Возможна ли несанкционированная перепланировка на лестничной площадке многоквартирного дома.

Содержание
  1. Куда жаловаться на перепланировку соседей?
  2. Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
  3. Штрафы за самовольную перепланировку
  4. Обязательные требования от Мосжилинспекции
  5. Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение
  6. Другие неприятные последствия
  7. Что будет, если не узаконить перепланировку в Москве
  8. Перепланировка общего имущества многоквартирного дома – незаконная, бланк, жк рф, закон, нормативы
  9. Что является общедомовым имуществом
  10. Законодательство
  11. Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома
  12. Реконструкция без разрешения
  13. Как узаконить
  14. Порядок согласования
  15. Документы
  16. Стоимость
  17. Проект
  18. Градостроительный план земельного участка
  19. Разрешение на строительство
  20. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
  21. Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме
  22. Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
  23. Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
  24. Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
  25. Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
  26. Реконструкция под видом переустройства незаконна
  27. Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Куда жаловаться на перепланировку соседей?

Возможна ли несанкционированная перепланировка на лестничной площадке многоквартирного дома.

› ЖАЛОБА

14.05.2021

Источник: https://zakonportal.ru/zhaloba/zhaloba-na-pereplanirovku-sosedej

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Возможна ли несанкционированная перепланировка на лестничной площадке многоквартирного дома.

Закон запрещает выполнять перепланировку без согласования с жилищными органами, в Москве это Мосжилинспекция.

Это требование ввели для того, чтобы люди не подвергали опасности себя, соседей и других людей, выполняя работы, которые могут навредить зданию.

Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.

Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность в виде штрафов.

Однако это далеко не все неприятные последствия, которые может повлечь незаконная перепланировка. Самое неприятное для владельца квартиры — ее принудительное изъятие и продажа с аукциона. Кроме того, владельца могут ограничить в выезде за рубеж, да и сама стоимость квартиры при продаже снизится. Подробнее все эти последствия разбираем в этой статье.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности задуманных ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия, кроме того, при самостоятельном ремонте не учитывают, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

[attention type=yellow]

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться.

[/attention]

Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Другое неприятное последствие связано с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забыть закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Если нарушить эти требования и расширить санузел за счет жилой комнаты и наоборот, можно подставить под удар свою собственную квартиру или квартиру соседей снизу.

При заливе квартиры жилая комната, которая находится под санузлом, пострадает сильнее, чем если бы она находилась под другой жилой комнатой — как и требует закон.

Тому, кто сделал незаконную перепланировку, в этом случае придется потратить больше денег на восстановление собственного жилья или на компенсацию ущерба, нанесенного соседям.

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.

Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Если не согласовать перепланировку в каких-то других жилых помещениях, например, в частном доме, штраф ниже — от 1000 до 1500 рублей. Эти штрафы одинаковые по всей стране.

Штрафы для организаций, то есть юридических лиц, в КоАП РФ не прописаны, а значит, если квартирой владеет юридическое лицо, штраф за самовольную перепланировку ему выписать нельзя.

Однако чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность есть.

Ее устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.

В Москве такие штрафы установлены в ст. 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Юридическим лицам грозит штраф от 300 тысяч до 350 тысяч рублей.

Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме.

Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом.

Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.

[attention type=red]

Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений. Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей.

[/attention]

Что будет, если не заплатить штраф вовремя. Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней.

Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1.

Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.

Написать нам
в WhatsApp

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

  1. Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
  2. Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.

Узаконивание перепланировок в 2021 году

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущих стенах, сделал перегородку в стенах, создал помещение в подоконной зоне и др.

Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал.

Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку, помещение тамбура с восстановлением подоконной зоны, демонтировать устроенную и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Квартиру придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда.

[attention type=green]

Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну.

[/attention]

В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка.

Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку.

Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Что будет, если не узаконить перепланировку в Москве

Что сделал или не сделал хозяин квартирыОтветственностьГде установлено
Выполнил перепланировку без согласования2000—2500 рублейст. 7.21 КоАП РФ
Не заплатил штраф в течение 60 дней– штраф в двойном размере, но не меньше 1000 рублей- арест до 15 суток- обязательные работы до 50 часовст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1
Не выполнил в срок требования суда– судебный штраф за каждый день просрочки- нельзя выехать за границуст. 308.3 ГК РФст. 15 Закон о порядке выезда из РФ и въезда в РФ, п. 5
Не исполнил предписание МЖИ и не привел квартиру в прежнее состояние– продажа квартиры с торгов- расторжение договора соцнаймап. 5 ст. 29 ЖК РФ

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Источник: https://pereplan-one.ru/stati/chem-grozit-nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiri.html

Перепланировка общего имущества многоквартирного дома – незаконная, бланк, жк рф, закон, нормативы

Возможна ли несанкционированная перепланировка на лестничной площадке многоквартирного дома.

