Мы дольщики многоквартирного дома. Дом еще не сдан. С марта месяца работы на объекте не ведутся рабочих нет.

Практикум: какие проблемы несёт дольщикам кадастровый учёт и что с ними делать?

• Реестр — тебе товарищ
• Инженеры ошибок

Мало кто из дольщиков задумывается о том, что документ о вводе дома в эксплуатацию — это еще не конец, точнее — еще не начало новой счастливой жизни, с крышей над головой.

Дольщику придется столкнуться не только с процессом приемки квартиры, налаживанием отношений с управляющей компанией, но и с другими непредвиденными проблемами, например, с постановкой квартиры на кадастровый учет, без чего невозможно получить право собственности на недвижимость.

Реестр — тебе товарищ

Росреестр на наш запрос ответил, что дом на кадастровый учет должен ставить застройщик.

Хотя в интернете рассказывают о ситуациях, когда новоселами удавалось поставить свою квартиру на кадастровый учет самостоятельно, в том числе и через суд, но речь обычно идет о «старых» домах, построенных несколько лет назад. Процесс этот небыстрый и не факт, что Росреестр согласится с такой самодеятельностью.

Росреестр разъясняет:

С 2021 года в новом законе о регистрации недвижимости предусмотрена обязанность органов государственной власти, местного самоуправления, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию).

(То есть Госстройнадзор получает все документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет. – прим. ред.)

[attention type=yellow]

Росреестр в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления вносит сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обо всех расположенных в многоквартирном доме помещениях (в том числе составляющих общее имущество в многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест. Если к техплану имеются замечания, то процедура кадастрового учета приостанавливается до устранения причин приостановления, но не более чем на три месяца.

[/attention]

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы:

Заявление – представляется в офисы МФЦ или Росреестра;

Подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю;

Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;

Оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома дольщику представлять не нужно. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Нередки случаи, когда ответственным застройщикам не везет и они попадают в кадастровый капкан.

Причина кроется не только в нерадивости строителей и компаний, которые готовят документы, но и в несовершенстве законодательства, которое постоянно меняется, в неспособности Росреестра эффективно выполнять свои функции, объем которых, скажем честно, громадный.

К примеру, в середине прошлого года вступили в силу новые «Требования к определению площади здания, сооружения и помещения». И несмотря на то, что Госстройнадзор и Росреестр активно предупреждали застройщиков об изменениях, некоторые так и не успели адаптировать свою документацию, что привело к отказам в постановке на учет Росреестром.

Вот, к примеру, в конце прошлого года один из крупнейших петербургских застройщиков не смог поставить на кадастровый учет несколько корпусов в своих проектах, сданных в эксплуатацию во Всеволожском районе Ленобласти. Причина — ошибки в технической документации, предоставленной в Росреестр.

Еще один пример. Компания Normann получила разрешение на ввод эксплуатацию первой очереди ЖК «Десяткино», которое спустя пару недель было отозвано.

Власти Ленобласти неоднозначно намекали, что произошло это из-за того, что компания отказалась принимать участие в строительстве социнфраструктуры, но такое нежелание не могло стать законным поводом для отзыва разрешения на ввод в эксплуатацию. После проверки документов оказалось, что Normann пытался сдать объект, площадь которого почти на 15 тыс. кв.

[attention type=red]

м меньше заявленной. В компании уверяли, что 22% дома выпали из оборота из-за разных методик подсчета, которыми оперируют проектировщики и кадастровые инженеры. Недостача набегает из-за внутренних стен, перегородок, лестничных маршей и прочего, которые не учитываются при замерах готовых домов.

[/attention]

Кроме того, в чертежах градплана участка обнаружились исправления, которые сделал главный архитектор Муринского СП, на что он имел права. Позже все эти «технические ошибки» были исправлены — и застройщик согласился вкладывать средства в социнфраструктуру, получив долгожданный документ на ввод в эксплуатацию.

Инженеры ошибок

О том, что сама система постановки на кадастровый учет пока что функционирует со скрипом, и о масштабах проблемы свидетельствует такой факт.

В третьем квартале этого года ошибки при подготовке межевых и технических планов, а также в актах обследования объектов недвижимости допустили 606 из 1 238 работающих в Москве (то есть каждый второй, по Петербургу таких сведений нет) кадастровых инженеров. В общей сложности за три месяца ими было допущено 1 697 ошибок.

При этом технические ошибки – описки, опечатки, противоречивые сведения – выявлены лишь в 15% случаев (254 приостановленных заявления за три месяц).

Основная доля причин для принятия регистратором отрицательного решения (1 443 приостановления или 85%) была вызвана наличием ошибок в части площади, протяженности, наименования и назначения, адреса, вида объекта недвижимости, кадастровых номеров, кадастрового квартала, категории земель, координатного описания и местоположения границ земельных участков. Об этом откровенно сообщает Росреестр на своем сайте.

В результате страдают обе стороны — и застройщик, которому приходится вновь и вновь подавать документы в Росреестр, и дольщик, который никак не может стать собственником квартиры, спокойно жить в ней, перепродать или сделать перепланировку. К сожалению, новоселу ничего не остается делать по современному законодательству, как ждать, пока застройщик исправит ошибки и не поставит дом на кадастровый учет.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: В законе нет строгого предписания, что застройщик должен ставить дома на кадастровый учет. Девелоперы в России по схеме постановки недвижимости на учет делятся на три типа.

К первому относятся те, кто из-за «необязательности» затягивает процесс, долго собирает документы и неохотно идет на эту «бюрократическую волокиту». Ко второму типу относятся застройщики, которые ставят дома на учет в строго определенные сроки за отдельную плату.

И третий тип, к которому относится строительная компания «Ойкумена», – это те девелоперы, которые обещают своим дольщикам поставить дома на учет в строго определенный срок и делают это безвозмездно.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Не всегда задержка постановки дома на кадастровый учет происходит по вине застройщика. Все мы помним те времена, когда из-за внутренних проблем монополистов затягивался процесс оформления документов.

[attention type=green]

Иногда чиновники не могут поставить дом на учет из-за очередных поправок. Правила меняются, и не все структуры успевают к ним подстроиться. В таком случае страдает и дольщик, и застройщик.

[/attention]

Дольщик — потому что не может заселиться в готовый дом, а застройщик — потому что рискует своей репутацией.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/court/praktikum-kakie-problemy-neset-dolshchikam-kadastrovyy-uchet-i-chto-s-nimi-delat/

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока.

Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик.

Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки.

Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сдачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все-таки получить исполнение. В этом случае нужно внимательно отнестись направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков).

Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.

Впрочем, Ваш вопрос не столь однозначен. Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст.

6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок.

[attention type=yellow]

Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

[/attention]

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований.

Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца.

И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.

Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия.

В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены.

Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

Тут нужно четко представлять, что понимается под «строительством»: это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии.

[attention type=red]

Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

[/attention]

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением.

Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку.

По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

• неустойку в размере 1\150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
• возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
• компенсация морального вреда.

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то, если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

• застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
• застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре). Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Сдача дома затянулась, что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_prava_est_u_dolschika_esli_zastroyschik_sdaet_dom_ne_v_srok_/5983

Что делать при прекращении строительства многоквартирного дома

Российские власти разрабатывают меры, направленные на сокращение замороженных строек в государстве…

Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.

Что сделать для своевременного выявления проблемы

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда.

Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.

Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.

Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику.

Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.

Когда стоит насторожиться

Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке.

Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно.

Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.

Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.

Куда обращаться в первую очередь

Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект.

Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее.

При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.

[attention type=green]

Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

[/attention]

Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).

Действовать своими силами или собрать инициативную группу

Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.

Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги

Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:

• оригинал ДДУ (его нужно предварительно хорошо изучить, особенно это касается пунктов, где идет речь о возмещении ущерба и компенсации);
• платежные документы, которые подтверждают, что по ДДУ была произведена оплата;
• уведомление о срыве сроков сдачи дома в эксплуатацию или прекращении строительства (если такое есть);
• заявление о расторжении ДДУ;
• письменные запросы к застройщику;
• копию уведомления об отправке заявления застройщику (необходимо оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).

Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта.

Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.

Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги

Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре.

Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков.

Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».

Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.

Что делать, если дошло до банкротства

Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.

Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.

Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков

Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2021 года:

• дольщик не получает от застройщика квартиру более девяти месяцев;
• федеральные или региональные власти вынесли решение о приостановке строительства, в результате чего работы на объекте не ведутся как минимум девять месяцев;
• строительство приостановлено, так как просрочено разрешение на строительство или у застройщика нет прав на земельный участок, где возводится объект;
• вынесено экспертное заключение о том, что при строительстве нарушаются технологические процессы;
• возведенный объект не отвечает проектной декларации;
• строительную компанию признали банкротом.

Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр

При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.

Какие документы нужны для включения в реестр

Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).

Какие еще инстанции можно задействовать

Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.

С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика.

Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд.

Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11604/

Наиболее частые причины задержки сроков сдачи дома при долевом строительстве

Точного автора знаменитого принципа «клиент всегда прав» никто доподлинно не знает. Его приписывают то владельцу лондонского универмага Гарри Гордону Селфриджу, то основателю «Ритц» Цезарю Ритцу, то еще какому-нибудь крупному коммерсанту конца XIX-начала XX века.

В сфере первичной недвижимости фраза обретает новый контекст: застройщик всегда обязан сдавать объект в строго указанные сроки. Но иногда случаются неприятные задержки и переносы.

Всегда ли виновата строительная компания? И почему это происходит? SPbHomes отвечает на актуальные вопросы дольщиков.

Кто виноват?

Прежде всего следует разделить понятия задержки сроков сдачи и задержки передачи ключей. Ввод в эксплуатацию – это непосредственный прием государственной строительной комиссией объекта: выдача заключения о соответствии, проверка инженерных коммуникаций, присвоение милицейского адреса и оформление прочей разрешительной документации.

Планируемая сдача дома согласовывается с властными органами и указывается в проектных декларациях и типовых ДДУ. Срок может быть квартальный или же с точной датой.

Если, например, срок сдачи указан как I квартал 2021 года, то просрочкой будет считаться фактическое отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию уже первый календарный день II квартала 2021 года.

Такая же логика исчисления просрочки действует и при задержке передачи ключей дольщику. Разрешение на ввод в эксплуатацию при этом может быть получен.

Причин задержки строительства может быть несколько. Формально разделить их можно:

• По вине застройщика;
• По причинам, не зависящим от строительной компании.

Задержки по вине застройщика

1. Нарушения в проектной документации или ее несоответствие существующим нормам. В таком случае добросовестные компании довольно оперативно пытаются исправить положение, сроки могут быть нарушены несущественно.
2. Нарушения в инженерно-техническом плане при строительстве объекта.

   Такие моменты выясняет непосредственно государственная комиссия. Ошибки могут быть как незначительными с точки зрения дальнейшего исправления, так и фатальными. Например, отсутствие подключения к канализации станет непреодолимым препятствием к вводу.

3. Застройка категории земель, не предназначенных для многоквартирных домов.

   В нынешних условиях повышенного контроля со стороны властей такой случай практически исключен, но совсем о такой возможности забывать не стоит: в земельном банке компаний иногда годами числятся различные участки, которые могут быть проданы другим застройщикам.

   Правда, эту информацию можно проверить уже на этапе ознакомления с проектом – категория земель в ПД не прописана либо объект не имеет официального разрешения на строительство.

4. Банкротство. Самый, пожалуй, печальный, но регламентированный правом случай. По разным причинам застройщик может оказаться финансово несостоятельным.

   Для выполнения всех обязательств остается единственный путь – признать компанию банкротом. Дольщики могут претендовать на выплату компенсаций и возврат денежных средств, но процесс может значительно растянуться. Либо можно дождаться инвестиционных вливаний со стороны муниципалитета или сторонних девелоперов.

   Этот вариант с большей долей вероятности подходит для недостроев с высокой степенью готовности.

Если был выявлен факт недобросовестности застройщика, дольщикам следует ознакомиться с нашей инструкцией.

Надо отдать должное, количество неблагонадежных девелоперов год от года снижается. Этому способствует ужесточающееся законодательство и надзорная система.

Причины, не зависящие от застройщика

1. Долгое согласование исправлений в проектной документации. Бюрократическая система в российской реальности ни для кого не секрет. И, если обычный гражданин может неделями, а то и месяцами получать нужную справку, то в случае с крупной строительной компанией некоторые формальности растягиваются на годы.
2. Долгое устранение строительных недочетов.

   Не должна вызывать панику ситуация, при которой на объект уже выданы ЗОСы, но окончательное разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено: госкомиссия составляет свой собственный план выездов, который может не совпадать с указанными сроками сдачи. Обычно такие задержки не превышают пары месяцев.

3. Проблемы с подрядчиками.

   Не все девелоперы представляют собой группу компаний с множеством разнопрофильных подразделений, поэтому зачастую им приходится нанимать сторонние организации для проведения тех или иных работ. Случается, что качество выполнения не устраивает самого заказчика либо наемная компания в одностороннем порядке расторгает договор. Тогда происходит срыв строительного плана, т.

   к. на поиск новых исполнителей уходит драгоценное время.

4. Смена руководства. При перемене руководящего состава, поглощении компании более крупным холдингом могут меняться приоритеты новых собственников. Сам по себе перенос сроков сдачи (с официальным уведомлением дольщиков) нарушением не является.

   Однако, если такого оповещения не было, а задержка сдачи дома налицо, покупатели уже вправе будут требовать неустойку или расторгнуть ДДУ после 2 месяцев задержки.

В каждом отдельном случае лучше всего проверить финансовую отчетность застройщика за последние несколько лет, узнать, не ведется ли какое-либо исполнительное производство в отношении компании, нет ли проблем с властями. Всю эту информацию можно найти в открытых источниках, в том числе на сайте SPbHomes.ru.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/naibolee-chastye-prichiny-zaderzhki-srokov-sdachi/

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью.

На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства.

Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья.

Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта. 

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов.

Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке.

[attention type=yellow]

В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

[/attention]

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2021 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2021 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам.

Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

[attention type=red]

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

[/attention]

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект. 

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок.

При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ.

Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика. 

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки.

Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

[attention type=green]

Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.

[/attention]

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки.

Доверьте составление претензии грамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление. 

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

• компенсация морального вреда;
• взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
• оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
• издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика.

Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов.

Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых. 

[attention type=yellow]

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами.

[/attention]

В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег.

Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

• полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
• уменьшения цены договора;
• оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки.

В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

[attention type=red]

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.

[/attention]

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации.

Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса.

Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam