Слышал, что сделка может быть расторгнута по причине непредвиденных обстоятельств,

Содержание
  1. Обстоятельства непредвиденные. Возникновение непредвиденных обстоятельств
  2. Знакомство с термином
  3. Юридическая природа
  4. Форс-мажор в коммерческих отношениях
  5. Выплата налогов и форс-мажор
  6. Английское право
  7. Держим руку на пульсе
  8. Коммуникации
  9. Временные рамки
  10. Как изменить или расторгнуть невыгодный договор и не платить чрезмерных компенсаций – Стороженко и Партнеры
  11. 1.Договориться
  12. 2.Идти в суд, если есть основания
  13. Мирный способ расторгнуть договор
  14. Как расторгнуть договор, если контрагент «против»
  15. Кризис и скачки́ валют как повод расторгнуть договор: считается или нет
  16. Во сколько встанет односторонний отказ от договора: можно ли не платить?
  17. Расторжение договора и рейдерство: как защитить компанию от миллионных убытков
  18. Коронавирус и договоры: мнение Верховного Суда
  19. А если форс-мажор, то можно не платить?
  20. Можно ли отказаться от договора в связи с изменением обстоятельств? 
  21. Из-за нерабочих дней срок исполнения обязательств переносится?
  22. Что такое притворная сделка? Понятие, характерные признаки, правовые последствия
  23. Определение притворной сделки и нормы правового регулирования
  24. Составляющие
  25. Прикрывающая сделка
  26. Прикрываемая сделка
  27. Особенности и характерные признаки притворной сделки
  28. Как можно доказать притворность сделки
  29. Правовые последствия
  30. Оговорки о непредвиденных обстоятельствах В договорах на покупку дома – 2021
  31. Контракты на недвижимость
  32. Типы положений о непредвиденных обстоятельствах
  33. Контракт на недвижимое имущество – это юридически закрепленное соглашение, определяющее роли и обязательства каждой стороны в сделке с недвижимостью, а также непредвиденные обстоятельства, связанные с контрактами. Важно прочитать и понять свой контракт, обратив внимание на все указанные даты и сроки. Поскольку время имеет существенное значение, один день (и один пропущенный срок) может иметь негативное и дорогостоящее воздействие на вашу сделку с недвижимостью

Обстоятельства непредвиденные. Возникновение непредвиденных обстоятельств

Слышал, что сделка может быть расторгнута по причине непредвиденных обстоятельств,

При составлении договора особое место отводится понятию «форс-мажор», особенно это касается коммерческих операций. Четкое понимание этого термина поможет избежать штрафных выплат и пени в случае, если сложились обстоятельства непредвиденные, и обязательства, взятые исполнителем, не были им выполнены.

Знакомство с термином

Само понятие “форс-мажор” происходит от французского force majeure и переводится как “непреодолимая сила”. Если следовать юридическому описанию термина, то это события или обстоятельства непредвиденные, непреодолимые, которые не зависят от воли или воздействия участников договора.

Их невозможно предусмотреть, устранить или предотвратить. Когда они наступают, одна сторона, подписавшая контракт, приносит убытки второй. В силу непредвиденных обстоятельств та сторона, что несет ответственность, может частично или полностью освободиться от выполнения предписанных условий.

Чаще всего этот термин более глубоко описывается в самих документах, уточняется и детализируется, чтобы впоследствии оставалось как можно меньше пробелов и вопросов.

[attention type=yellow]

Например, какие могут быть обстоятельства: война, пожар, землетрясения, блокады, эмбарго.

[/attention]

Чем более детально описаны каждые пункты и действия, к которым они приводят, тем более защищенным и уверенным будет чувствовать себя каждый участник соглашения.

Юридическая природа

В российском законодательстве отсутствует понятие «форс-мажор», однако можно сказать, что он представлен иным термином – “обстоятельства непреодолимой силы”. В любой случае эти понятия идентичны, и каждое из них несет в себе общий смысл.

Хотя на данный момент есть две группы ученых, которые придерживаются кардинально разных позиций. Одни считают, что два термина имеют отличные друг от друга характеристики, другие же не видят этой разницы.

При отсутствии закрепленного законодательного акта говорить о разнице понятий не приходится. Ведь даже с точки зрения изучения происхождения слов «форс-мажор» и переводится как непреодолимая сила.

Этот пункт договора помогает избежать выплат в случае, когда сложились обстоятельства непредвиденные, и вы не можете их преодолеть. Тогда с вас снимается ответственность по выполнению условий соглашения.

Конечно, чаще всего обязательства возникают в коммерческих взаимоотношениях, более девяноста процентов. Но существуют и другие варианты:

  • создание литературных произведений, изобретений и любой интеллектуальной собственности;
  • нанесение материального или морального вреда;
  • юридические факты, которые продолжают действие гражданских прав и обязанностей.

Форс-мажор в коммерческих отношениях

Нужно понимать, что форс-мажор не имеет каких-либо конкретных, заранее установленных характеристик. Поэтому возникновение непредвиденных обстоятельств придется доказывать.

То есть та сторона коммерческих отношений, которая ссылается на форс-мажор, должна доказать, что в данном случае она никак не могла повлиять на ход событий. И что именно для этого случая обстоятельства являются непреодолимыми.

В законодательных актах нет четкого определения того, что такое форс-мажор, есть лишь общее описание термина и нормы, которые раскрывают понятие в разных сферах: налоги, таможня. Таким образом, множество вопросов остаются открытыми.

[attention type=red]

Из-за этого в коммерческих отношениях могут возникнуть дополнительные сложности, если понадобится урегулирование ситуации, связанной с форс-мажором.

[/attention]

Единственный выход – более тщательное описание условий возникновения подобных обстоятельств и вариантов действий, к которым они могут привести. Юридическим основанием для этого является закрепленный принцип свободы составления договора.

Выплата налогов и форс-мажор

В налоговом кодексе данное понятие рассматривается как возможное основание для освобождения от ответственности за нарушение налогового законодательства. Кроме этого, форс-мажор может быть причиной полного избавления от выплаты налогов.

Если возникли непредвиденные обстоятельства, для их подтверждения необходимо получить специальный сертификат торгово-промышленной палаты. Директор компании или руководитель должны подписать заявку и приложить некоторые документы:

  • Нотариально заверенная копия договора. Необходимо, чтобы он уже содержал пункты о форс-мажоре, уточнял его виды и последствия.
  • Копии детального описания работ.
  • Справки об объемах, которые выполнены по договору на момент наступления непредвиденных ситуаций.
  • Документы, подтверждающие наступление форс-мажора (от компетентных органов, не менее двух).

Английское право

Множество компаний сотрудничают с зарубежными производителями, поставщиками и фирмами. Но при составлении договоров следует брать во внимание законодательство каждой страны. Например, в Великобритании форс-мажор присутствует лишь как договорное условие. Необходимо строго прописывать и оговаривать каждый пункт, чтобы оградить себя от непредвиденных случаев.

Если такой пункт в документах отсутствует, вступает в силу доктрина «тщетности», или фрустрации. Поясним: если сложились юридические, материальные или физические обстоятельства непредвиденные и непреодолимые, которые лишают сделку ее первоначальной цели.

Примером таких случаев может быть утрата груза (пожар, кража), которая произошла не по вине одной из сторон.

Стоит отметить, что данный закон не всегда приносит пользу. В случае признания тщетности договора он полностью утрачивает какую-либо юридическую силу. Обе стороны освобождаются от выполнения условий. И тогда никто не может претендовать на выплату неустоек и компенсаций.

Держим руку на пульсе

Избежать форс-мажорных обстоятельств невозможно, на то они и непредвиденные. Однако чтобы не испортить собственный имидж, необходимо всегда быть готовым к решительным действиям. Первое, и одно из главных правил, которые нужно выполнять в случае непредвиденных обстоятельств, – всегда быть на связи.

Даже если сложилось так, что некоторое время вы не можете контактировать полноценно со второй стороной, при первой же возможности необходимо сообщить о случившемся.

[attention type=green]

Во-первых, возможно, не все еще потеряно и вам позволят отступить от сроков или каких-то других условий. Во-вторых, молчание только испортит репутацию.

[/attention]

Находясь в полном неведении, вторая сторона может вообразить все самые худшие сценарии.

Коммуникации

Современный мир подарил нам огромные возможности, в том числе и в сфере связи. Человек, который говорит, что не смог позвонить или написать, либо слишком глуп, или некомпетентен, либо просто находит отговорки.

Как можно связаться со второй стороной:

  • телефон;
  • e-mail;
  • социальные сети.

На первых этапах заключения сделки необходимо позаботиться об альтернативных способах связи. Обычно у деловых людей существует масса вариантов коммуникаций: несколько телефонов, почтовых адресов, данные секретарши. При этом не стоит исключать и личные страницы в социальных сетях, в связи с непредвиденными обстоятельствами даже они смогут вас выручить.

Временные рамки

Достаточно часто форс-мажор влияет именно на срок выполнения взятых обязательств. В связи с этим следует особое внимание уделить тайм-менеджменту. Существует негласное правило исполнителей – увеличивать время. Если вы знаете, что справитесь с задачей за неделю, увеличьте этот срок на половину, то есть укажите полторы недели. Такой запас позволит подстраховаться на случай форс-мажора.

Регулярное составление планов работы, контроль, поэтапность действий помогут избежать массы проблем.

Заблаговременное планирование непредвиденных обстоятельств, которые могут возникнуть, позволит обеим сторонам сделки обезопасить себя и сберечь финансы.

Источник: https://FB.ru/article/197654/obstoyatelstva-nepredvidennyie-vozniknovenie-nepredvidennyih-obstoyatelstv

Как изменить или расторгнуть невыгодный договор и не платить чрезмерных компенсаций – Стороженко и Партнеры

Слышал, что сделка может быть расторгнута по причине непредвиденных обстоятельств,

Вы заключили договор, а теперь он невыгоден или его условия для вас не актуальны.

Что делать?

О том, как изменить условия договора на выгодные; как расторгнуть договор, если сотрудничество перестало быть финансово интересным, – рассказал директор экспертной группы Сергей Стороженко.

Читайте до конца, и вы узнаете:

  • Договор больше невыгоден: как изменить его условия
  • Мирный способ расторгнуть договор
  • Как расторгнуть договор, если контрагент «против»
  • Кризис и скачки валют как повод расторгнуть договор: считается или нет
  • Во сколько встанет односторонний отказ от договора: можно ли не платить?
  • Расторжение договора и рейдерство: как защитить компанию от миллионных убытков

Хотите изменить условия договора, расторгнуть невыгодное соглашение, но некогда читать? –

Закажите профессиональное оформление процедуры расторжения/внесения изменений в договор или задайте вопрос эксперту прямо сейчас:

1.Договориться

Чтобы изменить условия договора (предмет, цену договора, сроки выполнения обязательств, порядок оплаты и т. д.), нужно договариваться.

По желанию одной стороны и без суда вносить изменения в договор – нельзя (ст. 310 ГК РФ). Необходимо прийти к согласию с контрагентом (ст. 450 ГК РФ).

Как это сделать:

  • Организовать переговоры, очную встречу или направить в адрес контрагента официальное письмо с предложением поменять условия договора
  • Составить и оформить дополнительное соглашение к договору

Важно:

  • Чтобы добиться внесения изменений в договор на выгодных для вас условиях, пригласите опытного медиатора, владеющего психологическими приемами ведения переговоров.
  • Соблюдайте порядок подписания дополнительного соглашения, согласно нормам о переговорах, акцепте и оферте (ст. 434.1 – 443 ГК РФ) и по аналогии с основным договором.

Например, если основной договор заверен нотариально или прошел процедуру гос. регистрации, соглашение также заверяется у нотариуса и регистрируется в уполномоченном органе.

2.Идти в суд, если есть основания

Внести изменения по желанию одной из сторон договора можно только через суд и при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

  • Контрагент нарушил обязательства (п. 2. 1 ст. 450 ГК РФ)

Для суда важен именно критерий существенности нарушения. При этом учитывается не только и не столько размер ущерба/сумма убытков, сколько расхождение между ожиданиями пострадавшей стороны и реальностью (то, что сторона должна была получить по договору и что получила в результате).

На практике именно доказывание существенности представляет особую сложность (1).

Результат судебного спора будет зависеть от компетентности юриста, представляющего ваши интересы в суде.

  • Право менять условия договора прописано в тексте договора/соглашения, кодексах и законах (п. 2. 2 ст. 450 ГК РФ).

Например, если наступили обстоятельства, из-за которых возрос страховой риск, страховая компания вправе поменять условия договора (ст. 959 ГК РФ). Или залогодатель не предупредил залогодержателя о правах третьих лиц на предмет залога (п. 4 ст. 336 ГК РФ).

  • Существенно изменились обстоятельства (ст. 451 ГК РФ), и это нельзя было предвидеть

Например, изменилось законодательство, регулирующее отношения по договору или начались «перебои» с финансированием.

Важно: на практике эта норма не работает. Суды не признают как существенные изменения обстоятельств: ни кражу объекта, переданного по договору лизинга (2), ни непредвиденное ухудшение материального положения истца (3).

А в случаях, когда обстоятельства все-таки признаются существенными, суды более охотно расторгают такие договоры, чем позволяют изменить условия по требованию одной стороны.

Вывод: поменять условия договора, если контрагент «против», практически невозможно**.

Поэтому если договор перестал быть выгодным, или его условия изначально навязаны сильной стороной (более крупной компанией, органом власти, монополистом рынка), пригласите авторитетного переговорщика и пытайтесь договориться с контрагентом. Обратитесь к экспертам, чтобы они составили новый проект договора или оферту.

Если контрагент имеет признаки монополии, обратитесь с жалобой в антимонопольные органы (п. 3 ч. 1 ст. 10 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Подавать судебный иск стоит только тогда, когда вы готовы расторгнуть невыгодный договор.

Мирный способ расторгнуть договор

Если договор стал невыгодным или потерял для вас актуальность, его можно расторгнуть по соглашению в таком же порядке, в котором он заключался: устный договор – устно, письменный – письменно, заключенный в электронной форме – в электронной форме и т. д.

Процедура расторжения по соглашению та же, что и при внесении изменений в договор: стороны договариваются при личной встрече или в официальной переписке расторгнуть договор с определенной даты.

Когда в договоре несколько сторон, он может расторгаться по соглашению всех или большинства участников. В тексте основного договора должен быть описана процедура определения такого большинства.

РАСТОРГАЯ ДОГОВОР, УБЕДИТЕСЬ, ЧТО СОБЛЮДЕН ПРИНЦИП ЭКВИВАЛЕНТНОСТИ ВСТРЕЧНЫХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЙ

ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ У СПЕЦИАЛИСТА, ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ УБЫТКОВ, НЕОБОСНОВАННЫХ ИЛИ ЗАВЫШЕННЫХ ВЫПЛАТ КОНТРАГЕНТУ.

Как расторгнуть договор, если контрагент «против»

Через суд*.

Можно расторгнуть договор, если контрагент «против», в следующих случаях:

  • Контрагент нарушает условия договора (п. 2. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • Обстоятельства существенно поменялись (ст. 451 ГК РФ)
  • Возникла ситуация, предусмотренная законом или договором (п. 2. 2 ст. 450 ГК РФ).

Это все те же ситуации, что и в случае, когда нужно поменять условия договора на более выгодные.

Важно: соблюдайте обязательный претензионный порядок. Прежде чем подать иск, направьте контрагенту письменное предложение расторгнуть договор, дождитесь мотивированного ответа или выждете срок, в течение которого ответ должен поступить. Если этого не сделать, иск оставят без рассмотрения (222 ГПК РФ, ст. 148 АПК РФ).

РАСТОРГАЯ ДОГОВОР, НЕ ПЛАТИТЕ ЛИШНЕГО. ЕСЛИ КОНТРАГЕНТ БОЛЕЕ СИЛЬНЫЙ ИЛИ ИМЕЕТ СВЯЗИ ВО ВЛАСТНЫХ КРУГАХ, ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ.

Кризис и скачки́ валют как повод расторгнуть договор: считается или нет

В кризисные времена конца 90-х и начала 2000-х имели место судебные решения, признающие инфляцию, девальвацию рубля и общий кризис должными основаниями для одностороннего расторжения договора (5).

Однако сегодня суды не признают материальные проблемы, общий кризис и скачки валют существенным изменением обстоятельств, отказывая заявителям (6, 7).

[attention type=yellow]

Суды более охотно принимают обстоятельства не финансового характера – например, наложение ареста на арендованное имущество (8), установление на арендованной земле особого режима использования (9) и даже личные обстоятельства – например, тяжелое заболевание ребенка истца (10).

[/attention]

Если вы испытываете финансовые трудности и не можете дальше выполнять условия договора, обратитесь к опытным специалистам. Суды встают на сторону истца в исключительных случаях. А если ваши интересы представляет слабо подготовленный юрист, нет шансов выиграть дело и разорвать невыгодный договор.

Во сколько встанет односторонний отказ от договора: можно ли не платить?

Отказ от договора чаще всего порождает необходимость выплатить контрагенту какую-то денежную сумму (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ № 16). Это могут быть проценты, удержание аванса, доля от цены договора и т. д. Конкретные условия прописываются в договоре.

Важно:

ЕСЛИ ВЫ СЧИТАЕТЕ, ЧТО КОНТРАГЕНТ ТРЕБУЕТ ОТ ВАС СЛИШКОМ МНОГО, ОСПОРЬТЕ ЭТУ СУММУ В СУДЕ. КОМПЕНСАЦИЯ НЕ ДОЛЖНА БЫТЬ ЗАВЫШЕННОЙ

ДОКАЖИТЕ, ЧТО ТРЕБУЕМАЯ ВЫПЛАТА НАРУШАЕТ РАЗУМНЫЙ БАЛАНС ИНТЕРЕСОВ СТОРОН ДОГОВОРА.

Так, в одном из дел суд признал ничтожным условие об отступном в размере 3 ежемесячных платежей(11).

Если контрагент требует выплатить неустойку, проконсультируйтесь у юриста, правомерно ли такое требование. Хотя стороны и свободны при выборе вида/сумм компенсации за односторонний отказ от договора и могут предусмотреть неустойку (12), она в этом случае будет выполнять функцию отступного.

И если право на отказ от договора предусмотрено договором или законом, то это правомерное действие, поэтому взыскание неустойки здесь неуместно (13).

Расторжение договора и рейдерство: как защитить компанию от миллионных убытков

Что делать, если ваш контрагент намеренно создает и использует обстоятельства с целью расторгнуть договор и взыскать с вас компенсацию?

Например, в отношениях «заказчик – подрядчик»:

После выполнения основного объема работ на объекте, заказчик начинает намеренно затягивать завершение проекта. Задерживает подписание документов, занимается бесконечными согласованиями, создает препятствия, затрудняющие доступ на объект.

Затем, в связи с нарушением сроков выполнения работ, заказчик направляет исполнителю уведомление о расторжении договора, а выполненные объемы работ передает аффилированным компаниям.

Так ЗАО «БоАЗ» расторгло договор в одностороннем порядке и направило в Арбитражный суд Красноярского края сразу 3 исковых заявления на общую сумму более 29 миллионов рублей в отношении подрядной организации ЗАО «Каскад» (Дело № А33-16602/2014,  дело № А33-17353/2014, дело № А33-17486/2014). В настоящее время ЗАО Электромонтажная фирма «Каскад» находится в стадии ликвидации.

В таких ситуациях самостоятельно защитить компанию невозможно. Обращайтесь к лучшим специалистам для защиты своих прав.

Получить профессиональную помощь, чтобы внести изменения или расторгнуть договор

Источник: https://lfsp.ru/poleznaya-informatsiya/kak-izmenit-ili-rastorgnut-nevygodnyj-dogovor-i-ne-platit-chrezmernyh-kompensatsij/

Коронавирус и договоры: мнение Верховного Суда

Слышал, что сделка может быть расторгнута по причине непредвиденных обстоятельств,

Коронавирус — форс-мажор?
А если форс-мажор, то можно не платить?
Можно ли отказаться от договора в связи с изменением обстоятельств?
Из-за нерабочих дней срок исполнения обязательств переносится?

Основной вопрос, который возникает у бизнеса в текущей ситуации, — является ли коронавирус обстоятельством непреодолимой силы, или форс-мажором.

Форс-мажор — это всегда чрезвычайные и непредотвратимые события (ст. 401 ГК РФ).

При этом чрезвычайность означает, что обстоятельства исключительные и выходят за рамки обычных в конкретных условиях. А говорить о непредотвратимости можно, если ни один участник гражданского оборота, ведущий такую же деятельность, не может этих обстоятельств избежать (Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2021 № 7, далее — Постановление № 7).  

Поэтому отсутствие денег не форс-мажор: есть ли они, напрямую зависит от предпринимателя. Если контрагент нарушает обязательства или недобросовестно действуют представители самой компании, это тоже нельзя назвать форс-мажором  (п. 8 Постановления № 7).

Но коронавирус внёс в это толкование свои коррективы. В Обзоре Президиума ВС РФ от 21.04.2021 № 1 (далее — Обзор № 1), кроме чрезвычайности и неотвратимости, значится ещё одна характеристика форс-мажора — относительность. Одно и то же обстоятельство для одних может быть форс-мажором, для других — нет.

А значит, обстоятельством непреодолимой силы может быть и отсутствие денег — если это следствие ограничений, введённых из-за пандемии.

[attention type=red]

Столовая лишилась выручки, потому что была принудительно закрыта из-за коронавируса. В этой ситуации никакой разумный и осмотрительный предприниматель не избежал бы финансовых потерь. А значит, отсутствие денег не зависит в данном случае от воли организации, а вызвано ограничительными мерами, которые ввело государство для борьбы с пандемией.

[/attention]

Выводы Верховного Суда:

  1. Сам по себе коронавирус не может считаться форс-мажором для всех без исключения.
  2. Решая, стал ли вирус обстоятельством непреодолимой силы, нужно учитывать, чем занимается компания, как работает в условиях ограничительных мер, в чём суть обязательства и когда компания должна его исполнить.
  3. Учитывается также, насколько разумно и добросовестно ведёт себя должник.

Доказывать форс-мажор должен должник. Для этого можно использовать официальные документы:

  • заключения и свидетельства уполномоченных органов и организаций, которые подтверждают обстоятельства непреодолимой силы, — например свидетельства Торгово-промышленной палаты;
  • нормативные акты субъектов РФ, в которых говорится о форс-мажорном характере пандемии (например, п. 20.1 Указа мэра Москвы от 05.03.2021 № 12-УМ).

Кроме того, нужно будет доказать причинно-следственную связь между ограничительным мероприятием и неисполнением обязательства по договору. 

В регионе запретили проводить массовые мероприятия, поэтому у ИП, который организует командообразующие выезды, мизерная выручка за II квартал. Из-за этого предприниматель не может оплатить поставленное ему верёвочное снаряжение. 

В регион запретили въезжать транспорту из других областей, кроме машин экстренных служб. Из-за этого производитель фермерского оборудования не смог вовремя собрать заказ: в регионе не было нужных комплектующих, а привезти их из соседнего региона не было возможности.

А если форс-мажор, то можно не платить?

Предположим, факт форс-мажора подтвердился или кредитор его не оспаривает. Значит ли это, что должник освобождается от обязательств по сделке и может не платить по кредиту или не поставлять товары? Верховный Суд говорит: нет (п. 9 Постановления № 7).

Форс-мажор означает лишь, что должник не должен платить пени и штрафы за нарушение сроков, которые зафиксированы в договоре. Нельзя взыскать с должника и убытки, если они возникли из-за того, что он заплатил или поставил товар невовремя (п. 3 ст. 401 и п. 2 ст. 405 ГК РФ).

Производитель ламп для маникюрных салонов не может заплатить своему поставщику вовремя, потому что салоны закрыты и новые лампы никто не заказывает. В договоре с поставщиком прописано, что за каждый день просрочки начисляется пеня, но из-за форс-мажора они не начисляются. 

Что касается самого обязательства, нужно проверять, можно ли его исполнить, когда форс-мажор прекратится. А если можно, то будет ли кредитор по-прежнему в этом заинтересован.

Кредитор вправе вообще отказаться от договора, если вызванная форс-мажором просрочка сводит на нет всю выгоду от договора (Постановление № 7).

Сделать это можно в любой момент, в том числе не дожидаясь окончания форс-мажора.

Компания сдаёт в аренду насосное оборудование. Из-за пандемии арендатор приостановил работы и не платит по договору. Арендодатель вправе потребовать оборудование обратно. Но когда пандемия кончится, арендатор должен будет заплатить за время, пока оборудование было у него.

Можно ли отказаться от договора в связи с изменением обстоятельств? 

Кроме форс-мажора, есть ещё один механизм, который позволяет избежать ответственности за неисполнение обязательств по договору. Это существенное изменение обстоятельств.

Любая из сторон вправе отказаться от договора, если появились обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, а если бы могли, то не заключали бы сделку или заключили бы её на других условиях (ст. 451 ГК РФ).

Ситуация с COVID-19 под это определение подпадает идеально. Предвидеть масштаб карантинных мер было невозможно даже в феврале 2021 года, не говоря уж про более ранние периоды.

[attention type=green]

А если бы стороны знали о таких мерах, то внесли бы в договор новые условия или вообще не заключали бы его.

[/attention]

Верховный Суд подтвердил этот  вывод и признал: расторгать договоры из-за коронавируса можно (вопрос 8 Обзора № 1).

Основной сценарий в такой ситуации — именно расторжение, а не изменение договора. Изменить условия договора можно только в исключительных обстоятельствах: 

  • если расторжение договора противоречит общественным интересам;
  • если ущерб от расторжения договора значительно превысит затраты на его исполнение в изменившихся условиях.

Но из этого правила есть исключения. Они могут быть установлены в самом договоре или в специальных законах. 

Договор аренды нежилого помещения заключён до того, как были приняты ограничительные меры. Из-за коронавируса арендатор не может платить по договору. Основной сценарий для таких ситуаций — изменение, а не расторжение договора (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2021 № 98-ФЗ). 

Арендатор может требовать изменить договор: внести условие по отсрочке или рассрочке платежа или снизить плату за период, когда арендатор не мог использовать помещение (Обзор № 1).

Из-за нерабочих дней срок исполнения обязательств переносится?

Судьи считают, что переносить срок выполнения обязательств на первый рабочий день  (ст. 193 ГК РФ) можно только из-за выходных и нерабочих праздничных дней по ТК РФ.

Нерабочие дни, которые объявил президент, — это санитарно-эпидемиологические меры. Их нельзя считать нерабочими в том смысле, который придаётся этому термину в ст. 193 ГК РФ. 

А значит, если дедлайн по договору приходится на эти «карантинные» нерабочие дни, оснований для переноса сроков нет (вопрос 5 Обзора № 1).

Такой вывод основан на двух обстоятельствах, говорится в Обзоре.

  • Нерабочие дни по указам — не всеобщие. Могла ли компания продолжать работу, зависело от отрасли и региона.
  • Если бы сроки по всем обязательствам сдвинулись, это бы затормозило исполнение всех без исключения гражданских обязательств на долгий период, а власти в этом не заинтересованы.

Течение сроков исковой давности с 30 марта по 12 мая не прерывается и не приостанавливается автоматически. Каждый случай нужно рассматривать отдельно — с учётом ограничений в регионе (вопросы 5 и 6 Обзора № 1). При этом суды должны выяснять, насколько эти меры мешали компании обратиться в суд в установленный срок.

Если последний день срока давности приходится на нерабочий период, он тоже не переносится (вопросы 5 и 6 Обзора № 1).

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Источник: https://kontur.ru/articles/5770

Что такое притворная сделка? Понятие, характерные признаки, правовые последствия

Слышал, что сделка может быть расторгнута по причине непредвиденных обстоятельств,

Работая на рынке недвижимости, я нередко сталкиваюсь с такими понятиями, как притворные сделки. Хочу предупредить, что они не так безобидны, как кажутся на первый взгляд.

Определение притворной сделки и нормы правового регулирования

Притворная сделка – это сделка, совершённая с нарушением норм законодательства. С виду она соответствует всем правилам проведения и заключается на основании подписания гражданского договора.

Но составленный договор не соответствует реальному положению вещей: он лишь прикрывает другую сделку, которая остаётся в тени или «за кадром».

В итоге – результат, полученный сторонами, не тот же самый, который следует из положений договора.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Такие сделки считаются недействительными, что следует из п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Они могут быть признаны ничтожными и не вступить в силу, согласно нормам п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ. Или признаваться оспоримыми, согласно нормам п. 1 и п. 2 ст. 166 ГК РФ, на основании решения суда.

Составляющие

Так как стороны гражданского договора под прикрытием одной сделки проводят другую, то у данного гражданского прецедента имеется два элемента, составляющих одно действие, это:

  1. Юридический договор, который оформляется для видимости, но не исполняется сторонами.
  2. Сама сделка, которая проводится на основании устных договорённостей сторон, но под прикрытием притворного договора.

Прикрывающая сделка

Это то, что предназначено для юридического сопровождения процесса. Гражданский договор составляется по всем правилам, которые применяются к договорам соответствующего типа. Но он предназначен не для исполнения, а для прикрытия другой сделки. К таким документам могут относиться договоры следующих сделок:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • найма или аренды;
  • займа или рассрочки;
  • предоставления услуг.

Прикрывающими они называются по следующим причинам:

  • в них подменяется или количественно (суммарно) искажается предмет договора;
  • по факту производится иное действие.

Прикрываемая сделка

Эта сделка не имеет под собой правовой основы и совершается на основании устных договорённостей сторон, но под прикрытием формально составленного договора.

Формальный договор может составляться на приобретение меньшей или большей части товара, чем передаётся по факту. Также он может подменять собой другие сделки.

Особенности и характерные признаки притворной сделки

Обозначенный вид сделок имеет общие характерные признаки, которые распространяются на все виды движимого и недвижимого имущества, предоставления всех категорий товаров и услуг. В их числе:

  1. В прикрывающей и прикрываемой сделке прослеживаются одни и те же участники. Иногда в них присутствуют третьи лица (посредники), которые не вписываются в договор, но от которых завит получение запланированного результата по факту. По преимуществу это посредники, предоставляющие услугу за вознаграждение.
  2. Для достижения результата прикрываемой сделки нередко используется несколько прикрывающих сделок, оформленных цепочкой договоров с одними и теми же участниками. Такие прецеденты наблюдаются в заведомо преступных деяниях.
  3. То, что происходит по факту, не соответствует условиям прикрывающего договора.
  4. В той или иной степени стороны притворных сделок являются заведомо виновными.

Такими схемами пользуются в том числе мошенники. Они предлагают контрагентам оформить притворную сделку, а в результате нарушают достигнутые устные договорённости, совершая махинации с корыстным умыслом.

Состояние преступности в РФ. Источник МВД.РФ

Как можно доказать притворность сделки

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств проигравшая сторона пытается восстановить справедливость, но ей не всегда удаётся доказать, что контрагенты притворились, а не вступили в настоящие гражданские отношения по отчуждению имущества. Если дело дойдёт до суда, то нужно будет действовать следующим образом:

  1. Подтвердить своё добросовестное заблуждение, указав, что истец не знал и не мог знать о том, что сделка проводилась незаконно.
  2. Предъявить платёжные документы: счета фактуры, расписки, квитанции об оплате. Доказать, что деньги были переданы за другие услуги (объёмы товара), а не за то, что указано в договоре.
  3. Предъявить накладные, документы о стоимости имущества, сверив их с платёжными документами и доказав, что здесь имеется расхождение.
  4. Если контрагент не уплатил денег или не передал товар (движимое или недвижимое имущество), то указать данный факт в исковом заявлении.

Доказать, что сделка была притворной, могут не только её стороны, но и иные заинтересованные лица, если их интересы были нарушены.

Правовые последствия

Если один из контрагентов или третьи лица доказали, что сделка была притворной, то она:

  • признаётся ничтожной и не вступает в силу;
  • оспаривается в суде.

У знакомого риэлтора Романа произошёл такой случай: он стал посредником между покупателем и продавцом, который предложил в силу обстоятельств оформить вместо купчей на квартиру генеральную доверенность с правом переоформления и продажи.

Покупатель согласился, но когда пришёл в Росреестр, чтобы зарегистрировать жильё на жену, оказалось, что доверенность уже отозвана бывшим собственником. Суд признал сделку ничтожной и не вступившей в силу. Покупатель стал требовать возврат денег, уплаченных за квартиру. Роману пришлось неоднократно выступать в суде свидетелем того, что деньги действительно были переданы.

Он помог своему клиенту вернуть уплаченное, но с тех пор заключал только действительные сделки и был предельно аккуратен.

Иногда притворные сделки представляются её участникам, как решение тех или иных проблем. Но они могут привести к новым трудностям, возникшим в результате нарушения норм гражданского законодательства. Лучше всего действовать по закону и получать гарантированный результат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Осторожно, мошенники! , Судебные споры , Юридические термины

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/pritvornaya-sdelka.html

Оговорки о непредвиденных обстоятельствах В договорах на покупку дома – 2021

Слышал, что сделка может быть расторгнута по причине непредвиденных обстоятельств,

Предложение о непредвиденных обстоятельствах определяет условие или действие, которое должно быть выполнено для договора о недвижимости, чтобы стать обязательным.

Случайность становится частью обязательного договора купли-продажи, когда обе стороны (то есть продавец и покупатель) соглашаются с условиями и подписывают контракт. Соответственно, важно понять, к чему вы вступаете, если в договор о недвижимости включен договор о непредвиденных обстоятельствах.

Здесь мы представляем широко используемые предложения о непредвиденных обстоятельствах в контрактах на покупку жилья и то, как они могут принести пользу как покупателям, так и продавцам.

Контракты на недвижимость

Операция с недвижимостью обычно начинается с предложения: покупатель предлагает предложение о покупке продавцу, который может принять или отклонить предложение. Часто продавец счётчик предложение и переговоры идут вперед и назад, пока обе стороны не достигнут соглашения.

Если какая-либо сторона не согласна с условиями, предложение становится недействительным, и покупатель и продавец идут своими разными путями без каких-либо дополнительных обязательств.

Однако, если обе стороны согласны с условиями предложения, покупатель делает денежный депозит – сумму, выплаченную в качестве доказательства добросовестности, обычно составляющую 1% от продажной цены. Средства удерживаются компанией условного депонирования, а процесс закрытия начинается.

Иногда к предложению о покупке недвижимости и включению в договор о недвижимости прилагается оговорка о непредвиденных обстоятельствах. По сути, оговорка о непредвиденных обстоятельствах дает сторонам право отказаться от контракта при определенных обстоятельствах, которые должны быть согласованы между покупателем и продавцом.

Условные могут включать в себя такие детали, как временные рамки (например, «Покупатель имеет 14 дней для проверки собственности») и конкретные условия (например, «Покупатель имеет 21 день для обеспечения 30-летнего обычного займа на 80% от покупной цены на процентная ставка не выше 4. 5% »).

Любая оговорка о непредвиденных обстоятельствах должна быть четко изложена, чтобы все стороны поняли условия.

Если условия условия непредвиденных обстоятельств не выполняются, договор становится недействительным, и одна сторона (чаще всего покупатель) может отступить без юридических последствий.

[attention type=yellow]

И наоборот, если условия встречаются , контракт юридически подлежит исполнению, и сторона нарушила бы контракт, если он или она решит отступить. Последствия различаются: от конфискации серьезных денег до судебных процессов.

[/attention]

Например, если покупатель отказывается и продавец не может найти другого покупателя, продавец может подать иск за конкретную производительность , заставив покупателя купить дом.

Типы положений о непредвиденных обстоятельствах

Оговорки о непредвиденных обстоятельствах могут быть написаны практически для любых нужд или проблем. Вот наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства, включенные в сегодняшние контракты на покупку жилья:

Оценка непредвиденных обстоятельств

Приоритет оценки защищает покупателя, используемый для обеспечения того, что имущество оценивается как минимум, указанная сумма.Если имущество не оценивает, по крайней мере, указанную сумму, договор может быть расторгнут, и деньги во многих случаях возвращаются покупателю.

В случае непредвиденных обстоятельств оценки могут быть указаны условия, которые позволяют покупателю продолжить покупку, даже если оценка ниже указанной суммы, как правило, в течение определенного количества дней после того, как покупатель получает уведомление об оценочной стоимости.

У продавца может быть возможность снизить цену до суммы оценки.

В случае непредвиденных обстоятельств указывается дата выпуска , на которой или до которой покупатель должен уведомить продавца о любых проблемах с оценкой; в противном случае непредвиденные расходы будут считаться удовлетворенными, и покупатель не сможет отказаться от транзакции.

Финансирование непредвиденных расходов

Финансирование непредвиденных расходов (также называемое «непредвиденным сроком погашения») дает покупателю время подать заявку и получить финансирование для покупки недвижимости.

Это обеспечивает важную защиту для покупателя, который может отказаться от контракта и вернуть свои серьезные деньги в случае, если он или она не может обеспечить финансирование от банка, ипотечного брокера или другого вида частного кредитования.

В финансовом непредвиденном случае указывается определенное количество дней, в течение которых покупатель должен получить финансирование.

Покупатель до этой даты должен расторгнуть договор (или запросить продление, которое должно быть согласовано в письменной форме продавцом); в противном случае покупатель автоматически отказывается от непредвиденных обстоятельств и становится обязанным приобретать имущество – даже если кредит не обеспечен.

Продажа жилья в непредвиденных обстоятельствах

[attention type=red]

Хотя в большинстве случаев легче продать, прежде чем покупать другую недвижимость, время и финансирование не всегда срабатывают именно так.

[/attention]

В случае непредвиденных обстоятельств, связанных с продажей жилья, покупателям предоставляется определенное количество времени на продажу и утилизацию существующих домов для финансирования нового.

Этот тип непредвиденных обстоятельств защищает покупателей, потому что, если существующий дом не продается по крайней мере за запрашиваемую цену, покупатель может отказаться от договора без юридических последствий.

Продажи на продажу недвижимости могут быть трудными для продавца, которые могут быть вынуждены отказаться от другого предложения, ожидая результата непредвиденных обстоятельств. Продавец сохраняет за собой право расторгнуть договор, если дом покупателя не продается в течение указанного количества дней.

непредвиденные расходы на осмотр

непредвиденные случаи проверки (также называемые непредвиденными обстоятельствами) дают покупателю право на проверку дома в течение определенного периода времени, например 5-7 дней. Он защищает покупателя, который может отменить договор или договориться о ремонте, основываясь на выводах профессионального инспектора дома.

Инспектор осматривает интерьер и экстерьер объекта, в том числе состояние электрических, отделочных, сантехнических, конструкционных и вентиляционных элементов. Инспектор предоставляет отчет покупателю, в котором подробно изложены вопросы, обнаруженные во время проверки.

В зависимости от точных условий непредвиденного осмотра покупатель может:

  • Утвердить отчет, и сделка продвигается вперед
  • Отклонить отчет и вернуться из сделки (и вернуть заработанные деньги)
  • Время запроса для дальнейших проверок, если что-то нуждается во втором взгляде
  • Запросить ремонт или концессию (если продавец согласен, сделка продвигается вперед, если продавец отказывается, покупатель может отказаться от сделки и вернуть свои серьезные деньги) < A

В дополнение к непредвиденным обстоятельствам проверки иногда включается стоимость ремонта на случай непредвиденных обстоятельств .Это указывает максимальную сумму в долларах за необходимый ремонт.

Если проверка показывает, что ремонт будет стоить дороже, чем эта сумма в долларах, покупатель может выбрать прекратить действие контракта.

Во многих случаях стоимость ремонта зависит от определенного процента от продажной цены, например, 1-2%. Kick-Out Clause

[attention type=green]

Предложение об отказе является непредвиденным обстоятельством, добавленным продавцами для обеспечения меры защиты от непредвиденных расходов на продажу дома.

[/attention]

В то время как продавец соглашается на непредвиденные расходы на продажу дома, он или она может добавить предложение об отказе от продажи, заявив, что продавец может продолжать продавать недвижимость.

Если другой квалифицированный покупатель повышается, продавец дает текущему покупателю определенное количество времени (например, 72 часа), чтобы удалить непредвиденные расходы на продажу дома и сохранить контракт в живых; в противном случае продавец может отказаться от контракта и продать новому покупателю.

Практический результат

Контракт на недвижимое имущество – это юридически закрепленное соглашение, определяющее роли и обязательства каждой стороны в сделке с недвижимостью, а также непредвиденные обстоятельства, связанные с контрактами. Важно прочитать и понять свой контракт, обратив внимание на все указанные даты и сроки. Поскольку время имеет существенное значение, один день (и один пропущенный срок) может иметь негативное и дорогостоящее воздействие на вашу сделку с недвижимостью

В определенных штатах специалистам по недвижимости разрешено составлять контракты и любые изменения, в том числе положения о непредвиденных обстоятельствах. Однако в других штатах эти документы должны составляться лицензированными адвокатами. Важно следовать законам и правилам вашего государства.

В целом, если вы работаете с квалифицированным специалистом по недвижимости, он или она сможет провести вас через этот процесс и убедиться, что документы правильно подготовлены (при необходимости, адвокатом).

Если вы не работаете с агентом или брокером, обратитесь к адвокату, если у вас есть какие-либо вопросы относительно договоров с недвижимостью и условий непредвиденных обстоятельств.

Источник: https://ru.talkingofmoney.com/contingency-clauses-in-home-purchase-contracts

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: