Можно ли разрезать нить, которой сшили договор о купле-продаже квартиры? И если разрезали, то действителен ли этот договор?

Купля-продажа квартиры: как правильно прошить договор? Образец

Значимые документы необходимо сшивать для обеспечения их целостности и сохранности.

Нумерация, а также скрепление составных листов шнурком или нитками в полной мере решают эту задачу.

В данной статье подробно описано как правильно прошить договор купли-продажи квартиры.

Прямых указаний о том, как сшивается документ, в действующих нормативно-правовых актах нет, но тем не менее сшивать подписанный договор крайне желательно. Договор купли продажи должен быть заключен в письменной форме (в соответствие с положениями ст. 550 ГК РФ) и подписан каждым участником сделки.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Если количество страниц в соглашении более одной – подписать потребуется все. Подписи продавца и покупателя должны быть проставлены на каждой странице внизу листа.

Внимание! Если документ будет прошит правильно – участникам достаточно будет поставить свои подписи только на последних страницах документа и месте прошивки соглашения. Если этого не сделать – Росреестр не примет неправильно оформленный документ для регистрации.

[attention type=yellow]

Любой участник сделки может оформить, составить и прошить документы. Порядок определяется только договоренностями, достигнутыми между продавцом и покупателем. При этом, проставлять печати и подписывать документы (на месте сшива), в обязательном порядке должны обе стороны.

[/attention]

При госрегистрации ДКП в Росреестре на документ ставится отметка с государственным регистрационным номером. При этом, в случае регистрации перехода права собственности на нежилую недвижимость на соглашении купли-продажи должен быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности по этому договору, при этом сам договор регистрации не подлежит.

Как правильно сшить документы?

Необходимо:

1. Удалить с листов все металлические крепления, скрепки, булавки и т. д.
2. Сложить листы в нужной последовательности и выровнять их. Предварительно следует проверить правильность нумерации.
3. Далее следует воспользоваться специальным шилом или иглой для прошивки, и отступив 1,5 см от тестовой части по левой стороне документа сделать три сквозных отверстия. Они должны располагаться вертикально относительно нижнего края документа, а расстояние между ними не должно оказаться менее трех сантиметров.
4. Затем потребуется отмерить нитку ( в среднем 60-80 см) и продеть ее в иглу.
5. Далее для удобства восприятия информации сквозные отверстия будут пронумерованы от №1 до № 3 сверху вниз.
6. Стараясь не сместить листы нужно продеть иглу в отверстие №2, оставив при этом один из концов нити с тыльной стороны и отслеживая, чтобы он оставался в таком положении на протяжении всего дальнейшего процесса.
7. С лицевой стороны документа необходимо пропустить иглу через отверстие №1.
8. Потянув нитку с тыльной стороны далее следует снова продеть ее в отверстие под №3, а затем №2 так, чтобы игла оказалась в результате с тыльной стороны листа.
9. Таким образом, к этому моменту оба конца нити должны оказаться с тыльной стороны листа, продетые через отверстия № 1 и №3.
10. Излишки нити нужно подрезать, оставив концы по 7-8 см (это необходимо для того, чтобы связать их в узел).
11. Концы нити нужно плотно завязать и прижать получившийся узел к тыльной стороне листа.
12. Затем поверх получившегося узла необходимо наклеить кусочек бумаги размером 2 на 5 см так, чтобы он полностью закрыл собой получившийся узел и частично длину нитей.
13. Свободными должны остаться по 2-3 см нитей.
14. На наклеенном листе бумаги делается отметка «Пронумеровано, прошито и скреплено печатью на ___листах» Количество листов следует указать прописью. Надпись должна частично выходить за пределы наклейки и заходить на последний лист документа.
15. Данная надпись заверяется печатью регистрирующего органа и подписью его представителя.

Ниже вы увидите образец, как выглядит прошитый договор купли-продажи квартиры:

Заверительная надпись и как её сделать?

Заверительной надписью считается запись, которая содержит указание количества и физического состояния листов дела, подлежащего постоянному или срочному хранению.

Наклейка с заверительной надписью может иметь размер от 2 до 4 см в ширину и 5-7 см в длину. Приклеить лист необходимо так, чтобы он полностью закрыл узел и большую часть длины нитей.

