Несколько лет назад у меня была доля в квартире, при некоторых обстоятельствах я ее якобы продала знакомому человеку,

7 интересных загадок для юных детективов

Нескучалка

7 интересных загадок для юных детективов

11 апреля 2021 7 652 просмотра

Ирина Балманжи

Книга «По горячим следам» — это настоящий праздник для маленьких сыщиков и увлекательная логическая игра. Где спрятаны сокровища и куда запропастился садовый гном? Что скрывают королевские особы и пираты? Кто и зачем устроил переполох в салуне? На эти и десятки других вопросов предстоит ответить отважному следопыту — вашему ребенку.

Публикуем несколько загадок из книги (ответы — в конце).

1. Загадочная история

По горячим следам

Полицейский Эдди, его племянник Патрик, а также Виктор и Ангела — закадычные друзья. Больше всего на свете они любят детективные истории и стараются прийти на помощь каждому, кто попал в беду.

Одним воскресным утром друзья вышли из дома, чтобы погулять с псом Тино, как вдруг…

— Вы слышите? — взволнованно спросила Ангела.

— Да, — ответил Патрик. — Кто-то зовет на помощь!

Ребята поспешили к соседнему дому и увидели в одном из окон бледную как смерть женщину. «Мне плохо, вызовите врача!» — прокричала она, потом вдруг захлопнула окно и исчезла.

— Вперед, на третий этаж! — скомандовал Эдди. — Нужно посмотреть, что там случилось, и узнать, в какую квартиру вызвать доктора!

[attention type=yellow]

Через несколько секунд друзья были уже в коридоре. Они принялись стучать во все двери, но никто не отзывался.

[/attention]

— Эй, смотрите! — Виктор заглянул в замочную скважину одной из квартир. — На помощь звали отсюда. Звоним врачу!

Как Виктор определил, что именно из этой квартиры звали на помощь?

2. Мнимый больной

Какой-то лихач на полной скорости выехал на красный свет, врезался в пару автомобилей и скрылся. Хорошо, что свидетели успели записать номер машины — по нему Эдди определил фамилию нарушителя и его точный адрес. Друзья направились к господину Гельманну домой.

Дверь была не заперта. Гельманн лежал в постели, тяжело дыша и постанывая.

— В чем дело? — спросил он чуть слышно.

— Сегодня утром вы грубо нарушили правила дорожного движения и скрылись с места аварии.

— Это невозможно! — закричал Гельманн. — Я лежу в постели со вчерашнего дня. У меня такие боли в пояснице, что я не могу пошевелиться.

Ребята огляделись.

— Он врет! — заявил Патрик.

Почему Патрик решил, что Гельманн говорит неправду?

3. Короткое замыкание в отеле Royal

Как-то вечером Эдди пригласил своих юных друзей в кафе отеля Royal.

— Интересно, пирожное у дам за соседним столиком вкусное? — мечтательно спросил Патрик.

В зале внезапно стало темно.

— Включите свет! — выкрикнул кто-то. Посетители кафе забеспокоились. — Двадцать секунд, — пробормотал Эдди, взглянув на часы, когда снова стало светло.

— Ах! — вдруг воскликнула одна из дам. — Пропала моя бриллиантовая брошь!

Друзья подбежали к расстроенной женщине.

— Может быть, мы сможем вам помочь? — спросила Ангела.

— Да-да, — добавил Виктор. — Я кое-что заметил.

Кого заподозрил Виктор и почему?

4. Старая знакомая

Друзья пили чай в Cafe Roma. Какая-то дама, проходя мимо, помахала Эдди рукой. Это была его знакомая, госпожа Фейербах.

Не прошло и получаса, как госпожа Фейербах влетела в кафе, громко рыдая:

— Мою квартиру ограбили! Взломали дверь! Все случилось буквально пять минут назад, пока меня не было дома! Прошу вас, взгляните на это!

Квартира и впрямь выглядела ужасно.

— Вы к чему-нибудь здесь прикасались? — спросил Эдди.

— Нет! — ответила дама.

— Вы застрахованы от кражи?

— К счастью, да.

Друзья оглядели место происшествия.

— Минуточку, — Виктор внезапно остановился. — Кража была инсценирована — вот доказательство!

Что обнаружил Виктор?

5. Ограбление склада

Как-то раз друзья прогуливались по городу.

— Почему Тино весь вечер лает? — удивилась Ангела.

— Ну, это известно даже собакам! — ответил Виктор. — Когда по телевизору показывают детектив, воры выходят в город на дело. Видимо, Тино учуял одного из них.

— Смотрите, а вот и воришка!

Какой-то человек перелезал через забор склада. Эдди с друзьями поспешили туда. Патрик, взобравшись на плечи к Эдди, попытался заглянуть через забор.

— Ты видишь преступника? — спросил Эдди.

Патрик молча осматривался. Через некоторое время он спрыгнул и шепнул:

— Я знаю, где спрятался этот человек!

— Срочно беги к телефону, — велел Эдди. — Звони в полицию!

Что заметил Патрик?

6. Отъезд в экспедицию

Профессор Губерт Левенцан собирается в экспедицию по Африке: она займет целых полгода.

Взяв необходимые вещи, документы и ключи от дома, ученый отправился на пристань, где его ждал катер. Взревел мотор, и профессор помчался к огромному кораблю, готовому отплыть к жаркому континенту…

Внезапно Левенцана прошиб холодный пот.

— Батюшки мои, скорее, мне надо вернуться! — прокричал он рулевому.

Через двадцать минут профессор был дома. Он ненадолго зашел к себе, а потом направился к соседу.

Зачем профессору потребовалось возвращаться домой?

7. Команда для профессора

Профессор решил нанять носильщиков: предстоял путь через непроходимые джунгли. Большинство жителей деревни готовы были с ним отправиться.

И только три человека заявили, что они слишком больны для такого путешествия. Немного поразмыслив, профессор пришел к выводу, что один из них симулянт.

Кто притворяется больным?

Ответы

1. В бутылке отражается арочное окно из шести створок — именно из такого окна звали на помощь.

2. Когда друзья подходили к дому, телефонная трубка лежала по-другому. Значит, господин Гельманн только что подходил к телефону.

3. Мужчину с сигаретой. Он быстро опустил украденную брошь в кофе: чашка стала полной.

4. Под разбросанными вещами госпожи Фейербах лежит и ее зонтик, с которым она только что прогуливалась мимо кафе.

5. Крайнюю слева дверь склада недавно открывали — под ней лежит отломанная сосулька. Именно за этой дверью спрятался вор.

6. Профессору Левенцану надо было покормить аквариумных рыбок, а потом занести ключ от квартиры своему соседу, которого он попросил заботиться о питомцах.

7. Симулянт — Тетви. Чтобы его отговорка звучала более убедительно, Тетви должен был подставить костыль под другую руку.

[attention type=red]

Больше увлекательных загадок на смекалку и внимательность — в книге «По горячим следам»

[/attention]

Обложка поста отсюда

Источник: https://deti.mann-ivanov-ferber.ru/2021/04/11/7-interesnyx-zagadok-dlya-yunyx-detektivov/

Можно ли лишить собственника доли в квартире?

Нередко бывает, что у жилья (комнаты, квартиры, дома) несколько собственников.

         Не всегда они родственники или просто приятные друг другу люди. Часто право на доли получают по наследованию, при разделе имущества супругов, по договору дарения.

         «Что нам с этой долей делать??? – спрашиваете вы, – как поступить???». Воспользоваться невозможно – жить не пускают; продать не получается – никто не хочет покупать, выкупить у других собственников их доли – так не хотят они их продавать.

         Но выход-то есть и не один, например компенсация, хоть и непросто разрешить такой спор, даже в суде.

         Итак, первое дело, в котором на маленькой жилплощади практически развернулся военный конфликт.

         В «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Зинаида. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти ее отца сводный брат продал свою долю посторонним людям.

И вот в 2021 новая собственница Ольга подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Ольга указала, что у квартиры два собственника, но живет там только Зинаида.

         Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой.

         Иного мнения оказалась апелляция (определение Московского областного суда № 33- 17020/2021), которая обязал Зинаиду ежемесячно выплачивать Ольге 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам.

         Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали, исходя из экспертного заключения.

         С этим решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд, указав, что ее пенсия в месяц составляет всего 12 700 руб.

         Коллегия ВС пришла к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела.

[attention type=green]

         Покупая долю, Ольга должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить.

[/attention]

«Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметил ВС.

Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты.

         Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении ВС № 4-КГ19-5.

         С такими выводами дело было направлено на пересмотр в апелляцию.

         Что ж, тем самым Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого следующие условия:

– спор между проживающим собственником и непроживающим;

– определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (она устанавливается за долю).

         Кроме компенсации, непроживающий сособственник может потребовать в своем иске вселить его в жилое помещение и не чинить препятствия – выбор способа защиты права всегда за лицом, чьи права нарушены.

         А теперь посмотрим на ситуацию со стороны собственника, проживающего в спорном жилье. Есть ли для него способы не платить компенсацию?

         В принципе, да. Он может попробовать освободиться от выплаты компенсаций, добившись, чтобы долю сособственника признали незначительной и обязали продать её. Главный критерий в таких спорах – не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника.

Верховный суд признавал незначительной даже долю в размере 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

         Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным и счастливым собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости.

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, “делиться” через суд.

[attention type=yellow]

         Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

[/attention]

         А вот может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна?

КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности.

При этом п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации.

Законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и  лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. 

         Итак, внимание, друзья, суд может без согласия собственника доли обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию когда:

– доля жилплощади незначительна,

– не может быть реально выделена,

– владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

         Итак, еще два дела, где выкуп не состоялся. «Выкупить нельзя, оставить» решили суды 1 инстанции

         Главе семьи Ивановых принадлежали 4/9 доли в 3 комнатной квартире, его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Ивановых – Екатерине Петровой.      

         В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

         Ивановы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Петрова отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд г. Чебоксары (дело № 2-2651/2015).

[attention type=red]

         Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Петровой в натуре – невозможно, ни одна из комнат не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

[/attention]

Суд  отказал в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.).

По мнению суда, оснований для признания доли Петровой незначительной не имелось, а утверждение Ивановых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире “носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом”. Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

         Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое жителей Сочи. Михаил, которому в “однушке” принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015).

         Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры.

         Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

         Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Михаил не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы.

         Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

[attention type=green]

         А вот ВС в этих делах посчитал, что принудительный выкуп возможен и направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию.

[/attention]

         В указанных случаях, по мнению ВС возможно применение п. 4 ст. 252 ГК.

         По иску Ивановых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Петрова жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества.

         Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации.

         Не решен был также вопрос о том, могут ли Ивановы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

         По делу Михаила (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, “поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом”. Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

        

         Выводы:

        Суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это.

Если у какой-либо из сторон есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой второй стороной, то это должно становиться предметом судебной проверки.

Также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств.

Все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению.

ВС придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю.

Друзья!!! При всей сложности судебной и правоприменительной практики решить в суде вопрос с проблемной долей вполне реальная задача.

[attention type=yellow]

Для этого работает наш сайт Владей легко. ру, на котором вы можете задать все волнующие вас вопросы как по теме сегодняшнего видео, так и по другим насущным жизненным ситуациям.

[/attention]

Источник: https://vladeilegko.ru/blog/mozhno-li-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire/

Если не хватает денег на целую квартиру, можно купить комнату, ну или — долю. Наивные граждане думают, что это не худший вариант, особенно если доля — почти половина трехкомнатной сталинки.

Галина, мать троих сыновей, так и сделала: купила 42/100 в квартире на Грицевца, что в районе Тракторного завода. Второй собственник — мужчина, в квартиру пустил. А потом началась война — с вызовом милиции, бесконечными судами и рукоприкладством.

Год назад Галина с детьми вышла из квартиры по делам — и больше попасть в свое жилье не смогла, даже с милицией.

Яндекс. Карты

Версия покупателей: «Нас выкинули из нашего жилья и превратили в уголовников»

Сначала в редакцию обратился Алексей. Парень рассказал, что купили долю в квартире, жили там несколько лет, а однажды, в 2021-м, вышли по делам — и больше в квартиру попасть не смогли.

Второй собственник забаррикадировал дверь, потом сменил замки. Алексей с матерью вызывали милицию, но та вернуть жилье не помогла. Семья живет где придется: у родственников, у друзей.

И безуспешно пытается судиться со вторым собственником.

На встречу Алексей пришел с братом и матерью Галиной. Она восстанавливает «хроники боевых действий».

Семья, купившая долю. Алексей — справа. Ольга Шукайло, TUT.BY

— Долю купила в 2013-м году, — рассказывает Галина, — за 25 тысяч долларов. Почему невыделенную долю, объясню: это были единственные деньги на жилье, а приличную комнату мне за такие деньги найти не удалось.

Галина рассказывает: Ольга и Владимир разводились, Ольга и продавала свою часть, чтобы не жить на одной территории с экс-супругом.

— Я очень боялась, что второй собственник, мужчина, окажется пьющим. Его экс-супруга заверяла, что он не пьет и вообще его единственный недостаток — некоторая неряшливость, присущая большинству мужчин.

Мы перед покупкой пришли в квартиру с риелтором, квартира показалась обычной, отсутствие ремонта не смутило.

Он нам дверь открывал, показывал квартиру — то есть не было никаких оснований опасаться и думать, что это приведет потом к таким серьезным проблемам.

Через пару месяцев к нему пришла жить будущая жена. Мне кажется, от нее это пошло: мол, вы тут купили комнату — и всё, вы не имеете права пользоваться кухней, ванной. И вообще будете ходить через окно. Условия для жизни они создавали просто невыносимые.

Ольга Шукайло, TUT.BY [attention type=red]

Сейчас говорят, что мы мешали их семье, прикрываются малолетними детьми и считают, что квартира — только их.

[/attention]

Апогеем конфликта можно считать драку, после которой у Галины и ее сына — судимости.

— Он меня спровоцировал, — настаивает старший сын Галины Алексей.

— Пока он просто меня оскорблял, я держался, понимал: ему нужна драка, чтобы идти в суд, доказывать, что мы неадекватные и опасные для его семьи соседи.

Но однажды он пошел дальше — толкнул мать, намотал ее волосы на руку, бил. Я не сдержался. Я вступился бы даже за его мать, если бы ее били на улице, не говоря уже о своей матери.

Обошлось без переломов. Владимир снял побои и подал иск в суд. Галина тоже снимала побои, но суд поверил версии Владимира. Теперь женщина и ее сын — судимые. По 153 статье.

Статья 153. Умышленное причинение легкого телесного повреждения

Умышленное причинение легкого телесного повреждения, то есть повреждения, повлекшего за собой кратковременное расстройство здоровья либо незначительную стойкую утрату трудоспособности, — наказывается общественными работами, или штрафом, или исправительными работами на срок до одного года, или арестом.

Алексей получил общественные работы, Галина попала под амнистию.

Как попасть в квартиру, если второй собственник против?

Семья говорит, что в 2021-м, после того как не смогли попасть в квартиру, вызывали милицию. Не раз. Милиция составляла протоколы. Протоколы шли в суды. На руках — стопка постановлений суда. Владимиру вменялась ч. 1 ст 23.39 КоАП (Самоуправство).

Постановления у судов двух видов: или возвратить административное дело в УВД для устранения недостатков, или прекратить за истечением сроков наложения административного взыскания. В протоколах милиция писала: Владимир нарушает п. 1 ст. 172 ЖК.

Сменил замки, не дает доступа…

п 1 ст. 172 ЖК

«Участник совместного домовладения пользуется общим имуществом согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество других участников совместного домовладения».

Галина говорит, вели и переговоры с Владимиром — предлагали ему выкупить долю ровно за столько, сколько заплатили за нее сами.

— Купили мы ее у его бывшей жены за 25 тысяч. Он нам предложил 17 тысяч. Может быть, выставим долю на продажу за эту сумму… Но пока хочется все-таки хотя бы жить в этой квартире, а не ночевать по знакомым и не близким родственникам. Последнее мое место жительства — кризисная комната. Но я не жертва домашнего насилия, там не могут давать мне приют вечно…

Вторая сторона: доля не выделена, у них нет прав тут жить

—  Вас не удивляет, что они приходят с милицией, а милиция им не помогает? — уточняет Владимир. — Все не так просто. Сейчас они рассказывают, что их не пускают. А что семья наша страдала, что они детей пугали, что избили меня — об этом они вам не расскажут. Нам СМИ не помогут решить проблемы. Нам может помочь суд.

Владимир говорит: суд по определению порядка пользования жилым помещением был.

— Она рассчитывала, что суд выделит ей долю в натуре, претендовала на две комнаты из трех (если учесть, что ее доля — даже не половина). Суд им в иске о порядке пользования отказал, сославшись на неприязненные отношения между собственниками. Так что у нее нет в этой квартире ничего, даже комнаты. Ее доля — это виртуальная доля. Она не дает ей право проживать тут.

— Когда Галина покупала долю, она думала, что в квартире будет жить только одинокий мужчина, — продолжает супруга Владимира Мария. — Муж ее предупреждал, что не стоит покупать эту долю, что он еще судится с бывшей супругой по этой доле.

Другие покупатели, видя, что доля никак не закреплена, не выделена в натуре, отказывались от покупки. Однако она посчитала, что все как-то уляжется.

А суд, в котором она, имея долю в 42%, пыталась получить две комнаты из трех, по моему мнению, говорит о том, что она изначально рассчитывала со временем выжить моего мужа из этой квартиры и выкупить у него комнату по остаточному принципу.

Но в квартире поселилась Мария с ребенком, вскоре у семьи родился совместный ребенок. Мария говорит, что Галина и сыновья создавали невыносимые условия жизни в этой квартире. Впрочем, в этом же обвиняют Владимира с женой и Галина с сыновьями.

— Нашу семью в СОП поставили из-за них, — говорит Мария. — Они постоянно вызывали то МЧС, то ЖЭС. Но после избиения мужа мы не выдержали. Их вещи хранятся в комнате — мы ее закрыли и не трогали.

Семья подтверждает, что готова заплатить за долю Галины 17 тысяч долларов. И абсолютно не готовы пустить Галину с сыновьями в квартиру.

Печальная доля

Продажа жилья по долям — штука не редкая. Например, в 2021 г. в Минске было порядка 940 сделок с долями, в январе-сентябре этого года — 760. Доли чаще всего образуются, когда продают наследство или супруги разводятся и разъезжаются, продавая совместное жилье по долям. Изредка доли образуются по решению суда — как в случае семьи, часть дома которой по суду продали за долги.

Часто долю при разводе выкупает у одного экс-супруга второй экс-супруг — это в статотчетах и проходит как сделка с долями. При наследовании один из наследников может продать (передать) долю другому.

Чужим людям доли продаются тоже, если бывшие родные не могут договориться, не имеют средств для выкупа доли или принципиально желают испортить друг другу жизнь. И это не редкость. Напомним, мы писали про минчанку, унаследовавшую от мужа долю в «однушке».

Четверть «однушки» свекровь подарила незнакомому человеку. И именно этот незнакомый человек обосновался в квартире.

[attention type=green]

Писали об однокомнатной квартире, в которой жила вдова, а другие наследники пытались продать долю в этой «однушке» посторонним людям вместе с женщиной.

[/attention]

Конфликт заложен уже в самом превращении квартиры из обычной в коммуналку, да еще в коммуналку, где изначально не прописаны права собственников.

Хотя как пользоваться квартирой, которая находится в долевой собственности, описывает п. 5 ст. 154 Жилищного кодекса.

Предполагается — по соглашению всех сособственников, заключенному в устной или простой письменной форме. Но об этом уже говорилось выше: договориться удается далеко не всем.

А дальше закон советует идти в суд и определять порядок пользования общим жильем. Суд может быть не один, и длиться эпопея может годами. Так что стоит сто раз подумать и взвесить все риски перед покупкой доли, тем более — не выделенной в виде комнаты. Человеческий фактор никто не отменял.

Источник: https://realty.tut.by/news/offtop-realty/611903.html

Как продать долю в квартире?

13 июля 2021 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

[attention type=yellow]

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

[/attention]

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй – женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

[attention type=red]

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

[/attention]

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор – Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Источник: ЗАСУДИЛИ.РУ

Вам так же может быть интересно:

Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома

Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист

Источник: https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Против своей доли: суд обязал «профессионального соседа» продать метры

Мосгорсуд принял судьбоносное решение по делу о спорной квартире — обязал «профессионального» скупщика долей продать пол-однушки проживающему в жилье совладельцу по рыночной стоимости.

Если такие решения получат распространение, граждане смогут меньше переживать за то, что аферисты-«выживалы» вынудят их продать единственную квартиру по заниженной стоимости или, напротив, купить лоскуток в своем же жилище втридорога.

Такая судебная практика сделает бизнес на долях невыгодным. Подробности истории москвички Елизаветы Михайловой — в материале «Известий».

Профессиональный владелец долей

Неприятности в молодой семье москвички Елизаветы Михайловой начались три года назад незадолго до ее свадьбы. Накануне бракосочетания супруг стал наследником однушки в столичном Зюзино по завещанию.

Однако родная сестра Ксения оспорила его в суде, заказав посмертную экспертизу, в которой было сказано, что бабушка якобы была невменяемой на момент подписания бумаги. Брат не стал упорствовать, оспаривать судебное решение — всё-таки родные люди.

Он и его жена Елизавета сообщили о своем желании выкупить долю и, казалось бы, получили согласие. И вот, когда уже сделка была на носу, взят кредит для выкупа, Ксения сообщает, что доля продана постороннему.

[attention type=green]

По закону (согласно ст. 250 ГК РФ) так делать нельзя — у совладельцев есть приоритет в покупке доли и реализовывать метры на стороне можно лишь после их письменного отказа. Но в нашем законодательство множество лазеек, делающих бессмысленным существование этих охраняющих права гражданина запретов.

[/attention]

Одна из таких конструкций называется в риелторской сфере сделкой по отступному. То есть собственник якобы берет в долг деньги под свою долю у стороннего лица и не платит по счетам. Таким образом сначала ¼ квартиры перешла от Ксении к некоему гражданину Тропкину.

К тому же при такой форме смены собственника не нужно платить налог государству — это же долговые обязательства. Причем Ксении пришлось бы уплатить 30% от суммы сделки в качестве налога как иностранке (она гражданка Украины). Позже Тропкин стал собственником еще одной четверти от доли Ксении.

С этого момента для молодой семьи наступил ад.

«Наша первая встреча с Тропкиным происходила в кафе. Он вел себя развязно, говорил как браток из 1990-х. Заявлял, что в квартире мы жить не будем, хотя документы не показывал. Однако предложил выкупить его долю за 2,3 млн рублей», — рассказывает Елизавета.

Рыночная стоимость половины однушки, вокруг которой разгорелась тяжба, составляет от 500 до 750 тыс. рублей.

«Ошибочно думать, что доля в ½ однокомнатной квартиры равнозначна 50% от рыночной стоимости самой квартиры. На эту долю по закону нельзя въехать, даже суд не может «вселить» в одну комнату новых людей, если там уже кто-то проживает.

Владение этой долей не дает права проживания в квартире без доброй на то воли первоначального собственника. Я этого не знала, пока не столкнулась с бедой. По сути, когда этот человек пытался насильно проникнуть в нашу квартиру, он нарушил закон. Его действия могли квалифицироваться по ст.

330 УК РФ («Самоуправство»). Но, увы, полиция бездействовала», — рассказывает Михайлова.

Этого юридического нюанса многие жертвы «профессиональных соседей» не знают и мирятся с произволом новых совладельцев.

«В настоящее время при наличии спора о праве владения, пользования, распоряжения жилым помещением собственником доли в праве необходимо применение не только ст. 30 ЖК РФ, но и ст.

247 ГК РФ, в которой говорится о долевой собственности, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников,если такого согласия не удалось достичь, нужно обращаться в суд.

[attention type=yellow]

Позиция Верховного суда по данному вопросу придерживается гарантированного Конституцией права граждан на выбор места жительства, которое не должно нарушать права других граждан, собственников, владеющих большей частью жилого помещения в виде однокомнатной квартиры и постоянно проживающих в нем. Не допускается ст.

[/attention]

10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)», — пояснила «Известиям» суть вопроса адвокат палаты адвокатов Самарской области № 80 Виктория Тюрина.

Коллекционер долей

Елизавета провела собственное расследование и выяснила, что Тропкин просто коллекционер долей в занятых другими людьми квартирах. Она насчитала шесть таких историй. Признается, что не все, с кем она связалась, оказались готовы к борьбе и судебным тяжбам. Самым боевым оказался Валерий Морозов, пенсионер.

Головная боль из-за жилищного вопроса у москвича началась еще в 2004 году. После развода его жена продала полквартиры посторонним людям, а после череды перепродаж в 2011 году метры оказались в распоряжении… Олега Тропкина.

«Восемь лет он меня принуждает к продаже», — говорит пенсионер.

«В нашу квартиру Тропкин прибыл 21.06.2011, заявил с порога: «Это мой бизнес, а Литвиненко В.В. (еще один совладелец метров. — Прим. «Известий») — бизнес-партнер», — сообщает в одном из своих заявлений Морозов (имеется в распоряжении редакции).

Москвичу предложили реализовать квартиру, но он оказался не робкого десятка. Соседи выживали немолодого уже человека из его же квартиры как могли. Как пишет «360», к мужчине подселили несколько десятков китайских мигрантов, захламили квартиру мусором и создавали другие невыносимые условия для жизни.

При этом в квартире проживает малолетняя дочь мужчины, ученица 4-го класса.

«Из всех ценных вещей остались два кресла — антиквариат, по утверждению Тропкина. В протоколах каждое стоимостью по 200 тыс.

», — рассказал телеканалу Морозов, предоставив документы о том, что на самом деле мебель, согласно артикулам, производства известной советской фабрики в Шатуре.

Разумеется, жильцы неоднократно нагло вламывались в квартиру пенсионера. А позже даже обвинили его в хищении якобы оставленных в его же жилище денег.

Суд прислушался

Сложно мириться с тем, что в твой дом без твоего ведома вламываются посторонние люди. Причем в твое отсутствие.

«Хорошо, что у нас стояла камера наблюдения, которая фиксировала происходящее. Полиция ехала 40 минут, но, даже приехав, бездействовала. По итогам написанного мной заявления было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела», — рассказывает «Известиям» Михайлова. Елизавете и ее мужу пришлось взять кредит, нанять юриста и начать борьбу за свои права.

«Мы провели независимую оценку, согласно которой, стоимость доли Тропкина составила 731 тыс. рублей. После чего вышли в суд с просьбой принудительно выкупить у него часть жилища. В итоге 28 мая на апелляции суд встал на нашу сторону. Я считаю, что во многом нам удалось добиться успеха благодаря освещению проблемы в СМИ», — говорит Михайлова.

Представитель Тропкина оказался менее словоохотливым.

«[Тропкин] хотел, очень хотел [прийти], но у него машина, сервис… просто с Варшавки не смог доехать», — объяснил отсутствие заинтересованного лица его представитель Игорь Маев сразу после проигранного процесса. Впрочем, юрист пообещал обжаловать решение Фемиды.

«Принудительный выкуп доли через суд выглядит следующим образом: оценщик оценивает долю, истец подает иск в суд и кладет денежную сумму оценки доли на счет судебного департамента в качестве обеспечения иска, и суд принимает решение о признании права собственности за истцом с выплатой денежной компенсации ответчику за долю со счета судебного департамента», — объясняет суть процедуры юрист Оксана Филачева.

Источник: https://iz.ru/884105/ivan-petrov/protiv-svoei-doli-sud-obiazal-professionalnogo-soseda-prodat-metry

Продавец квартиры передумал

Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах».Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности.

Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.

Что делать? Как выйти  с минимальными потерями? Разберемся подробнее.

В этой ситуации возможно развитие трех вариантов:

• продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
• продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
• продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

Продавец квартиры передумал продавать до подписания
договора купли-продажи

• Продавец квартиры передумал, а вы  не оформляли предварительный договор купли-продажи и не передавали задаток. Произошло то, что и должно было  произойти.

99%  устных договоренностей о продаже недвижимости нарушаются, либо в части условий сделки, чаще — цены,  сроков, порядка оплаты по договору.

Вряд ли призывы к совести Продавца Вам помогут! Лучше тоже «передумать». И нервы целее будут. Радуйтесь, что денег ему не дали.
К тому же его недвижимость — не единственный интересный вариант.

• Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

• Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.

• Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если вы оформили его вышеуказанными документами — ваше дело правое и суд будет на вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
• Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа суд будет на вашей стороне.
  Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах  начать будет трудно.

  Дополнительная статья: Как вернуть задаток

Лучше  договориться по-хорошему. Даже если Покупатель уже понес расходы в связи с подготовкой к сделке, адекватный Продавец конечно ему все компенсирует.

Но это возможно в случае МУДРОГО подхода.

Что случается не часто. Увы ((((

• Следующий вариант.
  Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор  и по Расписке передали  аванс

Если продавец квартиры  передумал продавать — аванс возвращается покупателю в полном объеме. Но через суд вы можете понудить его к  заключению сделки и взыскать издержки.

Если вы читаете эту статью еще приглядываясь к рынку недвижимости, обязательно оформите договоренности с Продавцом должным образом

Продавец квартиры передумал продавать после подписания
договора купли-продажи

Продавец квартиры передумал продавать уже после подписания договора купли-продажи и отказывается подавать заявление о переводе права собственности на покупателя.

Если ваша сделка не подлежит обязательному  удостоверению у нотариуса — договор купли-продажи вступает в силу после подписания всеми законными участниками сделки, конечно если он составлен в соответствии с требованиями ГК РФ.

Регистрация перехода  права собственности в Росреестре — это хоть и важное дело, но вторичное.

[attention type=red]

Сделка уже состоялась, а если продавец и деньги получил — это означает, что существенное  условие договора выполнено покупателем.

[/attention]

Если продавец будет уклоняться от  подачи заявления об этом  — обращайтесь в суд, и право зарегистрируете, и судебные издержки с продавца взыщете.Не стоит затягивать с этим делом. Недобросовестный продавец может продать квартиру другому покупателю.

Так что сразу ходатайствуйте перед судом о наложении ареста.

Продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

И такое возможно.
У каждого участника договора купли-продажи есть право отзыва своего заявления из Росреестра в любой момент до регистрации в одностороннем порядке.

В этом случае регистратор приостановит дело до 3 месяцев и сообщит покупателю письменно о причинах приостановки.

В любой момент продавец может подать заявление о возобновлении регистрационных действий.

Читайте подобную статью:

Продавец приостановил регистрацию

Всегда рада разъяснить.Автор

Продавец квартиры передумал

Источник: https://exspertrieltor.ru/2021/02/16/prodavets-peredumal/