Как обязать администрацию города заключить договор аренды либо изъять объект незавершённого строительства?

Строительство на арендованном участке

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к  недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенный пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых природных категорий;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором.

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования – зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/ , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования бывают:

• основные,
• вспомогательные,
• условно разрешенные.   

Если объект строительства соответствует одному из  видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте Госуслуги  или лично, через МФЦ.

[attention type=yellow]

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

[/attention]

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости.   Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком. 

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

   Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.

Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.

В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.

[attention type=red]

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

[/attention]

Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства. 

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем. 

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.  Для этого необходимо иметь:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство;
4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Строительство здания на арендованном участке

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

1. Выполнить градостроительный план земельного участка;
2. Публичные слушания;
3. Инженерные изыскания;
4. Технические условия;
5. Утверждение и экспертиза проектной документации;
6. Разрешение на строительство;
7. Строительство;
8. Ввод в эксплуатацию;
9. Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

1. ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
2. Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
3. Заголовок документа – «Заявление»;
4. Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
5. Сведения об участке земли;
6. Характеристика возводимого объекта;
7. Список приложений. 

Вам потребуются следующие документы:

1. Паспорт заявителя;
2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
3. Договор аренды земельного участка;
4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
5. Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. 

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

[attention type=green]

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

[/attention]

Источник: https://zemarenda.ru/stroitelstvo-na-arendovannom-zemelnom-uchastke/

Если На Муниципаьном Земельном Участке Объект Незавершенного Строительства Арендатора Может Ли Администрация Расторгнуть Договор

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящимся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен 56 объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях. Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Имеется земельный участок с арендой у администрации по договору на незаконченное строительство до 2021 года

На недострой имеется кадастровый паспорт и свидетельство. Договор без права продления и изменения условий. Я хочу купить недострой, могу ли являясь обладателем недостроя потребовать у администрации расторгнуть договор с арендатором так как у него нет объекта договора и заключить со мной или продать участок в собственность?

Добрый день! Можете взять в аренду. Можно это сделать одновременно с покупкой недостроенного дома — заменить сторону в договоре аренды земельного участка, тогда не придется расторгать и заключать заново. А вот на счет собственности, это надо смотреть Правила землепользования и застройки вашего МО, нет ли красных линий и т.д. Удачи!

Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства

Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.

Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2021 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.

Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов.

Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст.

39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.

• Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
• По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
• Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
• Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
• Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.

Примерная форма договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства (подготовлено экспертами компании — Гарант — )

1.4. На момент заключения настоящего договора передаваемый в аренду земельный участок находится в [ муниципальной/государственной ] собственности на основании [ указать наименование правоустанавливающего документа ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ].

:  Какую Статью Нк Рф Указывать В Заявлении На Возврат Ндфл

2.4.2. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились.

Особенности договора аренды земельного участка муниципальной собственности

Ставим сроки начала и окончания действия договора. В этих первых трёх пунктах не должно возникнуть каких-либо трудностей, так как тут всё достаточно формализовано. А вот следующие пункты надо разобрать более детально.

• если арендатор уже заключал типовой договор аренды земельного участка именно этого объекта муниципальной собственности и добросовестно выполнял все условия, указанные в прошлом договоре;
• если арендатор имеет лицензию на какой-либо вид деятельности сроком более, чем на один год и может предоставить соответствующие документы;
• если на право аренды данной муниципальной собственности подана одна единственная заявка;
• если у арендатора изымается какое-либо имущество для нужд муниципального управления, то взамен ему предоставляется право на аренду муниципального имущества в обход торгов;
• если заявку на аренду подает практически любой орган государственной власти (федеральные органы, органы местного самоуправления, госпредприятия, муниципальные и любые другие учреждения, созданные по указу Российской Федерации);
• если заявку подают юридическое лицо, которое было создано при приватизации, а имуществом для аренды является имущество, неучтенное при составлении уставного капитала;
• если решение о прямой продаже прав на аренду муниципальной собственности выносит Совет Депутатов.

Расторгнуть договор аренды земельного участка

Арендодатель, заключили настоящее соглашение о нижеследующем 1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 20 .2. Со дня заключения настоящего соглашения обязательства сторон по договору аренды земельного участка прекращаются.

То что председатель предлагает не совсем для вас. вы только что появились. право аренды переоформить в собственность был у первого владельца скорее всего но почему то не оформил а вы не спросили почему.

прочитайте закон про дачную амнистию в оригинале и если вы не сможете по нему то лучше не слушать всяких вождей потом могут отнять не законно приобретенное.

а на дачу вы надеюсь свидетельство получили.

Расторжение договора аренды земельного участка с возведенными арендатором постройками

я являюсь владельцем земельного участка, на котором мой компаньон хочет возвести летний домик (я не против). Землю под строительство собираюсь дать ему в аренду. В самом строительстве участвовать не собираюсь. Отойдёт ли ему земля сданная мной в аренду для строительства, если постройка возведена и он захочет расторгнуть договор аренды.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Расторжение договора аренды земли с администрацией

К заявлению прилагаются копии договора, паспорта и юридических документов на организацию, доказательства нарушения прав со стороны ответчика. Исковое заявление рассматривается в суде в течение 2 месяцев. Если выносится положительное для истца решение, сторонам отправляются судебные решения.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Продление договора аренды земельного участка в 2021 году

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов;
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2021 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ.

Правовой журнал «Legal Insight»

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет[2].

В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений[3]. Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27.02.2021 № 137/пр в пределах от 9 до 54 месяцев в зависимости от площади планируемого объекта [4] . С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет (за исключением уникальных объектов капитального строительства) [5] .

• продление срока договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта;
• отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

:  Ипотека Господдержка Малоимущим

Особенности заключения договора аренды муниципальной земли с администрацией населенного пункта

Одной из возможных сторон арендных отношений, объектом которых является находящийся земельный участок, могут выступать местные государственные органы власти, то есть администрация населенного пункта (города, поселка и т. п.).

Возможный срок, на который может быть арендован участок, зависит от того, с какой именно целью осуществляется данная сделка. В зависимости от этого критерия возможны такие сроки:

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

Если же право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, то срок нового договора аренды будет определяться исходя из запроектированных характеристик объекта незавершенного строительства, и земельный участок будет предоставлен новому правообладателю на период,, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстрой России) в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, Приказ Минстроя России от 27.02.2021 N 137/пр). При этом, если предусматривается строительство нескольких зданий, сооружений, то договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.

Источник: https://law-property.ru/bez-rubriki/esli-na-munitsipanom-zemelnom-uchastke-obekt-nezavershennogo-stroitelstva-arendatora-mozhet-li-administratsiya-rastorgnut-dogovor

Влечет ли отчуждение объекта незавершенного строительства смену арендатора по договору аренды, заключенному для возведения этого объекта

Сделки с недостроенными зданиями имеют особую специфику. Чтобы сдать незавершенный объект в аренду, собственникам приходится оформлять технический паспорт, а также регистрировать свои права в Росреестре. Ставить на учет требуется и земельные участки, на которых ведется строительство. О правилах заключения соглашений рассказали специалисты.

Юридическое обоснование сделки

Правомерность передачи недвижимости в аренду до окончания строительных работ постоянно становится предметом дискуссий.

Официального определения «недостроя» в нормативных актах не приводится, хотя термин используется широко. Представители Росреестра подразумевают под таковым капитальные сооружения, создание которых не завершено.

В разъяснениях особо подчеркивается неразрывность связи объектов с землей и отнесение их к категории недвижимости.

Большинство юристов считают операции «недостроем» законными. Позиция строится на комплексном анализе положений главы 34 ГК РФ. У участников есть возможность соблюсти все обязательные условия сделки:

1. Предмет. Заключать договор ст. 607 Кодекса разрешает с вещами, сохраняющими свои эксплуатационные свойства в процессе использования. Незавершенные строительством сооружения отвечают этому требованию. Кроме того, норма оставляет список объектов аренды открытым. Исключения должны вводиться отдельными нормативными актами. К концу 2021 года в отношении «недостроя» никаких запретов не установлено.
2. Возможность идентификации. Предмет сделки должен быть подробно описан в соглашении. Поскольку незавершенное строительство признается недвижимостью, достаточно указать название, адрес, кадастровый или инвентарный номер (ст. 130 ГК РФ). Указанные характеристики присваиваются объекту при постановке на государственный учет (ст. 8 закона 218-ФЗ).
3. Подтверждение права собственности. Сдать объект в аренду может только законный владелец. Согласно ст. 551 ГК РФ права на постройку возникают после регистрации. Собственнику потребуется оформить необходимые документы и зарегистрировать незавершенное строительство в Росреестре. Иного способа легализовать сделку, нет.

Законность сделок подтверждает и судебная практика. Так, в информационном письме № 59 ВАС РФ отмечает возможность заключение договоров с недостроенными зданиями. Условием становится государственная регистрация прав на них. Аналогичное мнение высказано Волго-Вятским окружным ФАС в постановлении А29-6591/2006-2э.

Предметом сделки может быть сооружение, возводимое на основании специального разрешения (ст. 51 ГрК РФ) или уведомления о начале работ (ст. 51.1 ГрК РФ). Самовольные постройки не признаются собственностью и не являются объектами гражданско-правовых отношений. Сдать их в аренду не получится.

Оформление договора

Сделки с любой недвижимостью заключаются в письменной форме. Пренебрежение этим требованием влечет недействительность соглашения. Если срок аренды объекта превышает 1 год, он подлежит государственной регистрации. Правила едины для всех сооружений, включая объекты незавершенного строительства (ст. 651 ГК РФ).

В договоре обязательно должна содержаться:

• информация о контрагентах;
• подробное описание имущества и основания владения им;
• сумма оплаты.

Дополнительно участники прописывают срок аренды, обязательства по содержанию имущества, порядок пользования землей, особенности расторжения договора и прочие моменты. Образцы соглашений опубликованы в информационно-правовых базах.

Важным разделом документа является пункт о назначении объекта. Сторонам необходимо четко обозначить цели и способы эксплуатации.

Дело в том, что арендодатель должен передать имущество партнеру в технически исправном состоянии. В противном случае соглашение признают ничтожным. Так, нельзя предоставить недостроенный дом для проживания людей.

[attention type=yellow]

Недвижимость не будет соответствовать минимальным требованиям, а потому арендодатель нарушит ст. 611 ГК РФ.

[/attention]

Аналогичная ситуация складывается и при работе с недостроенными магазинами, пунктами общественного питания, промышленными комплексами. До официального ввода в эксплуатацию такие сооружения не могут признаваться безопасными. Использование их по прямому назначению создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однозначной позиции по этому вопросу суды не озвучили. Отсутствуют запрещающие нормы и в законодательстве. Однако при пренебрежении правилом о согласовании способов эксплуатации стороны рискуют столкнуться с претензиями контролирующих служб. Партнеров могут обвинить в нарушении санитарно-гигиенических, градостроительных, противопожарных и иных норм.

Налоговые и правовые последствия

Специфика договора аренды «недостроя» в полной мере проявляется в коммерческих отношениях. Перед участниками сделки встают вопросы о правильном оформлении операций, порядке амортизации, налогообложении. Ошибки обходятся бизнесменам дорого.

Арендатор незавершенного строительства вправе принять расходы к учету при налогообложении. Однако такие затраты будут сопряжены с риском. Инспекции нередко пытаются доказать ничтожность соглашений, ссылаясь на невозможность эксплуатации.

Аренда кажется контролирующему органу экономически необоснованным решением. В зачете расходов по таким контрактам отказывают. Впрочем, отечественные суды встают на сторону налогоплательщиков.

Порой служителей Фемиды не смущает даже отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности (постановление Московского окружного ФАС по делу № А40-30630/10-107-156).

Владельцы-организации обязательно отражают сдачу имущества в аренду в бухгалтерском учете. Такие активы признаются основными средствами, поскольку отвечают базовым требованиям ПБУ 6/01:

• срок полезного пользования превышает 1 год;
• объект является инструментом извлечения прибыли;
• постройка возводится для собственных нужд организации и не подлежит перепродаже.

Первоначальная стоимость складывается из затрат на строительство сооружения. Если работы продолжаются, показатель регулярно пересчитывают. Издержки включают в расчет без НДС, поскольку налог возмещают из бюджета.

Подход получил подтверждение в судебной практике. О необходимости постановки незавершенных сооружений на баланс заявляли арбитражи Центрального и Уральского округов (дела № А48-204/2009 и А07-7256/2011).

Сдача основного средства в аренду не препятствует амортизации. Начинать списание стоимости актива можно с того месяца, в котором заключен договор. После полного завершения строительства расчет придется уточнить. Вывод следует из содержания действующего советского положения № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 и письма Минфина РФ № 04-05-06/10.

[attention type=red]

Особой спецификой обладают арендные отношения и в вопросах налогообложения. Собственнику актива придется делать следующие отчисления:

[/attention] НалогОбоснование

На имущество	Платить налог в бюджет придется после постановки основного средства на баланс компании. Условие прописано ст. 374 НК РФ
На прибыль	Арендная плата по договору признается объектом обложения. Собственник должен отразить доход в декларации. Поступления придется учесть в составе внереализационной выручки, если аренда не является основным видом коммерческой деятельности (ст. 249 или 250 НК РФ). Если имущество сдается физлицом, вместо налога на прибыль придется платить НДФЛ
НДС	Если арендодатель применяет общую систему обложения, потребуется включать в счет косвенный налог ст. 146 НК РФ

Плательщики налога на специальных режимах (УСН, ЕСХН) обязаны отражать доходы по договору в отчетности. Выручка фиксируется по правилам выбранной системы. Особых требований к сделкам с незавершенным строительством не установлено.

Таким образом, договор аренды незавершенного строительством сооружения не противоречит российскому законодательству. Собственники могут распоряжаться имуществом по личному усмотрению. При этом им необходимо выполнять условия действительности сделок и правильно оформлять документы.

Источник:

Местные власти получили право отчуждать долгострои

Новые нормы могут заставить застройщиков ответственнее подходить к срокам строительства /М. Стулов

Если сейчас местные власти не могут решить судьбу долгостроев без участия собственников или второй стороны, то в будущем эта проблема может исчезнуть. Дело в том, что с 1 марта 2015 г.

вступили в силу нормы Земельного и Гражданского кодексов России, которые прописывают порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства.

Это возможно, если объект находится на земельном участке, арендованном у местных властей, при условии, что срок аренды истек, а строительство не было завершено.

Долгострой может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование продать объект может подать в суд исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления.

Суд может отказать им, если собственник докажет, что нарушил сроки строительства из-за действий (или, наоборот, бездействия) чиновников, а также служб, эксплуатирующих инженерные сети, к которым должен быть подключен объект.

Если торги не состоятся, объект можно будет в течение двух месяцев купить по начальной цене в государственную или муниципальную собственность.

Вырученные средства пойдут бывшему собственнику (минус расходы на подготовку и проведение торгов).

[attention type=green]

До сих пор прекратить право собственника на объект можно было только по соглашению сторон; как правило, местные власти применяли штрафные санкции за срыв сроков строительства.

[/attention]

Изъятие неиспользуемых земель у их собственников регулирует статья 284 Гражданского кодекса России. Участок может быть изъят, когда он предназначен для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства и не используется в течение трех лет (если другой срок не установлен законом). На практике это используется крайне редко, комментирует Виталий Можаровский.

Новые нормы касаются только земель, арендованных у государства или муниципалитета, указывает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Этот порядок применяется, когда договор аренды заключен или право собственности на незавершенный объект зарегистрировано после 1 марта 2015 г., продолжает Можаровский.

Процедуру он называет достаточно сложной: сначала попытка продажи на торгах; если не находится желающий, то объект могут купить местные власти; если и они не захотят, тогда собственник объекта имеет право на трехлетнюю аренду участка для завершения строительства.

Эта норма может стимулировать застройщиков более ответственно подходить к срокам строительства, чтобы не столкнуться с риском утраты объекта, полагает он.

Это положительные изменения, комментирует новые нормы представитель московского стройкомплекса. Столичные власти начали ревизию долгостроев еще в 2011 г. Для этого была создана оперативная группа при департаменте градостроительной политики. С тех пор из списка незавершенных было исключено 189 объектов: часть их введены в эксплуатацию, часть прекращены; некоторые строятся.

Однако из перечня были исключены в основном объекты, разрешения на строительство которых давал город, остаются еще 73 федеральных долгостроя. Среди них учебно-деловой центр и гостиница «Зенит» на территории Академии народного хозяйства (пр-т Вернадского, вл. 82; 99 292 кв. м), музейный комплекс Государственной Третьяковской галереи на Кадашевской набережной и др.

Изъять объекты у федеральных структур не так просто, считает Можаровский: «Земля под такими объектами в силу закона находится в собственности России, и новая статья применяться не может – Москва имеет лишь косвенное отношение к этим участкам».

[attention type=yellow]

Получить комментарии по долгостроям в Подмосковье у представителей Московской области вчера не удалось.

[/attention]

Источник:

Особенности передачи в аренду объектов незавершенного строительства

Сделки с недостроенными зданиями имеют особую специфику. Чтобы сдать незавершенный объект в аренду, собственникам приходится оформлять технический паспорт, а также регистрировать свои права в Росреестре. Ставить на учет требуется и земельные участки, на которых ведется строительство. О правилах заключения соглашений рассказали специалисты.