Их концы при этом обязательно должны оставаться свободными.

Важно! Подписывать заверительную надпись следует только после полного высыхания клея. Это должен сделать представить регистрирующего органа. При этом подпись должна быть хорошо читаема и различима.

Печать, проставленная на наклейку с заверительной надписью, должна захватывать часть листа под ней, а также узел и приклеенные нити. Это служит индикационным маркером, свидетельствующим о неприкосновенности прошитого документа.

Можно ли вложить недостающую часть?

Вкладывать недостающие бумаги в уже прошитый договор строго запрещено. Если в нумерации страниц допущена ошибка – допускается использование литературной нумерации (то есть можно дописать букву после указанного номера, например – 16, 16а, 16б и т. д.).

Если обнаруженная ошибка в нумерации более серьезна – можно зачеркнуть написанные цифры и пронумеровать листы снова. Если сбилась нумерация листов, указанных в заверительной надписи – в нее также следует внести исправления.

Цель, которую преследует прошивка документов – исключение вероятности подмены листов или вставки новых документов.

Сколько хранить?

Этот вопрос тесно связан с понятием исковой давности, срок которой для юридически значимых действий определен на уровне 3 лет. Однако, необходимо учесть, что в сделках, предметом которых является недвижимость, есть свои нюансы. Иногда такие сделки оборачиваются судебными разбирательствами даже спустя десятилетия.

Специалисты рекомендуют хранить документы, связанные со сделками по отчуждению жилья дольше, не менее 12-15 лет.

Справка: Сохранившиеся документы в спорной ситуации позволят избежать множества неприятных ситуаций.

Прошивка документов, обладающих юридической значимостью и связанных со сделками по купле-продаже квартиры нужна для того, чтобы снизить вероятность подмены, удаления или вставки листов в уже подписанный документ.

После сшивания листы нумеруются, а на узел приклеивается кусочек бумаги с заверительной надписью, на которой указывается число прошитых листов и данные заверителя.

Сверху на наклейку ставится печать, проставляется дата и ставится подпись уполномоченного лица.

Наглядное видео

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/kak-proshit.html

Ошибка в договоре купли продажи квартиры после регистрации

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Просмотров 520

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ).

Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

Возможные ошибки

Все неточности, которые встречаются в ДКП можно назвать случайными или злонамеренными. Во втором случае они совершаются в корыстных целях недобросовестными участниками сделки.

Наиболее распространенные ошибки:

• Неверное указание анкетных и паспортных данных продавца и покупателя – опечатки в персональной информации могут стать основанием для оспаривания сделки. Получается, что договор заключался иным гражданином, а не собственником или сторонним лицом, а не фактическим покупателем.
• Неправильное отображение данных об объекте недвижимости – адреса квартиры, площади, количества комнат и т.д.
• Указание заниженной цены на жилплощадь – как правило, намеренная ошибка, которая используется для снижения суммы или неуплаты налогов в целом. В итоге продавец может получить меньшую сумму, чем реально стоит жилплощадь.
• Отсутствие сведений о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой даже после ее продажи – речь, прежде всего, идет о гражданах, отказавшихся принимать участие в приватизации в пользу других, но имеющих право на постоянное проживание.
• Включение в содержание шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять или не включение важных нюансов сделки.Например, стороны договорились о сроках освобождения квартиры устно, а в соглашение включили стандартное условие о том, что жилплощадь на момент продажи пустует. В таких случаях требовать освобождения проблематично даже через суд. Другая ситуация, когда стороны договорились о рассрочке платежа, притом, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, а после регистрации сделки возникли проблемы с выплатой задолженности.

• Включение в документ условий, которые противоречат действующему законодательству.
• Подписание соглашения неуполномоченным лицом – документ подписан лицом по доверенности, в которой не указано право на совершение подобных действий.
• Несоблюдение условий о преимущественном праве покупки – например, доли в общей жилплощади со стороны другого совладельца.

Последствия

Негативные последствия после регистрации ДКП возникают, как при неосознанных ошибках, так и при злонамеренных и сводятся к оспариванию сделки, потери права собственности или невозможности дальнейшего отчуждения имущества. В первом случае оспаривание законности операций происходит нечасто, кроме ситуаций, когда после регистрации появляются неучтенные наследники или скрытые собственники, о которых мог не знать даже продавец.

Во втором случае риск оспаривания ДКП более высокий. В результате судебного иска от заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на купленную квартиру.

Инициируют оспаривание продавцы или другие заинтересованные лица. Например, совладельцы жилплощади, неучтенные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Кроме этого договор может быть расторгнут в рамках ст.

450 ГК РФ, если одна из сторон не выполнила условия, прописанные в соглашении, или выполнила их ненадлежащим образом.

[attention type=red]

Если условия сделки не оспариваются, но в ДКП есть неточности или опечатки (например, указаны неправильные анкетные данные покупателя), то проблемы могут возникнуть у нового владельца, если он решит продать квартиру в дальнейшем. Сотрудники Росреестра вправе отказать в регистрации следующего перехода права собственности.

[/attention]

Не может служить основанием расторжения договора техническая ошибка, допущенная при составлении, если она не стала причиной нарушения интересов одной из сторон.

Как не допустить ошибок

Для избегания опечаток и неточностей, перед подписанием в документе нужно несколько раз перепроверить:

• все условия;
• стоимость квартиры и ее параметры;
• способ расчета и момент получения денежных средств;
• заверения продавца об отсутствии обременений;
• правильность написания персональных и анкетных данных сторон;
• согласие супруга/супруги на отчуждение имущества

Существенное условие сделки – цена недвижимости. Если она не указана, то договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется участвующими сторонами. В документе может прописываться как рыночная, так и кадастровая цена.

Кроме этого, при малейшем подозрении о праве на недвижимость со стороны третьих лиц или при наличии прописанного несовершеннолетнего в квартире, ДКП не следует подписывать, пока продавец не предоставит бумаги, подтверждающие, что он единственный собственник или до момента снятия с регистрации всех зарегистрированных граждан.

Чтобы не стать жертвой мошенничества вам нужно проверять юридическую чистоту каждой стадии купли-продажи недвижимости, включая подготовку и оформление ДКП и других документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Для возможности оспаривания содержания договора, необходимо заранее выписать и сохранить паспортные данные предыдущего собственника или его доверенного лица.

Судебные иски принимаются только в том случае, если истцу известны ФИО и адрес регистрации ответчика.

Как исправить

Исправить технические и некоторые незлонамеренные ошибки, допущенные в зарегистрированном ДКП можно посредством составления дополнительного соглашения.

Что это за документ

Дополнительный договор — это документ, который подготавливается сторонами сделки для внесения изменений в основной ДКП, зарегистрированный в Росреестре.

Используется для:

• закрепления новых условий и внесения дополнений;
• изменения положений, отраженных в ДКП;
• аннулирования условий, внесенных в ДКП;
• отмены действия документа полностью.

Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.

Если вы обнаружили ошибку в основном договоре, которая влияет на смысл и содержание сделки, то вполне законно исправить ее через дополнительное соглашение. Укажите, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента оформления операции, и тогда ошибка будет полностью исправлена.

Как правильно оформить

Перед составлением документа нужно оговорить с другой стороной, какие условия, и с какого времени будут изменены:

• с момента заключения новых условий;
• с момента заключения соглашение или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Инициатору важно определить, какой вариант для него более выгодный.

Например, если покупатель затягивает с оплатой, то при определении новых условий ему выгоднее, чтобы они действовали с момента заключения сделки – так риск выплаты неустойки минимальный.

Дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается участвующими сторонами. Если основной ДКП заверялся у нотариуса, то изменения также подлежат нотариальному заверению (ст.163 ГК РФ).

должно содержать следующую информацию:

1. Наименование – «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____ г.
2. Дату и место составления.
3. Сведения об участниках.
4. Указание пунктов или данных, которые следует изменить в ДКП.
5. Указание, с какого момента начинают действовать изменения.
6. Подписи сторон.

При необходимости, с помощью допсоглашения можно не только исправлять ошибки и изменять пункты, но и добавлять новые или исключать ненужные. Переписывать старую редакцию не обязательно. Достаточно сослаться на номер пункта в ДКП.

Если вы не уверены в собственных силах или при сомнениях в надежности другой стороны, доверьте составление документа юристу.

Нужна ли регистрация

Если сделка купли-продажи недвижимости прошла регистрацию, а в дополнительном соглашении отсутствуют положения, влияющие на наличие и объем права собственности, то его можно не регистрировать.

В остальных случаях договор вместе с прилагаемыми бумагами передается в Росреестр. Какие именно потребуются документы, зависит от конкретной ситуации.

Например, если неточности в адресе квартиры, нужно предоставить справку из БТИ. При опечатках в паспортных данных – копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты, связанного с оформлением ипотеки – справку из банка о выдаче кредита и экземпляр кредитного договора.

Если дополнительное соглашение составлено для изменения стоимости квартиры, указанной в ДКП, то прилагать дополнительные бумаги не нужно, но регистрация изменений также обязательная.

Срок действия

Документ составляется в двух экземплярах, а при передаче в Росреестр – в трех. Допускается и нотариальное заверение. Юридическая сила наступает после подписания или регистрации.

Дополнительное соглашение обладает правоустанавливающей силой, как и основное. Действует в течение всего срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним. Т.е. юр.

сила утрачивается после перехода права собственности на жилплощадь другому владельцу.

Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности

Если техническая ошибка в ДКП не была замечена в процессе регистрации сделки, и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, то заинтересованная сторона может обратиться с заявлением в регистрационный орган для исправления неточностей и получения нового документа.

Заявление подается в простой письменной форме, с указанием анкетных данных заявителя, номера свидетельства о регистрации и ДКП, а также другой необходимой информации.

Обращение рассматривается в течение трех дней, после чего вносятся соответствующие изменения, о чем уведомляются заинтересованные стороны.

[attention type=green]

Исправления допускаются, если такие действия не влекут за собой возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права на недвижимость (ст. 61 ФЗ-218).

[/attention]

Нередко договоры купли-продажи квартир составляются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения. Другие противоречат закону и могут нарушить права третьих лиц. В таких случаях законность оформления сделки можно оспорить через суд.

Спросите у наших юристов, что делать, если вы обнаружили неточность в ДКП? Как правильно составить дополнительный договор, и в каких случаях его наличие обязательно? Развернутые ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/oshibki-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registratsii/

Сделки с недвижимостью по поддельным документам, порядок признания их недействительными в судебном порядке | Жилищный консультант

При покупке квартиры в обязательном порядке предоставляются документы, устанавливающие права продавца на квартиру. Сюда относится договор на переход жилья в собственность, судебный вердикт о признании права собственности, кадастровый паспорт, выписки из домовой книги и многие другие.

Большинство документов оформляется на государственных бланках и заверяется печатями, однако это не останавливает злоумышленников. Подделка может производиться на основании подлинников, которые были похищены.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Подделка документов на жилье позволяет мошенникам продать недвижимость, на которую у них отсутствуют права. Когда после покупки выявляются все обстоятельства, суд не признает право обманутых граждан на квартиру.

Документы на жилье могут подделываться полностью, а также часто на них ставится поддельная подпись или печать. За счет современных методов обеспечивается высокая схожесть таких документов с оригиналами, поэтому выявить несоответствия без специального оборудования практически невозможно.

Подделка договора купли-продажи

Использование поддельного договора купли-продажи позволяет мошенникам получить крупную денежную сумму за продажу. При этом гражданину, купившему жилье по таким документам, приходится возвращать квартиру реальному владельцу, который оставляет себе значительные средства.

Наиболее часто встречается схема, при которой совершается двойная продажа. Предварительно производится подделка договора купли-продажи, где ставит свою подпись не владелец квартиры, а похожий на него человека. После продажи жилья соучастник мошенничества производит регистрацию прав собственности. Затем жилье продается повторно, с соблюдением всех правил.

Когда первый покупатель предъявляет свои права на жилье, суд отказывает в подтверждении права собственности. При рассмотрении дела учитывается, что подпись является недействительной, поэтому сделка аннулируется. В итоге квартира остается у законного собственника.

Также возможен вариант, когда квартира берется мошенниками в аренду, после чего они подделывают документы, продают жилье и скрываются с полученными средствами.

Подделка доверенности

Еще одним распространенным методом мошенничества является подделка доверенности. Она оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. Доверенность позволяет представителю совершать любые или только оговоренные действия с недвижимостью. Действие документа составляет не более трех лет. При отсутствии даты составления он считается недействительным.

Подделка доверенности выполняется с использованием современных технических средств. Поскольку доверенность может заверяться командующими воинских частей, консульствами и другими организациями, то подобным документам необходимо уделять повышенное внимание. Для сделок с недвижимостью используются только документы, подтвержденные нотариально.

Поскольку доверенность можно отозвать в любое время, передавать средства за покупку жилья необходимо только после получения всех оформленных документов.

Собственник жилья может выдать несколько доверенностей, поэтому необходимо учитывать, какими полномочиями наделено лицо, продающее квартиру.

Как проверить подлинность документов?

Чтобы избежать проблем с документами на жилую площадь, перед заключением каких-либо сделок рекомендуется проверить их подлинность. Сначала нужно определить, на чем основывается право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, вступление в права наследства, судебный вердикт.

Все документы должны предоставляться в оригинальном виде. На них не должно быть самовольных исправлений или подчисток. Любые изменения заверяются лицами, подписавшими договор, а также нотариусом.

Затем проверяется госрегистрация договора. Эта процедура доступна для всех граждан РФ. Если в документах прописаны условия, при которых возможно расторжение договора, то нужно выяснить, выполнялись ли они. Если это происходило, то гражданин, продающий недвижимость, не является ее собственником.

[attention type=yellow]

По кадастровому номеру жилья можно получить выписку из ЕГРП. Наиболее полные сведения можно получить из документа, запрошенного собственником квартиры. Выписка предоставляет сведения о жилье и правах, которые были зарегистрированы на него. Если в документе имеются данные о судебных разбирательствах или спорах, то необходимо уточнить срок давности.

[/attention]

Если операции с жильем производятся по генеральной доверенности, то этот документ можно проверить у нотариуса, который ее выдавал. Также необходимо уточнить, была ли доверенность аннулирована. У нотариуса, который вел дело о наследстве, можно узнать, имеются ли какие-либо претенденты на жилье.

Проверить регистрацию других лиц в данной квартире можно путем получения выписки из домовой книги. Обязательно проверяются паспортные данные продавца. Сделать это можно в паспортном столе.

Порядок судебных разбирательств

В случае обнаружения поддельных документов необходимо составить заявление по факту мошенничества. Документ направляется в прокуратуру или полицию. В суд необходимо оформить иск о признании сделки недействительной, если покупка жилья состоялась.

При этом предусмотрен следующий порядок:

1. Составление иска и сбор необходимых документов, доказывающих права истца.
2. Оплата госпошлины.
3. Подача искового заявления и документов (лично или через представителя) в канцелярию суда.
4. Судебное разбирательство.
5. Вынесение судебным органом решения.

За подделку документов виновных ждет уголовная ответственность. Согласно ст.

159 УК РФ, мошенничество, совершенное с целью получения прав на чужую собственность, грозит штрафными санкциями в максимальном размере до 120 тысяч руб. или годовому доходу злоумышленника.

Также за подобные деяния возможны наказания в виде обязательных, принудительных или исправительных работ, арестом, ограничением или лишением свободы.

Ст. 327 УК РФ устанавливает наказание непосредственно за подделку документов, а также подписей и печатей. Использование поддельного документа грозит штрафными мерами на сумму до 80 тысяч рублей или полугодового дохода виновного лица, или обязательными (исправительными) работами, или арестом продолжительностью до полугода.

Пример по спорам, связанным с подделкой документов в жилищной сфере

Петров Н.К. приобрел квартиру у Иванова А.В., который предоставил генеральную доверенность на жилье. Спустя определенное время выяснилось, что у квартиры имеются хозяева, которые на момент ее продажи находились в отпуске.

Петров Н.К. подал в суд исковое заявление с целью признать совершенную покупку недействительной. Также были подано заявление в прокуратуру по факту мошенничества.

В результате судебного разбирательства выяснилось, что Иванов А.В. использовал поддельную доверенность на жилье.

Пока владельцы квартиры были в отпуске, мошенник при помощи подразделений МЧС получил доступ к жилому помещению на основе поддельного документа.

В итоге Иванов А.В. был привлечен к уголовной ответственности и обязан возместить полученные средства в полном объеме.

Заключение

1. Мошенники могут подделать документы, устанавливающие права граждан на недвижимость.
2. При подделке договора купли-продажи мошенники получают возможность несколько раз продать квартиру разным гражданам.
3. В операциях с недвижимостью участвуют только те доверенности, которые были заверены нотариально.
4. При проверке доверенности учитывается срок ее действия, наличие подтверждения нотариуса, полномочия представителя.
5. Подлинность предоставленных сведений проверяется по запросу в регистрирующие органы.
6. Генеральная доверенность и срок ее действия проверяется у нотариуса, который ее выдал.
7. На основе свидетельства о регистрации можно получить информацию об операциях с квартирой.
8. Чтобы отменить сделку, совершенную по поддельным документам, необходимо обратиться в суд.
9. Чем грозит подделка документов, зависит от характера преступления.
10. Использование подложных документов ведет к ответственности согласно положениям УК РФ.
11. Чтобы избежать мошенничества, необходимо проверять подлинность предоставляемых документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по спорам, связанным с подделкой документов в жилищной сфере

Вопрос: Предусмотрен ли при решении данных споров срок исковой давности?

Ответ: В случае уголовного преследования срок давности зависит от категории нарушения. Подделка документов относится к преступлениям средней тяжести. Согласно ст.

78 УК РФ, лицо освобождается от ответственности спустя 2 года после совершения преступного деяния.

Поэтому в случаях подделки документов рекомендуется начинать судебное разбирательство в ближайшие сроки.

Список законов

• Cт. 78 УК РФ
• Cт. 159 УК РФ
• Ст. 327 УК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/zhilishhnye-spory/spory-svyazannye-s-poddelkoj-dokumentov-v-zhilishhnoj-sfere/

Нужно ли прошивать договор купли продажи квартиры?

Стандартный договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, в котором содержатся условия продажи жилья. На основании этой бумаги, согласно ГК РФ, государственный орган производит регистрацию, после чего у продавца прекращается право собственности, а у покупателя – возникает.

Перед заключением договора продавцу нужно подготовить ряд документов:

• подтверждение права собственности продавца на квартиру (свидетельство, выписка);
• технический план квартиры;
• справка о зарегистрированных лицах;
• справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• согласие супруга на продажу (покупку);
• разрешение органа опеки (если есть несовершеннолетний продавец);
• направить уведомления о праве преимущественной покупки сособственникам (если продается доля).

Покупатель решает вопрос о том, как и за счет каких средств он будет оплачивать недвижимость.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Общее требование к документам – все бумаги должны быть актуальными, содержать реальную информацию на момент заключения сделки. Выписка из ЕГРН – не старше полугода, технический план – не старше трех лет. Справка о зарегистрированных лицах действует 5-10 дней.

Иногда стороны заключают предварительный договор купли-продажи, чтобы закрепить серьезность своих намерений, образец бланка которого можно найти в этой статье.

[attention type=red]

После сбора предварительного пакета можно в самой простой письменной форме составлять основной договор купли-продажи. Можно сделать это самостоятельно или заказать у специалистов.

[/attention]

Перечень документов, которые нужны нотариусу для оформления договора купли-продажи квартиры, где их взять и как его написать документ:

Оформление и регистрация в Росреестре

Основной договор купли-продажи оформляется в виде одного документа, подписанного обеими сторонами. В тексте простого договора содержатся следующие обязательные условия:

• данные участников сделки;
• описание квартиры;
• цена квартиры;
• срок и порядок передачи жилья;
• срок и порядок оплаты.

Дополнительно в договоре прописывают:

• гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц;
• документы, которыми подтверждается право собственности продавца;
• заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе;
• условия о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Если договор содержит больше одного листа, его нужно правильно сшить. Сшить можно нитками по левому краю листов или обычным степлером в левом верхнем углу. Каждый лист нумеруется на лицевой стороне в правом нижнем углу арабскими цифрами. Это требования Росреестра.

Как это сделать можно посмотреть в этом видео:

На оборотной стороне последнего листа в месте узелка (если сшивали нитками) или в месте скобы нужно наклеить небольшой лист бумаги с текстом «Прошито и пронумеровано ____(___) листов». После этого стороны расписываются таким образом, чтобы часть подписи попадала на наклеенный лист, а часть – непосредственно на лист договора.

Чтобы максимально подстраховаться от подделки листов договора при регистрации, поставьте свою подпись на каждом листе договора внизу страницы под текстом.

Образец, как правильно прошить договор:

Некоторые договоры нуждаются в нотариальном удостоверении:

• если продавец – несовершеннолетний;
• если продается доля в праве, даже если все собственники продают квартиру одному покупателю.

После заключения договора следует передача квартиры покупателю. В подтверждение передачи составляется передаточный документ (акт). Акт содержит:

1. Номер, дату и место составления.
2. Внешнее и техническое состояние квартиры на момент передачи.
3. Указание на недостатки или отсутствие претензий.

Акт подписывают обе стороны договора. С этого момента покупатель становится собственником квартиры без права распоряжения.

Чтобы окончательно передать права покупателю, нужно регистрировать переход права собственности в Росреестре.

Сдаются документы:

• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Передаточный акт в трех экземплярах.
• Согласие супруга на продажу (покупку).
• Разрешение органа опеки.
• Уведомления сособственников или отказы от осуществления права преимущественной покупки.
• Квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).

Сдать документы можно непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Если сделку регистрировал нотариус, за дополнительную плату он также может подать документы на регистрацию. Срок регистрации займет до 12 рабочих дней.

Оплата между физическими лицами

Стороны сами договариваются об оплате квартиры. Могут быть следующие варианты:

• предоплата;
• рассрочка;
• за счет собственных средств полностью;
• полностью за счет кредита (ипотека);
• частично собственными средствами, частично – кредитными;
• оплата наличными;
• банковский перевод;
• банковская ячейка»
• аккредитив и счет эскроу;
• депозит нотариуса.

Чаще всего оплачивают после проведения государственной регистрации. В случае, если предусмотрена отсрочка и рассрочка оплаты, у продавца может возникнуть право залога на квартиру до полной оплаты.

Расторжение и споры

Сделка может быть отменена на разных ее этапах. До полного исполнения договора он может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• через суд по требованию одной из сторон, если ее права каким-то образом нарушены;
• через суд по требованию одной из сторон, если объективные обстоятельства изменились.

После расторжения договора квартира вернется продавцу, только если такое условие было прописано в договоре. Если нет – продавец может требовать только возмещения убытков.

Сделка может быть оспорена и признана судом недействительной:

• по требованию третьих лиц, если их права нарушены;
• по требованию одной из сторон, если она действовала в состоянии заблуждения или вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
• по требованию кредиторов и надзорных органов, если это мнимая или притворная сделка;
• если не соблюдена нотариальная форма договора;
• в иных случаях.

Если сделку признают недействительной, квартира вернется продавцу, а  покупателю – деньги, независимо от того, прописано ли такое условие в договоре.

Нюанс: если одна из сторон не исполняет сделку, можно принудить ее к этому или потребовать компенсацию на предмет возмещения убытков.

Узнать как восстановить договор купли-продажи можно в этой статье.

1. Изучите подробную информацию о том, для чего нужен договор, как его составить и как проводить сделки прежде, чем заключать договор.
2. Проведите подробный анализ вашей ситуации и имеющихся документов, чтобы избежать проблем.
3. Посоветуйтесь с юристом по недвижимости, если есть вопросы.
4. Доверьте проведение сделки опытному риелтору, если не уверены в своих силах.

Источник: https://nedvizinform.com/nuzhno-li-proshivat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
• Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
• Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

• оспаривания сделки;
• ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

• для оспариваемых один календарный год;
• для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

• при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
• при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
• при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

• при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
• если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
• при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://lobp.ru/statji/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii/