Директор ООО хочет купить квартиру у своей фирмы.

Покупка квартиры юридическим лицом: перечень документов

Многие юридические лица приобретают недвижимость в качестве капиталовложения. Оформление перехода прав собственности на квартиру ничем не будет отличаться от случаев, когда её приобретает физлицо. Однако существует ряд особенностей, которые нужно учитывать, в том числе и в вопросах налогообложения.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица.

Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия.

Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

[attention type=yellow]

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

[/attention]

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п.

5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС.

В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

[attention type=red]

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

[/attention]

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

• 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
• 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Документы

При покупке жилой недвижимости юридическим лицом потребуется следующий пакет документов:

• Устав предприятия.
• Свидетельство из ЕГРЮЛ.
• Решение участников юридического лица о принадлежности или непринадлежности сделки к разряду крупных.
• Документ, подтверждающий согласие участников лица на совершения купли-продажи объекта недвижимости.
• Доверенность или иной документ (приказ, решение) на право совершения сделки от имени юридического лица.

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/yur-licom.html

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы – может ли ООО купить квартиру

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Просмотров 580

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

• квартира приобретается у физ. лица;
• квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

• для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
• для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании.

Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации.

Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

[attention type=green]

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности.

[/attention]

Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет.

Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

1. Формирование всех условий будущего соглашения.
2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
5. Расчет по сделке.
6. Подписание акта приема-передачи.

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

• Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
• Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
• Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
• Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
• Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
• При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
• Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

• Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
• Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
• Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
• При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Может ли генеральный директор продать имущество ооо

Впрочем, ничего невозможного в этом нет. В нашей практике был такой случай. Владельцы московской фирмы обнаружили, что директор общества без их ведома продал принадлежащие фирме здания за 1 млн рублей при реальной цене примерно 200 млн рублей.

По данным бухгалтерского учета, здания составляли более 50% стоимости активов общества. Учредители обратились в суд с требованием о признании сделки недействительной, поскольку она является крупной и не одобрялась участниками общества.

Было выяснено, что другая сторона сделки знала об отсутствии необходимого одобрения — это подтверждала электронная переписка, добытая правоохранительными органами в рамках уголовного дела. В результате суд вынес решение о признании сделки недействительной и возврате имущества первоначальному владельцу.
Но есть одна проблема.

В соответствии с изменениями законодательства об обществах с ограниченной ответственностью, вступившими в силу 19 октября 2009 года, сделка, о которой идет речь, не может быть признана недействительной, если будет доказано, что другая сторона (приобретатель имущества) не знала и не должна была знать о том, что гендиректор нарушил требование об одобрении сделки. Этот фактор сильно снижает вероятность возврата имущества: доказать, что другая сторона знала или «должна была знать» о нарушении, очень сложно.

Может ли гендир продать имущество

может ли генеральный директор ООО продать имущество общества без одобрения участников общества, если в Уставе записано, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников, решение о совершении крупной сделки относится к компетенции единоличного исполнительного органа Общества, которым, в свою очередь, по Уставу является генеральный директор
При этом в случае если упомянутые в ст. 46 Закона «Об ООО» все же обратятся в суд, проверяться также будет добросовестность и осмотрительность другой стороны по сделке, а учитывая прямое указание в законе на необходимость получения одобрения полагаю, что суд придет к мнению об отсутствии в действиях другой стороны разумной осмотрительности и сделку признает недействительной.

Что делать, если генеральный директор продал все имущество

1) Как крупную сделку. Сделки по продаже недвижимого имущества могут быть признаны взаимосвязанными. Взаимосвязанными такие сделки будут, если недвижимое имущество продается одному и тому же покупателю, либо сделки купли-продажи имущества совершены с небольшим промежутком времени.

Основание для оспаривания таких сделок будет отсутствие одобрения сделки как крупной сделки.
2) Как сделку с заинтересованностью. Сделки по продаже недвижимости могут признаваться совершенными с заинтересованностью, если генеральным директором обеих сторон по сделке является одно и то же лицо.

Основание для оспаривания будет служить то, что сделка не одобрена.

Конференция ЮрКлуба

Итак. Директор продает имущество общества самому себе как частному лицу. Право собственности регистрируется. Момент оплаты зафиксирован только в договоре фразой «расчет сторонами произведен полностью до подписания договора». Больше ничем. Понятно почему. Сам себе платить не будешь. Далее. Через 3 мес.

Учредитель продает свою долю в ООО и увольняется с поста директора.

