Хотим заключить Договор цессии между родственниками по ДУ.

Как подарить ДДУ другому человеку

Перерегистрация ДДУ на другого человека не представляет сложностей на любом этапе строительства. В этой статье мы расскажем, как передать ДДУ безвозмездно (то есть, подарить) и правильно оформить все связанные с этим документы.

Как подарить

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях.  Для этого потребуется один из следующих договоров:

• Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
• О купле-продаже или дарении будущей вещи.

После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

• От имени малолетних и неедеспособных граждан;
• Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
• Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
• Между коммерческими организациями.

До сдачи дома или после ввода в эксплуатацию

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Как оформить

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Нотариально заверять такой договор не требуется.  Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

• Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
• Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
• Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
• Документы, удостоверяющие личность заявителей;
• При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
• Оплата госпошины.

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Нужно ли согласие застройщика

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется.  Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Когда может понадобиться дарение

Обычно дарение ДДУ оформляется между родственниками. Сложно представить, чтобы имеющую немалую стоимость квартиру подарили постороннему человеку. Часто таким образом родители дарят квартиры детям, или наоборот. Однако закон не запрещает и дарение посторонним лицам, если соблюдаются правила ст. 575 ГК РФ, которая упоминалась выше.

Если договор долевого участия был заключен в браке, для распоряжения им потребуется согласие жены или мужа. Считается, что такой договор был оплачен за счет совместного имущества супругов.

Приобретенное безвозмездно имущество не считается общей собственностью супругов. Родители могут подарить оплаченный ДДУ (или готовую квартиру) своему сыну или дочери, состоящей в браке, и подарок останется в личной собственности получателя.

[attention type=yellow]

В случае развода делить такую квартиру не придется. В отличие от дарения ДДУ, возмездная уступка автоматически делает имущество принадлежащим обоим супругам. Поэтому, если у родителей есть желание оставить квартиру за своим сыном или дочерью в случае развода, необходимо использовать именно безвозмездный вариант.

[/attention]

Важно: если в период брака в квартиру были произведены вложения за счет совместных средств супругов, она может стать общей. Если квартира строится без отделки, с дарением лучше повременить до того момента, как будет зарегистрировано право собственности и завершен ремонт.

Налоги

При дарении квартиры по ДДУ нужно учитывать налоговые последствия этой сделки:

• Отсутствие налогового вычета;
• Необходимость заплатить налог при продаже в полном объеме.

Налоговый вычет при покупке квартиры предоставляется в размере затраченных на ее приобретение средств (но не более 2 миллионов рублей).  Если оплату по договору долевого участия производил один человек, а квартиру в собственность получил другой, ни один из них не получит налоговый вычет.

Но и в случае возмездной уступки между родственниками в вычете также могут отказать (подробнее об этом здесь).

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры продавец не сможет уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи на сумму расходов на приобретение имущества (и снизить таким образом подоходный налог).  В случае дарения никаких расходов на приобретение квартиры он не понес, поэтому уменьшать доходы не на что.

Налог при продаже не взимается в случае, если квартира находилась в собственности продавца более минимального срока владения (3 или 5 лет). Подробнее об этом здесь.

Оформление дарения по ДДУ имеет ряд нюансов, которые невозможно отразить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите консультацию по Вашему вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-podarit-ddu-drugomu-cheloveku

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке (договор цессии) в 2021 году – что это такое, условия, риски, между родственниками, налоги

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке – популярная рабочая схема по продаже строящегося жилья. О понятии и условиях оформления более подробно.

Что это такое

Переуступка прав собственности на квартиру (цессия) – это покупка права на получение будущей недвижимости в собственность.

До момента сдачи дома квартиры не имеют правового статуса жилья, а значит, не могут быть проданы. В этом случае можно только уступить права на долю, некогда приобретенную у застройщика. Как правило, переуступают права на квартиры до окончания строительства инвесторы.

Цессия должна быть оформлена документально и зарегистрирована. Данная схема продажи может быть вызвана самыми разными причинами и являться выгодной как покупателю, так и продавцу. Однако при совершении такой сделки стоит быть внимательным и осторожным, существует ряд рисков и вероятность столкнуться с мошенничеством.

Законодательные основания:

Условия заключения договора цессии

В договоре необходимо указывать точный объем права, а также полный перечень документов, служащих основанием для перехода прав инвестора новому кредитору. Любая сделка должна проводиться с уведомлением и при участии застройщика.

Существует два типа оформления договоров:

• переуступка прав долевого участия;
• переход прав по предварительному договору купли-продажи.

По ДДУ (договору долевого участия)

Передача права на долю в строительстве возможно только при выполнении следующих пунктов:

1. Дольщик обязан выплатить всю оставшуюся сумму по соглашению, иначе долговые обязательства переходят вместе с правом требования.
2. Оформление сделки по данной схеме возможно только до заключения акта о сдаче объекта жилой недвижимости.
3. Обязательна регистрация в Росеестре.

Так продавать долю можно неоднократно, пока квартира не будет передана дольщику в собственность.

По предварительному договору купли-продажи

Данная цессия – не приобретение недвижимости, а всего лишь договоренность о передаче прав на нее в дальнейшем, при этом сроки могут быть уточнены. Все задолженности передаются покупателю в обязательном порядке. Документ вступает в силу лишь после полной оплаты долга или подписания покупателем обязательств по расчету.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Процесс приобретения цессии можно разделить на 4 основных этапа:

1. Ревизия документов.
2. Подготовка продавца и покупателя.
3. Составление договора.
4. Регистрация.

Этап 1 – Проверка документов

Прежде чем принять решение о приобретении, необходимо проверить документальную базу застройщика:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Проект объекта:
   • разрешение на застройку;
   • права собственности или договор аренды на земельный участок, на котором ведутся работы;
   • сроки окончания строительства, текущий этап;
   • цель.
3. Свидетельство об учете в налоговой инспекции.
4. Проектная декларация. Пункт с указанием способа реализации обязательств застройщика.
5. Договор с перечнем источников финансирования строительства.

Этап 2 – Подготовка продавца и покупателя

Продавец до оформления должен:

1. Уведомить застройщика о своем намерении переуступить права лично в офисе компании. В случае не уведомления сделка может быть признана недействительной.
2. Получить согласие на совершение сделки. Строительная компания может запросить за выдачу разрешения около 5% от суммы продажи.
3. Взять у застройщика справку, свидетельствующую об отсутствии долгов. Такую бумагу можно получить или погасив задолженность, или, заручившись согласием покупателя, подписав договор о переходе долга новому кредитору.
4. Получить согласие супруга на переуступку прав, заверить его у нотариуса.
5. Если строящаяся квартира является залоговой по условиям ипотечного кредитования, придется получить согласие банка на продажу права. Банк даст согласие только когда будет полностью погашена ипотека.
6. Получить выписку из ЕГРН о действительной регистрации договора долевого участия или инвестирования.

Покупателю необходимо:

1. Заверить у нотариуса согласие супруга на приобретение. Если муж с женой вместе принимают участие в сделке, согласия не потребуется.
2. Подписать и получить договор кредитования или получить закладные документы.

Все согласия и справки обязательны в письменном виде. Ко всем собранным документам приложить копии.

Этап 3 – Составление договора

Составить договор переуступки желательно с помощью юриста. Подписывают документ две стороны в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Нюансы, которые должны быть указаны при составлении договора:

1. Право на переуступку ( реквизиты документа).
2. Объем договора переуступки, его условия.
3. Порядок выполнения.
4. Список документов, которые бывший кредитор передает новому.
5. Ответственность первого за действительность прав.

Этап 4 – Регистрация

Для подписания и регистрации договора продавцу и покупателю необходимо предъявить следующий пакет:

• паспорта участников сделки;
• согласия супругов на продажу и/или покупку;
• договор основания, заключенный со строительной компанией (долевого участия, предварительный купли-продажи, инвестирования);
• справка об отсутствии долгов или договор перехода долговых обязательств к покупателю;
• согласие застройщика;
• согласие банка, если квартира ипотечная, а также закладная и договор на кредит;
• квитанция об оплате госпошлины.

На основании и с указанием предоставленных документов регистратор оформляет заявление, которое стороны проверяют и подписывают. Регистрация длится от 5 до 10 дней, после завершения стороны должны забрать свои экземпляры.

Регистрация производится:

• в МФЦ;
• в Регистрационной палате;
• в Кадастровой палате.

Плюсы и минусы такой сделки

Плюсы	Минусы
Приобретение жилья много дешевле готового	Недвижимость перейдет в собственность только после полной сдачи жилого дома
Возможность заработать, если переуступить права на более позднем этапе строительства или на продаже уже готовой квартиры	Прерывание соглашения позволит вернуть только сумму, указанную в договоре
Приобретение квартиры в конкретном доме, если все остальное распродано	Невыполнение застройщиком своих обязательств грозит серьезной финансовой потерей
Инвестор может вернуть свои деньги с прибылью, не дожидаясь окончания строительства. Актуально для тех юр.лиц, расчет с которыми был произведен квартирой.	Двойная цессия, когда доля продается несколько раз, а право требования остается у первого покупателя

Риски

Любая сделка продажи-покупки может иметь подводные камни, которые могут принести неприятности обеим сторонам. Тем не менее, можно их учесть и минимизировать.

Риски	Решения
Признание недействительности сделки	Указывать точную сумму, которая передается продавцу
Неоднократные продажи	Соблюдение условий, сокращающие риски: соглашение о долевом участии с первым приобретателем; оплату производить только после получения регистрации.
Затягивание сроков строительства	Внимательно проверять проектную и разрешительную документацию, осматривать дом самостоятельно. Можно пригласить независимого эксперта для заключения состояния. Насторожить может и тот факт, что в доме массово продаются доли по заниженной стоимости
Качество строительство не соответствует
Возможное банкротство застройщика
Расчет по предварительному соглашению	Расчет следует проводить только после завершения регистрационных действий

Ипотека

Отдельным риском может являться ипотека, по условиям которой доля кредитора находится в залоге. Сделка без согласия банка на продажу невозможна и может быть признана недействительной. Основное условие банка для вывода недвижимости из залога – полная выплата долга.

Важно! Даже получив письменное согласие кредитной организации, необходимо запросить выписку о том, что квартира не является залоговой.

Взять ипотечные обязательства на строящееся жилье тоже весьма проблематично. Банки неохотно идут на риски, связанные с ответственностью застройщиков:

1. Искать банк-кредитор можно прямо на площадке строительства. Финансисты, готовые предоставить ипотеку на переуступку прав, сами размещают рекламу и контакты непосредственно у строящегося объекта. Зачастую они являются соинвесторами и обеспечивают юридическую поддержку при оформлении документов.
2. Условия кредитования могут быть разными, но одно общее для всех заключается в том, что сумма ипотеки рассчитывается на основе оценочной стоимости или суммы по переуступке прав по ДДУ.

С чего платить налоги

1. Оформление переуступки прав собственности на квартиру – гражданская сделка. Все граждане обязаны платить подоходный налог в размере 13% от прибыли. Продавец уплатит 13% от суммы цессии, если он владел данным имуществом менее 5 лет.
2. Новый владелец доли в новостройке начинает платить налог на недвижимую собственность с момента наступления вещного права.
3. Как и при покупке готовой квартиры, дольщик имеет право на налоговые вычеты, если исправно платит подоходный налог. Размер вычета зависит от суммы сделки.
4. Обращаться за возвратом налога нужно самостоятельно в отделение ФНС, предоставив заявление и декларацию о доходах, а также все документы по завершенной сделке.
5. Переуступка прав на собственность, проведенная между родственниками, не облагается налогами, но родство должно быть доказано.
6. При цессии по договору долевого участия налоговое бремя ложится на плечи продавца. При этом он может уменьшить доход на сумму, выплаченную застройщику.

Можно ли оформить задним числом

Как только дом официально сдается в эксплуатации, переуступка прав становится невозможной. Однако, если инвестор не спешит вступать в права собственности на квартиру, возможно заключить договор цессии с изменением даты документов.

По ДДУ

Продажа по переуступке возможна по договоренности с застройщиком об изменении даты передаточного акта.

По предварительному договору

Можно переуступить права требования с изменением даты заключения предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован.

Хотя сделка по договору цессии выгоднее купли-продажи, оформление задним числом может иметь скрытые риски:

• согласно ФЗ №214-ФЗ, после подписания акта передачи дома и до момента оформления собственности, дольщик не имеет права совершать действия по договору цессии;
• если сделка может быть признана недействительной. Сумма к взысканию будет определяться по дате подписанного договора (стоимость квартиры существенно возрастает с течением времени).

Цессия чрезвычайно выгодна как покупателю, так и изначальному кредитору. Высокую безопасность таким сделкам приносит обязательное участие регистрирующего органа. Снизить риски до минимума поможет внимательность и проверка всей документальной базы.

: Консультация специалиста

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://masterurist.ru/oformlenie-pereustupki-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Что такое договор уступки права требования на квартиру в новостройке, как юридически грамотно его заключить?

Возможность приобрести жилье дешевле рыночной стоимости ценится покупателями, несмотря на возможные риски долевого строительства и довольно большой срок ожидания. Пока ведется стройка, в жизни дольщика могут произойти изменения.

Право без потерь выйти из проекта, оформив договор переуступки прав требования, предусмотрено в законодательстве РФ.

Скрыть содержание

Что это такое?

Договор цессии – это документ на основании которого другому лицу передается не само право собственности на жилье, а право требования его у строительной компании. Сторонами являются:

1. Цедент (сторона, передающая право требования).
2. Цессионарий (приобретающий участник сделки).

Согласно Гражданскому Кодексу РФ и ФЗ № 214 по договору переуступки покупатель приобретает все права и обязанности, оговоренные в первичном ДДУ.

Важно! Договор переуступки может заключить только уже существующий дольщик, который вошел в проект и заключил ДДУ с застройщиком на более раннем этапе строительства.

Основными регламентирующими документами являются ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» от 30.12. 2004 года и ГК РФ. В гражданском кодексе описаны моменты:

• В ст. 382 дан перечень оснований для составления соглашения о переуступке, а также описан порядок его оформления и процедура передачи прав.
• В ст. 383 перечислены те права, которые не могут стать предметом цессии.
• В ст. 384 описаны права кредитора, переходящие к третьему лицу.
• В ст. 385 и 386 даны рекомендации по форме уведомления должника о смене прав собственности.
• В ст. 387 перечислены формы уступки прав.
• В ст. 388 и 389 описана непосредственно процедура передачи соглашения.

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Требования к соглашению при покупке жилья в новостройке

Соглашение в отношении квартиры в строящемся доме должно включать:

1. Подробную характеристику объекта недвижимости и точную сумму сделки.
2. Основные сведения о первичном ДДУ, включая дату его заключения и сведения о этапе ведения стройки на момент оформления договора цессии. В законодательстве РФ четко обозначен срок, когда договор уступки прав требования может быть заключен – до подписания передаточного акта и введения дома в эксплуатацию.
3. Права и обязанности участников сделки.
4. Указываются документы, которые должны быть переданы цессионарию после регистрации сделки в Росреестре – это: оригиналы первичного договора долевого участия и дополнительных соглашений, если они были заключены; официальные письма застройщика; платежные документы, подтверждающие факт передачи средств между продавцом и покупателем. Передача документов должна быть подтверждена соответствующим актом.
5. В текст соглашения также необходимо включить пункт, в котором цедент даст гарантию юридической чистоты сделки.
6. Застройщика в обязательном порядке необходимо в письменном виде уведомить о готовящейся сделке.

Расчеты между покупателем и продавцом

Подписание договора уступки всегда сопряжено с финансовыми рисками. Например, возможна ситуация, когда стороны подписывают документ, передают его на регистрацию в Росреестр, а оплата продавцу не передается.

Нередки случаи, когда обманутым оказывается и сам покупатель – расчеты могут быть проведены, а сделка Росреестром так и не зарегистрирована из-за обнаружившихся обременений или по другим причинам.

1. Оптимальным способом проведения взаиморасчетов по-прежнему остается аренда банковской ячейки, доступ к которой стороны получают только при выполнении заранее определенных условий, описанных в соответствующем договоре.
2. Вторым по популярности способом является расчет через аккредитив, особенностью которого является возможность безналичного перевода средств. Однако, размер комиссии банка за открытие аккредитива существенно выше, что делает этот способ не таким привлекательным.

Указание заниженной цены

Внимание. В соответствии со статьей 210 НК РФ все доходы, полученные гражданами, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Доходы, полученные за переуступку прав требования на жилье, не являются исключением.

Именно из-за нежелания платить взнос в бюджет продавцы настаивают на внесение в текст соглашения заниженной суммы, которая чаще всего равна той стоимости, которая была указана в ДДУ.

Согласившись на сделку, покупатель прямо нарушает нормы налогового законодательства РФ и берет на себя дополнительные финансовые риски.

Связано это с тем, что любая сделка может быть признана недействительной по решению суда ( в соответствии со статьей 17 ГК РФ), и последствием такого постановления становится двухсторонняя реституция, подразумевающая, что каждый из участников сделки принимает на себя обязанность по возврату всех ценностей, полученных в результате подписания недействительного соглашения.

Статья 17 ГК РФ. Правоспособность гражданина

1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами.
2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

В этом случае продавец получает обратно свою недвижимость, а покупатель – сумму, указанную в договоре. Получить назад те средства, передача которых не была зафиксирована документально, не получится.

В каких случаях необходима регистрация?

Проведение государственной регистрации необходимо лишь в тех случаях, когда первичный правоустанавливающий документ был зарегистрирован в Росреестре. Это означает, что регистрация необходима лишь тогда, когда переуступка прав требования проводится на основании договора долевого участия.

В чем разница между переуступкой права и цессией?

Согласно положениям главы 24 ГК РФ, ст. 388 договор уступки требования может быть назван также и цессией. То есть, это один и тот же документ, подразумевающий одинаковые условия, а также права и обязанности сторон.

Нюансы между родственниками

Процедура согласно законодательству РФ может быть проведена и между родственниками. Однако, сделка будет иметь ряд нюансов:

1. Сделка приравнивается к купле-продаже. Это влечет потерю права на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья. Ограничения накладываются только на близких родственников.
2. Если участниками сделки являются близкие родственники – недопустимо использование средств материнского капитала.

Соглашение о переуступке прав – это хорошая возможность приобрести жилье по сниженной цене. Но при всех достоинствах, такие сделки несут в себе множество рисков, поэтому покупателям следует обезопасить себя, тщательно изучив юридическую чистоту сделки, либо обратившись за помощью к профессионалам.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst/dog-pereystupka

Переуступка прав по ДДУ

Стоимость жилья на первичном рынке недвижимости намного ниже, чем в уже возведенных домах. Благодаря чему для граждан выгоднее вкладывать денежные средства в долевое участие в строительство, а затем передавать введенную в эксплуатацию недвижимость по сделке переуступки.

Разберем в данной статье вопросы, каким образом оформляется договор цессии, какой правильный порядок ее заключения и все возможные нюансы и риски сторон.

Смысл указанной сделки заключается в переуступке одним лицом своих прав и обязанностей за плату на третье лицо. Участниками сделки могут являться как физические, так и юридические лица.

Часто предметом цессии может являться задолженность одного лица перед другим.

После оформления сделки, обязанность по уплате долга переходит на другое лицо.

С помощью данного правового механизма могут перераспределяться долги между коммерческими организациями.

Например, одно предприятие имеет задолженность перед другим в соответствии с заключенным договором.

Однако, могут происходить ситуации, когда у кредитора нет времени ждать выплаты задолженности должником, в соответствии с условиями договора.

[attention type=red]

В этом случае он имеет право уступить свои права иному лицу, подписав с ним договор цессии.

[/attention]

При этом в рамках переуступки может смениться как кредитор, так и должник.

Т.е., происходит переход его обязанности по уплате средств другому лицу, также оформив с ним сделку переуступки.

В силу гражданского законодательства данный договор может быть заключен только при согласии кредитора, выраженном в письменной форме. Эта сделка носит наименование цессии (переуступки).

Сделка подлежит заключению в письменной форме. В ГК РФ не допускается устная уступка прав.

При устном совершении сделки по уступке прав, крайне сложно удостоверить факт заключения сделки по взаимному согласию сторон, и условия такой передачи.

Чтобы лучше понять суть сделки переуступки, нужно разобрать пример. Юридическое лицо С. Передало физическому лицу К. некоторую денежную сумму под годовые проценты на срок 4 года.

Гражданин несет обязанность по своевременному внесению ежемесячных платежей, график которых приложен к договору.

Внезапно, у организации изменяются обстоятельства, поэтому ей срочно требуются финансы. Но требовать средства с должника раньше завершения срока действия договора она не может.

[attention type=green]

В этой ситуации имеется выход — переуступить свои права требования другому лицу, которое и будет взыскивать у должника оставшуюся сумму долга.

[/attention]

При этом происходит смена кредитора, и должник продолжит вносить ежемесячные платежу по имеющемуся графику платежей, но другому лицу.

Новый кредитор имеет право внести изменения в договор:

1. Снизить величину процентов.
2. Понизить сумму регулярного платежа.
3. Изменить прочие условия сделки, выгодные обеим ее сторонам.

Правовые нюансы

Поскольку переуступка — это гражданско-правовая сделка, то у нее имеются свои особенности и нюансы.

К ним относятся следующие:

Обязательным требованием является участие 3-й стороны сделки	договор может считаться незаключенным, если 3-я сторона, т.е. фирма-застройщик не принимает участие в сделке. ОН должен сделать согласие на передачу прав в письменной форме
Механизм защиты прав дольщиков не продуман	п частности, передавая квартиру в порядке сделки цессии граждане не полностью застрахованы от того, что застройщик может «заломить» огромные проценты. Юридических способов избежать своеволия строительной фирмы в настоящее время не имеется

Без учета указанных двух особенностей, сделка по переуступки прав по ДДУ достаточно выгодное соглашение для всех участников.

Юридическая защита сделки производится службой Росреестра, которая выполняет регистрацию сделки и контролирует его законность.

Центральной особенностью сделки цессии прав по договору долевого участия является возложение всех обязанностей по выплате долга на покупателя.

При этом, на него переходят не только обязанности, но и права владельца жилого помещения, определенные в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве

Приобретение жилья по сделке долевого участия довольно распространенное явление в России в настоящее время.

Переуступка связана с тем, что гражданин-дольщик, приобретающий квартиру на начальной стадии строительства, перепродает ее дороже.

Выгода дольщика заключается в том, что последующий приобретатель покупает жилье по высокой стоимости. Однако покупателю необходимо узнать у застройщика о порядке расчетов.

Помимо этого, требуется обязательное письменной согласие на сделку переуступки. Иначе договор может быть признан недействительным.

Зачастую цессия производится за счет банковских средств. При отсутствии собственных денег, покупатель вынужден обратиться в банк.

Сделка переуступки прав по ДДУ должна проходить обязательную государственную регистрацию. Информация о переходе прав на квартиру посредством цессии заносится в ЕГРН.

[attention type=yellow]

Следует обращать внимание на то, что продавец жилья по договору цессии, должен уплачивать налог с полученного дохода.

[/attention]

Приобретатель может воспользоваться налоговым вычетом в силу статье 220 Налогового кодекса РФ, а в случае покупки жилого помещения с помощью ипотечного кредитования, то вычетом за уплаченные в банк проценты.

Переуступка родственнику

Законодательно допускается оформление сделки переуступки права на приобретенную жилплощадь близкому родственнику.

К примеру, если гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома.

Но у него возникают сложности с выплатой в отношении застройщика цены приобретенной квартиры. Выходом из ситуации является заключение сделки переуступки прав с родственником.

В СК РФ действует понятие близких родственников. К ним причисляют:

• супругов;
• детей;
• родителей;
• бабушек и дедушек;
• внуков и т.д.

При заключении цессии дольщиком с близким родственником, обязанности по внесению налога в бюджет не возникает. Однако, во время регистрации сделки нужно подтвердить наличие родства с дольщиком.

В случае же оформления сделки между дальними родственниками, к примеру, племенником и дядей, она должна быть заключена по всем установленным нормам и с возникновением обязанности уплаты налога.

С ипотекой

Часто переуступка прав по ДДУ сопряжена с оформлением ипотеки дольщиком.

Так как жилье в России имеет достаточно высокую стоимость, граждане вынуждены использовать кредитные средства, взятые в банках.

Все кредитные учреждения стремятся к тому, чтобы минимизировать риски по невыплате ипотечного займа.

Это приводит к увеличению срока ипотечного кредитования, а также увеличению его размера.

При заключении договора цессии необходимо участие банка, поскольку он является займодателем средств на приобретение квартиры.

Банк может устанавливать свои условия и дополнительные пункты в тексте договора уступки.

Обычно фирмы-застройщики сотрудничают с определенными банковскими учреждениями, с которыми уже имеется соглашение об уступке прав на приобретаемую квартиру.

[attention type=red]

Как правило, в случае необходимости покупки жилья по договору долевого участия с ипотекой, строительная фирма, соглашаясь на переуступку, рекомендует покупателю список банков, с которыми она сотрудничает. В ином случае, застройщик моет отказать в согласии на цессию.

[/attention]

Что такое переуступка прав аренды земельного участка смотрите в статье: переуступка прав аренды.

Порядок оформления

Для заключения действительной сделки переуступки прав по ДДУ, следует учитывать требования законодательства к порядку его оформления.

Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом:

Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный дом	на этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить: Учредительные документы, Устав. Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором возводится новостройка. Разрешение на строительство в установленной форме. Проект многоквартирного жилого дома. Иные документы, удостоверяющие законность выполнения строительных работ
Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступки	стороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки.
Составление текста договора	при отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами
Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестра	и переход собственности на купленную по ДДУ квартиру

Какие действия выполняют стороны

При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

Сбор необходимых бумаг	составление договора цессии
Обсуждение условий сделки	в случае наличия спорных моментов, их следует решить
Заключение самого договор переуступки	при необходимости, оформляется ипотечный кредит

В частности, продавец совершает:

Уведомление застройщика	о принятии решения о продаже квартиры по сделке переуступки
Получение согласия строительной фирмы на заключение договора	заказ выписки из ЕГРН на интересующее жилье
Получение справки об отсутствии задолженности по внесению платежей за квартиру	если задолженность не погашена, то справка предоставляется продавцу при договоренности между приобретателем и продавцом, что обязательства по оплате долга берет на себя покупатель
Если дольщик состоит в официальном браке, то необходимо получение согласие другого супруга	при оформлении ипотеки на покупку жилплощади, потребуется получение согласия банка на сделку переуступки

Перечень нужных документов

Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

К ним относятся:

Если участником договора является гражданин	то нужен его паспорт и оригинал договора ДУ
Банковские реквизиты организации	за подписью директора юридического лица и гл. бухгалтера
Справка с указанием оставшейся суммы задолженности перед застройщиком	также потребуются документ, который подтверждает итоговый размер долга
Выписка из реестра юридических лиц, со сведениями о фирме-застройщике	Нужно учитывать, что срок действия такой выписки составляет 30 дней со дня выдачи. Вследствие чего нужно проверять ее актуальность
Если гражданин-дольщик состоит в браке, то нужно получить нотариальное согласие другого супруга	либо документ, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке. Эту справку можно получить в органах записи актов гражданского состояния
При наличии заключенного брачного контракта	следует его представить
Также необходимо подготовить выписку из ЕГРН	Выписка подтверждает отсутствие обременений или ограничений на данный объект недвижимости

Образец договора

Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

Место и дата его заключения договора, номер (при наличии)	личные сведения о сторонах переуступки. Стороной сделки, как уже говорилось, могут быть как физические лица, так и организации
Описание предмета договора	т.е. права, которые уступаются по нему. Первоначальным договором может являться договор кредита или займа на конкретную денежную сумму
Следует точно описать обязательства обеих сторон	кроме того, необходимо прописать цену передачи прав по ДДУ. В большинстве случаев сделка является возмездной. Также не следует забывать, что от указанной в договоре  стоимость определяются налоговые последствия для продавца
Ответственность контрагентов	данный пункт также должен подробно содержаться в тексте. Нужно описать все случаи, при которых наступает ответственность сторон при нарушении условий сделки
Претензионный (досудебный) порядок улаживания конфликтных ситуация	подписи сторон с расшифровками и печати (для юр.лиц), иные реквизиты и т.д.

Регистрация договора

После подписания договора каждой стороной, он должен пройти процедуру гос. регистрации в органе Росреестра.

Эта мера гарантирует, что сделка соответствует нормам гражданского законодательства. При обнаружении в договоре несоответствий правовым актам, он не пройдет регистрацию. Это снижает риск мошеннических действий.

Заявление на регистрацию может быть подано через МФЦ. Также потребуется приложить к нему необходимые документы.

Срок выполнения услуги по государственной регистрация договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве — 7 рабочих дней.

Регистрация потребует оплаты государственной пошлины. Помимо этого, следует тщательно проверять все сведения, включенные в текст договора, поскольку они будут включены в реестр прав на квартиру.

При обнаружении ошибок или неточностей после проведения гос. регистрации, потребуется заново проходить эту процедуру.

: Переуступка прав требования по ДДУ: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-ddu/