суммы расходов.
5. Степень ответственности ТСЖ и руководства за неисполнение возложенных обязанностей или за ненадлежащее качество сервиса.
6. Сроки внесения платежей собственниками жилья в конкретные числа ежемесячно, согласно переданным квитанциям.

Договор между ТСЖ и собственником жилого помещения заключается в письменном виде, составляется без ошибок, исправлений и в напечатанном виде.

Разделы документа соответствуют общим требованиям к составлению юридически значимых двухсторонним соглашениям, с обязательным включением:

• предмета договора (правоотношения ТСЖ и собственников относительно управления МКД);
• прав и обязанностей с установлением принципа обязательности оказания услуг при условии своевременного внесения платы;
• порядок внесения изменений и расторжения соглашения по инициативе любой из сторон и наличия обоюдного согласия;
• ответственность в случае нарушения условий;
• иные условия, особые требования, нестандартные положения, касающиеся взаимодействия сторон.

Чем больше конкретики в тексте соглашения, тем лучше для обеих сторон.

Порядок заключения договора с ТСЖ

Чтобы передать дом на обслуживание, необходимо получить согласие всех владельцев недвижимости, входящей в МКД. Основанием для передачи дома ТСЖ станет общее решение собственников, выбравших эту форму управления.

Последовательность заключения договора представлена следующими шагами:

1. Выбор типа организации. При желании, сами жильцы организуют юрлицо, выбирая правление из своего круга, либо выбирают из уже работающих ТСЖ.
2. Составление договора с учетом законодательства и договоренностей сторон. Для подготовки документа рекомендуется использовать существующий бланк-образец. Придерживаясь примера, вносят конкретную информацию и корректируют условия.
3. Договор подписывают от имени ТСЖ и собственника жилья в 2 экземплярах для каждой из сторон.

После подписания стороны обязаны придерживаться достигнутых договоренностей, периодически продлевая и корректируя соглашение.

Необходимые документы

Основанием для подписания договора станут документы, подтверждающие установленные в тексте положения.

От ТСЖ предоставляется действующий Устав организации и регистрационные документы от ФНС, свидетельствующие о праве заниматься подобной деятельностью.

Со стороны владельца предоставляют:

• паспорт гражданина РФ;
• документацию на квартиру, свидетельствующую о праве собственности (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП);
• справка о составе жильцов;
• техпаспорт, кадастровый паспорт;
• справка об отсутствии долга по ЖКХ.

Все документы предъявляют при подписании и прилагают в виде копий и оригиналов (касается подготовленных справок об уплате квитанций ЖКХ и составе жильцов из БТИ). Для подписания необходимо представить полный пакет документации, указанной выше, а при отсутствии некоторых бумаг дата заключения переносится до получения всех заявленных в списке справок.

Количество экземпляров соответствует числу подписантов. 1 договор остается в правлении ТСЖ, остальное – выдается каждому владельцу квартиры.

Взаимодействие сторон

Для заключения не требуется внесение денежных средств, но в дальнейшем пользователям и владельцам помещений предстоит регулярно оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг будет регулировать объем ответственности – исполняемых услуг и их оплаты.

Действие соглашения определяется по взаимной договоренности. Это может быть конкретный период времени или же устанавливаются бессрочные отношения с правом дальнейшей корректировки или расторжения.

[attention type=red]

Основанием для прекращения взаимодействия станет взаимное согласие сторон, либо разрыв происходит по инициативе собственника или товарищества, на основании представленной документации, подтверждающей неисполнение возложенных обязательств в судебной инстанции.

[/attention]

Важно учитывать, что право управления имуществом предоставляется на основании положений Устава организации только собственникам, оформившим членство в товариществе.

Сфера ответственности

Чтобы разобраться, какие полномочия можно доверить товариществу, ориентируются на положения ст.

137 ЖК РФ:

• подписание договоров с эксплуатационными организациями и поставщиков коммунальных услуг для организации обслуживания дома;
• самостоятельное выполнение работ по найму уборщик, вывоза мусора без привлечения управляющих компаний;
• ведение расчетов по расходно-доходным операциям с распределением денег на необходимые нужды дома – ремонт, оплата подрядчиков, создание финансовых резервов и т.д.;
• расчет с исполнителями работ для товарищества (оплата в пользу физлиц и организаций);
• несение финансовой ответственности по кредитам, предоставленных банками и физлицами согласно законодательным нормам;
• передача имущества МКД в аренду, обмен, продажа от имени ТСЖ с целью получения дохода (чаще всего используется право на взимание арендной платы с предпринимателей, снявших площади из имущества МКД для торговли или организации офиса);
• по смете расходов расчет и получение квартплаты, арендной платы;
• принятие мер по борьбе с неплательщиками ЖКХ и должниками-арендаторами.

Все полномочия, переданные ТСЖ, должны быть указаны в Уставе и не должны противоречить законодательству.

Заниматься работать по реконструкции или переоборудованию организация сможет только, если такая функция упомянута в уставных документах.

Если планируется провести значимые работы или ввести изменения в распределение фондов, проводят общее собрание проживающих граждан и заручаются одобрением большинства.

Дополнительно вы можете посмотреть видео на тему «Что выбрать: УК или ТСЖ?»:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/tszh/dogovor-s-tszh/

Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами

Товарищество собственников жилья, управляющее домом, несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД. Члены ТСЖ при этом действуют в соответствии с Уставом. Рассказываем, нужно ли товариществу заключать договоры с не членами и могут ли они не платить за ЖКУ в отсутствие таких договоров.

Отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом и не требуют заключения с ними договоров

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества независимо от выбранного ими способа управления домом (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Делают они это, полностью и своевременно внося плату за содержание жилого помещения и КР на СОИ (ст. 154 ЖК РФ).

Если на общем собрании собственников было принято решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей дома на эти цели.

Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС в соответствии с ст. 44–46 ЖК РФ, должны исполняться всеми собственниками в доме, даже если они не али и/или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст.

46 ЖК РФ).

Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416, лица, управляющие домом, должны заключать договоры оказания услуги и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Однако отношения между товариществом и его членами уже регулируются Уставом и решениями общего собрания членов – заключать с ними договоры на оказание ЖКУ не нужно.

Позиция судов об исключении собственников из членов ТСЖ

Тсж обязано направить собственнику – не члену договор-оферту

Товарищество собственников жилья создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% от общего числа в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

Следовательно, в товариществе могут состоять не все собственники помещений, и эта группа жителей МКД не подчиняется Уставу товарищества. Поэтому, согласно пп. «б» п.

16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём:

• членства собственников помещений в ТСЖ;
• заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с не членами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416.

В НПА не закреплена форма такого договора, однако, в существенные его условия необходимо внести перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые общим собранием (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Договор между ТСЖ и собственником, не вошедшим в него, должен заключаться письменно по следующему алгоритму:

• Товарищество направляет проект документа каждому собственнику помещения, который не вступил в ТСЖ.
• У жителя дома есть 30 дней со дня получения, чтобы подписать договор, либо составить протокол разногласий к нему, если какие-то пункты в документе его не устроили.

Существует и третий вариант: владелец помещения откажется подписывать договор (ч. 1 ст. 445 ГК РФ). Поговорим дальше о такой ситуации подробнее.

Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК

Оплата счетов за ЖКУ не членом – подтверждение сложившихся договорных отношений

Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того, являются ли такие жители МКД членами товарищества и участвовали ли в ОСС по вопросу его создания.

Не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг, которые оказывает всем собственникам товарищество: услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом.

Долю собственника в нём можно только рассчитать, но не выделить в натуре, чтобы именно эту долю ТСЖ не обслуживало из-за отказа собственника платить за это (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

[attention type=green]

Однако никто не может заставить жителя дома подписать договор с ТСЖ, хотя товарищество в силу закона обязано заключить его с не членом (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ).

