- Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость
- Жилые помещения — не только для проживания
- Хостелам в жилых домах осталось недолго жить
- Чем еще можно заниматься в квартирах
- Нежилые помещения — возможности шире
- Больше возможностей, но и больше ограничений
- Как перевести помещение в новый статус
- Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?
- Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:
- Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
- Нежилые помещения в новостройках и жилых домах
- Аренда или собственность?
- Нежилые помещения в жилых домах
- Перевод из жилого в нежилое
- Цокольный этаж или пристроенное помещение?
- Учет коммунальных услуг
- Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru
- Как я перевела квартиру в нежилой фонд.
- Покупка квартиры на первом этаже
- Сбор бумаг
- Сложности: как я убирала газ
- Проект и переоборудование
- Сам ремонт
- Как я сдавала:
- Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?
- В кадастровой палате рассказали, какой бизнес можно открывать в жилом доме
- Жилые помещения
- Нежилые помещения
- Бизнес на первом этаже жилового дома: что открыть, магазин или другие варианты — «Майндс Кэпитал»
- Бизнес на первом этаже жилого дома и не только
- Что открыть на первом этаже
- Что нужно учитывать, открывая бизнес на первом этаже
Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость
Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.
Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
[attention type=yellow]В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
[/attention]Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Жилые помещения — не только для проживания
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.
Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Хостелам в жилых домах осталось недолго жить
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Чем еще можно заниматься в квартирах
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
[attention type=red][attention type=red]Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
[/attention][/attention]При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Нежилые помещения — возможности шире
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д
Больше возможностей, но и больше ограничений
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
СправкаМоскательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Как перевести помещение в новый статус
В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.
– Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения – разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.
Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.
Источник: https://zen.yandex.ru/media/domostroynn/kak-zakonno-ispolzovat-pomesceniia-v-jilyh-domah-pod-kommercheskuiu-nedvijimost-5d30765331878200ad1dbe70
Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?
Полный спектр услуг по переводу в нежилой фонд и согласованию отдельного входа может стоить около 200 тысяч рублей. Но есть несколько трудностей. Например, в некоторых районах Петербурга администрация категорически не подписывает перевод квартир в нежилой фонд. И документы могут лежать вечно.
Для согласования перевода и входа необходимо согласие всех собственников квартир в этом доме, независимо от подъезда. С этим обычно возникает самая большая проблема, так как жильцы вторых этажей боятся появления супермаркетов с бесконечным потоком грузовых машин и всячески вставляют палки в колеса.
Для начала обратитесь в районное БТИ или ПИБ и узнайте стоимость и возможность изготовления и согласования проекта перепланировки, перевода в нежилое помещение и появление отдельного входа.
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?
Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:
В данном случае нельзя вести речь про реконструкцию, так как перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом (глава 3 ЖК), а не градостроительными нормами.
Для перевода жилого помещения в нежилое предполагаемая квартира должна быть в собственности лица, которое планирует осуществить перевод. При этом она обязательно должна находиться на 1 этаже. Или, если квартира расположена на 2 этаже, то помещения, находящиеся под ней, должны быть нежилыми.
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. Для этого перевода собственник предоставляет в уполномоченный орган через многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг следующие документы:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- техпаспорт квартиры;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка необходимы для использования помещения в будущем).
В каждом муниципальном образовании свой административный регламент предоставления подобной услуги. Например, в Москве и Санкт-Петербурге этими вопросами ведает государственная жилищная инспекция Москвы и жилищный комитет Санкт-Петербурга соответственно.
Впрочем, есть в данном процессе один нюанс. А именно: обустройство окна в нежилом помещении, переведенном из жилого. Поскольку стена дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, то для такого обустройства нужно согласие собственников помещений в многоквартирном доме в форме решения общего собрания таких собственников.
Подлинники решения общего собрания должны быть направлены в управляющую организацию или в администрацию ТСЖ (ЖСК), а те в свою очередь обязаны направить их в орган государственного жилищного надзора и местную организацию в десятидневный срок после проведения общего собрания.
Отсутствие в органе местного самоуправления или органе государственного жилищного надзора оригинала решения общего собрания о разрешении на обустройство отдельного входа может повлечь за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое.
Что касается стоимости перевода, то цена перевода индивидуальная для каждого проекта, так как следом за переводом жилого помещения в нежилое, как правило, следует перепланировка этого помещения.
А для этого нужно пройти процедуру согласования с отдельным проектом, авторским надзором и т. д. Так что здесь все зависит от потребностей собственника и масштабности ремонта.
Один только проект перепланировки может стоить полмиллиона рублей, и это не считая самих работ.
Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?
Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Вопрос перевода жилого помещения в нежилое, в соответствии с положениями ЖК РФ, решает Департамент управления имущества или иной уполномоченный орган государственной власти. Самый простой и эффективный путь – подать соответствующее заявление через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).
Ваша заявка подлежит рассмотрению в течение 45 дней. По ней может быть получено как положительное решение, разрешающее осуществить перевод, так и отрицательное (если перевод по тем или иным причинам осуществить нельзя).
Если решение положительное, Вам надлежит обратиться в БТИ, представить копию данного решения, а также необходимый пакет документов. И именно БТИ произведет расчет стоимости (платы) за перевод помещения из жилого в нежилое. В случае получения отрицательного решения Вы можете обжаловать его в судебном порядке.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?
Как открыть магазин: выбор помещения под аренду
Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов
[attention type=green]Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
[/attention]Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_zhiloe_pomeschenie_na_1_etazhe_v_nezhiloe/7019
Нежилые помещения в новостройках и жилых домах
Современные новостройки в обязательном порядке имеют нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. В основном они расположены на первых и цокольных этажах жилых домов. Там обычно находятся магазины, салоны красоты, отделения банков, аптеки и медицинские центры. Реже в них располагаются офисы и представительства, службы быта и другие организации и предприятия.
Такие коммерческие площади в новостройках могут находиться в собственности как жителей данного дома, так и принадлежать любым другим физическим или юридическим лицам.
Статистические сведения гласят, что около 80% всех нежилых помещений в высотных зданиях принадлежат непосредственно жильцам этих домов.
Связано это с тем, что только им наиболее понятно, какой спрос на определённого рода бизнес именно в этом районе.
Например, в столичном районе «Золотой мили» есть новостройка, каждый житель которой владеет каким-либо нежилым помещением, имеющим в среднем площадь 70 кв.м.
Стоит отметить, что в большинстве своем там проживают бизнесмены, юристы, представители шоу-бизнеса и бывшие чиновники.
Для организации бизнеса идеальными считаются нежилые помещения в новостройках, которые расположены на 1 этаже, имеют отдельный вход, электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. и высоту потолков 3-3,2 метра.
Аренда или собственность?
Если рассматривать непосредственно покупку нежилого помещения в новостройке, то важно определиться с тем, приобретаться помещения будет в уже выстроенном и сданном в эксплуатацию здании, или в ещё строящемся доме. Конечно же, до момента окончания стройки цена будет на 30-40% дешевле.
Но в этом случае есть риск, что в случае заморозки строительства или ещё того хуже, банкротства застройщика, возврат вложенных денег практически не возможен. Это связано с тем, что закон защищает лишь дольщиков, приобретающих жилье, а на нежилые площади сила такого закона не распространяется.
Если есть желание организовать бизнес на первом этаже новостройки, то совсем не обязательно становится собственником определенной территории. Гораздо проще взять ее в аренду.
[attention type=yellow]Возьмем, для примера, типовой строящийся комплекс в Подмосковье. Стоимость арендной платы коммерческих площадей в нем будет стоить около 1000-2000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Если учесть, что ремонт обойдется в районе 10000 руб. за кв. м., то не сложно подсчитать рентабельность вложения средств в аренду площади. Возьмем за предполагаемый доход 24000 руб. в год с каждого кв.м.
[/attention]В итоге получается, что за 4 года полностью окупятся все расходы на ремонт и аренду. А чтобы купить нежилое помещение в новом доме в Подмосковье, необходимо будет потратить от 50 тыс. и до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость коммерческой недвижимости в Москве обойдется ещё дороже: от 150 и до 500 тыс. руб. за 1 кв.м.
Нежилые помещения в жилых домах
Современные новостройки проектируются таким образом, что на первых этажах все помещения нежилые. Однако прежде дома строились иначе и на первых этажах тоже находились квартиры.
Сейчас очень часто такие квартиры переводят в нежилой фонд, с возможностью использования их в коммерческих целях.
Но для осуществления процедуры перевода необходимо чтобы жилище соответствовало определенным требованиям:
- Квартира должна иметь отдельный вход, который будет изолирован от входа в подъезд и лестничных клеток. Если такого входа нет, то должна быть возможность его оборудовать. Чаще всего это делается из оконного проема или балкона.
- Это должно быть полностью изолированное помещение, которое не является частью какого-либо целого объекта.
- В такой квартире никто не должен быть зарегистрирован.
- Жилище должно быть расположено на первом этаже высотного дома. Если это 2 этаж или последующие, то перевод возможен лишь в случае, когда под данной квартирой все комнаты тоже нежилые.
Более подробную информацию можно найти в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.
Перевод из жилого в нежилое
При переводе в нежилой фонд может возникнуть необходимость перепланировки объекта согласно противопожарных требований и требований санитарных норм.
Консультацию о том, как это сделать следует получить в отделениях пожнадзора и Роспотребнадзора. А по поводу организации отдельного входа обращаться нужно в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры.
После разработки проекта переустройства и получения всех разрешений необходимо будет собрать следующий пакет документов:
- Заявление о переводе.
- Правоустанавливающие документы.
- Документы БТИ.
- Проект перепланировки.
Важно отметить, что документы БТИ и правоустанавливающие документы можно не предоставлять, если помещение зарегистрировано в ЕГРП. Уполномоченные органы могут их самостоятельно запросить в соответствующих инстанциях.
Собранные документы нужно будет предоставить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. О сдаче бумаг выдается расписка. Срок на рассмотрение документов – 45 дней. После принятия решения заявителю выдается один из документов:
- Уведомление о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое.
- Уведомление об отказе в переводе.
Следующим шагом, в случае необходимости перепланировки, является выполнение всех работ и получение акта приемочной комиссии. И только потом уже можно получить новое свидетельство о праве собственности в территориальном отделении Росреестра.
Цокольный этаж или пристроенное помещение?
Продажа нежилых помещений в новостройках включает в себя реализацию объектов, занимающих цокольные этажи, первые этажи или пристроенные строения. При выборе варианта очень важно учитывать то, для каких целей будет использоваться данная площадь. Далеко не каждое предприятие может быть размещено в жилом доме.
Например, организации общественного питания, могут занимать в жилых домах лишь помещения не более 700 кв.м., в которых число посадочных мест не превышает 50. Они в обязательном порядке должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, причем прием продуктов и сырья может осуществляться лишь с торца здания. К тому же для таких предприятий не подходят подвальные и полуподвальные помещения.
По законодательству РФ, организации, размещающиеся на первых этажах домов не должны, ни коим образом, нарушать покой жильцов данных домов.
Учет коммунальных услуг
Что касается оплаты коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, то согласно ПП РФ № 307, ТСЖ для владельцев таких объектов не является исполнителем коммунальных услуг.
В этом случае собственник должен самостоятельно заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями. Сложностью в данной ситуации является то, что не всегда существует техническая возможность поставлять в подобные помещения услуги, обособленно от жилых помещений здания.
Случается, что приходится даже переносить вывод коммуникаций до счетчиков, которые идут на дом.
Подводя итог, можно сказать, что если есть желание организовать свой бизнес и для этого необходимо купить помещение, то стоит обратить внимание на объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься оформлением документации и перепланировкой территории. Нельзя сказать, что это очень сложно, но точно занимает время и требует денежных вложений в ЖК Седова.
Как перевести жилое помещение в нежилое.
Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/nezhilye-pomeshheniya-v-novostrojjkakh/
Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru
Квартира на первом этаже Katerina Kalamata
С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.
Как я перевела квартиру в нежилой фонд.
До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.
На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.
Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.
Покупка квартиры на первом этаже
Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.
С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.
Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.
[attention type=red]Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.
[/attention]Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.
Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata
Сбор бумаг
После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.
В 2021 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:
- · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
- заключение районной СЭС о возможности переоборудования
- заключение районного МЧС о возможности переоборудования
- заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.
!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.
В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.
Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata
Сложности: как я убирала газ
Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.
Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.
В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.
За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.
После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.
Проект и переоборудование
После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.
Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.
Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.
Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.
Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.
Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.
Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata
Сам ремонт
Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.
Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.
[attention type=green]Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.
[/attention]Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.
Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.
Как я сдавала:
После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.
Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.
За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.
Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.
вход в офис Katerina Kalamata
Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?
Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.
Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.
Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.
[attention type=yellow]К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.
[/attention]Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.
На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:
Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.
Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.
Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.
Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.
Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.
Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс – это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.
Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.
Источник: https://vc.ru/life/87407-kak-perevesti-kvartiru-na-pervom-etazhe-v-nezhiloy-fond
В кадастровой палате рассказали, какой бизнес можно открывать в жилом доме
Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом — это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые — для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определённые стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Жилые помещения
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению — для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
АГН «Москва»
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
[attention type=red][attention type=red]Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
[/attention][/attention]При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую — с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников — предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
Нежилые помещения
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также подпадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
Сергей Лантюхов/News.ru
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.
По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась.
Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
[attention type=green]Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.
[/attention]Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом, — говорит Надежда Лещенко.
Источник: https://news.ru/economics/rosreestr-rasskazal-kakoj-biznes-mozhno-otkryvat-v-zhilom-dome/
Бизнес на первом этаже жилового дома: что открыть, магазин или другие варианты — «Майндс Кэпитал»
10.02.2021
позвоните по телефону:
+7 (495) 120-22-22
закажите бесплатную консультацию:
Коммерческие помещения на первых этажах всегда пользовались популярностью, позволяя получить максимальный поток клиентов при правильном выборе бизнеса.
О преимуществах выбора красноречиво свидетельствует уровень вакантности на рынке Москвы, который в 2021 году составил всего около 5%.
В статье поговорим о том, что открыть на первом этаже, каковы особенности и нюансы работы в таких помещениях, что необходимо учесть при аренде или покупке.
Бизнес на первом этаже жилого дома и не только
Коммерческие помещения на первых этажах можно разделить на два типа: расположенные в жилом доме или любом другом здании (например, ТЦ).
В многоквартирных зданиях старой застройки организация бизнеса обычно предусмотрена в квартирах, которые были выведены из жилого фонда и переоборудованы соответствующим образом.
Такая практика постепенно уходит в прошлое: почти все помещения на первых этажах, подходящие для бизнеса, уже циркулируют на рынке коммерческой недвижимости, а в новых ЖК изначально предусмотрено место для предприятий торговли и сферы услуг.
Планируя бизнес на первом этаже жилого дома, необходимо учитывать, что новостройки по нескольким причинам остаются хорошим выбором:
единственный источник качественных коммерческих точек в жилых домах;
девелоперы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве;
множество вариантов по площади (от 5 м2) и назначению.
При этом застройщики не стремятся продавать помещения, предпочитая контролировать разнообразие инфраструктуры ЖК. В условиях кризисных явлений девелоперы активно идут на компромиссы, стараясь привлечь как можно больше арендаторов.
Часто бизнес на первом этаже называют просто street retail, но это не совсем верно. В классическом понимании, стрит-ритейл – это коммерческая площадь с отдельным входом, предпочтительно обеспеченная витринным остеклением.
Поэтому помещения, куда можно попасть только через общую дверь, не являются street retail. Такой вариант обойдется значительно дешевле, поэтому его можно рассматривать как альтернативу для магазинов средней категории.
Учитывайте, что в торговых и офисных центрах отдельный вход – редкость, а его отсутствие не снижает стоимости аренды.
Что открыть на первом этаже
Решая вопрос о том, что можно открыть на первом этаже, необходимо ориентироваться на два основных критерия:
наличие целевой аудитории – предполагает анализ покупательской способности, потребностей потенциальных клиентов, наличие в непосредственной близости прямых конкурентов;
характеристики коммерческой площадки – специфика бизнеса выдвигает свои требования к размерам, оборудованию помещения, которые детально описаны в СНиП 31-01-2003.
Если речь идет о первом этаже многоквартирного здания, напрямую запрещена любая деятельность, причиняющая неудобства его жителям. Следует отказаться от идеи торговли рыбой, резиной, автомобильными маслами, открытия ночного клуба и т.д.
[attention type=yellow]В силу отсутствия надлежащих условий запрещено оборудовать в упомянутых помещениях бактериологические и диагностические лаборатории, химчистки, прачечные (исключение составляют пункты приема) и прочие потенциально опасные для здоровья предприятия.
[/attention]Если вы раздумываете, что открыть на первом этаже жилого дома, хорошим выбором будут такие варианты:
строительно-отделочные материалы, шторы, домашний текстиль (особенно актуально для новых ЖК);
детский магазин или развивающий центр;
кафе, бар вместимостью до 50 человек;
парикмахерская, салон красоты, солярий;
туристическое агентство;
аптека;
отделение банка;
продовольственный магазин формата «у дома»;
ателье;
офис, представительство организации.
Что касается первых этажей в нежилых постройках, здесь обычно предусмотрены условия практически для любого бизнеса. Вопрос о специфике якорных и вспомогательных арендаторов решает исключительно владелец здания.
Возможность открыть магазин на первом этаже торгового центра чаще других получают крупные продуктовые ритейлеры сетевого типа, магазины одежды, обуви, аксессуаров, украшений, подарков, косметики.
В административных и офисных зданиях предпочитают размещать точки по продаже канцелярских товаров, салоны связи, компактные кофейни и т.д.
Что нужно учитывать, открывая бизнес на первом этаже
Чтобы бизнес на первом этаже дома приносил максимальную прибыль, необходимо учесть ряд ключевых параметров.
Количество жителей и конкурентную среду. Если речь идет о спальном районе, то на каждые 5 тыс.
человек рентабельно открывать 1 аптеку, 3-6 продуктовых магазина, 2-3 медицинских учреждения (в том числе, стоматологический кабинет), 5 парикмахерских, 1-2 детских магазина, 2-3 учебные организации.
В центре такой статистикой можно пренебречь, поскольку значительная часть клиентов приезжает сюда специально.
Планы девелопера – решая, что открыть на первом этаже дома, следует узнать схему застройки, которая появится в непосредственной близости в ближайшие годы. Самостоятельно добиться полной и правдивой информации чрезвычайно сложно, поэтому стоит прибегнуть к услугам профессионального риелтора, который специализируется на коммерческих помещениях.
Расположение входа – на самый большой поток заказчиков могут рассчитывать арендаторы и владельцы помещений на «первой линии» непосредственно рядом с метро, оживленными проспектами. Более привлекательны помещения с отдельным входом со стороны улицы. Быстро подыскать оптимальный вариант в Москве поможет опытный риелтор, который располагает большой базой данных коммерческих объектов города.
Возможность оборудовать витрину, разместить полноразмерную вывеску – бизнес в квартире на первом этаже должен быть как можно более полно представлен потенциальным клиентам на улице.
Наличие огороженной территории – открывая собственное дело в ЖК с запирающимся ограждением, вы автоматически отсекаете посетителей «с улицы», хотя аренда помещения в этом случае обойдется дешевле.
Режим работы – на первых этажах жилых зданий придется закрываться к 23:00. В торговых и офисных центрах при наличии общего входа ограничение накладывает общее расписание. Если вы хотите получить полную свободу в режиме работы бизнеса, стоит воспользоваться помощью риелтора, который подберет классический вариант стрит-ритейла.
Помощь эксперта при подборе помещения, заключении договора аренды, помогает уберечься от недобросовестного арендатора/арендодателя, подыскать самый выгодный вариант.
Внимание! В целях повышения качества обслуживания на сайте используются cookie, и отслеживается активность посетителей.
Источник: https://mindscapital.ru/articles/biznes-na-pervom-etazhe-doma-kak-podobrat-pomeshchenie-chto-otkryt