Владельцам помещений в многоэтажном доме принадлежит по праву долевой собственности совокупное имущество, которое включает общие помещения и ограждающие несущие и иные системы здания.

Любые изменения таких площадей возможны, но их осуществление имеет некоторые особенности.

Что является общедомовым имуществом

К нему относятся помещения и части конструкций, которыми пользуются большинство владельцев жилых площадей дома.

В это перечень входят:

  • коридоры, лестничные площадки, лестницы, чердаки, гаражи, подвалы, коммуникационные узлы и инженерные системы;
  • крыши;
  • стены, перекрытия, балконные плиты, фасад здания;
  • земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства;
  • объекты обслуживания дома, в том числе, трансформаторные будки и пункты теплопередач, общие автостоянки, гаражи, детские и спортплощадки.

Законодательство

Общедолевая собственность на общие помещения дома устанавливается ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

Состав таких помещений определяется Постановлением Правительства России №491 от 13.08.2006г.

П. 14 ст.1 и п. 6 ч.7 ст. 51 ГСК РФ регламентируется порядок реконструкции, а также условия её осуществления.

Перепланировка общего имущества многоквартирного дома предусматривает ст. 25 ЖК РФ, а её операции устанавливают Правила и нормативы технической эксплуатации жилфонда.

[attention type=yellow]

Инструкцией по проведению учета жилфонда в России определяется порядок внесения изменений в техпаспорт дома при его преобразовании.

[/attention]

Правила переоборудования жилых и иных площадей в многоэтажных домах допускает проводить переустройство после выдачи соответствующих разрешений.

Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома

Переустройство жилья представляет собой смену его конфигурации, требующее занесения уточнений в техническую документацию и представляет собой:

  • разборку стенных перегородок и проемов дверей или перенос;
  • увеличение или уменьшение жилплощади;
  • возведение дополнительных санузлов и кухонных уголков;
  • расширение жилого пространства за счет вспомогательных площадей;
  • установку и замену инженерных коммуникаций;
  • переустройство построенных тамбуров.

При переделке квартир не нужно согласование с соседями многоэтажного дома, за исключением ситуации, предусмотренной ст.40 ЖК РФ.

Часть 2 этой нормы устанавливает невозможность переделки жилья с присоединением к нему доли общего пространства без согласования такой деятельности с правообладателями всех помещений.

Незаконная перепланировка общих площадей многоквартирного дома влечет наложение штрафных санкций на инициатора таких действий, а также возврат помещения в прежнее состояние.

Реконструкция без разрешения

Жилищный закон устанавливает проведение собрания владельцев квартир и вынесение заключения по предполагаемой реконструкции, а в иных ситуация и согласование с собственниками всех помещений в доме.

Например, статьей 44 ЖК РФ установлено обязательное получения согласия правообладателей в ситуациях, связанных с пользованием земли, расположенной под домом, и с ограничениями по ней.

Если же в результате проводимых работ уменьшается площадь мест общего пользования либо их часть присоединяется к жилой площади, то потребуется согласование всех владельцев жилого пространства дома (ст.36 ЖК РФ).

Реконструкция заключается в изменении характеристик недвижимого объекта или его частей, например, этажности, площади, объема, высоты, производственных мощностей и качества инженерного обеспечения здания. 

На проведение преобразований нужно получить разрешение в местной администрации.

Как узаконить

Пунктом 28 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010г. №10/22 разъясняется, что требования ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную деятельность по переустройству жилья и обязывают получать разрешение на строительство, так как возникает новый объект.

Если реконструкция уже выполнена без получения необходимых разрешительных документов, её необходимо узаконить. 

Процесс этот длительный и для этого потребуется.

  1. Обратиться в БТИ и заказать технический паспорт на здание с учетом сделанных изменений.
  2. Обратиться в администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию, представив при этом старый и новый техпаспорта, правоустанавливающую и кадастровую документацию. Заявление пишется в свободной форме.

Ответ готовится в течение месяца и может иметь различные результаты:

  • Возможно получение согласования при условии соблюдения норм законодательства. В целях представления выполнения требований, необходимо получить одобрение Роспортребнадзора и пожарной инспекции, выполнить проект.
  • Вручен отказ, так как государственный орган не уполномочен давать разрешения на то, что уже совершено.
  1. Подать иск о признании права собственности на вновь созданную площадь в судебные органы. Он направляется в районный суд по месту расположения здания.

Порядок согласования

Чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем, необходимо заранее позаботиться о законности проводимых строительных работ.

Для этого потребуется:

  1. для начала стоит определить, что хочется в помещении изменить и понять попадают ли планируемые действия под перепланировку, переустройство или реконструкцию;
  2. основная трудность во всем процессе заключается в получении согласия всех жильцов дома и в ТСЖ, так как исход событий будет полностью зависеть от их решения. Для этого необходимо собрать общедомовое собрание и принять какое-либо решение. Если владельцы временно проживают в другом месте, их необходимо найти и получить письменное одобрение. Оно может быть оформлено как письменное заявление либо нотариально заверенное согласие;

ВАЖНО! Согласование считается проведенным, если в собрании участвовало более 2/3 всех жителей многоэтажного здания, а одобрило перепланировку больше половины участников.

  1. старший по дому и заявитель обращаются в нотариальную контору для удостоверения решения собрания;
  2. получение разрешений в СЭС и МЧС;
  3. подготовка проектной документации специализированной компанией или БТИ;
  4. согласование проекта в Жилищной инспекции;
  5. проведение работ;
  6. внесение изменений и получение нового свидетельства при изменении метража жилья.

Документы

Регистрация проведенных работ потребует сбора необходимой документации, которую нужно будет представить в регистрационную службу. Это:

  • бланк заявления, образец которого можно получить в Росреестре;
  • паспорт гражданина РФ;
  • одобрение проведенных изменений владельцами других квартир;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • план БТИ;
  • поэтажная планировка;
  • техническое заключение о безопасности проводимой деятельности;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • разрешения пожарной, газовой и санитарно-эпидемиологической служб.

Стоимость

Услуги Цена (руб.)
Составление проекта15-70 000
Оформление техпаспорта2-5 000
Согласование проекта посредником25-50 000
Подготовка технического заключенияот 15 000

Проект

Он представляет собой техническую документацию, которую можно заказать в строительно- архитектурной организации, являющейся членом саморегулируемой организации и имеющей разрешение на выполнение работ.

Проект должен быть обязательно согласован в Жилинспекции района.

Градостроительный план земельного участка

Представляет собой документацию, включающую описание земельного участка со всех сторон, в том числе:

  • географические координаты;
  • присутствие на нем объектов и их характеристик;
  • границы с соседними наделами;
  • линии передач, коммуникации, канализация;
  • кадастровые данные и другое.

Без градостроительного плана невозможно обратиться в проектную компанию для ремонта существующих зданий, проводить их реконструкцию.

Разрешение на строительство

Документ выдается в органах исполнительной власти или в местной администрации и дает право на проведение реконструкции здания.

Для этого потребуется представить необходимые бумаги, в том числе:

  • согласие правообладателей на проведение работ;
  • разрешение на отклонение от предельных стандартов;
  • заключение государственной экспертизы;
  • градостроительные материалы;
  • правоустанавливающую документацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Статьей 55 ГрК РФ устанавливается обязательность получения документа, удостоверяющего проведение переустройства в том объеме, в котором он был согласован соответствующими инстанциями в проекте и градостроительном плане.

Для этого нужно обращаться в Жилинспекцию и соответствующий отдел местной администрации.

После осмотра проведенных изменений, сотрудником контролирующей организации составляется заключение о их соответствии утвержденным работам.

Что относится к перепланировке квартиры? Узнайте тут.

Как проходит процедура согласования перепланировки квартиры? Читайте далее.

Проще сделать её в порядке, предусмотренном законодательно.  

Но для этого необходимо соблюдать ряд условий, без которых она не осуществима. В их число входит:

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma/

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Возможна ли несанкционированная перепланировка на лестничной площадке многоквартирного дома.

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

[attention type=red]

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

[/attention]

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

[attention type=green]

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

[/attention]

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

[attention type=yellow]

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

[/attention]

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459-verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: