Как уйти от УК и создать свое ТСЖ? И кто должен управлять ТСЖ,

Содержание
  1. Как отказаться от управляющей компании – пошаговая инструкция
  2. Как отказаться от деятельности управляющей компании по истечении срока договора?
  3. Какие документы необходимы для расторжения договора
  4. Примеры нарушений
  5. Как правильно организовать собрание жильцов по данному вопросу?
  6. Выход из товарищества собственников жилья
  7. Нормативная база
  8. Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья?
  9. Выход из ТСЖ многоквартирного дома
  10. Выход из ТСЖ одного собственника
  11. Выход из ТСЖ одной квартирой
  12. Пошаговая инструкция выхода из товарищества собственников жилья
  13. Необходимые документы
  14. Заявление на выход из ТСЖ
  15. Права и обязанности граждан, не являющихся членами товарищества
  16. Плюсы и минусы выхода из ТСЖ
  17. Выход из ТСЖ в управляющую компанию
  18. Выход и создание нового ТСЖ
  19. Выход из товарищества и переход на самоуправление
  20. Переход из управляющей компании в ТСЖ
  21. Управление многоквартирными домами
  22. Что такое ТСЖ
  23. Создание ТСЖ – плюсы и минусы
  24. Создание ТСЖ – как организовать
  25. Взаимодействие управляющих организаций и товариществ собственников жилья
  26. Способ управления домом – товарищество
  27. Договор управления между ТСЖ и УК
  28. Договор обслуживания между ТСЖ и УК
  29. Как сменить УК на ТСЖ или наоборот, процедура перехода
  30. Понятие ТСЖ и УК, в чем разница
  31. Как сменить ТСЖ на управляющую компанию
  32. Плюсы и минусы УК
  33. Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом
  34. Процедура смены по шагам
  35. Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ
  36. ТСЖ – плюсы и минусы
  37. Порядок перехода от УК в ТСЖ
  38. Процедура создания ТСЖ по шагам
  39. УК не передает дом ТСЖ, что делать

Как отказаться от управляющей компании – пошаговая инструкция

Как уйти от УК и создать свое ТСЖ? И кто должен управлять ТСЖ,

В многоквартирных домах обслуживанием и управлением занимается как правило некоторая УК. В ее обязанности входят ремонтные работы и другие организационные вопросы, это все прописано в договоре, который заключается с собственниками на срок от 1 до 5 лет.

Часто так происходит, что жильцы не довольны работой и деятельностью своей управляющей компании. Какие шаги нужно предпринять, чтобы отказаться от услуг представленной УК?

Для того, чтобы отказаться от услуг действующей УК, не требуется каких-либо особых оснований, достаточно вашего недовольства предоставленными услугами. А если работа не устраивает нескольких собственников, то отказ осуществляется довольно простым алгоритмом.

Решение о замене управляющей компании принимаетсяна собрании собственников многоквартирного дома. Потому что каждый собственник заключает договор с УК, срок действия которого от года до пяти лет, чаще всего — это минимальный срок, всего 1 год.

Самый простой и логичный способ смены управляющей компании — организовать собрание по окончании действия договора, и на нем перезаключить договор с новой организацией.

Как отказаться от деятельности управляющей компании по истечении срока договора?

  • Создание активной группы из жильцов дома.
  • Распространение информации активистами среди всех собственников дома.
  • Разработка предложения по смене УК к предстоящему собранию жильцов.
  • Проведение собрания жильцов, по истечению срока действия договора.
  • Решение вопроса отказа на собрании и выбор новой организации.

Расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке собственники смогут только при наличии весомых обстоятельств, подкрепленных бумагами.

Основания для расторжения договора:

  • отсутствие работ по обслуживанию дома;
  • не выполнение прописанных в договоре услуг;
  • низкое качество услуг и работ;
  • сокрытие информации от собственников.

Любое из этих условий является причиной расторжения договора в одностороннем порядке. Другие вопросы и проблемы придется доказывать в судебном порядке.

Какие документы необходимы для расторжения договора

  • Протокол собрания жильцов дома, на котором принято данное решение.
  • Наличие обращений жильцов дома в сторонние инстанции.
  • Копии жалоб от собственников.
  • Копии актов проверок.
  • Письменное уведомление управляющей компании о расторжении договора.

Уведомление о расторжении договора с УК. Всего в процессе расторжения договора, необходимо применить два вида уведомлений.

Первый вид — для оповещения собственников и УК о проведении собрания, на котором будут обсуждаться вопросы смены организации. В таком уведомлении обязательно указывается тема собрания, дата и время, контактные телефоны активистов

Второй вид уведомления — сообщает управляющей компании о решении собственников на прошедшем собрании. В таком уведомлении обязательны ссылки на действующее законодательство и доказательства нарушений.

Примеры нарушений

  • В договоре значится пунктоб обязанностяхуправляющей компании следить за чистотой подъездов. Но работы не выполнялись, хотя деньги регулярно на эти нужды поступали на счет компании. Претензии жильцов никто не рассматривал.
  • Ремонт управляющей компанией сделан некачественно, завышена стоимость работ и количество потраченных материалов в отчете перед собственниками.
  • Не выполняется обещанный необходимый ремонт, допустим, кровли. Но при этом средства на ремонт собираются регулярно. При этом УК отказывается предоставлять информацию об использовании полученных денежных средств от жильцов.
  • Нарушение нормативов на устранение срочных неисправностей. Например завышение тарифов, или длительное ожидание сотрудников.

Все нарушения нужно фиксировать документально. Такими доказательствами могут быть:

  • копии обращений и жалоб жильцов;
  • акты проверок работы УК другими организациями;
  • акты фиксации плохой работы УК.

Как правильно организовать собрание жильцов по данному вопросу?

  • Создать группу активистов, которая будет заниматься организацией. Утвердить эту группу на собрании собственников.
  • Сбор материалов из управляющей компании, отчеты о потраченных средствах, отчеты о жалобах и проверках.
  • Проведение экспертизы и анализа существующих материалов.
  • Определиться с местом и датой проведения итогового собрания.
  • Определение нюансов ознакомления жильцов с материалами дела.
  • Уведомление жильцов и управляющей компании о собрании.

Что делать после принятия решения об отказе? На собрании и уведомления в этом управляющей компании, она должна подготовить и передать все материалы, связанные с данным домом новой избранной организации.

Каждый собственник должен самостоятельно расторгнуть договор с УК, при помощи письменного уведомления.

Может ли одна квартира отказаться от УК? Нет, такое решение принимается только на собрании, наибольшим количеством .

Желательно заниматься вопросами расторжения договора с юристами, потому что в таком вопросе много подводных камней.

Источник – https://jurysti.ru/kak-otkazatsya-ot-upravlyayushhej-kompanii-poshagovaya-instruktsiya/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c41a75a3b15be00ac3691e2/kak-otkazatsia-ot-upravliaiuscei-kompanii--poshagovaia-instrukciia-5ca78b0287970e00b381e211

Выход из товарищества собственников жилья

Как уйти от УК и создать свое ТСЖ? И кто должен управлять ТСЖ,

ТСЖ – добровольное некоммерческое объединение граждан, наделенное правами и нагруженное обязанностями юридического лица.

Заключение о формировании этой структуры принимается на основании общего собрания жильцов и выступает в качестве свободного волеизъявления.

Каждый собственник принимает самостоятельное решение, будет ли он принимать членство в ТСЖ или же останется в стороне. Поскольку вход в структуру – дело добровольное, то и выход из ТСЖ явно не принудительный.

Нормативная база

Главный документ, регламентирующий поэтапное становление деятельности ТСЖ – Жилищный кодекс РФ.

В нем имеется детальное отражение алгоритмов формирования Товарищества, норм и правил составления Устава, базовых сфер работы организации, юридических и правовых основ работы, прав и обязанностей Общества в целом и каждого его члена в отдельности, возможностей реорганизации и порядков ликвидации. В процессе рассмотрения вопроса выхода из ТСЖ следует обратить внимание на статьи 13-й гл. ЖК РФ:

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

  • ст. 135, где отображено понятие ТСЖ, а также нормы его функционирования;
  • ст. 136, в ней ведется речь о нюансах формирования и правилах государственной регистрации структуры, юридических тонкостях принятия участия и выхода из ТСЖ;
  • ст. 140 регламентирует процесс реорганизации этой группы;
  • ст. 141 регулирует порядок ликвидации ТСЖ по причине истечения временного периода, на который оно создавалось, банкротства, недовольства жильцов и т. д.

В соответствии с ГК РФ (ст. 291), ТСЖ является некоммерческой структурой корпоративного характера. В качестве документа, на базе которого действует Товарищество, выступает непосредственно Устав.

В типовом документе в разделе 1 содержатся общие положения управления многоквартирным домом. В разд. 2 фигурирует информация о хозяйственной и финансовой деятельности организации. В разд. 3 и 4 соответственно прописаны права и обязанности собственников.

В последующих пунктах предусмотрены прочие нюансы, касающиеся управления МКД.

Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья?

Порядок свободного выхода из структуры ТСЖ должен предусматриваться в рамках уставного документа. В нем отражены базовые основания, в соответствии с которыми член ТСЖ наделяется возможностью выхода из него в добровольном порядке:

  • недовольство деятельностью органа;
  • нежелание участвовать в решении важнейших вопросов – проведении комиссий, собраний, заседаний;
  • реорганизация Товарищества;
  • продажа недвижимости в многоквартирном доме;
  • ликвидация организации.

Возможность принятия подобного решения закреплена в рамках действующего законодательства, в частности, в ст. 143 п. 3 ЖК РФ. Ограничений относительно последующего вступления в ТСЖ не имеется. Поэтому собственники квартир наделяются правом свободного входа и выхода из ТСЖ по своему желанию и усмотрению.

Выход из ТСЖ многоквартирного дома

Несмотря на факт добровольности входа в ТСЖ, выход из организации сопряжен с определенным перечнем ограничений. Установление их происходит на основании ЖК РФ, и данные границы – своего рода защитный барьер от злоупотребления данным правом жильцами МКД.

Вот основные причины, по которым собственник принимает решение выйти из членства ТСЖ:

  1. Недовольство деятельностью организации. ТСЖ – итог работы владельцев недвижимости в МКД, созданный в целях управления общей собственностью. В его задачи входит благоустройство общей территории, приведение в порядок подъездов и лестничных пролетов, площадок, перепланировка чердаков. В ряде ситуаций ТСЖ не просто не оправдывает надежд собственников (и вовсе не соответствует нормам ст. 135, 137 ЖК РФ), но и выступает в качестве дополнительной обузы. Попытки одного жильца или семьи исправить ситуацию обычно не приводят к успеху, и недовольные собственники вынуждены выходить из состава, выражая, таким образом, свое негативное отношение к организации. В этом случае пишется собственноручное заявление, в котором сообщается, что на основании ст. 143 ЖК РФ собственник вынужден покинуть ряды организации.
  2. Нежелание принимать участие в вопросах. Членство в ТСЖ возлагает на собственников обязательства по принятию участия в важнейших мероприятиях, к коим относятся собрания, заседания (ст. 145 ЖК РФ). Все это требует от участников сообщества колоссальных затрат времени, а в условиях ритма жизни современных мегаполисов уделять его не всегда возможно. Опять же, остается единственное решение – выход из Товарищества.
  3. Реорганизация ТСЖ. Чаще всего речь идет о преобразовании ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив (п. 2 ст. 140 ЖК РФ). Она может быть проведена в форме разделения и выделения в соответствии с ФЗ№123 и п. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ.
  4. Продажа недвижимости. Бывший собственник квартиры, ранее состоявший в товариществе, утрачивает свое право на членство в ТСЖ. Новый владелец жилища данного права в автоматическом порядке не получает, так что ему придется заново писать заявление о принятии его в Товарищество.
  5. Ликвидация. Нормы и нюансы этого процесса приведены в ст. 141 ЖК РФ. В ситуации, если свыше 50% участников ТСЖ в различные временные отрезки или одновременно выйдут из него, то данное сообщество будет считаться недействительным. Все, что остается сделать остальным членам – автоматически его покинуть.

Выход из ТСЖ одного собственника

Выход из состава ТСЖ осуществляется на базе заявительной бумаги. Для этого не требуется ни соседского согласия, ни какого-либо решения, которое принималось бы на общем собрании.

Заняться подачей документа можно в любое время, этот момент не оказывает влияния на право собственности и получение набора причитающихся коммунальных услуг. Участники ТСЖ – собственники помещений.

Если квартира – объект долевого владения, то каждый обладатель доли занимается решением вопроса о членстве в Товариществе в самостоятельном порядке (ст. 143 ЖК РФ).

Выход из ТСЖ одной квартирой

Чтобы был окончательно решен вопрос о создании ТСЖ, для этого необязательно присутствие абсолютно всех жильцов. Собственно, то же самое касается остальных принимаемых решений. Достаточно, чтобы в процессе принимало участие свыше ½ всех собственников.

Поэтому ответ на вопрос, связанный с возможностью выхода из товарищества собственников жилья одной квартирой, является строго положительным. Однако для этого придется заняться оформлением договора на оказание коммунальных услуг.

Обычно в качестве причины выхода из ТСЖ одной квартиры выступает недовольство существующим положением вещей и нецелесообразность членства в сообществе.

Выход из ТСЖ всем домом возможен исключительно в двух ситуациях: ликвидация (ст. 141 ЖК РФ) и реорганизация в виде разделения (ст. 140 ЖК РФ). Решение о данных направлениях подлежит принятию в рамках общего собрания.

[attention type=yellow]

Но если ликвидация может произойти всегда, то для процедур по реорганизации существуют оговорки: один дом – одно ТСЖ. То есть разделение может быть осуществлено, если ТСЖ «покровительствует» несколько многоквартирных домов.

[/attention]

В итоге каждым из них формируется собственное Товарищество.

Пошаговая инструкция выхода из товарищества собственников жилья

Порядок мероприятий в процессе выхода из ТСЖ достаточно прост и понятен.

  1. Сначала на имя председателя создается заявление, в котором собственник излагает свое желание о прекращении членства в ТСЖ.
  2. Объяснение причинных факторов, в соответствии с которыми было принято данное решение, необязательно.
  3. Заявление выступает в качестве уведомления о том, что решение принято, а не в роли просьбы о разрешении выхода.

Выход считается совершенным, как только заявление поступило на стол председателю правления ТСЖ (п. 6 ст. 143).

Необходимые документы

Если вы приняли решение о том, чтобы прекратить принимать участие в товариществе, необходимость в сборе огромного количества бумаг отсутствует.

Все, что требуется от собственника квартиры в МКД – в свободной форме от руки написать заявление, в котором сообщить о намерении выйти из состава.

Важно не забыть о сохранности у себя уведомления о вручении заказного письма с заявлением (если отправка производится через Почту России). Немаловажную роль играет сохранение второго экземпляра с подписью, датой и расшифровкой имени лица, которое приняло документ.

После выхода необходимо помнить о подписании соглашения с ТСЖ на оказание коммунальных услуг в штатном порядке. Этот документ будет выступать в качестве доказательства ряда обязательств Товарищества перед собственниками.

Заявление на выход из ТСЖ

Вид заявления на выход из ТСЖ всего один. Каких-либо строгих правил оформления законодательство не подразумевает, поэтому составление осуществляется в произвольном порядке. Но из бумаги должно быть четко понятно, кто выходит из сообщества, когда и откуда (т. е. обязательно указание имени члена ТСЖ, даты оформления бумаги, наименования организации).

Скачать образец заявление на выход из ТСЖ можно здесь.

Права и обязанности граждан, не являющихся членами товарищества

В ст. 143 ч. 1 ЖК РФ сказано, что после выхода из ТСЖ у собственника квартиры в МКД по-прежнему имеется право на получение от управляющего звена данных, связанных с деятельностью организации в том объеме, который предусмотрен уставным документом и Жилищным кодексом. Помимо этого, есть полномочие обжалования решений органов в рамках судебного порядка.

В ч. 3 ст. 143.1 отмечено, что собственник жилого помещения, вышедший из ТСЖ, может рассчитывать на ознакомление со следующими видами документации:

  • бухгалтерская отчетность, расходные и доходные сметы на годовой период;
  • заключения аудиторского характера (при проведении проверок аудиторами);
  • итоговые документы, составленные ревизионной комиссией ТСЖ (ст. 150 ЖК РФ);
  • протоколы, оформленные в рамках общих членских собраний и заседаний (ст. 145 ЖК РФ);
  • технические бумаги на МКД и другие документы, имеющие отношение к управлению домом.

В п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ сказано, что за собственниками даже при выходе из ТСЖ сохраняется обязательство по оплате жилищных и коммунальных услуг. Внесение платы осуществляется на основании договоров, заключенных с ТСЖ.

Вдобавок к этому, владельцы квартир, не принимающие участия в деятельности Товарищества, обязательно уплачивают взносы на капитальный ремонт. Но для определенных категорий граждан законом предусмотрено компенсирование затрат по этим направлениям (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, ч. 2.

1 ст. 169 ЖК РФ, ч. 14 ст. 17 ФЗ№181 от 24.11.1995 г.).

Плюсы и минусы выхода из ТСЖ

Несмотря на сохранение основных прав и обязанностей даже после выхода из ТСЖ, это мероприятие имеет ряд преимуществ и недостатков. К положительным моментам можно отнести:

  • появление свободного времени на занятие домашними делами, хобби, семьей, ведь будет освобожден как минимум 1 час в неделю, в который раньше посещались заседания, собрания, решались прочие важные вопросы;
  • отсутствие необходимости внесения денежных величин за участие в Товариществе;
  • сохранение права на получение актуальной информации, связанной с деятельностью ТСЖ.

К недостаткам выхода из товарищества собственников жилья можно отнести следующие моменты:

  • лишение возможности принятия непосредственного участия в решении важнейших вопросов;
  • утрата права на распоряжение финансовыми ресурсами;
  • сохранение требования по уплате взносов за кап. ремонт и на другие нужды.

Выход из ТСЖ в управляющую компанию

Если владельцы жилья не удовлетворены действующим режимом управления МКД, они могут совершить переход на управляющую компанию. Чтобы это сделать, необходимо заручиться согласием собственников, которое зафиксировано в протоколе общего собрания. Порядок действий выглядит следующим образом.

  1. Проведение кворума в соответствии со ст. 145 ЖК РФ председателем правления. Чтобы было принято окончательное решение, требуется наличие более 50% .
  2. Выбор новой управляющей компании. Вопрос тоже подлежит решению на общей собрании.
  3. Составление протокола по завершении мероприятия.
  4. Уведомление УК о решении, принятом на собрании.
  5. Передача со стороны управляющей организации в адрес городской администрации данных о принятии дома.
  6. Заключение собственниками жилых помещений нового договора.

ТСЖ имеет 30 дней времени для передачи всех документов в адрес управляющей организации.

Выход и создание нового ТСЖ

Ст. 136 ЖК РФ свидетельствует, что создание в одном доме двух ТСЖ недопустимо. Выход заключается в присоединении МКД к уже работающей некоммерческой структуре. Но даже после ее выбора все равно придется проделывать мероприятия по созданию ассоциации собственников в своем доме.

Алгоритм включает в себя несколько основных шагов:

  1. Формирование ТСЖ.
  2. Проведение собрания, которое должны посетить собственники двух домов. К слову, жители второго дома имеют право на отказ от слияния.
  3. Оформление объединения.
  4. Формирование нового устава и сметных документов.

Т. к. ТСЖ, сформированное с чистого листа, требует обязательной процедуры регистрации, необходимо добиться передачи в ФНС заявления и учредительных документов, вложив в пакет бумаг соответствующее решение, принятое в рамках собрания, а также квитанцию об уплате государственной пошлины в 4000 р.

Выход из товарищества и переход на самоуправление

Источник: https://uslugi-gkh.ru/tszh/vyhod-iz-tovarishhestva-sobstvennikov-zhilya/

Переход из управляющей компании в ТСЖ

Как уйти от УК и создать свое ТСЖ? И кто должен управлять ТСЖ,

  Российское законодательство требует, чтобы многоквартирные дома (более 16 квартир) находились под чьим-либо управлением. Управлять домами могут только лицензированные организации – управляющие компании.

За компаниями никто не следит, деятельность их самостоятельна и неподконтрольна, поэтому жильцы, желая, чтобы квартплата поступала не только по назначению, но и была прозрачна, ищут другие способы управления.

Самостоятельно собственники квартир тоже могут управлять домом, если они объединены в товарищество или кооператив.

Управление многоквартирными домами

После реорганизации государственных эксплуатационных участков судьбы многоквартирных домов легли на самих жильцов – они должны либо выбрать управленца, либо заняться управлением самостоятельно.

Управление домом это:

  • деятельность по сохранению и содержанию дома (капитальный, текущий ремонт дома, профилактические работы);
  • обеспечение коммунальными благами жильцов (заключение договоров поставки электроэнергии, воды, газа, договоров на водоотведение, вывоз отходов, обслуживание домофонов и других).

  Если домом управляет частная компания, жильцы могут и не знать – сколько фактически стоят коммунальные услуги, целевым ли платежом перечисляется квартплата, потому что контроля за финансовой деятельностью управляющих компаний нет и бюджетом наши платежи не учитываются и расчётно-кассовыми центрами не проверяются.

Этим зачастую пользуются недобросовестные управляющие компании. Чтобы деньги, вносимые жильцами, стали подконтрольны, управление домом должно принадлежать самим владельцам квартир, для чего нужно создавать ТСЖ. А что такое ТСЖ? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме какие?

Что такое ТСЖ

  Это некоммерческое объединение собственников квартир многоквартирного дома или нескольких соседних домов, имеющих общие инженерные сети. Понятие ТСЖ, как организовать его – регулируется шестым разделом Жилищного кодекса.

Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников квартир, на котором и решить вопрос о создании товарищества. Необходимо, чтобы за создание товарищества проало не меньше половины собственников! Решение собрания и станет основанием для регистрации ТСЖ.

С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом, которое имеет Устав, правление под руководством председателя, ревизионную комиссию.

Не смотря на то, что руководителем товарищества является избранный председатель правления, все важные вопросы решаются общим собранием. То есть управляют домом сами владельцы квартир.

Создание ТСЖ – плюсы и минусы

Главным преимуществом того, что домом управляет ТСЖ, а не управляющая компания, является существенная экономия денег.

За счёт того, что коммунальные услуги поставляются в дом напрямую, минуя посредников, а все ремонтные работы контролируются жильцами, экономия (в долгосрочной перспективе) может достигать больше полсотни процентов! Такие данные предоставляет Росстат.

К преимуществам самостоятельного управления также можно отнести:

  • контролирует обслуживание дома правление ТСЖ (исключается халатность и коррупция);
  • все важные вопросы решаются общим собранием (например – кто, когда и почём отремонтирует крышу);
  • финансовая деятельность прозрачна (расходы может контролировать любой член ТСЖ);
  • из общего имущества дома можно извлечь прибыль (например, за счёт сдачи в аренду чердаков, подвалов, стен под рекламу).

Если вас затопят соседи сверху, а ваш дом входит в ТСЖ, то оповещайте руководителя и вызывайте слесаря. В своем коллективе и разберетесь.

Наравне с плюсами, можно выделить и такие минусы:

  • ТСЖ, как юридическое лицо, отвечает по долгам самостоятельно (если один собственник задолжает по квартплате, его долг придётся гасить перед контрагентами остальным жильцам. Но потом можно предъявить регрессное требование к недобросовестному жильцу);
  • между членами ТСЖ может возникнуть спор о величине платы за содержание дома или ремонта;
  • Уставом ТСЖ почти всегда разрешено заочное ание, чем могут воспользоваться недобросовестные члены правления.

Чтобы нагляднее показать все плюсы и минусы ТСЖ, сравнительная таблица для вас.

Создание ТСЖ – как организовать

Организация товарищества не представляет сложности и проходит в несколько этапов:

  • проведение общего собрания собственников и закрепление решения о создании ТСЖ в протоколе;
  • разработка Устава ТСЖ и выбор ревизионной комиссии, правления и его председателя;
  • открытие расчётного счёта;
  • регистрация организации в налоговой инспекции;
  • передача дома на баланс ТСЖ;
  • заключение договоров с организациями.

Самым сложным этапом тут является первый, из-за инертности населения, но для инициативной группы это не должно являться препятствием, ведь управлять домом самостоятельно – это выгодно.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/tsg/pochemu.html

Взаимодействие управляющих организаций и товариществ собственников жилья

Как уйти от УК и создать свое ТСЖ? И кто должен управлять ТСЖ,

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.

Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом – товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества – предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

[attention type=red]

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.ТСН как орган управления МКД

[/attention]

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
  • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
  • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
  • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
  • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней ания и решений ОСС

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники – их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать – ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/6487-vzaimodeystvie-uk-i-tszh

Как сменить УК на ТСЖ или наоборот, процедура перехода

Как уйти от УК и создать свое ТСЖ? И кто должен управлять ТСЖ,

18.10.2021

В жилищном законодательстве предусмотрено несколько форм управления общедомовым имуществом многоквартирного дома. Наиболее популярными вариантами является привлечение для этих целей управляющей компании или же создание товарищества собственников жилья.

Итак, какой способ (форма) предпочтительнее? Как перейти от одной схемы управления к использованию другой? Что делать, если УК же желает передавать бразды правления, и как ее снять в этом случае? Ответы на все эти вопросы подробно раскрыты в настоящей статье.

Понятие ТСЖ и УК, в чем разница

В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

  • самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • привлечение сторонней управляющей компании (УК).

Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.

Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

Критерий оценкиУКТСЖ
правовая формакоммерческая организациянекоммерческое объединение
основная цельполучение прибылиблагосостояние жилого дома
порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием домаплановый характерпо мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ
отношение к общим средствам собственников МКДне заинтересованы в экономииэкономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома
реакция на долги по коммунальным платежамможет перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средствза неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов
уровень подготовкиработают профессионально подготовленные людирешения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области
принятие решенийсобственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УКвсе решения принимаются на общем собрании большинством

Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию

В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.

Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК.

Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании. Оно является обязательным для всех жильцов дома.

Плюсы и минусы УК

Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.

Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:

  • управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ;
  • наличие развитой материально-технической базы;
  • УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них;
  • управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.);
  • УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами;
  • обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.

В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:

  • зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств;
  • в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления;
  • нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом;
  • сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).

Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом

Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано.

Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют. Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.

Процедура смены по шагам

В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:

  1. Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
  2. На собрании собственников жилья проводится ание о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
  3. Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах ания должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
  4. Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
  • представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
  • любому собственнику МКД.
  1. После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.

Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

  • у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем ания;
  • сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
  • обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
  • как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

  • взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
  • постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
  • при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

  1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
  2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
  3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

  1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
  2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:
  • предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
  • утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
  1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы ания и т. д.
  2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
  3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
  4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Источник: https://neuristu.ru/zhkh/kak-vyjti-iz-upravlyayushhej-kompanii-v-tszh-protsedura.html

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: