Неизрасходованные средства текущего ремонта мкд перенос на следующий год.

Всегда ли бывшая управляющая организация обязана передать новой остаток средств на содержание и текущий ремонт

При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР). Рассказываем об исходе судебного дела по одному из таких конфликтов, которое дошло до ВС РФ.

Уо после расторжения договора управления не вправе удерживать неизрасходованные средства на сир

В суд первой инстанции обратилась УО-2, по решению общего собрания собственников помещений получившая дом в управление. Организация требовала, чтобы суд обязан бывшую УО передать ей 80 тыс.руб., которые жители дома внесли на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Эта сумма, по мнению истца, являлась остатком по данной статье расходов УО-1 за предыдущий год. УО-2 потребовала, чтобы бывшая управляющая организация перечислила ей деньги, но УО-1 отказалась.

В суде компания, ранее управлявшая домом, подтвердила свой отказ: жители дома не оплачивали полностью счета за содержание и текущий ремонт общего имущества, поэтому указанные средства фактически отсутствуют. На самом деле собственники остались должны УО-1 более 80 тыс. руб.Порядок передачи документов регистрационного учёта граждан новой УО

Бывшая УО обязана передать новой организации неизрасходованные средства на СиР

Суды первой, а затем и апелляционной инстанции встали на сторону новой управляющей организации. Оплаченные жителями дома денежные средства для выполнения в будущем работ по текущему ремонту являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению таких работ и должны быть потрачены именно на эти цели.

С момента прекращения функций по управлению МКД у УО-1 отсутствуют основания для удержания средств, собранных с собственников помещений на текущий ремонт дома и не израсходованных на данные цели.

Поскольку УО-1 получила от жителей дома деньги, но работы, на которые они были перечислены, ещё не выполнила, суды сочли неперечисление истребуемой суммы неосновательным обогащением (ст. ст. 1102,1103 ГК РФ).

[attention type=yellow]

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о расходовании полученных от собственников денежных средств на установленные цели. Довод о наличии у УО-1 убытков суды сочли не подтверждённым документально.

[/attention]

На основании этих выводов суды первых двух инстанций потребовали, чтобы бывшая управляющая организация передала новой остаток средств на содержание и текущий ремонт общего имущества.Какую информацию и где раскрывать УО согласно ПП РФ № 331

Задолженность жителей за СиР освобождает УО от передачи остатка средств новой организации

Бывшая управляющая организация обратилась в окружной суд с кассационной жалобой, настаивая на том, что собственники помещений в МКД имеют перед ней задолженность за содержание и ремонт общего имущества более 80 тыс.руб., что исключает возможность неосновательного обогащения.

Кассационный суд первым в этом деле рассмотрел вопрос о том, действительно ли УО-1 понесла убытки при оказании работ и услуг по договору управления, о чём организация говорила с первых судебных заседаний по делу.

Согласно п. 4 ПП РФ № 416, УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчёты об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления. Также раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом УО проводит в соответствии с ПП РФ № 731.

Согласно этим документам, УО обязана раскрывать информацию о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг.

Поэтому наличие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчётов УО-1 о выполнении договора управления. Их публичную достоверность суд считает подтверждённой, пока не доказано обратное.

УО-1 представила суду отчёт о фактических затратах по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Из него следует, что на конец отчётного периода задолженность жителей дома перед управляющей организацией составила 161,1 тыс. руб..

С учётом поступившей фактической оплаты, которую через суд потребовала УО-2, на конец периода жители дома должны были бывшей управляющей организации более 80 тыс.руб..

[attention type=red]

Следовательно, УО-1 не обогатилась, а напротив, выполнила работы и оказала услуги на сумму, превышающую объём средств, поступивших от жителей МКД. Доказательств неосновательного обогащения суд кассационной инстанции не нашёл, отменил решения предыдущих судов и отказал УО-2 в удовлетворении иска.

[/attention]

Выводы окружного суда поддержал ВС РФ, отказав новой управляющей организации в рассмотрении её кассационной жалобы Судебной коллегией по экономическим спорам.Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

На заметку

В процесс передачи многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой по решению ОСС по-прежнему много проблем и нюансов. Судебная практика позволяет УО внести ясность в некоторые из них.

Так, по вопросам перечисления остатка средств по статье расходов «содержание и текущий ремонт» УО следует помнить:

1. Средства, получаемые УО от собственников в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер.

   Они не поступают в собственность организации: она распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением.

2. С момента прекращения функций по управлению жилым домом у УО отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников помещений МКД на его капитальный и текущий ремонт и неизрасходованных на данные цели (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).
3. Все расходы УО на проведение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников должны быть документально подтверждены и включены в отчёты.
4. Отчёты УО о выполнении договора управления, размещённые согласно ПП РФ № 416 и ПП РФ № 731, считаются достоверными до момента, пока не доказано обратное.

Как показывает описанное выше судебное дело № А44-7397/2021, УО, прекратив управлять многоквартирным домом, не обязана передавать остаток средств по статье «содержание и текущий ремонт» в случае, если сумма перечисленных жителями средств не покрывает их задолженности перед УО по данному виду работ/услуг.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10485-vsegda-li-byvshaya-uo-obyazana-peredat-novoy-ostatok-sredstv-na-sir

Взыскание с прежней УК неизрасходованных средств на ремонт дома | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика

Собственники помещений многоквартирного жилого дома решили сменить управляющую компанию (УК) на другую или создать ТСЖ, отказавшись от договора управления с той же управляющей компанией.

О том, как сменить управляющую компанию, отказаться от договора управления в одностороннем порядке рекомендуем публикации:

Итак, принято решение об отказе от услуг управляющей компании (или о смене способа управления на ТСЖ).

На счете управляющей компании остаются денежные средства собственников, которые вносили плату за текущий, капитальный ремонт дома на протяжении какого-то периода времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Однако ремонт управляющей компанией так и не был выполнен, т.е.

деньги собственников не освоены. Кроме того, на счете управляющей компании могут оказаться и денежные средства собственников с другим целевым назначением: содержание жилья, оплата коммунальных услуг.

Оставшиеся неосвоенными денежные средства собственников помещений управляющая компания вернуть отказывается, либо оставляет без ответа претензии с требованиями вернуть деньги.

Можно ли вернуть неизрасходованные управляющей компанией деньги собственников?

Данный вопрос порой вызывает затруднения. Также граждане ищут ответы и на другие взаимосвязанные вопросы:

• На основании какого закона собственники при отказе от договора управления вправе требовать вернуть неизрасходованные управляющей компанией деньги?
• Кто вправе требовать вернуть неосвоенные деньги: созданное ТСЖ, любой из собственников, все собственники?
• Могут ли собственники помещений получить деньги с управляющей компании наличными «на руки»?
• В какой суд обращаться с требованием о возврате неосвоенных денежных средств?

Возврат средств управляющей компанией. Нормы закона

Жилищный кодекс РФ не содержит норм об обязанности управляющей компании вернуть неосвоенные денежные средства собственникам помещений в случае прекращения договора управления МКД. Однако это не означает, что такая обязанность отсутствует.

Правовым основанием для требования о возврате средств будет являться норма статьи 1102 Гражданского кодекса РФ. По смыслу указанной нормы права, с управляющей компании в качестве неосновательного обогащения подлежат взысканию денежные средства при доказывании следующих обстоятельств:

• факта сбережения управляющей компанией денежных средств собственников помещений дома (доказательства перечисления и получения денег на счета управляющей компании);
• отсутствие оснований для приобретения (невыполнение работ или услуг для целей оплаты которых перечислялись денежные средства);
• размер неосновательного обогащения.

В чью пользу суд должен взыскать деньги? Могут ли собственник получить их “на руки”?

Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании. Этой аксиомой руководствуются суды при разрешении подобных споров.

Это означает, что деньги, при прекращении отношений с управляющей компанией, должны вернуться к их законным владельцам – собственникам, которые их вносили в качестве платы за содержание, ремонт, коммунальные услуги.

Однако указанные средства, как указано выше, носят целевой характер и не могут быть возвращены собственникам «на руки». Данные денежные средства могут быть перечислены на расчетный счет вновь избранной управляющей компании, или созданного ТСЖ, либо иной организации, имеющей статус исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, фактически суд взыскивает деньги в пользу всех собственников, но в резолютивной части решения указывает, что деньги подлежат перечислению на счет управляющей компании и должны быть зачислены на лицевой счет дома.

Кто вправе требовать с УК вернуть неосвоенные средства? Полномочия на обращение в суд

Рассмотрим три варианта: с претензией и иском в суд о взыскании обращается:

• созданное в доме ТСЖ;
• вновь избранная управляющая компания;
• уполномоченное общим собранием собственников лицо (например, гражданин – собственник помещения дома).

ТСЖ вправе взыскать с управляющей компании неизрасходованные средства на ремонт дома

В доме создано ТСЖ, которое после расторжения договора с управляющей компанией само занялось управлением дома. Вправе ли ТСЖ обратиться с иском в суд о взыскании с управляющей компании неизрасходованных денежных средств? Нужно ли проводить общее собрание собственников? Примеры из судебной практики:

Управляющая компания продолжает выставлять счета после создания ТСЖ. Законно?

В многоквартирном жилом доме создано ТСЖ, решением общего собрания собственников также приняты решения о расторжении договора управления, ранее заключенного с управляющей компанией.

Однако управляющая компания продолжает выставлять собственникам счета на оплату коммунальных услуг, мотивируя, например, тем, что у собственников имеется задолженность по оплате услуг компании за прошлые периоды.

Правомерны ли действия управляющей компании?

Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?

Коммунальные услуги включают услуги… видов коммунальных услуг. Кто может являться исполнителем коммунальных услуг? С какого момента управляющая компания становится исполнителем коммунальных услуг (приступает к предоставлению КУ)? ТСЖ – исполнитель коммунальных услуг с момента создания. Примеры из судебной практики

Пример иска: уточнение иска ТСЖ о взыскании с управляющей компании незаконно собранных средств за коммунальные услуги (управляющая компания прекратила предоставление коммунальных услуг жителям дома, но продолжила выставление счетов на оплату коммунальных услуг)

Управляющая компания вправе взыскать с предыдущей УК неосвоенные средства на ремонт дома

[attention type=green]

Разрешая подобные споры, суды руководствуются постулатом: средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании. Полномочия на обращение в суд. Решение общего собрания. Примеры из судебной практики

[/attention]

Возврат неосвоенных управляющей компанией средств по иску собственника помещения

С иском о взыскании неосвоенных средств на ремонт дома может и один из собственников помещений дома, которого общее собрание собственников помещений также должно наделить полномочиями. Кто истец? Наделить полномочиями собственника или управляющую компанию? Примеры из судебной практики

Взыскание штрафа с управляющей компании за отказ возвратить неизрасходованные средства на ремонт дома

Должен ли суд взыскать с управляющей компании штраф в соответствии с положением п. 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей в размере 50% от присужденной суммы? Применяется ли закон о защите прав потребителей к отношениям собственников и управляющей компании? Понимание нормы п. 6 статьи 13 закона применительно к отказу вернуть неизрасходованные средства в судебной практике.

Александр Отрохов, Правовой центр “Логос”, 07.04.2021г.

В статьях настоящего обзора имеются активные ссылки на судебные акты:

Источник: https://maxpark.com/community/4701/content/6057112

Учет расходов на текущий и капитальный ремонт в учреждениях госсектора

Каждое здание рано или поздно нуждается в ремонте. Со временем изнашиваются конструкции и материалы, которые использовались при строительстве и отделке. Ремонт здания – это прежде всего безопасность людей, которые в нем находятся. В статье рассмотрим особенности учета ремонта в учреждениях госсектора.

Ремонт бывает капитальный и текущий. Разграничить понятия текущего и капитального ремонта объектов капитального строительства помогут следующие нормативно-правовые акты:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279;
• Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ MAC 81-35.200, утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1.

Учет текущего ремонта

Сначала о ремонте текущем. На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений, в процессе их эксплуатации должен проводиться текущий ремонт.

Текущий ремонт зданий, сооружений проводится для того, чтобы обеспечить их надлежащее техническое состояние.

Согласно п. 3.

4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР № 279, к текущему ремонту зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению их частей и инженерного оборудования от преждевременного износа. Для этого должны проводиться профилактические мероприятия и устранение мелких повреждений и неисправностей.

В Приложении 3 к Постановлению Госстроя СССР № 279 можно найти перечень текущих ремонтных работ. В него, например, входит:

• ремонт отмостки вокруг здания с восстановлением до 20% общей площади отмостки;
• расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах;
• антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;
• смена неисправных оконных и дверных приборов;
• окраска помещений и отдельных конструкций.

Текущий ремонт объектов основных средств учреждения может быть выполнен как силами учреждения, так и в рамках договора подряда.

Незначительные текущие ремонтные работы могут в учреждении проводиться своими силами. Если в штате имеется рабочий по обслуживанию здания, то для проведения мелкого текущего ремонта не требуется заключение дополнительного гражданско-правового договора, так как работник получает заработную плату. В этом случае для ремонта могут понадобиться только расходные строительные материалы.

Заключая договор на приобретение строительных материалов необходимо руководствоваться федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» или федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

[attention type=yellow]

Расходы учреждения на приобретение строительных материалов относятся на статью 340 КОСГУ «Увеличение стоимости материальных запасов».

[/attention]

Учет приобретенных строительных материалов нужно оформить бухгалтерскими записями:

1.            Перечисление денежных средств в счет погашения задолженности перед поставщиком:

Дт 0 302 34 830

Кт 0 201 11 610

2.            Принятие к учету строительных материалов. Строительные материалы принимаются к учету по фактической стоимости, в данном случае равной сумме, которая уплачена поставщику:

Дт 0 105 34 340

Кт 0 302 34 730

3.            Списание израсходованных строительных материалов. Основанием для списания служит Акт о списании материальных запасов ф. 0504230. Расходы на ремонт объектов основных средств учреждением могут быть отнесены:

– на себестоимость готовой продукции, выполняемых работ, оказываемых услуг

Дт   0 109 ХХ 272

Кт 0 105 34 440

– на финансовый результат текущего года

Дт   0 401 20 272

Кт 0 105 34 440

Если учреждение осуществляет текущий ремонт с привлечением подрядчика, то договор также заключается с соблюдением положений федеральных законов 44-ФЗ, 223-ФЗ. В соответствии со ст. 704 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, работа выполняется из материалов подрядчика, его силами и средствами.

Например, бюджетным учреждением заключен договор с подрядной организацией на покраску фасада здания учреждения на общую сумму 200 000 руб.

Заключенным договором предусмотрена уплата авансового платежа в размере 50 000 руб.

В учетной политике бюджетного учреждения прописано, что затраты на ремонт объектов нефинансовых активов учитываются в составе накладных расходов. Следующие бухгалтерские записи возникнут в учете учреждения:

1.            Перечислен аванс подрядчику за проведение ремонтных работ

Дт 0 206 25 560

Кт 0 201 11 610

50 000 руб.

2.            Произведен зачет перечисленного аванса

Дт 0 302 25 830

Кт 0 206 25 660

50 000 руб.

3.            Погашена задолженность перед подрядчиком за выполненные ремонтные работы

Дт 0 302 25 830

Кт 0 201 11 610

150 000 руб.

4.            Выполненные ремонтные работы отражены в составе накладных расходов учреждения

Дт 0 109 70 225

Кт 0 302 25 730

200 000 руб.

Договором на выполнение ремонтных работ может быть предусмотрено, что подрядная организация производит текущий ремонт с использованием материалов, приобретенных учреждением.

Например, автономное учреждение заключило договор на работы по замене линолеума в здании. Материалы приобретены учреждением, их стоимость составила 325 000 руб., стоимость работ по договору — 75 000 руб. После проведения ремонта неизрасходованные материалы на сумму 3 000 руб. были возвращены подрядчиком. Все расходы осуществлялись за счет приносящей доход деятельности.

В соответствии с п. 116 Инструкции № 157н передача материальных запасов подрядчику осуществляется на основании Требования-накладной ф. 0504204. Передаваемые материалы не списываются с балансового учета.

Одновременно их передача отражается на соответствующих забалансовых счетах.

Учет материальных запасов, переданных подрядчику, может быть организован на специально предусмотренном учетной политикой учреждения забалансовом счете или на забалансовом счете 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование». Это нужно указать в учетной политике.

Списание использованных подрядчиком материалов оформляется актом о списании материальных запасов ф. 0504230. Основаниями для его составления является акт приема-сдачи, в котором указано, что работы проведены с использованием материалов заказчика и перечень данных материалов.

В бухгалтерском учете должны быть сделаны следующие записи:

1.            Закуплены строительные материалы:

Дт 2 105 34 000

Кт 2 302 34 000

325 000 руб.

2.            Переданы строительные материалы подрядчику по накладной с одновременным отражением на забалансовом счете 26:

Дт 2 105 34 000 (подрядчик)	Кт 2 105 34 000 (склад)	325 000 руб.
счет 26

3.            Приняты на учет неиспользованные строительные материалы от подрядчика:

Дт 2 105 34 000 (склад)	Кт 2 105 34 000 (подрядчик)	3000 руб.
счет 26

4.            Списаны израсходованные строительные материалы:

Дт 2 109 70 272	Кт 2 105 34 000 (подрядчик)	322 000 руб.
счет 26

5.            Оплачены ремонтные работы, выполненные подрядчиком

Дт 2 302 25 000

Кт 2 201 11 000

75 000 руб.

6.            Отражены выполненные работы по ремонту согласно акту:

Дт 2 109 70 225

Кт 2 302 25 000

75 000 руб.

Учет капитального ремонта

Теперь о ремонте капитальном. В процессе капитального ремонта происходит замена или восстановление:

• строительных конструкций объектов капитального строительства;
• инженерно-технических систем и сетей, их элементов;
• отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие их эксплуатационные показатели.

Это разъясняется в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Согласно Приказу Минфина России от 01.07.2013 № 65н закупка товаров, работ, услуг в целях капитального ремонта государственного, муниципального имущества осуществляется по КВР 243. А текущий ремонт оплачивается по КВР 244. Для бухгалтера важно правильно определить вид ремонтных работ, чтобы верно применить КВР.

Необоснованное отнесение расходов на КВР 243 или 244 является основанием для привлечения должностных лиц учреждений к ответственности за нецелевое использование бюджетных средств.

[attention type=red]

Для того, чтобы обеспечить целевое использование бюджетных средств, еще на этапе принятия решения о заключении контракта на оплату строительных работ, нужно разобраться, будет ремонт текущим или капитальным.

[/attention]

Какие работы можно с уверенностью трактовать как капитальный ремонт, а какие отнести к ремонту текущему?

Важно знать, что вопросы квалификации работ в качестве капремонта или текущего ремонта не относятся к компетенции бухгалтерии. Задача бухгалтера правильно применить КБК только после получения заключения технических специалистов о виде запланированных строительных работ.

Поэтому необходимо проводить экспертизу сметной документации и экспертизу проектной документации на проведение капитального ремонта.

Порядок проведения экспертизы можно найти в «Положении о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства…», утв. Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427.

Источник: https://School.Kontur.ru/publications/1616

Как изменить срок капитального ремонта?

Для переноса срока капитального ремонта необходимо предоставить в отдел капитального ремонта РЖА или в администрацию района техническое заключение с расчётом физического износа по ВСН 53-86(р), выполненное специализированной организацией. 

Обоснование необходимости переноса срока капитального ремонта на ранний срок или включение в краткосрочный план капитального ремонта многоквартирных домов возможно при соблюдении следующего порядка подачи документов:

Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, ЦО, К1, ЭС), требующие капитального ремонта. Возможно одновременное рассмотрение нескольких систем.

Шаг 2: Выполнить техническое обследование силами специализированной организации с разработкой технического заключения и расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).

Шаг 3: Подать заявление и комплект документов в Администрацию района на рассмотрение. После получения согласования Фонд-Региональный оператор выполнит капитальный ремонт.

Почему возникает вопрос о переносе капитального ремонта?

Типовые причины:

— дома нет в списке капитального ремонта,

— дом включили в программу капремонта на 2035 год, но кровля (фасады, инженерные системы) требуют ремонта уже сегодня! Как перенести срок капитального ремонта на более ранний срок?

— дом включили в программу по ремонту кровли на 2021 год, но мы отремонтировали её за свой счёт в прошлом году! Как нам перенести срок на более поздний?

— у нас спецсчёт, надо обосновать необходимость капремонта, чтобы воспользоваться своим счётом.

Очередность проведения капитального ремонта определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» по следующим параметрам:

1. Физический износ конструктивных элементов дома или инженерного оборудования;
2. Продолжительность эксплуатации (межремонтный срок);
3. Аварийное состояние конструкций.

При фактическом обследовании домов выявляются новые дефекты строительных конструкций и инженерных систем, влияющие на их техническое состояние.

Если дефектов достаточное количество и их совокупность может привести к аварийным ситуациям, то возможен перенос сроков капитального ремонта.

Такой дом может быть включен в краткосрочный план капитального ремонта на ближайшие три года.

Основание для пересмотра сроков капремонта.

Основанием для пересмотра сроков является техническое заключение с обоснованием предаварийного или аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем.

 При выявлении аварийности отдельных элементов и на основании решения общего собрания собственников, дом может быть включен в краткосрочный план капитального ремонта с пересмотром сроков на более ранние.

Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Таким образом, Жилищным кодексом предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний. 

За счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, финансируются следующие виды услуг или работ:
1. Услуги или работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, перечень которых установлен ч.1 ст.166 ЖК РФ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасадов;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Замена и (или) восстановление строительных конструкций МКД или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основанием для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют.
3. Разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (в случае, если подготовка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).
4. Ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте МКД).
5. Осуществление строительного контроля.
6. Погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Расчеты за выполненные работы по техническому обследованию (экспертизе) строительных конструкций и инженерных систем должны осуществляться за счёт фонда текущего ремонта, учтенного годовыми планами общего собрания собственников помещений.
Для выполнения работ по техническому обследованию, требуется наличие выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Состав технического обследования (строительной экспертизы) МКД.

Объём работ по техническому обследованию зависит от цели обследования.

Цель 1 : Оценка технического состояния и степени износа строительных конструкций и инженерных систем здания по ВСН 53-86(р) для капитального или текущего ремонта (Включение в план капитального ремонта, перенос срока капитального ремонта, включение в краткосрочный план капитального ремонта, для предоставления в Фонд-региональный оператор).

• Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимых приборов и инструментов.
• Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
• Составление ведомости дефектов;
• Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р);
• Выдача технического заключения с выводами о причинах появления дефектов и рекомендациями по их устранению.

Цель 2 : Проведение реконструкции, модернизации, перепланировки или надстройки.

• Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимых приборов и инструментов.
• Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
• Оценка физического и морального износа;
• Выполнение контрольных вскрытий (отшурфовка) по согласованной Программе
• Отбор проб и лабораторные исследования образцов.
• Составление заключения о техническом состоянии строительных конструкций с разработкой рекомендаций о дальнейшей безаварийной эксплуатации здания и возможности реконструкции, модернизации, перепланировке или надстройке здания.
• Выдача рекомендаций по усилению строительных конструкций для разработки проектно-сметной документации.

Цель 3 : Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию:

• проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;
• составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам;
• технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;
• разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должно осуществляться владельцем.

 Вопросы и ответы:

@ Ст. 44 ЖК: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Требуется ли прописывать в листе для ания сроки ремонта, объем работ, стоимость материалов и т.д.?

Ответ: Для накопления средства на капремонт указывать сроки, объёмы, материалы и т.д. не требуется. Достаточно указать, что создается накопительный фонд и стоимость с квадратного метра (или даже просто стоимость с квадратного метра).

  Если планируется проведение капитального ремонта конкретных строительных конструкций (фасады, кровля) или систем (ЦО, ХВС, ГВС, К, ЭО), то кратко описывается предмет ремонта (например — ремонт кровли) и его стоимость, как общая, так и с квадратного метра, составленная на основании технического обследования и дефектной ведомости.

@ Кто виноват, если во время ожидания капитального ремонта фасадов на машину упал кусок облицовки фасада?
Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:

• путем заключения договора управления МКД с УК — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
• путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД), — в соответствии со ст.164 ЖК РФ;

б) ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

• путем членства собственников помещений в указанных организациях  —  в соответствии  с разделами V и VI ЖК РФ;
• путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.

Если физический износ общего имущества достиг уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества,собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Степень виновности будет устанавливаться в суде. Таким образом, первостепенная ответственность лежит на председателе или управляющем, но если были предприняты необходимые меры по устранению опасности, а пострадавшая сторона нарушила правила парковки, поставив машину в неположенном месте, то возможно иное решение.

@ Как формируется программа капитального ремонта домов? Можно ли добиться включения нашего дома в программу капремонта на следующий год?
Ответ: Существует два программных документа, которые исполняет фонд капитального ремонта.

Первый – это долгосрочная программа капитального ремонта многоквартирных домов, рассчитанная до 2043 года, а второй – краткосрочный план на следующие три года. Первоначально, краткосрочная программа на каждый год формируется на основе данных от управляющих компаний, предоставляющих сведения о техническом состоянии домов.

Поэтому, если Вы считаете, что именно в Вашем доме должен пройти капитальный ремонт в следующем году, то необходимо обратиться в Вашу управляющую компанию и получить соответствующее заключение специализированной организации.

@ Как доказать необходимость капитального ремонта и переноса сроков? Достаточно ли фотографий и описания неисправностей или нужна экспертиза? 
Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.

[attention type=green]

13) осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

[/attention]

Согласно п.

14, результаты осмотра общего имущества оформляются как акт осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).

Физический износ конструкций,инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путём их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), “Положение по техническому обследованию жилых зданий”, а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) “Правила оценки физического износа жилых зданий” и применения соответствующих расчётных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах. В соответствии с требованиями СП 31-01-2003 , при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями.

Законом предусмотрена возможность ускорения срока капитального ремонта МКД с включением его в краткосрочную Программу капитального ремонта

Проконсультироваться по переносу сроков капитального ремонта можно по телефону в Санкт-Петербурге: (812) 309-85-67.

Расскажите об этом друзьям

Источник: https://av-garant.ru/kak-uskorit-srok-kapitalnogo-remonta-mkd

Перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений

Собственники потребовали от управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт жилых помещений. Дело в том, что УО не освоила собранные за предыдущие годы деньги. Суды трёх инстанций оказались единодушны – читайте об их решении.

Требование собственников о перерасчёте платы за содержание жилых помещений

Собственники жилых помещений обратились в суд с требованием к управляющей компании сделать перерасчёт за содержание и ремонт общедомового имущества. Свой иск они мотивировали тем, что управляющая компания не освоила уже собранные за предыдущие годы деньги.

Суду были предоставлены акты, согласно которым выходило, что УО выполнила работы по текущему ремонту общего имущества на сумму, составляющую 1/3 от начисленной собственникам суммы за год. На момент рассмотрения дела на счёте дома лежали деньги в размере годового содержания дома.

Собственников возмутило, что управляющая компания не в состоянии освоить эти средства и при этом продолжает начислять плату за содержание общедомового имущества. Районный суд в удовлетворении требований отказал, его поддержал апелляционный суд, дело дошло до кассации (определение от 21.01.2021 № 88-1115/2021).

Уо не должна делать перерасчёт, если на счёте остались неизрасходованные средства

Собственники, недовольные решениями первых двух судов, составили кассационную жалобу, в которой указали, что предыдущие инстанции:

• не исследовали основания иска и представленные доказательства,
• не установили объём фактически выполненных работ и услуг УО с учётом остатка на счёте дома.

Кассационный суд не увидел в вынесенных ранее решениях нарушений норм материального и процессуального права и подтвердил: управляющая организация не обязана делать перерасчёт, если на счёте дома остались неизрасходованные средства за содержание и ремонт общедомового имущества.

При анализе материалов дела обнаружилось, что собственники несколько раз пытались на общих собраниях принять решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения ниже размера, установленного администрацией. Такие решения ОСС признавались судами недействительными.

Отказывая в перерасчёте за содержание жилого помещения, суд первой инстанции исходил из следующих положений:

1. Собственники не предоставили доказательств, что УО оказывала коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормативные.
2. Правоотношения по управлению многоквартирным домом носят длящийся характер.
3. Наличие на лицевом счёте дома денег не свидетельствует о задолженности УО перед собственниками и не является основанием для перерасчёта размера платы за содержание жилого дома.

Апелляционный суд также отметил, что действующее законодательство не обязывает управляющую компанию делать перерасчёт размера платы за содержание жилого помещения, если она в течение года не успела израсходовать имеющиеся на счёте дома деньги собственников помещений МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения можно изменить при определённом условии

Одна из обязанностей жителей дома – своевременно и в полном объёме платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и КУ включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе за

• услуги и работы по управлению домом,
• содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
• коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, который позволяет УО содержать общедомовое имущество (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Изменить такой размер платы можно, если услуги по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества оказываются в ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими нормативные (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).

Основания и порядок изменения размера платы для таких случаев прописан в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Собственники не доказали, что есть основания для перерасчёта

Жители дома, требовавшие от управляющей компании сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения, ссылались на то, что на счёте УО лежат неизрасходованные деньги за прошлые годы.

Правоотношения по управлению МКД имеют длящийся характер: управляющая компания систематически выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Именно поэтому наличие на лицевом счёте дома денег не говорит о задолженности управляющей компании перед собственниками.

Суды определили, что подобная ситуация не является основанием для перерасчёта размера платы за содержание жилого помещения.

Требуя произвести перерасчёт собственники помещений не предоставили доказательств ненадлежащего оказания ответчиком услуг по содержанию, управлению и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо оказания услуг и выполнения работ с перерывами, превышающими нормативно допустимые. Поэтому в удовлетворении исковых требований было отказано.

Источник: https://zhkhnews.ru/pereraschjot-za-soderzhanie-i-remont-zhilyh-pomeshhenij/