Пожалуйста может ли жена претендовать или мешать в продаже квартиры если она там прописана?

Продажа квартиры с прописанным человеком несобственником

Регистрация граждан по мету проживания (пребывания) всего лишь административный акт, который фиксирует сведения о мете проживания гражданина. Лицо, зарегистрированное в квартире, обладает только правом пользования этой квартирой, т.е.

правом проживания.
В тоже время собственник квартиры имеет право пользования, владения и распоряжения недвижимостью. Т.е. чтобы продать квартиру собственнику не нужны никакие согласия, разрешения от лиц, которые только квартирой пользуются.

Квартиру с прописанными в ней людьми продать и купить можно!

Согласно Гражданскому кодексе продавец должен информировать покупателя о все зарегистрированных в квартире гражданах.

Зачастую покупатель требует предоставить «свежую» справку по форме 9 из паспортного стола.

А в договор купли-продажи вносятся условия о том, что все зарегистрированные граждане обязаны сняться с регистрационного учета в определенный период.
Иногда это условие может быть нарушено.

Например, продавец С. свою квартиру сдавал и прописал арендатора И. К моменту заключения договора купли-продажи арендатор И.  съехал и его место нахождения неизвестно.

[attention type=yellow]

В договоре купли-продажи предусмотрели условие, что прописанные лица через месяц после регистрации перехода права собственности выпишутся из квартиры, но арендатор И. пропал и не выписался.

[/attention]

В этом случае, покупать просто может обратиться в суд с иском о снятии с регистрационного учета арендатора И.

Кого нельзя выписать из квартиры

Есть категория граждан, которых выписать невозможно будет никогда, даже по суду. К ним относятся:

1. Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации.
2. Получатели ренты.
3. Лица с завещательным отказом.

К перовой категории «лица, добровольно отказавшиеся от приватизации» относятся те граждане, которые на момент приватизации квартиры, проживали в ней и имели право на приватизацию, но отказались от нее добровольно и написали отказ. В этом случае эти граждане получают право постоянно бессрочного проживания в квартире.

Ко второй категории «получатели ренты» относятся лица, которые передали по договору ренты недвижимость с правом проживания.

Например, пожилая бабушка подарила свою квартиру внуку, но с условием, что бабушка в этой квартире остается проживать до конца свой дней.

В этом случае, даже продажа квартиры будет производится только с согласия бабушки и за ней сохраняется право пользования квартирой.

К третьей категории «лица с завещательным отказом» относятся лица, которым право проживание предоставлено в завещании наследодателя. Например, дедушка оставил завещание, в котором дом переходит в собственность его сыну, но с условием, что в доме будет проживать его внук.

[attention type=red]

Необходимо еще раз понять, что за вышеуказанными гражданами сохраняется не только прописка, но и право пользования квартирой, т.е. право проживания.

[/attention]

Но если в квартире кто-то прописан, но не живет, никаких хлопот не причиняет, как влияет размер платы за ЖКУ?

На сегодняшний день плата за ЖКУ состоит из:

1. Платы за жилое помещение. Включает:

• • содержание ОДИ (общедомового имущества),
  • текущий ремонт,
  • уборку земельного участка,
  • АППЗ,
  • ПЗУ,
  • очистку мусоропроводов,
  • эксплуатацию коллективных счетчиков,
  • содержание лифтов,
  • управленческие расходы,
  • другие платежи, принятые на общем собрании собственников.

2. Взноса на капитальный ремонт.

3. Платы за коммунальные услуги

Плата за жилое помещение рассчитывается, исходя из общей площади квартиры и не зависит от количества прописанных. Это относится и к взносу на капитальный ремонт.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребленных ресурсов, т.е. по счетчикам. Если в квартире счетчики не установлены, то плату начисляют по нормативам, исходя из количества проживающих.

Очень часто ТСЖ или управляющая копания количество проживающих не устанавливают и насчитывают норматив на количество прописанных. В именно в этом случае и вероятно увеличение квартплаты, когда придется платить за коммунальные услуги еще и за прописанного человека.

Еще отдельно следует указать о таком вероятном развитии событий, как почтовая корреспонденция и коллекторы.

Если прописанный гражданин увлекался кредитами, займами, особенно, в микро финансовых организациях, то все претензии и иски будут приходить на ваш адрес. А если его долги будут переданы коллекторам, то взыскивать долги коллекторы придут в вашу квартиру.

Конечно, вы сможете объяснить, что данный гражданин только прописан в квартире и не имеет никакого имущества в ней, но все-таки вы будете погружены в стрессовую ситуацию и, как показывает практика, приход коллекторов даже после объяснения ситуации может быть не последним.

Процедура принудительной выписки из квартиры довольно простая, но затратна по времени.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

  1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
    2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с  учета и указать сроки.
     3.

Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей.

Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех.

[attention type=green]

Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.

[/attention]

Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:

К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.

К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.

Источник: https://zakon03.ru/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-nesobstvennikom/

Можно ли продать квартиру без согласия супруга?

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения.

При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку.

Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/bez-soglasiya.html

Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

• временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
• постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

• пребывание в местах лишения свободы;
• отсутствие при прохождении военной службы;
• стационарное лечение в больнице или санатории;
• пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

• лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
• граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
• лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
• граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
• несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

• отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
• регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
• нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

• отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
• требовать выписки указанных лиц от продавца;
• не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

[attention type=yellow]

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

[/attention]

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.

Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.

Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/prodaja-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-niuansy-5caaf45b643d2800af132595

Продажа квартиры с прописанным человеком – особенности сделки и порядок ее проведения

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:
Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку

Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
5. Права и обязательства сторон.
6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

• паспорт;
• расширенную выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт;
• документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
• разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Последнее обновление: 01.02.2021

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи.

На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными.

Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры.

Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя.

Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

• Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
• Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
• Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
• Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

[attention type=red]

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

[/attention]

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/mozhno-li-pokupat-kvartiru-s-propisannymi-lyudmi/