Какой налог у ИП с продажи коммерческой недвижимости?

Содержание
  1. Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в 2021 году
  2. Уплата налогов на имущество: общие нормы права
  3. Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
  4. Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2021 года
  5. Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2021 года
  6. Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
  7. Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?
  8. Налог на владение коммерческой недвижимостью
  9. Налог от продажи коммерческой недвижимости
  10. Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?
  11. Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости
  12. Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость
  13. 1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости
  14. 2. Налог на имущество
  15. 3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости
  16. Выводы:
  17. Как вернуть НДС за коммерческую недвижимость по УСН
  18. Вопрос-ответ
  19. Налоги ИП при продаже имущества: как физического лица или предпринимателя
  20. Особенности продажи квартиры ИП
  21. Какие налоги платит ИП
  22. Размер налога
  23. Продажа имущества при ликвидации ИП
  24. Порядок и сроки уплаты
  25. Как рассчитать налог при продаже коммерческой недвижимости? Инструкция +
  26. Нормативно-правовая база налогообложения при продаже коммерческой недвижимости
  27. Оптимизация налоговой ставки при продаже коммерческой недвижимости
  28. Физические лица
  29. Пример расчета налога
  30. Индивидуальные предприниматели
  31. (Доход – 20%)*Ставку налога
  32. Юридические лица
  33. Важные нюансы сделки по продаже коммерческой недвижимости
  34. Уплата налогов

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в 2021 году

Какой налог у ИП с продажи коммерческой недвижимости?

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2021 года.

В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2021 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2021 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет – после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2021 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет – при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру.

Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

[attention type=yellow]

Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

[/attention]

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ.

Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2021 года

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2021-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2021-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2021-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2021 года

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2021 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2021-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса – 4 000 000 рублей.

Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

[attention type=red]

Антонов В.Н. в 2021 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2021-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

[/attention]

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей.

Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент.

Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться – вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

  • 13% – если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
  • 6% или 15% – если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе.

[attention type=green]

Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

[/attention]

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-licom

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Какой налог у ИП с продажи коммерческой недвижимости?

AllaSerebrina/Depositphotos

Для начала давайте разберемся с определениями.

Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст.

14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2021 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2021 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2021 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2021 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2021 года — это как раз январь 2021 года.

При приобретении имущества после февраля 2021 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Регистрация и налоги ИП для чайников

Календарь налогов на недвижимость в 2021 году

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Новый налог для неработающих граждан

[attention type=yellow]

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

[/attention]

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_ip_snizit_nalog_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/8016

Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Какой налог у ИП с продажи коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения.

При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

Приобретать коммерческую недвижимость могут как физические, так и юридические лица. Далее речь пойдет о юридических лицах в форме ООО, которая являются наиболее распространенной. Если коммерческая недвижимость используется для организации бизнеса ее собственником, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создавать ООО.

В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

  • налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
  • этот срок сокращается до 3 лет, если коммерческая недвижимость получена владельцем по наследству, при дарении, приватизации или по договору пожизненного содержания;
  • ставка налога составляет 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.

Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.

1.2. Для ИП

  • если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
  • если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
  • при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
  • при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.

1.3. Для ООО

  • при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
  • при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

Выводы:

  1. По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
  2. Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.

    Важно:
    На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
    В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.

  3. Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
  4. ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.

Как вернуть НДС за коммерческую недвижимость по УСН

У каждого режима налогообложения свои правила. Упрощенная система предполагает освобождение от НДС, соответственно компании и ИП использующие УНС не могут претендовать на возмещение налога.

Есть и исключения из этого правила:

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики дает такой ответ:

  1. Учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и вне ее должен вестись раздельно.
  2. Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательских целях и затраты на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, облагаются налогом на доходы физических лиц.
  3. Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже такого имущества.

Пример 2. ИП на УСН приобрел нежилое помещение как физическое лицо, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, никаких доходов от сдачи недвижимости в аренду нет. Может ли собственник после продажи воспользоваться налоговым вычетом?

Аналогичный ответ был получен и в этом случае: ИП вправе вернуть налог при продаже нежилого помещения, которое не использовалось им в коммерческой деятельности, при этом расходы на покупку также не должны были также учитываться при налогообложении доходов.

Министерство финансов РФ не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации. При необходимости получить информацию о начислении и уплаты налогов следует обращаться в  налоговые органы.

Другой способ вернуть налог – появление у предприятия или ИП на упрощенке доходов, которые облагаются НДФЛ. В этом случае они имеют право претендовать на вычет, кроме того, они обязаны составлять ежеквартальные отчеты.

Вопрос-ответ

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют  эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Ответ: Налог на коммерческую недвижимость не платится при льготных условиях налогообложения:

  1. При УСН (упрощенная система налогообложения) организация платит за недвижимость, облагаемой только по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой. Какая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, решает каждый регион самостоятельно.
  2. При Едином налоге на вмененный доход организация платит за недвижимое имущество, которое применяется при вмененной деятельности, остальное — по среднегодовой стоимости.
  3. При ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) платятся налоги на имущество, используемое в производстве, переработке сельскохозяйственного продукта.

С 2021 года налог на имущество по коммерческой недвижимости не платят российские или зарубежные организации, имущество которых используют для подготовки к проведению ЧМ по футболу.

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/kak-vygodnee-priobresti-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-tochki-zreniya-nalogooblozheniya.html

Налоги ИП при продаже имущества: как физического лица или предпринимателя

Какой налог у ИП с продажи коммерческой недвижимости?

Продажа недвижимости для индивидуального предпринимателя часто сопряжена с возникновением налоговых обязательств. Размер и вид налога в таком случае будет зависеть от категории отчуждаемого имущества и системы налогообложения, используемой ИП.

Особенности продажи квартиры ИП

Чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в России, не обязательно регистрировать юридическое лицо. При малых объемах производства и небольшом штате наемных сотрудников допускается регистрация индивидуального предпринимательства. Гражданин, который оформляет правовой статус ИП, приобретает две составляющих характеристики:

  1. Он ведет предпринимательскую деятельность во многом по тем же правилам, что и юридическое лицо: заключает договора купли-продажи, поставок, услуг и пр. Но у ИП отличается форма налоговой отчетности и уплаты налогов.
  2. Предприниматель сохраняет статус физического лица. Для него основная проблема может заключаться в том, что все имущество, которым обладает ИП документально не делится на используемое в предпринимательской деятельности и предназначенное для личных нужд его и семьи. Поэтому формально без дополнительных подтверждений вся собственность предварительно расценивается, как используемая в предпринимательстве. Данный фактор приводит к тому, что по своим долгам предприниматель обязан отвечать всем имуществом. В такой ситуации не будет разделения, как, например, у акционерного общества.

Гражданский Кодекс, несмотря на черты схожие с юрлицами, определяет ИП в качестве физического лица. Но при этом, если простое физическое лицо продает свою недвижимость, оно вносит в казну подоходный налог в размере 13% от вырученной стоимости.

А если такой продавец выдерживает минимальный срок владения до реализации имущества, он освобождается от налоговых обязательств.

А сделка ИП по продаже недвижимости автоматически расценивается налоговыми органами в качестве предпринимательской, если он соответствует хотя бы одному из условий:

  1. Отчуждаемая недвижимость не использовалась для личных целей и изначально приобреталась для ведения предпринимательской деятельности.
  2. Продаваемое имущество ИП поставил на учет в качестве основного средства и регулярно платил за него амортизационные взносы (если он применяет общий режим налогообложения) или заявил стоимость объекта в качестве расходов (при УСН).
  3. Упоминание недвижимого имущества в бухгалтерской отчетности и иной финансовой отчетности.
  4. Доход, получаемый от использования недвижимости, указывается в ежегодной налоговой декларации (например, как доход от сдачи имущества в аренду).
  5. Продажа имущества согласно ОКВЭД является частью предпринимательской деятельности данного ИП.
  6. Подача предпринимателем в прошлом заявления об освобождении его от налога на имущество физических лиц в отношении отчуждаемого объекта недвижимости в связи с использованием в коммерческой деятельности.

С 1 января 2021 года вступили в силу изменения в ст. 217 НК РФ, согласно которым ИП освобождается от уплаты НДФЛ за продажу жилого помещения, используемого им в предпринимательской деятельности при условии, что он владеет этим жильем не меньше минимального предпродажного срока (3 или 5 лет).

Какие налоги платит ИП

Какие налоги платит ИП

Если предприниматель реализует объект недвижимости не используемый в предпринимательской деятельности, он платит стандартный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), размер которого составляет 13%.

В таком случае, если данный собственник владеет отчуждаемым имуществом минимальный период, установленный ст. 217 НК РФ, он освобождается от налоговых обязательств полностью.

[attention type=red]

Срок этот составляет три года для имущества, полученного по безвозмездным сделкам, и пять лет – по договорам купли-продажи.

[/attention]Если такое физическое лицо до продажи не выдерживает минимальный срок владения имуществом, оно имеет право на оформление налогового вычета или разницы между продажной и покупной стоимостью. Этими процедурами можно существенно уменьшить сумму подоходного налога или полностью нивелировать.

Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, налог на доходы выплачивается по другой схеме. В данном случае не будет иметь значения срок владения недвижимостью. Даже если он составит более пяти лет, ИП обязан заплатить налог на доход от продажи. Имущественный вычет также оформить не получится.

Размер налога

Сумма налога, который ИП необходимо внести при продаже недвижимого имущества, зависит от системы налогообложения, используемой индивидуальными предпринимателями:

  1. Если ИП применяет УСН – доход, он просто платит 6% от стоимости, вырученной при продаже объекта.
  2. Если ИП использует УСН – доход минус расходы, все будет зависеть от того, в каком качестве было ранее поставлено на учет имущество. Если объект значится в качестве товара, из дохода от продажи необходимо вычесть стоимость его приобретения, а 6% платить с полученной суммы. Если недвижимость значится на балансе в качестве основного средства производства, доход от реализации облагается налогом полностью, т.к. покупная стоимость изначально была отнесена к статье расходов.
  3. Если ИП применяет ОСНО, он обязан при реализации недвижимости уплатить НДФЛ и НДС. Для выплаты подоходного налога в размере 13% необходимо от дохода с продажи вычесть остаточную стоимость, а налог платить уже с полученной суммы. Если предприниматель не может документально удостоверить размер остаточной стоимости, ему позволяют доход от продажи объекта уменьшить на размер профессионального вычета, который равен 20% от полученных доходов. НДС отчисляется с учетом расчетной ставки 20/120.
  4. Если ИП использует ЕНВД или патентную систему, совмещенную с УСН, или на момент продажи недвижимости он подал заявление о переходе на УСН, он платит налог, как предприниматели, работающие на упрощенке.
  5. Если ИП применяет ЕНВД или работает на патенте без заимствований УСН, он платит налог при продаже недвижимости, как лица, применяющие ОСНО.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Если предприниматель намеревается закрыть ИП и распродать все имущество, которое он использовал для осуществления предпринимательской деятельности, отчуждением следует заняться до начала процедуры ликвидации. При этом выгодней будет заранее перейти на УСН. В таком случае размер налога будет несколько ниже.

Если же гражданин сперва ликвидирует ИП, а только потом распродаст недвижимость, ему потребуется далее внести в казну 13 % от вырученной суммы в качестве подоходного налога. Никаких льгот дополнительных для таких случаев не предусмотрено. Тот факт, что на момент продажи лицо уже не будет являться ИП, все равно не позволит ему пользоваться льготами ст. 217 НК РФ.

Порядок и сроки уплаты

Каждый предприниматель обязан с начала года и до 1 мая подавать налоговую декларацию за предыдущий налоговый период в территориальное отделение ФНС по месту регистрации в качестве ИП. Сам налог в таком случае следует заплатить до 15 июля того периода, когда представляется декларация. Произвести оплату можно:

  1. Через кассу банка.
  2. В банковских и иных платежных терминалах, которые предоставляют услугу.
  3. Онлайн на официальном сайте ФНС.

Несоблюдение сроков подачи отчетности и оплаты приводит к взысканию неустойки с виновного лица в виде пеней и штрафов.

При продаже коммерческой недвижимости, если она не относится к категории жилых помещений, ИП обязан заплатить налог на доход. Сумма его будет зависеть от способа налогообложения, который предприниматель использует в своей коммерческой деятельности. Для продавца выгодней предварительно перейти на упрощенную систему налогообложения.

Источник: https://prorealtora.ru/kakie-nalogi-platit-ip-kogda-prodaet-nedvizhimost/

Как рассчитать налог при продаже коммерческой недвижимости? Инструкция +

Какой налог у ИП с продажи коммерческой недвижимости?

Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости совершаются как физическими лица, так и юридическими лицами и индивидуальными предпринимателям.

При этом расчет налога на доходы в каждом из выделенных случаев будет отличаться. Как правильно рассчитать налог на доходы при продаже коммерческой недвижимости? Есть ли какие-либо возможности уменьшить сумму налога?

Рассмотрим эти вопросы далее.

Нормативно-правовая база налогообложения при продаже коммерческой недвижимости

  • Конституция РФ, на основе которой и сформированы все остальные документы, регулирующие отношения участников рынка недвижимости,
  • Официальные документы федерального и регионального значения – Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный, Водный и Лесной кодекс РФ,  а также Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости»,
  • Статьи 217 и 217.1 НК РФ, Письмо Министерства Финансов № 04-04-05/14057  – регулируют вопросы налогообложения физических лиц и индивидуальных предпринимателей при продаже коммерческой недвижимости. Статья 217 регулирует вопросы, касающиеся начисления налогов при реализации любого имущества. Статья 217.1 относительно недавно была введена в действие и регулирует вопросы налогообложения относительно реализации имущества, права на которое возникли позднее 2021 года,
  • Налоговый кодекс РФ: статьи, касающиеся уплаты налога юридическим лицам.

Под коммерческой недвижимостью в Российской Федерации принято считать такие объекты, которые используются для получения прибыли, это могут быть склады, офисы, торговые помещения, задания и так далее. Не всегда получение прибыли в данном случае будет связано с ведением предпринимательской деятельности.

Оптимизация налоговой ставки при продаже коммерческой недвижимости

В некоторых случаях налоговую ставку можно снизить за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Такие случае законом предусмотрены, например, налогооблагаемую базу возможно уменьшить на сумму расходов, которые были осуществлены при покупке данной недвижимости. Для юридических лиц снизить налоги на доходы возможно при выборе оптимальной системы налогообложения.

Доход от продажи недвижимости отражается документально в бухгалтерском учете предприятия, как выбытие основных средств и получение прибыли равной сумме продажи.

Для ИП предусмотрены так же профессиональные вычеты в размере 20 % от полученного дохода.

Для физических лиц уменьшить налоговую ставку возможно за счет следующих подготовительных операций, которые требуется осуществить еще до проведения сделки:

  • Не использовать помещение в течение года до продажи в коммерческих целях.
  • Зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав оптимальную схему для налогообложения.

Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

В целом расчет налога при продаже коммерческой недвижимости любым лицом происходит по тем же правилам, что и при продаже жилых помещений. В тоже время сопровождается и рядом особенностей, таких как отсутствие льгот и некоторых налоговых вычетов, которыми имеют право воспользоваться физические лица.

Так как владеть коммерческой недвижимостью может как физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо, то расчет налога будет во многом зависеть от системы налогообложения и юридического статуса продавца.

Может быть использована одна из следующих систем налогообложения:

  • Налог на доходы физического лица (НДФЛ) – для физических лиц – 13% для граждан РФ и 30% для не резидентов страны,
  • Налог на прибыль организации – 20%,
  • Взносы по упрощенной системе налогообложения от 0 % до 15%,
  • Налог на добавленную стоимость – 18%.

ВАЖНО продаже коммерческой недвижимости ВСЕГДА облагается налогом, это никак не зависит от того системы налогообложения или статуса продавца.

Сумма налога к уплате зависит от статуса продавца, и его системы налогообложения, а так же от стоимости проданного имущества.

Физические лица

Физические лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, а также индивидуальные предприниматели, которые продают коммерческую недвижимость после закрытия данного статуса, платят налоги по ставке в 13% от полученного дохода.

Если физическое лицо не является резидентом РФ, то ставка налога будет повышена до 30%. В этом случае налогооблагаемой базой будет выступать вся сумма дохода от продажи коммерческой недвижимости.

Дополнительных льгот и имущественных вычетов для физических лиц при продаже коммерческой недвижимости не предусмотрено.

Пример расчета налога

Налог для физического лица при продаже недвижимости будет рассчитываться по формуле

Доход * Ставка налогообложения (13% или 30%)

Например, если физическим лицом продано коммерческое помещения на сумму дохода в  2 000 000 рублей, то налога для него будет равен 2 млн. * 13% = 260 000 рублей, если он является резидентом РФ, 2 млн. * 30% = 600 000 рублей, если он является нерезидентом страны (а так же в случае, если он провел за пределами страны более 183 дней в году).

ВАЖНО за физическим лицами сохраняется право на использование налогового вычета в размере 250 000 рублей (для помещений иного типа отличного от жилых), при условии, что помещение не использовалось для получения прибыли.

При этом важно понимать, что налоговые органы обладают полномочиями проведения выездных камеральных проверок.

Если в ходе такой проверки будет выявлено, что объект был использован гражданином для извлечения прибыли, то налог будет доначислен до требуемого уровня, кроме того будут начислены дополнительные штрафы.

Индивидуальные предприниматели

ИП платят налоги исходя из выбранной системы налогообложения:

  • Патент,
  • Единый налог на вмененный доход,
  • Упрощенная система налогообложения (УСН),
  • Общая система налогообложения.

Если выбрана система налогообложения отличная от УСН, то налоговые ставки от продажи коммерческой недвижимости сохраняются таким же, как и для физических лиц в 13% и 30% для резидентов и нерезидентов страны соответственно.

При упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели не платят налог на доходы физического лица, а платят налог в соответствии с выбранной системой налогообложения – 6% для объекта налогообложения доходы и 15% для объекта налогообложения доходы минус расходы. Важно в некоторых регионах данные ставки могут варьировать в диапазоне от 1 до 6% и в диапазоне от 5 до 15 % соответственно, либо быть пониженными до нуля.

Для ИП налогооблагаемой базой в случае продаже коммерческой недвижимости является сумма дохода за вычетом расходов на амортизацию и расходов на приобретение имущества. Исключение составляют ситуации, когда применяется упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы» в этом случае налогооблагаемой базой будет выступать весь полученных доход.

Индивидуальные предприниматели имеют право на использования в данном случае профессионального вычета в размере равном понесенным расходам или в размере равном 20% от полученного дохода. Поэтому расчет суммы налога будет выглядеть следующим образом.

(Доход – 20%)*Ставку налога

Если взять тот же пример, что и выше, то при продаже недвижимости стоимость. 2 000 000 рублей ИП заплатил бы (2000 000 – 400 000)* 6% (15%) = 96000 (240 000) рублей.

При УСН расчет будет выглядеть на порядок сложнее, так как в налогооблагаемую базу будет включен весь объем дохода, но также будут учитываться амортизационные расходы и расходы на приобретение имущества (в зависимости от выбранной системы налогообложения).

ВАЖНО для расчета налогооблагаемой базы для физических лиц и индивидуальных предпринимателей используется либо сумма полученного по сделке дохода, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0.7, в зависимости от того, какая из этих сумм будет большей.

Юридические лица

Компании и организации не уплачивают налог от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде, так как он включается в общий налог на прибыль, который уменьшает сумму полученных доходов на сумму понесенных расходов. Ставка налога для юридических лиц составляет 20%, в некоторых регионах РФ данная ставка может быть снижена до 15.5%.

Важные нюансы сделки по продаже коммерческой недвижимости

Самовольно изменить в декларации сумму средств, полученную от продажи недвижимости не получиться, так как эта сумму будет фигурировать сразу в нескольких документах – договор купли – продаже, в банковской выписке о движении средств на счете (сумма будет внесена от имени покупателя) или в расписке при расчете наличными деньгами. Любая налоговая проверка легко установит сумму, которая выступила доходом по сделке, так же просто будет вычислить правильность расчета суммы налога к отчислению.

Изначально занизить цену объекта недвижимости при продаже тоже вряд ли получиться, так как при проверке будет учитываться кадастровая стоимость объекта недвижимости. Любое из выше перечисленных действий классифицируется как нарушение Налогового Кодекса РФ и повлечет за собой штрафные санкции и доначисление налогов.

Уплата налогов

Оплатить налог можно либо по безналичном расчету через онлайн-сервисы, либо наличными в отделении банка или в платежном терминале.

Сумма рассчитанного налога должна быть указана в составленной декларации, которая подается в установленные сроки в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Кроме декларации по выбранному налогу требуется подать дополнительно документы, которые подтверждают получение дохода и понесенные расходы (при необходимости).

[attention type=green]

Такими документами могут выступать договоры продажи, выписки со счета в банке, расписка в получение денежных средств.

[/attention]

Уплате налог подлежит в срок:

  • До 15.07 года следующего за отчетным для НДФЛ
  • До 28 числа месяца, следующим за закрытым кварталом для налога на прибыль,
  • До 28 числа следующего месяца за отчетным, если выбрана уплата налога авансовыми платежами.

Как видим, процесс расчета налога при продаже коммерческой недвижимости достаточно сложен, при этом стоит учитывать статус продавца и систему налогообложения для юридического лица.

Кроме того, существует ряд обстоятельств, которые помогут оптимизировать сумму налога к уплате.

Поэтому для решения вопроса продажи коммерческой недвижимости стоит заблаговременного обратиться к профессионалам, которые помогут выбрать наиболее перспективную схему.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-nuzhno-li-platit-nalog-instrukciya-video.html

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: