Планируем продать квартиру, где есть доли у каждого члена семьи, по 1/4 в том числе у несовершеннолетних.

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2021

Время на чтение: 5 мин

0

49

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

• Порядок покупки
• Разрешение органов опеки и попечительства
• Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

У несовершеннолетнего есть доля в квартире, какие нужны справки при продаже

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки» .

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

• выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
• узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
• до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Такие вопросы поступают в риэлторские компании регулярно, ведь описанная ситуация — совсем не редкость.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, любые операции с этой недвижимостью, будь то продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отдельно продажа доли ребенка в квартире, производятся по особой схеме с участием территориальных органов опеки.

Специалисты агентства недвижимости «Золотой ключик» накопили богатый опыт работы с подобными сделками и с удовольствием помогут вам разрешить все трудности.

Продать квартиру с долей ребенка сложнее, чем жилье без этой особенности. Поэтому относиться к оформлению таких сделок нужно с особой осторожностью и тщательностью. Необходимо будет также собрать некоторые дополнительные документы.

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, что при сделке не были каким-либо образом ущемлены права несовершеннолетнего. А это значит, что доля ребенка в квартире может быть продана только при условии, что ему предоставят равноценную (или большую) долю в другом жилье.

То есть, стоимость его доли ни в коем случае не должна уменьшиться.

Отчуждение доли несовершеннолетних (сделка с близкими родственниками)

Идите в опеку с письменным заявлением. Получайте их отказ. Дальше — в суд. У коллеги была подобная ситуация. Все решили без суда. Может вам через обмен попробовать? С бабушкой и дедушкой. А там уж они с сестрой сами разберутся. Поговорите с опекой. Они должны подсказать выход.

Опека говорит что Дедушка и бабушка могут продать или подарить нам свою квартиру. Но дети не могут продать свои доли бабушке и дедушке т.к это близкие родственники и тете т.к. она близкий родственник опекуна те. меня.

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Согласно ст.56 СК РФ 1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов

. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

1.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2021

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

• заключения брака;
• эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

• запрос разрешения у опеки;
• визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
3. Свидетельства на рождение детей.
4. Подтверждение регистрации брака или развода.
5. Бумаги на продаваемое жилье.
6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

• подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
• доказательства технического состояния – планы, паспорта;
• основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
• справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
• подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

• жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
• новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
• сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
• новая жилплощадь покупается через рассрочку;
• новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
• районе лишен инфраструктуры;
• продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Справка о прописанных.
8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

• предоплата по предварительному договору;
• оплата в день заключения договора;
• оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

• заявление для опеки;
• договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2021. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2021 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка: пошаговая инструкция 2021

Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.

Общее представление о вопросе

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

• Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
• Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

• Планирование переезда в другой город или район;
• Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
• Качественное улучшение жилищных условий;
• Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
• Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних

Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.

Перечень документов

До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
2. Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
3. Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
4. Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
5. Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.

Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.

После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.

договора купли-продажи

Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.

Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:

• Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
• Указание действующих лиц с их паспортными данными;
• Детальное описание объекта сделки;
• Установление стоимости продаваемой квартиры;
• Распределение прав и обязанностей сторон;
• Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
• Подписи сторон;
• Приложения.

Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.

Скачать образец договора купли-продажи с долей несовершеннолетнего

Инструкция по организации сделки

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:

1. Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
2. Подбор подходящего варианта для покупки.
3. Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
4. Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
5. Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
6. Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
7. Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
8. Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
9. Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.

Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.

Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.

Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.

Налоги и расходы

Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.

Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.

Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем.

Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.

При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.

Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.

К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.

Согласие родителей на проведение сделки

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Разрешение органов по опеке и попечительству

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

• Возрастание доходности семейного бюджета;
• Улучшение условий проживания детей;
• Вероятность переселения в новый дом;
• Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Скачать образец заявления в органы опеки на куплю-продажу квартиры

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

Помощь юристов в сложных ситуациях

Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:

• Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
• Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
• Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.

Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Как проходит продажа недвижимости, где есть доля в собственности несовершеннолетнего ребёнка

Меню

X

Несовершеннолетние дети часто являются владельцами недвижимости. Если ребенок – собственник квартиры, которую планируется продать, то сначала придется обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением.

С заявлением можно обратиться как непосредственно в отдел опеки по месту проживания (месту пребывания) несовершеннолетнего, так и сделать это через МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно в течение 15 рабочих дней.

Необходимо предъявить документы, полный и точный перечень которых, к сожалению, до сих пор не регламентирован законодательством. Так, на официальном портале Госуслуг приведен примерный перечень документов, которые требуется предоставить, причем одни документы являются обязательными, другие необходимы только в определенных ситуациях.

Обязательные документы:

1. Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей – предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги.
2. Заявление о согласии несовершеннолетнего опекаемого, достигшего возраста 10 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 10 лет. Предоставляется без возврата.
3. Заявление о согласии несовершеннолетнего подопечного, достигшего возраста 14 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 14 лет. Предоставляется без возврата.
4. Заявление законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — предоставляется без возврата.
5. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого)
6. Документ, подтверждающий права законного представителя.
7. Свидетельство о смерти одного из родителей — обязательно предоставление, в случае смерти одного из родителей.
8. Решение суда о лишении одного из родителей родительских прав, признании его недееспособным или безвестно отсутствующим — обязательный документ, в случае лишения одного из родителей родительских прав.
9. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — обязательный документ, предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги. Иным документом может быть свидетельство о рождении, если ребенку не исполнилось 14 лет.
10. Договор купли-продажи продаваемого объекта недвижимости.
11. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
12. Разрешение на строительство.
13. Технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость.

Необязательные документы, предоставлять которые нужно только в определенных ситуациях:

Предоставляется в случае если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнему подопечному по договору уступки права требования.

1. Предварительный договор уступки права требования.
2. Справка о степени готовности объекта незавершенного строительства.
3. Акт оценки объекта недвижимости (продаваемого и (или) приобретаемого), расположенного за пределами муниципального образования.
4. Договор уступки права требования.
5. Договор долевого участия в строительстве жилья (или договор инвестирования строительства).
6. Учредительные документы застройщика. Устав, ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя.
7. Распределительный акт о распределении квартир в многоквартирном доме.
8. Акт приёмки законченного строительства.
9. Документы на земельный участок. С указанием, кто является собственником земельного участка, арендатором – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка.

Кроме того, могут обязать предоставить.

• Сберегательная книжка (лицевой счет). Предоставляется сберегательная книжка (лицевой счет) открытая(ый) на имя несовершеннолетнего подопечного, в случае перечисления денежных средств от продажи, недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему подопечному на его счет.
• Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость — договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, судебный акт.
• Кадастровый паспорт земельного участка. Предоставляется при продаже (покупке) частного домовладения или земельного участка.
• Выписка из лицевого счета квартиры или выписка из домовой книги, подтверждающая место жительства (пребывания) несовершеннолетнего подопечного. Данный документ может быть получен в ходе оказания услуги.
• Выписка из Единого государственного реестра прав, содержащая общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости; выписка из лицевого счёта или домовой книги на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Данный документ может быть получен в ходе оказания услуги.
• Справка формы 25 отдела записи актов гражданского состояния о внесении сведений об отце несовершеннолетнего на основании заявления матери.

Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения, если:

1. Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. Так как интересы ребенка представляют оба родителя, поэтому нужно согласие всех на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.
2. Новое жилье хуже предыдущего. Например, ребенка собираются переселить в аварийное или ветхое жилье.
3. Покупаемое жилье недостроено. В данном случае, органы опеки исходя из того, что раз жилье недостроено, то ребенка фактически выписывают в никуда, кроме того есть риск, что у застройщика возникнут проблемы со строительством и в итоге квартира не будет достроена.
4. В новой квартире нет тех удобств, которые были в продаваемой.

   Например, в новой квартире нет горячей воды или электричества и в других случаях, явно ухудшающих положение несовершеннолетнего.

5. Но нужно помнить всегда, органы опеки принимают решение в каждом случае индивидуально.

   Например, из-за болезни ребенок не может проживать в городской среде и нужно переезжать в сельскую, в этом случае органы опеки могут выдать разрешение, даже есть в приобретаемом доме нет всех удобств.

Особенности продажи жилья, при покупке которого были использованы средства материнского капитала

В целом, продажа квартиры при покупке которой были использованы средства материнского капитала, ничем не отличается от тех случаев, когда материнский капитал использован не был. Законодательством не запрещена продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, наложенных государством.

Используя материнский капитал, законный представитель несовершеннолетнего обязуется перед Пенсионным фондом выделить детям доли в приобретаемом жилье. При этом если приобретается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. А если недвижимость оплачивается маткапиталом на стадии строительства, то на выделение долей дается время.

После выделения долей обязательства, связанные с использованием материнского капитала, прекращаются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Однако эти ограничения полностью совпадают с общими правилами продажи недвижимости с участием несовершеннолетних, указанными выше.

Таким образом, можно сделать вывод, что продажа недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетним, во многом совпадает с заключением сделок с участием совершеннолетних. Основное отличие заключается в том, что закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и для продажи недвижимости требуется согласие опеки и попечительства.

редактура, графическое и текстовое оформление: Мацун Артём

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-prohodit-prodazha-nedvizhimosti-gde-est-dolya-v-sobstvennosti-nesovershennoletnego-rebyonka

Покупка квартиры с долями на детей

 Покупка квартиры с долями на детей — это частые сделки на рынке недвижимости, ведь сейчас для покупки жилья используются государственные средства поддержки семей с детьми. Обязательным условием использования государственных средств является выделение долей в праве собственности на жилое помещение несовершеннолетним.
Статья актуальна на 2021 год

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 01.07.2021 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2021 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Порядок ведения ЕГРН:

90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2021 года

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.

Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).7/100 на каждого ребенка и 86\100 в общую совместную долю родителей.

Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 1\10.

А родителям -8\10 в общую совместную собственность.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак. При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С 01.10.

2021 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом.При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость).

Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей?

-Хороший вопрос.
Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:1.оформить жилье на родителей или одного из них,2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи,

3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с долями на детей

Источник: https://exspertrieltor.ru/2021/12/21/pokupka-kvartiryi-s-dolyami-detey/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

• обращение взыскания на имущество;
• продажа жилья в связи с переменой места жительства;
• заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

• при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
• при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
2. Подготовить пакет документов.
3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

• паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
• заявление на выдачу разрешения;
• документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
• предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
• реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

• свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
• справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
• свидетельство о смерти родителя;
• решение суда о лишении родительских прав;
• решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

• заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
• получить разрешение органа опеки и попечительства;
• заключить основной договор;
• заверить договор у нотариуса;
• зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
• предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka