У нас двухквартирный дом. Не части, не доли–две квартиры.

Содержание
  1. Правила раздела частного дома
  2. Способ №1. Мирное соглашение
  3. Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения
  4. Как разделить двухквартирный дом на два дома
  5. Как разделить «двухквартирник». Схема госрегистрации
  6. Что может помешать
  7. Если будет решение суда
  8. Когда дом станет сблокированным
  9. Раздел жилого дома в натуре между собственниками: правила, порядок, экспертиза – Как разделить дом на 2 хозяина
  10. Что такое реальный раздел дома в натуре
  11. На сколько долей можно разделить дом
  12. Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома
  13. Порядок и правила раздела частного дома на доли
  14. Как разделить дом на два хозяина
  15. Эксперт по разделу дома
  16. Как правильно разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности
  17. Можно ли поделить дом и землю?
  18. Юридическое оформление раздела дома и земли
  19. Спорные ситуации
  20. Фактический раздел дома и земли
  21. Оформление фактического раздела
  22. Раздел земельного участка
  23. Раздел двухквартирного дома или таунхауса
  24. Раздел участка и дома через суд
  25. Как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный
  26. Оформление земельного участка в собственность, если дом двухквартирный
  27. Случай второй – многоквартирные дома

Правила раздела частного дома

У нас двухквартирный дом. Не части, не доли--две квартиры.

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

[attention type=yellow]

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

[/attention]

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом.

На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе.

Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме.

Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным.

Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

[attention type=red]

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

[/attention]

Источник: https://yuristznaet.ru/dom/razdel-doma.html

Как разделить «двухквартирник». Схема госрегистрации

У нас двухквартирный дом. Не части, не доли--две квартиры.

Дома, построенные в советское время для проживания двух семей, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) значатся как жилые дома с долевой собственностью, или здания с учтёнными помещениями, принадлежащими на праве собственности. Всё, казалось бы, понятно, но некоторые собственники не хотят иметь долевую собственность и решают разделить недвижимость на два юридически самостоятельных объекта.

Разделить дом «на бумаге» стремятся для того, чтобы избежать обязательной нотариальной формы сделок, чтобы не согласовывать действия по объекту с соседом, тем более если нет дружбы с ним, и когда хотят иметь право на отдельный земельный участок, а не долю в праве собственности на общее имущество дома, которым часто является участок под двухквартирным жилым домом, согласно Жилищному кодексу.

Раньше переоформить право собственности на недвижимость в двухквартирном доме можно было через выдел доли, но после вступления в силу федерального закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ сделать так уже нельзя – такие дома изначально зарегистрированы в БТИ как объекты индивидуального жилищного строительства, а ИЖД запрещено «дробить» на отдельные помещения.

Но выход из положения есть. В Управлении Росреестра по Свердловской области недавно разработали алгоритм действий для оформления недвижимости в двухквартирном доме. Он основан на том, что позволяет закон – а именно оформить каждую часть дома в самостоятельный объект, когда весь объект является домом блокированной застройки.

Что нужно сделать для этого, пояснила Марина Казанцева, начальник отдела регистрации №3, на семинаре в Уральской палате недвижимости:

– Прежде всего нужно заключение органа местного самоуправления о том, что дом всегда – с момента возведения, постановки на технический, кадастровый учёт – существовал в таком виде, то есть как дом на двух хозяев блокированной застройки, но на момент его создания такого понятия не было, и он был оформлен как индивидуальный жилой дом. Но если использование дома по частям началось после реконструкции дома (оборудование дополнительного выхода и пр.) и собственники не узаконивали её, не выделяли часть дома в судебном порядке, то в зависимости от даты реконструкции, возможно, понадобится оформлять акт ввода в эксплуатацию.

Для того, чтобы превратить индивидуальный жилой дом в сблокированный, должно быть волеизъявление владельцев: нужно собрать всех собственников дома и составить соглашение. Сосед ведь может выступить против, не согласится выделяться, в том числе и потому, что если дом станет объектом сблокированной застройки, то может увеличиться кадастровая стоимость части, блока.

Кроме соглашения собственников для преобразования индивидуального жилого дома в дом блокированной застройки, необходимо подготовить технический план с обоснованием, что он составляется в связи с образованием объекта из-за раздела дома. Для подготовки плана используется декларация, в которой каждый собственник вносит данные о том, какими помещениями он пользуется.

Итак, для признания сблокированного дома необходимо соглашение собственников, технический план, заключение органа местного самоуправления о том, что дом является блокированным изначально, либо акт ввода в эксплуатацию после реконструкции. Если есть в собственности земельный участок, то должны быть указаны кадастровые номера земельных участков. Если земля не в собственности – другая процедура.

Что может помешать

Прежде чем взяться за такой раздел, нужно обратиться к Правилам землеустройства и застройки, понять, возможно ли на конкретном земельном участке размещение сблокированных жилых домов.

Нужно также посмотреть размер участка, можно ли поделить его на участки хотя бы минимально допустимой площади, так как по определению Градостроительного кодекса блокированный дом (блокированный дом – это часть здания, квартира) располагается на самостоятельном земельном участке.

Нужно также иметь в виду, что регистрация осуществляется одновременно в отношении всех частей и земельных участков, то есть соседи должны одновременно зарегистрировать и части дома, и земельные участки. Кроме этого, важно понимать, что после проведения этой процедуры весь дом как здание будет снят с кадастрового учёта, каждая часть будет самостоятельным объектом недвижимости.

Сложности возникнут, если жилой дом был поделён в процессе реконструкции – соседи разделили его сами, или когда отсутствуют права на земельный участок, или размещение дома по правилам землеустройства дома сблокированной застройки в данном месте не предусматриваются.

В таких случаях собственник может обратиться в суд, главное здесь – грамотно заявить о правах в иске. Судебный акт должен содержать выводы о том, что это блокированный дом, каждый блок которого может эксплуатироваться самостоятельно и быть оформлен в собственность.

Если судом будут признаны права на квартиры, то дом станет многоквартирным и права будут зарегистрированы на квартиры. Соответственно, и земля не будет оформлена в собственность каждого.

Если будет решение суда

С решением суда государственная регистрация упрощается – в частности, она может быть совершена неодновременно всеми участниками. Пока в отсутствие указания по этому поводу Управление Росреестра по Свердловской области не требует одновременности регистрации.

В данном случае также нужен технический план объекта, но основанием для подготовки будет не заключение органа местного самоуправления, а судебный акт.

Обращаться в суд может один правообладатель. Второй собственник может тоже потом обратиться в суд и признать право на свою часть.

[attention type=green]

Если один оформит своё право на блок, а сосед – нет, то в Государственном реестре будут одновременно существовать и весь жилой дом, который не будет снят с учёта, и выделенный блок, и помещение в жилом доме.

[/attention]

– Мы только начали работать по данной схеме. Не исключено, что в процессе возникнут другие сложности, вопросы, уточнения, которые мы будем дорабатывать, не без помощи риэлторов, их заявлений и вопросов, – сказала также Марина Казанцева.

Когда дом станет сблокированным

В этом случае изменится правовой статус дома и вместе с ним и порядок оформления прав. Так называемая «дачная амнистия» в отношении такого дома уже действовать не будет.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/1263-2room0518

Раздел жилого дома в натуре между собственниками: правила, порядок, экспертиза – Как разделить дом на 2 хозяина

У нас двухквартирный дом. Не части, не доли--две квартиры.

» Раздел имущества » Раздел жилого дома в натуре между собственниками

48 811 просмотров

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

  • регистрации новых жильцов;
  • ремонта;
  • реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

  1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
  2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

  1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
  2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

  1. Выделение доли.
  2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка.

Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения.

В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом.

Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Важно. Если такой дом построен в 2006 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

[attention type=yellow]

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

[/attention]

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

  1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
  2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
  3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
  4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
  5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
  6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

  1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
  2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/razdel-zhilogo-doma-v-nature-mezhdu-sobstvennikami/

Как правильно разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

У нас двухквартирный дом. Не части, не доли--две квартиры.

Необходимость разделить недвижимое имущество на части, особенно жилья и участка земли, на котором оно расположено, возникает, если у него несколько собственников.

Несколько собственников может быть у наследованного дома, приватизированного участка и у совместного имущества разведённых супругов. На практике чаще  всего встречается последний случай.

В связи с этим самым актуальным вопросом становится, как разделить земельный участок с домом на два?

Можно ли поделить дом и землю?

Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот. Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.

Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть  для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.

Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь. Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.

С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся. Причина заключается также в параметрах жилого дома.

[attention type=red]

Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления. Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.

[/attention]

А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома. Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.

Юридическое оформление раздела дома и земли

Юридически оформить раздел совместной собственности можно путём заключения соглашения между владельцами. Заключение такого соглашения не означает потерю целостности дома, а устанавливает на него долевую собственность. К примеру, после развода или когда пара находится в браке, недвижимость продолжает оставаться совместным имуществом, а такое соглашение переводит её в категорию долевой.

Законодательство устанавливает письменную форму для такого соглашения.

Помимо указания на раздел дома на два, в соглашении необходимо отобразить:

  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • оплата расходов на содержание дома (текущий, капитальный ремонт);
  • порядок пользования общими помещениями (ванная, туалет, кухня).

Если совладельцы планируют проживать и дальше вместе, то определять порядок использования общих помещений нет необходимости.

Юридически оформить раздел можно в любое время. Даже по ходу судебного разбирательства стороны вправе в любой момент до вынесения решения заключить мировое соглашение между собой. Такое соглашение закрепляется определением суда.

Внесудебные соглашение в то же время рекомендуется нотариально заверить, чтобы избежать в дальнейшем споров о легитимности подобной договорённости.

Спорные ситуации

Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.

Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.

Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.



Фактический раздел дома и земли

Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.

В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.

К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.

Но при этом должны быть следующие условия раздела:

  • у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
  • каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
  • помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
  • земельный участок также должен быть разделен.

Когда при имеющейся планировке изолирование представляется невозможным, то понадобится перепланировка. Изменение несущих конструкций возможно лишь при получении разрешительных документов у архитектурной службы населённого пункта.

Если перепланировка не представляется возможной  в силу особого строения или ветхого состояния дома, то выдел долей невозможен даже в судебном порядке.

Оформление фактического раздела

Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.

Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:

  1. Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
  2. Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
  3. Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
  4. Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.

Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.

Раздел земельного участка

Раздел земельного участка – дело несложное. Законодательством установлено лишь одно требование: будущие земельные наделы не должны быть в площади меньше минимально установленного размера в том или ином регионе. Обычно такой размер составляет 5 соток. В зависимости от местного законодательства может варьироваться в пределах до 14 соток.

Чтобы осуществить раздел земли, необходимо собрать нижеуказанные документы:

  • заявление в кадастр;
  • технические документы;
  • выписки из кадастра;
  • заявление в регистрационную палату;
  • квитанции об оплате пошлины (2);
  • паспорта совладельцев;
  • свидетельство о праве собственности.

Раздел земельного участка имеет следующие особенности:

  1. При разделе земельного надела, находящегося в долевой собственности, необходимо соглашение собственников.
  2. Необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения межевания.
  3. После раздела каждая из частей земли получит свои кадастровые номера.
  4. После регистрации в Росреестре каждая из частей земельного надела получает статус отдельного объекта недвижимости.

Раздел земли желательно осуществить после фактического выдела доли каждого собственника в жилом доме. Разумеется, и в этом деле лучше прийти к взаимному соглашению без судебного разбирательства.

При разделе земельного надела сторонам не обязательно разграничивать его поровну. В первую очередь необходимо исходить из функциональных потребностей собственников.

При этом каждая часть должна иметь:

  • выход на местные дороги;
  • доступ к коммуникациям и инженерным сетям.

С другой стороны, контуры каждой из частей могут зависеть от наличия хозяйственных и бытовых построек на участке. В этом случае сторонам придётся идти на компромисс. Возможно, понадобится оценка каждой постройки, которая остаётся в части того или иного собственника. Оценка может пригодиться при определении размера компенсации, которая уплачивается одной стороной другой при неравном разделе.

Раздел двухквартирного дома или таунхауса

Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.

По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.

Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.

С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.

Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.

Раздел участка и дома через суд

Как уже говорилось, судебный иск – самый нежелательный путь решения возникшей проблемы. Помимо потери времени, а судебные прения могут длиться месяцами, а то  и годами, судебный процесс – весьма расходное дело, особенно для истца. Но несмотря на это, в качестве правового инструмента суд эффективности не теряет.

Для запуска судебного разбирательства один из собственников должен подать судебный иск. При этом необходимо оплатить государственную пошлину.

Подача иска одним из собственников не лишает права подать встречный иск второго собственника. Но от этого суть дела не меняется, особенно когда споры сторон затрагивают лишь отдельные помещения или части земельного участка. Однако если спорные моменты наблюдаются по всему плану фактического выдела доли, то встречного иска не избежать.

При вынесении решения суд руководствуется двумя обстоятельствами:

  1. Равный раздел дома и участка.
  2. Соблюдение норм законодательства при перепланировке.

Для этого суд назначает экспертизу. Все расходы несёт истец, а также ответчик, когда он подаёт встречный иск. Процедура проведения экспертизы может продлиться на несколько недель. Поэтому сторонам рекомендуется заранее заказать техническую экспертизу предполагаемой перепланировки.

Техническая экспертиза должна включать в себя следующие выводы и заключения:

  • пригодность в каждой из частей для проживания хотя бы одного помещения;
  • возможность осуществления перепланировки без ущерба для несущих конструкций;
  • пригодность сооружения для дальнейшей эксплуатации.

Это основные вопросы, которые будет учитывать суд при вынесении решения. Кроме того экспертиза может показать иные характеристики дома в соответствии с требованиями заказчика.

Не стоит надеяться, что мнение экспертов будет иметь хоть какое-либо значение для противной стороны. Как показывает практика, порой даже судебное решение не позволяет окончательно решить вопрос.

По рассмотрению дела суд выносит решение о фактическом разделе жилого дома и земельного участка. Важным моментом в решение является указание по кадастровому и техническому плану сооружения помещений каждого из совладельцев, а также границу, находящуюся между долей. Без данного указания кадастровая служба в оформлении паспортов на вновь образованные объекты недвижимости откажет.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/razdelit-s-domom-na-dva.html

Как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный

У нас двухквартирный дом. Не части, не доли--две квартиры.

Частенько с приватизацией земли возникают трудности, а в случае с многоквартирными домами количество проблем удваивается. Именно поэтому сегодня мы решили рассказать Вам о том, как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный и более.

К сожалению, в действующем законодательстве Российской Федерации нет возможности приватизировать землю под квартирой в собственные владения. Однако, есть парочка вариантов, разрешающих возникшие трудности и в ходе чтения подготовленной нами статьи Вы узнаете обо всех. Помимо прочего мы рассмотрим основные проблемы, с которыми Вам почти наверняка придётся столкнуться.

Чем больше Вы узнаете сейчас, тщательно переваривая каждое слово, тем проще будет оформлять землю в дальнейшем, поэтому постарайтесь вникнуть в суть статьи.

Оформление земельного участка в собственность, если дом двухквартирный

В какие случаях дом может быть признан многоквартирным? Конечно же, если есть несколько хозяев и имеется общее имущество. К таковому можно с лёгкостью отнести: лестницы, коридоры, подвалы и прочее.

Отсюда следует, что такой участок считается неделимым. И если он был “создан” в таком виде ещё до первого марта пятого года, то собственники вправе рассчитывать на бесплатное его оформление во владения.

Если после – то о нём не может быть речи.

Случай первый. Если из свидетельств следует, что гражданам были переданы не части квартиры, а именно дома, тогда нужно обратиться в любое отделение областного органа тех.

инвентаризации с просьбой о получении техпаспорта на жильё.

Далее необходимо посетить орган госрегистрации, чтобы официально оформить своё право на часть недвижимого имущества, в нашем случае – это часть дома.

Если по документам Вы владеете частью квартиры, а не дома, возникает ряд дополнительных сложностей. Придётся заняться внесением правок во всевозможные документы на жильё, и зарегистрировать своё право на часть дома.

Получается, чтобы процесс приватизации прошёл успешно, нужно чтобы квартира была зарегистрирована в качестве дома. В ином случае оформление земли во владение становится недоступным.

Поэтому если Вы владеете долей квартиры, следует документально зарегистрировать её как владение частью дома, после чего появляется возможность пройти регистрации и оформить участок во владение на несколько лиц (собственников).

Естественно, если хозяев несколько, придётся сложнее – нужно будет заняться оформлением частичных владений в зависимости от доли каждого собственника. Таким образом, участок земли, где был построен двухквартирный дом, можно и даже нужно зарегистрировать на несколько граждан (долями).

Для начала Вы получаете необходимые свидетельства, далее для получения участка владельцы должны дружным коллективом обратиться в администрацию, подав соответствующее заявление на оформление земли.

[attention type=green]

Если у арендующих одну из квартир нет никакого документального подтверждения на владение долей земельного участка, собственник второй квартиры в доме не сможет оформить ни землю, ни её часть. Дело в том, что земля является неделимой.

[/attention]

И при потере документа на одну часть дома, оформление будет недоступно.

Необходимо отметить ещё и тот факт, что при регистрации земли в собственные владения, нужно чтобы права на двухквартирный дом находились у нескольких правообладателей.

Да и по законодательству владеть двухквартирным домом один гражданин не может, на то есть ограничения. К тому же земля под таким домой должна быть зарегистрирована на праве общей доли, т.е.

на всех собственников жилища.

Случай второй – многоквартирные дома

Есть ещё один вариант, который необходимо рассмотреть – оформление в собственность земли под многоквартирным домом.

Возникает вопрос, можно ли оформить в общую собственность безвозмездно? Да, действительно, это возможно, но лишь в том случае, если земельный участок, где находится жилище, был основан в таком виде, в котором мы видим его сейчас до первого марта пятого года. То есть до того момента, как был введён в действие Жилищный Кодекс. Следует учесть и тот факт, что обязательным является проведение кадастрового учёта, если такового не было – не следует надеяться на бесплатное оформление в собственные владения. Естественно, участок станет официально зарегистрированной собственностью ни одного гражданина, а всех в соответствии с их долями в многоквартирном доме. Необходимо упомянуть тот факт, что не нужно ожидать решения органа госвласти – земля перейдёт в общую собственность и без такового.

В случае, если земельный участок, где располагается дом с несколькими квартирами и, соответственно, с несколькими хозяевами, не был сформирован до первого марта пятого года, придётся провести собрание среди собственников и принять решение по оформлению земли в собственность.

Крайне желательно назначить за это ответственное лицо. Выбранный на собрании гражданин должен посетить администрацию, написать заявление с просьбой о формировании участка, где располагается жилище.

Если все нормативы и правила, действовавшие в период постройки, были соблюдены, то всё будет в порядке и участок сформируют.

Помимо прочего придётся посетить филиал ФГБУ (предварительно узнайте, где он располагается в Вашем городе), чтобы провести гос. кадастровый учёт. Само собой, для этого следует подать заявление.

Кто может обратиться с соответствующим заявлением, если дом двух- или более квартирный? Такое право дано:

  • всем собственникам, если они соберутся вместе;
  • или уполномоченному лицу, являющемуся представителем собственников. В данном случае понадобится нотариальная доверенность от каждого из них;
  • или один из собственников, выбранный на собрании. Более подробно Вы можете узнать об этом, прочитав статьи 44, 45, 46 ЖК РФ.

Также следует сделать межевой план, если такового ещё нет. Чтобы его оформить, нужно обратиться к инженеру, специализирующемуся на создании межевых планов.

В течении двадцати дней с момента подачи заявления, уполномоченное лицо получит кадастровый паспорт земли, чтобы в дальнейшем пройти регистрацию в собственность.

Хотелось бы уделить внимание важному моменту, если в течении двух лет граждане так и не воспользуются правом на оформление земли в собственность, не зарегистрируют участок и не соберут всевозможные документы, то учёт будет аннулирован, а сами сведения “пропадут” из государственных баз учёта. Если возникнет необходимость, полученные документы можно использовать ещё раз, чтобы получить кадастровый учёт.

Но есть и исключения. В нашем случае ими являются земельные участки, на которых построены многоквартирные дома, оформленные до первого марта пятого года с помощью государственных властей или органов местного самоуправления.

[attention type=yellow]

Но лишь в том случае, если сохранились документы, подтверждающие это. Таким образом, постановка на кадастровый учет будет сопровождаться присвоением статуса “учтено”.

[/attention]

Отсюда следует, что данные сведения из базы не пропадут по истечению двухлетнего срока.

Последний этап ответа на вопрос о том, как происходит оформление земельного участка в собственность, если дом двухквартирный – регистрация права. Уполномоченный гражданин должен принести все необходимые документы в один из филиалов ФГБУ, после чего земля будет оформлена в долевой собственности.

Источник: https://bankiclub.ru/raznye/kak-oformit-zemelnyj-uchastok-v-sobstvennost-esli-dom-dvuhkvartirnyj/

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: