Сейчас продаются апартаменты в апарт-отелях Yes и Salut, Вертикаль к какому виду недвижимости их можно отнести – жилое или нежилое.

Апарт отель Yes и апарт отель Вертикаль: сравнение доходности

В этой статье я сравню доходность апарт-отеля Yes «Ботанический сад» в Москве и апарт-отеля «Вертикаль» на Лесной в Санкт-Петербурге.

Почему я взял эти две сети (Yes и Вертикаль) — в рамках этих брендов сейчас строятся одни из самых интересных апартаментов для сдачи в аренду (buy to let), как по доходности, так и по расположению.

Остальные застройщики в основном строят апартаменты для проживания (buy to live), а не для сдачи.

Почему я сравниваю апарт-отели в разных городах (Москве и Санкт-Петербурге), а не в одном городе. Потому что изо всех объектов мне понравились только эти 2 по расположению и доходности. При этом я сам являюсь инвестором апарт-отеля Вертикаль на Лесной.

Москва и Санкт-Петербург расположены сравнительно недалеко друг от друга, между ними можно доехать за 4 часа на Сапсане, и поэтому для инвестора нет барьеров для покупки недвижимости в любом из этих городов.

Это не тоже самое, что в Германии квартиру купить или во Владивостоке.

Принципиальная разница в схеме сдачи апартаментов в аренду

По информации, полученной от менеджера по продажам строящегося апарт-отеля Yes Ботанический сад, управляющая компания планирует сдавать апартаменты в основном помесячно, а не посуточно. Почему?

Мои предположения такие: посуточная сдача — это формат гостиницы, совершенно другой объем работы и другой по сути бизнес.

Мне кажется, что в апарт-отеле номера нужно сдавать помесячно либо посуточно. Совмещать не целесообразно.

[attention type=yellow]

Если в одном номере будут жить собственники, в другом долгосрочные арендаторы, а рядом гости будут снимать номера посуточно, не комфортно будет никому, неизбежны конфликты.

[/attention]

Представьте, что вы живете в апартаментах постоянно, а рядом — «проходной двор»: ваши соседи меняются каждые сутки. Это все равно, что открыть хостел в жилом доме.

Заинтересовать всех инвесторов апарт-отеля Yes сдавать номера посуточно через УК вряд ли получится: кто-то хочет жить сам, кто-то хочет сдавать сам свой номер помесячно и т.д., у всех разные интересы. Сейчас при продаже апартаментов не заявляется, что апарт-отель строится для посуточной сдачи, значит такой цели нет у УК.

При посуточной сдаче у Управляющей компании гораздо больше работы: больше людей бронируют, нужно чаще убирать номера (фактически каждый день), чаще ремонтировать. При посуточной сдаче сложнее обеспечить нормальную загрузку — отдел продаж должен работать по-другому, чем при помесячной. Поэтому многие застройщики и УК и не занимаются профессионально сдачей апартаментов посуточно.

А апарт-отель Вертикаль на Лесной изначально строится как гостиница для сдачи посуточно под единым брендом. И весь бизнес заточен именно для посуточной сдачи.

Там не будет собственников и долгосрочных арендаторов, живущих в номерах месяцами и годами: по крайней мере, концепция отеля на это не рассчитана.

Это будет нормальная гостиница в общепринятом понимании.

Разница в доходности при помесячной и посуточной сдаче

Очевидно, что сдавать посуточно выгоднее, чем помесячно. Чтобы подтвердить это положение, давайте посчитаем. Считать буду с небольшим округлением цифр, для наглядности.

Апарт-отель YES Ботанический сад
Исходные данные:

1. Цена апартамента типа студио (26,7 кв.м.) — 4 200 000 руб. Стоимость мебели — 600 000 руб. Итого: 4 800 000 руб.
2. Арендная плата — 41 000 руб. в месяц или 471500 руб. в год (сдается 11,5 месяцев, 2 недели — простои).
3. Услуги УК — 10% от выручки (47 150 руб.)
4. Налог на имущество в Москве 21 000 руб. (4,2 млн. * 0,005) в год
5. Эксплуатационные расходы  (точно не знаю, но предположу, что 200 руб. за кв.м.) — 64 080 руб. в год
6. Электричество — 6000 руб. в год
7. Налог ИП (6%) — 28 290 руб.
8. Страховые взносы — 29 705 руб. (фиксир. — 27990 + 1% свыше 300 тыс. руб.). Поскольку страховые взносы превысили налог УСН, то в бюджет уплачиваем только их.
9. Стоимость ремонта 1 раз в 7 лет = 280 000 руб. Откалываем 40 000 руб. в год.

Расчеты: Чистая прибыль =  471500 — 47150 — 21000 — 64080 — 6000 — 29705 — 40000 = 263 565 руб. в год (21 964 руб. в месяц)

Чистая доходность инвестиции = 263 565 / 4 800 000 = 5,5%.

Не очень много. Впрочем, она может быть 7-8%, если будете сдавать самостоятельно, без УК

Апарт-отель Вертикаль на Лесной

1. Цена апартамента типа студио с ремонтом и мебелью (14,44 кв.м.) —      2 300 000 руб. 
2. Арендная плата — 2650 руб./сут. (сезон), 1650 руб./сут. (несезон). Загрузка 80% сезон, 70% несезон. Выручка 531600 руб.
3. Услуги УК — 20% от выручки (106 320 руб.)
4. Налог на имущество в СПБ 2000 руб. (2 млн. * 0,001) в год
5. Эксплуатационные расходы (200 руб. за кв.м.) — 34656 руб. в год
6. Электричество — 6000 руб. в год
7. Налог ИП (6%) — 31 896 руб.
8. Страховые взносы — 30 306 руб. (фиксир. — 27990 + 1% свыше 300 тыс. руб.).
9. Налог в бюджет (страховые + остаток налога) = 31 896 руб.
10. Стоимость ремонта 1 раз в 7 лет = 280 000 руб. Откалываем 40 000 руб. в год.

Расчеты:Чистая прибыль = 531600 — 106320 — 2000 — 34656 — 6000 — 31896 — 40000 = 310 728 руб. в год (25 894 руб. в месяц)

Чистая доходность инвестиции = 310 728 / 2 300 000 = 13,5%

Выводы:

1. Вложения в апарт-отель «Вертикаль» на Лесной более выгодны (доходность 13,5%), чем в апарт-отель Yes «Ботанический сад» (доходность 5,5%).
2. Более высокая доходность апарт-отеля Вертикаль на Лесной связана с тем, что апартаменты в нем будут сдаваться посуточно, а не помесячно, как в Yes.
3. Апартаменты Вертикаль более дешевые (2,3 млн.), чем апартаменты Yes (4,2-4,8 млн.

   ), а значит более доступные для инвестора.

Если вас заинтересовали инвестиции в апарт отель Вертикаль на Лесной, запишитесь на консультацию.

Источник: https://sostoyanie.com/apart-otel-yes-i-apart-otel-vertikal-s/

Жизнь в апарт-комплексах: личный опыт — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Апарт-отели уверено заняли свое место на рынке недвижимости Петербурга: новостроек с номерами вместо квартир становится все больше. LIVING выяснил, как живётся в «нежилом жилье», и есть ли у апартаментов шансы стать удобным объектом для инвестирования, а не просто домами с завышенной квартплатой и без социальной инфраструктуры.

Последние пять лет в Северной столице активно строятся так называемые апарт-отели – по сути, гостиницы, в которых можно купить «номер» и использовать его на своё усмотрение – сдавать в аренду или жить самому.

Главным отличием от обычного дома является то, что апартаменты строятся в местах, не предназначенных для жилой застройки. Соответственно, зарегистрироваться на постоянной основе собственнику помещения не получится.

Кроме того, застройщик не обременён соблюдением нормативов по обеспечению комплекса социальной и дорожной инфраструктурой.

Взамен отсутствию некоторых достоинств, которые имеют обыкновенные жилые дома, апартаменты снабжены рядом «бонусов», присущих настоящим отелям – гостиничными сервисами, такими, как стирка в собственной прачечной, заказом еды из ресторанов, круглосуточной службой охраны и другими удобствами.

Справедливости ради стоит отметить, что не все «апарт-отели» Петербурга используются исключительно как постоянное жильё – даже в бюджетных проектах значительная часть «номеров» сдаётся, о чём свидетельствуют, к примеру, многочисленные отзывы на сервисе бронирования Booking.com.

«Помещения в «апарт-отелях», как в элитных, например, на Крестовском острове, так и в бюджетных, действительно покупаются и для проживания, и для сдачи в аренду. По моим ощущениям, в дорогих проживает даже больше собственников, поскольку найти квартиросъёмщика для такого объекта по понятным причинам сложнее, – говорит специалист агентства «М-16 Недвижимость» Александр Минаков.

– В недорогих вариантах люди руководствуются, как правило, дешевизной предложения плюс удобным местоположением. Если они покупают помещения для собственного проживания, то, полагаю, знают на что идут».

Жизнь в гостинице: Из личного опыта

LIVING нашел жителей крупных «бюджетных» «апарт-отелей» Северной столицы и спросил, насколько отличается проживание в таких домах от жизни в обычных новостройках.

Так, один из собственников помещения в гостинице Yes от ГК «Пионер» на проспекте Просвещения рассказал, что навскидку в этом «апарт-отеле» от 30 до 40% жителей купили «квартиры» именно для себя.

Основной контингент – молодёжь, семей с детьми – единицы, не говоря о пожилых людях. Соответственно, такие жители не беспокоятся по поводу наличия районной поликлиники, школ и садиков.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района. «Проверить расходы при этом практически невозможно.

Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию, – сетует наш Тайный Жилец. – В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже. Дефекты строителей не исправляются по гарантии, нет фондов на ремонт.

Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет».

[attention type=red]

На этом проблемы с обслуживанием у жителей Yes’а, по словам нашего собеседника, не заканчиваются. К примеру, в апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей.

[/attention]

Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по-тихому дымить на чёрной лестнице. Происходят конфликты с охраной – например, они могут запретить без пропуска подъехать на машине к входу в здание.

«Однако главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция, – говорит Тайный жилец. – В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах.

Но, несмотря на все минусы, убирают у нас каждый день, есть охрана и видеонаблюдение. Как следствие – отсутствуют воришки и другие асоциальные элементы».

Дмитрий, проживающий в другом крупнейшем «апрат-отеле» – Salut! от СК «Пулковская» в Московском районе – согласен с предыдущим спикером насчёт соотношения собственников и арендаторов. Он также оценил его как примерно 40 к 60%. Из инфраструктурных недостатков наш второй собеседник обратил особое внимание на проблемы с парковкой.

Нет у отеля и собственной придомовой территории. Однако, в отличие от района проспекта Просвещения, где кроме Суздальских озёр и Шуваловского кладбища зелёных уголков почти нет, прямо рядом с комплексом находится Пулковский парк, который невольно решает эту проблему.

«Плата за коммунальные услуги здесь действительно выше, чем в простом жилом доме, – признался Дмитрий. – Разница составляет порядка 20-30%. Что касается дополнительных услуг, которые предоставляются управляющей компанией, – уборки и прочего, то я ими не пользуюсь, живу как в обычной квартире.

В принципе, по ощущениям особой разницы с простым домом я не вижу. Непривычными пока кажутся только большие холлы и сигнализация, которой оборудованы все апартаменты.

Апарт-отель Salut!

Формат в чистом виде только начал становление

«Феномен апарт-отелей уже в шутку назвали ироническим термином «нежилое жильё». С одной стороны, они являются примером градостроительного нигилизма, с другой — признаком явно затянувшегося перехода от социалистического города к капиталистическому», – рассуждает генеральный директор архитектурного бюро SIMMETRIA Александр Стругач.

Действительно, если ещё несколько лет назад апартаменты воспринимались действительно как более дешёвая альтернатива традиционному жилью и многие покупали там квартиры-номера «для себя», то сейчас данный продукт постепенно начинает приобретать форму нового вида именно коммерческой недвижимости, считают опрошенные нами эксперты. «За несколько лет из единичных проектов формат перерос в более или менее цивилизованный рынок. Имеется предложение, из которого можно сделать выбор исходя из места, характеристик комфортности и прочих составляющих, – говорит генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. – При этом, уже изначально, помимо варианта для собственного проживания, апартаменты стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто шли в банк, то вдруг появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса».

Со временем продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы.

В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» – оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания.

[attention type=green]

Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

[/attention]

«Купив апартаменты в том же комплексе Salut! можно заплатить определённый взнос в управляющую компанию, и они оборудуют помещение по своему стандарту, вплоть до мебели и посуды, а взамен часть доходов возьмут себе, но и все хлопоты по аренде, – привёл пример Александр Минаков. – Однако если в апартаментах ремонт сделан своими силами и уже закуплена «неформатная» мебель, то описанный выше вариант сотрудничества отпадает. Так что разумно задуматься о формате использования помещений ещё на раннем этапе».

Апартаментов будет ещё больше, но станут ли они лучше?

Понять, что сегмент апартаментов в Петербурге активно развивается можно по количеству анонсированных и выведенных на рынок проектов.

Это как крупные объекты, например, гостиница от Plaza Lotus Group на проспекте Большевиков или строящийся второй Yes на Социалистической улице, так и большое количество небольших комплексов, относящихся к классам бизнес- и элит- в разных районах города.

Во Фрунзенском районе компания «Лемминкяйнен» возводит ЖК Valo, а на Васильевском острове компания «Еврострой» – ЖК Next. Там же компания «Докландс» строит два апарт-комплекса – «Лофт на Среднем» и Docklands. Большое количество апарт-отелей возводится в центре, например, ЖК «Императорский Яхтъ Клуб» от Engel & Volkers и другие.

По мнению Зоси Захаровой, сейчас на рынке есть всего несколько компаний, которые целенаправленно взяли курс на реализацию данного сегмента недвижимости.

Остальные же, кто строит апарт-отели, имеют пока слабое представление о формате, при этом здания уже возводятся.

Однако согласно прогнозам компании Colliers International, в этом году объем предложения апартаментов в Петербурге увеличится в два раза. Так что, новый формат уверенно занимает свою нишу на рынке.

Источник: https://living.ru/spb/expert/research/apartamenty-put-ot-gradostroitelnogo-nigilizma-k-novomu-segmentu-rynka/

Апарт-отели на рынке Санкт-Петербурга: это жилье или отель?

В последнее время в мегаполисах набирает популярность относительно новое для российского рынка направление недвижимости – так называемые апартаменты.

Апарт-отель представляет собой комплекс номеров гостиничного типа с возможностью аренды и включает в себя полный набор гостиничных услуг.

Инвестирование в апартаменты зародилось в США более 30 лет назад, и его родоначальником стал Дональд Трамп, который и разбогател на строительстве подобных гостиничных комплексов.

В России строительством апарт-отелей начали заниматься в 2000 годах в Москве и Санкт-Петербурге в связи с дефицитом подходящих мест для строительства жилых домов в центре города, в результате чего девелоперы стали застраивать элитным жильем былые промышленные территории.

А родоначальником апарт-отелей в Петербурге является элитный комплекс «Пятый элемент», расположенный в Приморском парке, на берегу Южного пруда. В настоящий момент стоимость выставленной на продажу элитной квартиры общей площадью более 400 м2 составляет грандиозную сумму 713 млн. руб.

Апарт-отели относятся к нежилым помещениям, а к строительству коммерческих объектов предъявляется гораздо меньше требований, чем к жилым домам, и не применяются строгие нормы. Тем не менее они абсолютно подходят для проживания. Также нужно иметь в виду, что вашим соседом вполне может стать какой-нибудь офис.

Что нужно знать об апарт-отелях? Плюсы и минусы

У апарт-отелей есть свои особенности, о которых безусловно стоит узнать перед покупкой недвижимости:

• ПропискаВ апартаментах нельзя прописаться, возможна только временная регистрация сроком не более пяти лет, далее этот срок может быть продлен. Получить ее можно только в апартаментах с назначением «гостиницы». Прописаться сможет только арендатор.

Это связано, прежде всего, с тем, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам. Поэтому в основном апартаменты приобретают в качестве «второго жилья», когда наличие прописки не принципиально. Также они не востребованы покупателями из регионов – т.к. для них важна постоянная регистрация.

• СервисВ апарт-отелях предусмотрен набор дополнительных услуг: тренажерный зал, прачечная, химчистка, кафе, рестораны и др.

Присутствие профессиональной управляющей компании и дополнительного сервиса для многих является важным стимулом при покупке жилья.

• СтоимостьЦена апартаментов обычно на 10-20% ниже стоимости жилья аналогичного уровня.

Стоимость зависит от местоположения и класса объекта, выбора другого жилья поблизости. Цена квадратного метра в Санкт-Петербурге начинается от 74 тыс. руб. (как например, в Апарт-отеле «Салют») и выше. С другой стороны, стоимость квадратного метра в элитных районах соответствует ценам жилых домов этого же класса.

• Коммунальные платежиОбычно коммунальные платежи на 15-20% выше, чем в жилых домах.

Управляющая компания сама определяет их стоимость. Поэтому нужно иметь в виду, что если на покупке апартаментов можно сэкономить, то на обслуживание помещения придется тратить больше.

• НалогиМинусом апарт-отелей являются высокие налоги, рассчитанные по ставкам для офисов или гостиниц.

Ставка колеблется от 0,5% кадастровой стоимости (для квартир 0,1%), если апартаменты входят в состав гостиницы, до 2%, если это многофункциональный комплекс с торговыми и офисными площадями.

• ИпотекаЖилье можно взять в ипотеку, но к сожалению не стоит рассчитывать на налоговый вычет при покупке данного вида жилья.

Также нельзя использовать для покупки материнский капитал или субсидии от государства, т.к. все это предусмотрено только для жилых объектов недвижимости. И не каждый апарт-отель аккредитован банками, нужно уточнять информацию про возможность ипотеки у застройщика.

• Взыскание задолженностиВ случае образования у собственника апартаментов долгов, их могут взыскать без ограничений, даже если это единственное место проживания семьи.

Правовая сторона вопроса

Причина возрастающей популярности апартаментов очевидна: по закону апартаменты не относятся к жилым помещениям, соответственно обходятся застройщику дешевле и продавать их можно дешевле квартир в обычных домах.

Девелоперы, которые дорожат своей репутацией стараются не экономить на материалах и сразу строить качественное жилье для проживания. Низких цен от них ожидать не стоит, но зато можно не переживать за соблюдение норм строительства и санитарных норм.

К чему быть готовым при покупке апартаментов? Вот, что сейчас происходит на рынке:

• В настоящее время в федеральном законодательстве нет четкого определения апартаментов и апарт-отелей .

Ранее к постройке апартаментов применялись нормативы для нежилых помещений. Но так было лишь до 1 июля 2015 года. Теперь все может поменяться, так как вступили в силу поправки к техническим регламентам, непосредственно затрагивающие апартаменты. В постановлении от 26 декабря 2014 г.

N 1521 определено, что апарт-отелями будут называться “здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания”. Если ранее к данным объектам применялись нормативы и СНиПы нежилых помещений, то сейчас будут использоваться те же, что и для жилых комплексов.

Как данный фактор повлияет на цены, покажет время.

• Также по причине того, что помещение имеет нежилой статус, к правоотношениям не применяется закон о защите прав потребителей, если необходимо устранение недостатков в помещении.

• Приобретая апартаменты, собственник не имеет прав на общее имущество дома, как это бывает в случае покупки обычной квартиры.

• Покупка апартаментов может проходить как по договору инвестирования так и по ДДУ.

В первом случае, если вы окажетесь обманутым дольщиком или застройщика признают банкротом – вам не так просто будет получить свои деньги назад. Т.к. законом № 214-ФЗ права покупателей апартаментов в данном случае не регулируются.

Во втором случае ваши права как дольщика полностью защищены ФЗ № 214. Многие застройщики в Санкт-Петербурге строят апартаменты по ДДУ, в основном это относится к дорогостоящим апартаментам.

На сайтах обычно размещены типовые договоры или информация о том, что строительство ведется в соответствии с федеральным законом. Ведь в соответствии с п.

2 второй статьи 214-ФЗ – объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение.

• Застройщик не обязан развивать социальную инфраструктуру рядом с апарт-отелем и строить подъездные дороги. Поэтому не стоит покупать апартаменты в гостинице, одиноко стоящей в поле.

Наше мнение

Апартаменты не являются универсальным видом жилья, и к его покупке нужно подходить обдуманно, взвесив все за и против. На рынке Санкт-Петербурга с каждым годом появляется все больше подобных объектов. Уникальность данных объектов и высокий уровень сервиса – отличительные особенности апартаментов помимо правовых аспектов.

Стоимость апартаментов может быть как ниже, так и выше рыночной за кв.м. и зависит от класса жилья и подобных предложений в определенной локации.

Апарт-отели не подходят в качестве основного жилья, а скорее являются источником дохода. Данный вид застройки только набирает свою популярность и еще не регулируется федеральными законами, но несомненно является выгодным инвестированием средств при правильном подходе. Как не прогадать при покупке апартаментов, читайте в нашей статье.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/apart-oteli-na-rynke-sankt-peterburga-eto-zhyljo-ili-otel/

Чем апартаменты отличаются от квартир с юридической точки зрения

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем.

Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость.

У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Чем грозит статус нежилого помещения

И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов.

Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками.

Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.

[attention type=yellow]

На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика.

[/attention]

Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле.

А дополнительные школы никто строить не обязан.

Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.

Как быть с регистрацией

Апартаменты не попадают под определение жилого помещения, которое подробно разъяснено в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (прописаться). С временной регистрацией также возникнут сложности: закон разрешает оформить ее только в апартаментах гостиничного типа.

Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен. Родителям нужно учитывать, что для регистрации детей в апартаментах требуется согласие всех совершеннолетних собственников.

С квартирами дело обстоит проще: прописанный взрослый имеет право зарегистрировать своего ребенка в возрасте до 14 лет без согласования с другими владельцами.

Вопрос с регистрацией критичен, если вы приобретаете апартамент для постоянного проживания и пользуетесь при этом региональными льготами. Выплаты зачастую привязаны к месту прописки. Такие моменты лучше уточнять заранее.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

То же относится к имущественному вычету. После покупки квартиры вы имеете право вернуть определенную сумму подоходного налога. В 2021 году ее максимальный размер составил 260 000 рублей.

Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то каждый может запросить налоговый вычет. Тогда сумма удвоится. Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы также получите дополнительный вычет по кредитным процентам.

[attention type=red]

Его максимальный размер составит 390 000 рублей. На апартаменты эти законы не распространяются.

[/attention]

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

А что с налогами?

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Если вы ищете подходящий для покупки номер в апарт-отеле, обратите внимание на жилые комплексы от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга:

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве.

Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

С апартаментами все не так однозначно. Высший арбитражный суд определил, что собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир.

Но есть нюанс: помимо самих апартаментов, в комплексе могут быть и большие вестибюли, и зоны отдыха для посетителей офисов, и торговые помещения.

[attention type=green]

Если управляющая компания наймет садовника или дворецкого, эти расходы лягут на плечи всех собственников.

[/attention]

Бывают ситуации, когда значительную часть здания выкупает один человек, который становится мажоритарным собственником. Ему принадлежит большинство и он имеет право принимать решения практически единолично. Такое случается крайне редко, но вполне вероятно.

Важно: В нежилых помещениях разрешено оборудовать гостиницы, мастерские, студии звукозаписи и так далее. Закон о тишине здесь не работает.

Зачем тогда покупать апартаменты?

На каждый товар есть свой покупатель — это правило применимо и к недвижимости. Несмотря на описанные минусы, у апартаментов есть и преимущества.

• Расположение. К площадкам для строительства жилых комплексов предъявляются строгие требования. Например, участок не подходит для возведения многоквартирного дома из-за небольшого размера или близости промышленного объекта. А гостиницу на нем построить можно. Тогда покупка апартаментов — единственный вариант приобрести жилье в понравившемся месте.
• Стоимость. Цена квадратного метра, как правило, ниже, чем в квартире. Связано это не с экономией на качестве материалов, а с упрощенным согласованием и пониженными расходами застройщика. Земля под нежилые объекты стоит дешевле, плюс не нужно тратиться на социальную инфраструктуру.
• Возможности для творчества. Апартаменты нередко выбирают фрилансеры и представители творческих профессий, ведь в них удобно организовать студию или мастерскую.
• Вариативность планировки. В апартаментах нет ограничений по размещению «мокрых зон» и есть все возможности для реализации нестандартных решений.
• Инвестиции. Апартаменты приобретают и для последующей сдачи в аренду. Поиском жильцов и документооборотом во многих апарт-комплексах занимается управляющая компания.
• Перспектива. Ряд застройщиков обещают впоследствии перевести апартаменты в жилой фонд. Но это не всегда возможно.

В целом, проживание в апартаментах удобно для занятых людей, которые уделяют много работают и не хотят думать о стирке и поддержании чистоты в жилище. Как правило, управляющие компании предоставляют дополнительные услуги по уборке помещений, доставке продуктов и готовых блюд, вызову такси или аренде автомобилей.

Если вы заинтересованы в приобретении номера, обратите внимание на Инвест-отель IN2IT (Интуит) в Московском районе от застройщика «Plaza Lotus Group», ЖК «» у станции метро «Площадь Мужества» от «ПСК» и инвест-отель Korabli от компании «Мастер девелопмент» на Васильевском острове.

Еще больше актуальных предложений в этом сегменте недвижимости можно увидеть, воспользовавшись нашим поисковым фильтром:

На момент подготовки статьи в России нет закона, обозначающего статус апартаментов и регулирующего права их владельцев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, который должен сократить разрыв между юридическим и фактическим статусом такого жилья.

Пока что спрос на апартаменты растет за счет их доступной стоимости, имиджевой составляющей и удобного расположения. Сохранит ли этот формат недвижимости свое очарование и приятную разницу в цене, если апарт-отели приравняют к жилой недвижимости? Будем держать вас в курсе!

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Источник: https://mirndv.ru/blog/apartamenty-i-kvartiry/

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования.

Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости.

В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.

Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.

То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

[attention type=yellow]

Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

[/attention]

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации.

Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией.

Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право ать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени.

В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед.

На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания.

В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

[attention type=red]

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

[/attention]

Не пропустите:

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Сложная планировка квартиры

АИЖК будет выдавать ипотеку на апартаменты

В Омске построят первый апарт-отель

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_otvetov_dlya_teh_kto_hochet_kupit_apartamenty/5323