Покупали квартиру в многоквартирном доме, бывший собственник вместе с ней передал сараи, которые сам построил.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

По закону самовольной постройкой признается дом, созданный на не отведенном для этих целей земельном участке, без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Причем предусматривается специальная мера защиты добросовестных участников строительного рынка от административных барьеров: формально возведенный без получения разрешительной документации объект можно ввести в эксплуатацию, если застройщик докажет, что предпринимал усилия по получению необходимых согласований.

В Петербурге сложилась иная практика легализации незаконных построек: покупатели юридически не существующих квартир обращались в суд, требуя от продавца исполнить взятые на себя обязательства по договору.

На самом же деле такие иски инспирировались самими застройщиками и, учитывая состязательный принцип рассмотрения гражданских споров, чаще всего удовлетворялись судом.

Это позволяло псевдодольщикам зарегистрировать право собственности.

Крестовый поход

Практика изменилась только в 2012 году. Смольный объявил самостроям войну, поручив ее Службе государственного строительного надзора и экспертизы. По данным этого ведомства, за прошедшее время подано 107 исков, 30 удовлетворено, по 14 возбужденно исполнительное производство о сносе.

По словам советника руководителя службы Арсения Волкова, многие самострои не просто нарушают формальные требования к оформлению документации, а реально угрожают безопасности жильцов. Причем нередко это подтверждалось экспертизой, проведенной по заказу самих собственников.

“Мы не преследуем цель снести самострои, главная задача — возвращение их в гражданский оборот, обеспечить их соответствие требованиям градостроительного законодательства”, — отмечает Арсений Волков.

Чиновники готовы идти на мировую: в практике есть случаи, когда у многоквартирного дома срезали этаж, чтобы снизить высоту до требуемой.

[attention type=yellow]

Одно из последних решений принято в отношении 30-квартирного дома на Тбилисской улице. Он был возведен еще 9 лет назад, в 2012-2014 годах покупатели через суд зарегистрировали восемь квартир.

[/attention]

Проверка подтвердила превышение допустимой высоты в 2,5 раза и нарушение границ земельного участка. На этом основании Приморский районный суд признал постройку самовольной и возложил на восемь легальных собственников обязанность снести их дом.

На следующей неделе, 21 июня, дело будет рассмотрено апелляционной коллегией Горсуда.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, в Госстройнадзоре рекомендуют покупателям жилья проверять наличие разрешений на строительство на сайте службы.

В свою очередь, оппоненты напоминают, что дома ИЖС могут возводиться без согласования с городской службой — разрешения выдаются районными администрациями.

А чиновники признают, что единых принципов идентификации ИЖС не существует: в некоторых случаях индивидуальным признавались дома с 12 кухнями, туалетами и ванными.

Вместе с тем квартир в таком доме быть не может: покупателям чаще всего предлагается приобрести право на долю в самом здании и земельном участке под ним.

[attention type=red]

Но эксперты убеждены, что потенциальным приобретателям как минимум стоит усомниться в надежности такой сделки, а все опрошенные “ДП” юристы убеждены в ее незаконности: “Если земельный участок и дом принадлежит одному собственнику, то их невозможно продавать по частям.

[/attention]

В обороте доли в праве — это очень проблемный актив, и законодатель стремится не создавать возможностей для появления общей долевой собственности без необходимости, поэтому владельцам не разрешается самостоятельно делить свое право собственности”, — констатирует старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Александра Станиславская.

Без вины виноватый

В конце апреля права пострадавших дольщиков самостроев частично защитил Конституционный суд России.

Он запретил судам возлагать обязанность по сносу постройки на собственников, которые не создавали ее и не виноваты в нарушениях.

Такие выводы могут привести к изменению принятого в отношении дома на Тбилисской улице решения, а недешевые работы по сносу здания придется оплачивать за счет казны.

Компенсировать стоимость самой уничтожаемой недвижимости бюджет не будет: соответствующие иски потерпевшие должны подавать против продавцов мифических долей. Но ими чаще всего выступают физические лица.

Например, сразу несколько самостроев под вывеской агентства “Филинъ” продавала Мария Савичева (“ДП” писал об этом в январе 2013 года).

Арбитражный суд уже признал ее банкротом, а полиция возбудила уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2021/06/15/Lishnjaja_nedvizhimost

Как законно продать дом, который построил сам?

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

• договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
• паспорта покупателей и продавцов;
• нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
• нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
• госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2021 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год.

Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки – 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2021 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

[attention type=green]

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2021 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2021 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

[/attention]

Если недвижимость оформлена до 2021 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2021 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2021 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2021 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления.

Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн – 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_zakonno_prodat_dom_kotoryy_postroil_sam/6224

Может ли часть подвала дома принадлежать жильцу другого дома?

verwalter

Еще из одного ответа на вопрос, заданный в теме «вопросы и ответы» решил сделать отдельным постом, потому что ситуация представляет определенный интерес.

Читатель koka_lermont задал следующий вопрос:

Ко мне, как к старшему в доме, обратился собственник из соседнего дома. Подчёркиваю – из соседнего дома. Проблема такая: наш дом с подвалом и там находятся сараи в расчёте и на соседний дом. Мы собственники МКД и в общее имущество собственников входят: и чердак и подвал.

Человек купил квартиру в соседнем доме, обозначим №43 (там нет подвалов) и в документах ему указали, что имеется сарай в соседнем (в нашем) доме. Данными сараями мало кто пользуется и сейчас трудно установить, истинного хозяина. Новому хозяину я сказал, что теперь подвал и находящиеся в нём сараи наше имущество.

И мы, собственники, имеем право отказать всем в пользовании сараями, если человек не имеет собственности в нашем доме. Правильно я поступил или нет?

Отвечаю:В состав общего имущества многоквартирного дома входят, как установлено в п.1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).То же положение закреплено в подпункте «а» ч. 2 гл.

1 «Определение состава общего имущества» Постановления Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».Также, для разрешения данного вопроса необходимо учитывать следующие моменты:1) Чтобы отнести подвал к общему имуществу многоквартирного дома необходимо установить: имеются ли в нем инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, то есть, является ли подвал техническим.2) И если подвал является техническим, он входит в состав общего имущества.При этом необходимо принять во внимание следующее положение.Пунктом 3 гл. 1 «Определение состава общего имущества» Постановления Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 установлено, что «при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре».В связи чем желательно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним данные касательно того, какие права зарегистрированы на данный подвал. Возможно, что он принадлежит другому лицу.В целом отказ в пользовании сараем, находящемся в подвале дома, является правильным, потому что:1) Если собственность является общей, то собственники правомочны отказать;2) Если же собственником является другое лицо, то за него дать согласие иное лицо не может.В менее сухом изложении это выглядит примерно следующим образом.В советское время жители квартир имели право использовать какие-то помещения (сараи) в повале другого дома. А когда квартиры были приватизированы, они стали считать, что и эти подвальные «сараи» тоже являются точно такой же их собственность, как и квартиры.Если подвал входит в состав общего имущества многоквартирного дома, на это имущество имеют права только собственники многоквартирного дома. Однако, подвал может не входить в состав общего имущества многоквартирного дома; на подвал могут быть зарегистрированы иные права (в том числе и указанного лица), поэтому необходимо сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выяснить правовое положение подвала. ?

|

verwalterНа завтра ничего не планируйте — будет банкет.— Так банкет же сегодня?— Вот я и говорю, на завтра ничего не планируйте.
Идет репетиция государственного симфонического оркестра, дирижер по сотому разу заставляет переигрывать одно и то же место:– Вторая скрипка, опять вы сбиваетесь с темпа! Еще раз с семнадцатой цифры!Играют снова. Дирижер опять недоволен:– Стоп, стоп, стоп! Флейта, здесь не ля, а ля-бемоль! Еще раз.Литаврист не выдерживает и в знак протеста остервенело колотит по всем своим барабанам и литаврам. Дикий грохот, все замирают в оцепенении… Дирижер обводит тяжелым взглядом оркестр, долго молчит, потом спрашивает:– Ну, и кто это сделал?Дирижер оркестра перед репетицией:– Откройте ноты. Пишите: 58-й такт – три четверти.Музыканты (удивленно):– Зачем?Дирижер:– Пишите, пишите… 71-й такт – на полтона выше.Музыканты (удивленно):– Зачем?Дирижер:– Пишите, пишите… 92-й такт – еще на полтона выше.Музыканты в недоумении, но пишут. Певица-сопрано:– И мне писать?Дирижер:– Нет, вам петь точно как вчера.Встречаются два старых друга, джазовых музыканта.- Слушай, я вчера твой новый альбом купил…- Так это был ты?!…Мужчина жалуется знакомому:– Мои соседи невыносимы: вчера всю ночь до рассвета колотили в стену! Хорошо хоть я все равно не спал – репетировал соло на тромбоне.Встречаются два бывших одноклассника, которые не видели друг друга много лет. Один другому:- Ты чем занимаешься?- Я – музыкант…- Ну, не хочешь, не говори.Горбатый, послушав, как Шарапов играет на пианино:- Скажи, мил человек, зачем ты так сильно нажимал на педаль?- А разве я не говорил, что по старой легенде работал водителем?Советский скрипач занял второе место на зарубежном международном конкурсе и с грустью говорит сопровождающему его музыкальному критику:- Занял бы я первое место, получил бы скрипку Страдивари!- У тебя ведь отличная скрипка.- Ты понимаешь, что такое “Страдивари”? Это для меня то же, что для тебя маузер Дзержинского!Пpиходит пpогpаммист к пианистy – посмотpеть на новый pояль. Долго ходит вокpyг, хмыкает, потом заявляет:- Клава неyдобная – всего 84 клавиши, половина фyнкциональных, ни одна не подписана, хотя… шифт нажимать ногой – оpигинально…Мужчина сдает экзамен в консерваторию. Ему члены комиссии говорят:– Сейчас мы проверим Ваш слух.– А у меня нет слуха. Мне в детстве медведь на ногу наступил.– Может, на ухо?– Кто?Петух увидел курицу, вращающуюся на гриле:– Вашу мать! В деревне яйца нести не кому, а она на каруселях катается!- Официант, у меня в супе муха! Что это значит!- Простите, сэр, но я подаю на стол, а не истолковываю приметы.В амеиканской булочной:– Мне батон и полчерного. Ой, извиняюсь, половинку афробуханки.– Послушайте, официант, в моей таpелке плавает муха.– Hе может быть, мухи не умеют плавать.- Скажите, у вас в меню дикая утка?- Нет, но для вас мы можем раздразнить домашнюю.Рассеpженный посетитель:– Hеужели вы думаете, что я буду есть эту дpянь ? Позовите упpавляющего.– Бесполезно, сэp, он тоже не будет это есть.Безуспешно пытаясь разрезать кусок мяса в ресторане, посетитель подзывает официанта:– Возьмите жаркое назад !– Не могу, сэр. Вы его поцарапали.– Официант, y меня в сyпе мyха!– АГА, HАКОHЕЦ-ТО ПОПАЛАСЬ!– Что с тобой? Ты такой мрачный.– Я застал свою жену с любовником.– Боже, ты ее убил?– Нет, но я так хлопнул дверью, что они наверняка поняли, как я возмущен.Вернулся Сергей Петрович из командировки. Открыл дверь ключом, вошёл в квартиру, услышал доносящиеся из спальни стоны и скрип кровати.– Шлюха. – Прошептал он.Вышел из квартиры, закрыл дверь и пошёл домой к жене.Приходит женщина с любовником к себе домой, и они начинают заниматься сексом. В это время из-за ширмы раздаётся монотонное «ку-ку-ку». Любовник спрашивает:- Что это такое? У тебя там кукушка?- Да нет, у меня там муж парализованный. Никак не выговорит «курва».Муж, заподозрив жену в неверности, нанял частного сыщика для слежки за ней. Тот докладывает ему о результатах.– Ваша жена встретилась с мужчиной на городской площади, они сели в машину и выехали на загородную виллу. Вошли в дом, сели за стол, выпили вина, разделись, легли в постель и погасили свет. Больше я ничего не видел.Муж:– Опять эта проклятая неизвестность!Муж, уходя на работу, предупреждает жену:– Дорогая, сегодня я буду поздно, у нас совещание, вернусь часа в два ночи.– А я твердо могу на это рассчитывать?Когда муж приходит домой рано, он думает: «Что бы почитать?».Когда приходит поздно: «Что бы сочинить?»Законы холостяцкой кухни гласят, что если это нельзя сварить или пожарить – то это надо срочно потушить…… пока не сгорело все к черту.Посмотрел как-то вечером в холодильник, увидел там только минералку и решил, что пора жениться. Потом сходил в продуктовый и передумал…— Чем отличаются жизнь женатого мужчины от холостого?— Женатый мужчина живет собачьей жизнью: его каждый день кормят и изредка выпускают погулять. Холостой мужчина живет кошачьей жизнью: гуляет каждый день и его изредка впускают покормить.Холостой мужчина жалуется женатому:- Надоело самому трахаться, и я вчера пригласил к себе домой женщину.- И какой результат?- Отказалась.- От секса?- Нет, убраться в квартире, постирать белье, приготовить обед.В доме холостяка о пельменях не говорят…Кто бы мог подумать!? Оказывается противоположный пол – это потолок!В 3 часа ночи звонок в дверь:— Кто там?— Грабители, нам нужно 100 кг золота.— А 105 кг не надо?— Ну давайте 105.— Ксюшенька, золотце, вставай, за тобой пришли.Утро… Теплая постель… Сладкий сон… Вдруг…Удар по голове пультом:— Кучимутики!Испанец отличается от русского тем, что, плывя в Индию, может оказаться в Америке будучи совершенно трезвым.

Всем отличных выходных!

Источник: https://verwalter.livejournal.com/117325.html

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

https://www.znak.com/2021-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

2021.05.05

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.

Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.

Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

SEASHELL IN LOVE – Kristin / unsplash.com

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.

Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников. 

[attention type=yellow]

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.

[/attention]

Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.

Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.

А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.

Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2021 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.  

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Яромир Романов / Znak.com

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак. 

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок. 

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.

Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).

[attention type=red]

После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.

[/attention]

Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Яромир Романов / Znak.com

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.

Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.

Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.

При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.

Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись… 

В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.

Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.

[attention type=green]

Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома. 

[/attention]

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.

Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.

Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

https://www.youtube.com/watch?v=LOXw3ssp6hw

Яромир Романов / Znak.com

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.

Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.

Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.    

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.

Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.

В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.

Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.

То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные. 

[attention type=yellow]

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей. 

[/attention]Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.

Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».

Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2021-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

О собственнике мкд

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

Рассмотренный в настоящей публикации миф непосредственно связан с ранее развенчанными мифами о том, что якобы общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит собственникам помещений в таком доме.

Одним из аргументов отказа собственников квартир от права собственности на общее имущество является ссылка на то, что существует некий собственник многоквартирного дома, которому и принадлежит всё имущество в таком доме (в том числе – общее имущество), за исключением тех помещений, которые были приватизированы, куплены, иным способом приобретены в частную собственность каких-либо лиц. В качестве собственника многоквартирного дома сторонники лжетеории чаще всего называют государство или муниципальное образование, на территории которого расположен многоквартирный дом. В настоящей статье проанализируем приведенную позицию.

Суть лжетеории

Сторонники лжетеории полагают, что поскольку в СССР все здания, в том числе многоквартирные дома (далее – МКД), принадлежали государству, при передаче квартир в частную собственность в ходе приватизации собственник самих МКД не изменился, и им по-прежнему является государство. Максимум, что готовы признать лжетеоретики в части смены собственника многоквартирного дома – это передачу такого дома с баланса государства на баланс муниципалитета.

Таким образом, в здании, принадлежащим либо государству, либо муниципалитету, имеются отдельные помещения, которыми на праве собственности владеют физические или юридические лица. Соответственно, всё, что не входит в границы частной собственности (не находится в пределах квартир), в том числе и общее имущество, принадлежит или государству, или муниципалитету.

Лжетеоретики даже представляют некие выписки из ЕГРН, которые якобы подтверждают право собственности муниципалитета или государства на МКД.

В настоящей статье попробуем разобраться, есть ли у многоквартирного дома собственник и что за выписки из ЕГРН представляют сторонники лжетеории в подтверждение права собственности на МКД.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости).

В настоящей статье не будем детально анализировать, кому же принадлежит общее имущество, поскольку указанный вопрос ранее неоднократно рассматривался в статьях на сайте АКАТО (например, в публикациях «Кому принадлежит общее имущество?», «Кто владеет и распоряжается общим имуществом?»).

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий.

Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

[attention type=red]

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

[/attention]

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику.

Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование.

И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч.

квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права.

[attention type=green]

Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

[/attention]

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2021-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ).

Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным).

Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома.

[attention type=yellow]

Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

[/attention]

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом.

Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме.

Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Дополнительно стоит обратить внимание, что часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.

2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».

Выводы

В настоящей статье доказано, что никакого «собственника многоквартирного дома» не существует. МКД является совокупностью помещений, принадлежащих отдельным собственникам, и общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений, и не является отдельным объектом права.

Многоквартирный дом не может находиться на чьем бы то ни было балансе.

Право собственности на МКД не может быть зарегистрировано в ЕГРН.

Государственной регистрации подлежит только право на отдельные помещения в МКД, и эта же регистрация права собственности на помещение одновременно является государственной регистрацией права собственности на долю в общем имуществе (часть 5 статьи 40, часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Мнение о возможности принадлежности права собственности на весь МКД какому-либо отдельному собственнику неверно, не основано на законе.

Источник: https://acato.ru/articles/20210326/mify-zhkh-kto-yavlyaetsya-sobstvennikom-mnogokvartirnogo-doma