[/attention]

Поэтому если объединение отправило собственнику оферту, но тот никак на это не отреагировал, считается, что ТСЖ исполнило возложенные на него законом обязанности.

Главное, чтобы у товарищества осталось подтверждение факта направления документов.

Но в такой ситуации договор в письменной форме по сути остаётся незаключённым. Однако можно говорить о том, что оплата собственниками счетов за ЖКУ, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ, расценивается как согласие на условия договора (ч. 3 ст. 434, ч. 3 ст. 438 ГК РФ). В счёте отражены существенные условия оферты: перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые на общем собрании.

Это соответствует позиции Пленума ВС РФ, высказанной в постановлении от 25.12.2021 № 49 и нормами ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Следовательно, отношения между товариществом и владельцем помещения – не членом в такой ситуации считаются сложившимися.

Как составить документы для общего собрания членов ТСЖ и ЖК

Тсж и собственник помещения – не член исполняют свои обязательства даже в отсутствие подписанного договора

Практика Верховного суда РФ подтверждает, что даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между ТСЖ и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона.

Так, в деле № А63-935/2021 ТСЖ подало в суд иск на собственника – юридическое лицо с требованием взыскать с организации долг за жилищные услуги более 400 тыс. рублей.

Организация отказывалась платить, указывая на то, что у неё нет договора с товариществом, следовательно, она не обязана платить ТСЖ за его услуги.

Суд первой инстанции отклонил иск, указав, что ТСЖ не доказало факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на указанную к взысканию сумму. Суду не были представлены первичные документы, подтверждающие факт выполнения работ. Апелляционный суд поддержал эту позицию.

ВС РФ всё расставил на свои места, указав, что обязанность по оплате ЖКУ возникает у собственника помещения в доме в силу закона и не зависит от того, есть у него договор с товариществом собственников жилья или нет. Иск был возвращён на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где требования ТСЖ к собственнику нежилого помещения были частично удовлетворены с учётом сроков исковой давности.

Запомнить

Товарищество собственников жилья, управляя многоквартирным домом, оказывает жилищно-коммунальные услуги:

• членам ТСЖ в силу положений Устава и решений общих собраний членов товарищества;
• не членам – на основании заключённого договора на оказание услуг.

ТСЖ должно отправить оферту каждому владельцу помещения в доме, не вошедшему в объединение. При этом неподписание договора собственником не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в МКД.

Если собственник оплачивает счета, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, то договорные отношения считаются сложившимися. При неоплате начислений ТСЖ имеет право обратиться в суд с требованием к собственнику погасить задолженность, и отсутствие заключённого договора не может служить аргументом в пользу должника.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/nujno-li-tsj-zakliuchat-dogovory-s-sobstvennikami--ne-chlenami-5e42949af9c5dc78d4220535

Договор с управляющей компанией — подводные камни!

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

• ТСЖ;
• ЖСК;
• ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

• сам кооператив от лица всех собственников;
• управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

• кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
• с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
• какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

• по отзывам на интернет‑форумах;
• по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
• по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

• адрес дома и состав общего имущества;
• полный список работ, которые должна будет производить УК;
• сколько дом будет платить УК за работу;
• сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
• как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

• составить договор, который всех устроит;
• подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Договор об обслуживании дома с Управляющей Компанией

Время чтения: 5 минут

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

[attention type=yellow]

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

[/attention]

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон.

Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

[attention type=red]

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

[/attention]

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

• стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
• цена аварийного обслуживания;
• плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
• стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

• Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
  • содержание и ремонт общего имущества МКД;
  • уборку придомовой территории;
  • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
  • выявление и устранение текущих поломок.
• Выполнение организационной и управленческой работы:
  • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
  • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
  • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
  • прием и рассмотрение заявок жильцов;
  • реагирование на жалобы собственников.

договора управления

соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

• состав имущества, вверяемого в управление;
• перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
• стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
• ответственность сторон;
• форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД.

Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.

Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Выводы

В 2021 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами.

Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.

Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html