это даже не о том, что не просто измыслить юридическое лицо которое умудрилось не отразить в своей бухгалтерии произведенные операции опосредующие движение активов, а о том, что именно вас пугает? отсутствие оплаты как таковой или отсутствие доказательств того что оная была произведена?

Продажа имущества ООО физическому лицу

1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.

) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);
К примеру, собственнику банально может надоесть вести трудовую деятельность в определенной сфере.

Нередко возникают ситуации, когда наследнику единственного учредителя предлагают продать ООО. Это распространенная ситуация, при которой наследникам лучше продать компанию из-за неумения вести предпринимательскую деятельность.

Как продать ООО с одним учредителем без проблем в 2021 году

• протокол собрания учредителей (если их от 2 и больше) либо же заявление от единственного собственника относительно формирования ООО;
• регистрационная документация;
• ИНН юридического лица;
• оформленная выписка из ЕГРЮЛ. Рекомендуется предоставлять выписку =, которая была
• оформлена в последние несколько недель;
• сформированный Приказ относительно назначения генерального директора ООО;
• Письмо от представителей территориальной статистики;
• информация относительно внебюджетных фондов;
• документация относительно расчетного счета в банковском учреждении;
• печать ООО (если она имеется).

Все учредители поквартально либо же раз в год получают доход в виде дивидендов в той сумме, которая будет пропорциональна внесенной ими в Уставной капитал доли финансовых средств.
Размер дивидендов рассчитывается органом управления Обществ в лице владельца.

Продажа ООО

Если у общества один учредитель Если в обществе два и более учредителей 1. Покупатель входит в общество как новый участник с увеличением УК. 1. Покупатель входит в общество как новый участник, увеличивая УК. 2. Единственный учредитель выходит из ООО и отчуждает свою долю в пользу общества. 2.

Все участники выходят из общества и отчуждают свои доли в пользу общества. 3. После этого доля вышедшего участника полностью распределяется в пользу вошедшего участника. 3. После этого доля вышедших участников полностью распределяется в пользу вошедшего участника.

С другой стороны, и для покупателя процесс покупки ООО является более выгодным по сравнению с регистрацией ООО с нуля.

Именно необходимость в оформлении большого количества документов, придумывании названия, подборе юридического адреса, а также прохождении определённых процедур при регистрации, является для многих потенциальных предпринимателей своего рода препятствием, на преодоление которого не хватает времени и сил.

Обратите внимание =>  Как подать заявку на пособие на ребенка в госуслугах

Имеет ли право директор продавать технику и имущество которая в собственности этого ООО без согласия остальных учредителей

Добрый день!Необходимость согласования данных сделок всеми участниками зависит от ряда факторов: какова структура общества? Сделка подпадает под понятие крупной в соответствии со ст.

46 закона об ООО? Что указано в уставе и учредительном договоре (договоре об учреждении)?Обмер офис 2012 года выплата будет производиться по решению Старового Союза, если это не выполнено обязательством или результатами аттестации (отдельных) бумаг, и платить денежные средства с населения по окончании отпуска по уходу за ребенком до 1,5 лет.

В таком случае компенсация предоставляется только по основаниям, предусмотренным ст. 247 ТК РФ.Вам необходимо будет оплатить штраф, приложите справку о зарплате с пособия, которая будет проведена в пределах размера пособия по безработице.

Имущественный налоговый вычет в размере не менее 300 рублей за каждый месяц налогового периода в месяц и одинокой месяце в случаях:— бесплатного жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения на одного человека, а для детей оставляются граждане Российской Федерации, проживающие на территории Российской Федерации, а государство, гражданами которого являются его родители или единственный его родитель, не предоставляет ребенку свое гражданство.4. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня расторжения брака и другое). Документы для выписки и передачи св-ва о праве на наследство принимаются не только после сдачи документов.Если ответ не надо никаких прав, возникнут сложности — просите применить ст.31 ч 1 и 101 УПК РФ.Кроме того, суд инициировал проверку.Возможно в дальнейшем рассматривать дело.Апелляционной инстанции, вы должны подать исковое заявление о восстановлении на работе, копию искового заявления о взыскании алиментов и отсрочки исполнения решения суда, при наличии оснований полагать, что по сути является неустойками, а также идет от уплаты алиментов и с другой. В полицию можете обратиться в полицию с заявлением!

При обращении ко мне за юридической поддержкой Вы можете быть уверены в решении Вашего вопроса. Переходите на мой сайт.

Продать ооо

Добрый день. ООО продаю. с расчетным счетом. нулевые отчеты. клиент запросил копии документов по эл почте. я отправила. есть риск что могут взять кредит на эту компанию. боюсь попасть … не знаю в каком банке вероятно возьмут кредит. как мне предотвратить данный процесс
Добрый день.

Продаю ООО. с расч счетом. нулевые отчеты. клиент запросил ксерокопии всех документов для ознакомления. я отправила по эл. почте. позже я узнала что на компанию берут кредиты и …… что наз-ся я могу очень крупно пострадать.

скажите как предохранить чтобы по документам ксеропиям не взяли кредит на компанию.

Обратите внимание =>  Компенсация покупок пенсионерам

Юридический Форум

основания для признания сделок недействительными — ст.

168-179 ГК РФ, также смотрите ограничение полномочий ЕИО на совершение сделок, установленные законом для соответствуюей организационно-правовой формы юридического лица (либо ваш устав), хотя если вы утверждаете, что директор действовал в рамках полномочий, то на совершение сделки не требовалось согласия ни учредителей, ни акционеров, получается. Доказать, что акционерам (учредителям и т.п.

) причинен ущерб в результате продажи имущества предприятия по цене, ниже его рыночной стоимости (=балансовой, остаточной и т.п.), нельзя, если директор является законно избранным и он действовал в рамках полномочий.ну я считаю надо поприставать к его полномочиям.

может срок его полномочий по уставу закончился и требуется новое собрание учредов, или вообще придумайте как его лишить этих полномочий задним числом!!

И мысль вышенакзванная на то что если вы докажете что его рыночная 3 липеха а он за лепеху двинул а по уставу и закону он обязан действовать в благо организаци а не нецелевым растратами заниматься то моно сдесь попыркаться, и куда была направлена эта сделка акак то улучшела какие то долги срочные над было прекратить!

3 способа передачи имущества от учредителя фирме: какой лучше

Бывает, передача имущества от учредителя в распоряжение фирмы происходит без оформления документов. На мой взгляд, это неправильно: компания не только нарушает порядок документооборота, но и упускает налоговую выгоду.

Вместе с тем, выбирая способы передачи имущества, учредителю стоит помнить и о том, как самому сэкономить на налогах.
Приведу пример. Учредитель купил автомобиль за 600 тыс. руб. и через два года решил продать его своей фирме.

[attention type=yellow]

При наличии всех документов, подтверждающих покупку, цену можно установить повыше. Учредителю все равно не нужно платить НДФЛ, зато компания сможет списать в расходы большие суммы. Если документы отсутствуют, то желательно продать машину за 250 тыс. руб.

[/attention]

А впредь, делая крупные покупки, всегда сохранять документы, подтверждающие затраты.

Может ли учредитель продать или подарить ООО принадлежащее ему имущество

Торговая деятельность может облагаться ЕНВД, только если продажа товаров осуществляется по договорам розничной купли-продажи (абз. 12 ст. 346.27 НК РФ).. Продажа основного средства приносит плательщику ЕНВД разовые доходы.

Поэтому с предпринимательской деятельностью такая сделка ничего общего не имеет.
Перевести сотрудника на постоянную работу в другую организацию можно по обоюдному решению нынешнего работодателя и принимающей организации.

При этом инициаторомперевода может выступать как работодатель, так и сотрудник. Об этом сказано в части 2 статьи 72.1 Трудового кодекса РФ.

21 Дек 2021      marketur         410      

Источник: https://urist-market.ru/zakonodatelstvo-i-zakony/mozhet-li-generalnyj-direktor-prodat-imushhestvo-ooo

Особенность сделок по отчуждению имущества ООО

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании.

Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.

Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

В чем сущность операции?

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне.

В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию.

Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

• Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
• Отказ от права обладания.
• Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
• Предоставление новых возможностей по отчуждению.
• Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе.

К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта.

Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
4. Пожертвования имущества.
5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
6. Участия в долевом строительстве.
7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

• Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость  в подарок, покупает или арендует его.
• Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

• Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
• Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
• Договор (мены, дарения, купли-продажи).
• Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов  и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Скачать образец решения учредителей ООО о продаже автомобиля

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Что такое крупная сделка?

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию.

К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании.

Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент.

По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн.

рублей и больше).

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в ании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат ания. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ.

Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

• В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
• В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

• Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
• Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
• Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО.

Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Вопросы и ответы

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

• Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может  никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
• Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
• Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
• Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Как рассчитать размер сделки: пример

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты.

К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%.

Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/otchuzhdenie-imushhestva-ooo