Человек в коме. Как продать имущество?

Может ли опекун продать квартиру недееспособного в 2021 – после его смерти, своим родственникам – Жилье

На сегодняшний день более актуальным становится следующий вопрос — в каких ситуациях допустима реализация недвижимости недееспособного лица, кому именно может достается квартира (доля, дом) после того, как человек был признан недееспособным. Данный материал посвящен объяснению принципов базовых правовых нюансов.

Необходимо брать во внимание, правоспособность гражданина (право владеть имуществом, опираясь на право собственности; завещать либо наследовать имущество, реализовывать все сделки, которые не противоречат нормам закона, а также принимать участие в обязательствах; избирать место жительства и прочее) появляется в день его рождения, прекращается после смерти (согласно статьям 17,18 Российского ГК). Так может ли недееспособный продать квартиру? Все ранее сказанное говорит о том, что даже когда гражданин признается недееспособным, он по прежнему является собственником имущества, никто не вправе лишить данного права. И все же, по той причине, что каждый недееспособный гражданин не в состоянии до конца осознавать и понимать смысл своих действий, не способен управлять ими, согласно законодательству он не имеет права реализовывать все свои гражданские права. Иными словами он не может реализовывать, дарить, выполнить любые прочие сделки с личным имуществом. В такой ситуации всей дееспособностью (если так допустимо выражаться) гражданина управляет его опекун. Опекун, назначенный в порядке, что прописан в нормативных актах, имеет право реализовывать сделки и распоряжаться имуществом недееспособного. То есть если в квартире прописан недееспособный, продать такую недвижимость может только его опекун. В роли опекуна может выступать приватное лицо, которое назначается попечительским органом, или же все обязанности опекуна реализует психиатрический стационар либо другое прочее медицинское учреждение — дом-интернат (согласно статье №35 Российского ГК).

Продажа квартиры недееспособного: специфика процедуры

Важно также взять во внимание, сделки по отчуждению жилья недееспособного гражданина опекун может выполнять исключительно, во-первых, после получения предварительного разрешения попечительских органов, во-вторых, в законодательстве описан перечень сделок, которые разрешено выполнять опекунам от имени подопечного.

Стоит также сказать, опекун далеко не в каждой ситуации имеет право распоряжаться недвижимостью подопечного по личному усмотрению.

В нормах закона конкретно указаны ситуации, в которых продажа квартиры недееспособным и прочие сделки с недвижимостью могут реализовываться по решению его опекуна:1) Если производится обмена жилого помещения по причине продажи, мены или переезда из квартиры, дома (прочего недвижимого имущества), в том случае, если это в первую очередь принесет выгоду и пользу подопечному, только в самых крайних ситуациях (для оплаты дорогостоящего курса лечения и прочее) (согласно статье №20 закона «О попечительстве и опеке»).

2) Если на данное имущество обращается взыскание по задолженностям подопечного.

[attention type=yellow]

К тому же, необходимо брать во внимание, закон лимитирует право опекуна на заключение сделки на свою пользу.

[/attention]

Это значит, опекун не вправе реализовывать квартиру, дом своего подопечного своему мужу/жене, самому себе или же своим самым близким родственникам (согласно статьи №37 Российского ГК).

Следовательно, как продать квартиру недееспособному? Долю недвижимости, всю квартиру или дом недееспособного гражданина вправе реализовать исключительно его опекун, после получения предварительного разрешения попечительских органов и органов опеки, исключительно в крайних случаях, при этом действуя только в интересах недееспособного гражданина. Но если квартира подопечного не приватизирована, это значит, что опекун, получив согласие попечительских органов и органов, вправе приватизировать, выполняя данные действия только в интересах своего подопечного.

Кто такие опекуны

Подопечными могут быть несовершеннолетние дети, полностью недееспособные люди.

Роль опекуна могут выполнять как родственники, так и посторонние люди. При этом они должны быть полностью дееспособными, совершеннолетними, не иметь финансовых и психических проблем.

Виды опекунства:

1. Полная опека. Устанавливается относительно недееспособных граждан из-за нарушений психики и детей до 14 лет. Данный вид наделяет опекунов наиболее полными правами, поскольку их подопечные не могут принимать решения самостоятельно.
2. Попечительство. Признается над детьми 14-18 лет. Подопечный вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но должен спрашивать разрешение у опекуна.
3. Патронаж. Назначается над немощными и инвалидами, которые имеют значительные физические ограничения и не могут сами ухаживать за собой. При этом опекаемый имеет право принимать решения самостоятельно, но не всегда в состоянии их выполнять. К примеру, таким людям довольно тяжело подписывать бумаги или посещать в судебные заседания.

Опека назначается решением органов попечительства после тщательного рассмотрения кандидатуры претендента.

Недееспособность психически больного человека должна быть признана судом.

Распоряжение имуществом подопечного

Данные вопросы регулирует статья 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного». Права опекуна на жилую площадь недееспособного имеют много нюансов.

За квартирой необходимо следить, но ребенок не может этого делать, отсутствие опыта не позволяет самостоятельно заботиться об этом. Поэтому подобные обязанности могут исполнять только опекуны.

Из положения закона следует несколько выводов относительно режима пользования имуществом:

1. Соблюдение прав опекаемого ребенка контролирует орган опеки. Так как он устанавливает опеку, то обязывается проверять соблюдение всех норм. Под постоянным контролем находится развитие взаимоотношений между семьей и ребенком и все вопросы, которые касаются имущества.
2. В соответствии с законодательством опекуны не имеют права произвольно распоряжаться активами ребенка. Если опекун планирует совершать какую-либо сделку, он обязан согласовать свои действия с органами опеки. Иначе сделка считается незаконной и будет аннулирована.
3. Аренда недвижимости, которая принадлежит ребенку, ее передача в безвозмездное пользование, возможна только после получения разрешения от органов опеки. Денежными средствами за аренду опекуны могут компенсировать все расходы, которые были понесены на содержание помещений и движимого имущества.
4. В обязанности опекунов входит забота об активах своих подопечных. При этом им придется нести определенные расходы по содержанию такого имущества.
5. Особое внимание законодательство уделяет вопросу жилой площади опекаемого. Это касается того, может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка. Действия, которые могут привести к сокращению объема имущества, совершенно исключаются. Это означает, что невозможно продать квартиру несовершеннолетнего. Сделки по продаже и дарению исключены и не имеет значение согласие органов опеки. А также не допускается обмен помещения на меньшее по площади.
6. В случае, когда возникает необходимость потратить определенную сумму денежных средств, то сделать это можно только после получения одобрения от органов опеки. В любом случае, все расходы должны быть обоснованы нуждами ребенка. Запрещается тратить деньги опекаемого произвольно и удовлетворять, таким образом, собственные потребности.
7. Относительно вопроса, может ли опекун прописаться в квартиру опекаемого, существует прямой запрет на сделки, сторонами которых выступают опекуны и опекаемые. Под этот запрет попадает и прописка опекуна. Данные ограничения установлены с целью предотвращения злоупотребления своими правами. Допускается возможность прописаться в квартире недееспособного опекаемого только в том случае, если опека невозможна без совместного проживания с подопечным. Прописаться можно только на время опеки после получения разрешения опекунского совета.
8. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки с подопечным. Исключением является передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное использование. А также не допускается возможность представлять интересы подопечного при заключении сделок и ведение судебных дел между подопечным и супругом опекуна либо близкими его родственниками.
9. Опекун выступает представителем от имени несовершеннолетнего во всех иных сделках. Нотариальная доверенность ему для этого не требуется, достаточно свидетельства об установлении опеки и признание указанного статуса.

Основная цель закона — сохранить все активы ребенка неизменимыми. Взрослая жизнь опекаемого должна начинаться с тем же имуществом.

До наступления совершеннолетия опекун вправе распоряжаться имуществом ребенка от его имени, покупать недвижимость и различные предметы. При этом они должны быть оформлены на имя опекаемого.

Возможные права опекуна на наследство

Наследство возможно по двум основаниям — по завещанию и по закону. Но следует тщательно разобраться, имеет ли право опекун на наследство опекаемого.

После смерти опекаемого, опекун может стать наследником по завещанию. Но завещание должно быть составлено совершеннолетним лицом до момента признания его недееспособным.

Если данный документ составляется несовершеннолетним и недееспособным, он будет признан недействительным. И даже законный представитель не имеет права составить завещание от имени подопечного.

• А опекун может составить завещание на опекаемого, в результате чего, он унаследует его имущество.
• В случае, когда завещание отсутствует, в 2021 году закон предусматривает 7 очередей законных наследников, которые являются родственниками умершего.
• При этом важно учитывать, что если опекун не принадлежит к числу родственников опекаемого и не относится ни к одной из семи очередей, то по закону он не может претендовать на наследство.
• Сам факт оформления опекунства не дает никаких наследственных прав.

Можно получить часть наследства в том случае, если опекун понес значительные расходы на управление наследственным имуществом. Он вправе возместить потраченные собственные средства из имущества умершего. Данным вопросом занимаются органы опеки.

Таким образом, даже если под опекой находится совершено одинокий человек, после его смерти опекун не может претендовать на квартиру опекаемого. Если нет завещания, все имущество перейдет в собственность государства или муниципалитета.

Продажа квартиры недееспособного человека

Если гражданин признан недееспособным, он не лишается права собственности на свое имущество.

Но поскольку человек не может понимать значение своих действий, закон лишает его права продавать, дарить или осуществлять какие-либо действия со своим имуществом.

Этими вопросами занимается опекун, назначенный в установленном порядке. Поэтому актуальным является вопрос, может ли опекун продать квартиру недееспособного.

Законодательством строго установлены случаи, при которых опекун имеет возможность распоряжаться недвижимым имуществом своего подопечного:

1. Когда на имущество может быть обращено взыскание по долгам подопечного.
2. При обмене жилого помещения в случае переезда, если это выгодно подопечному, но только в исключительных случаях.

1. Продать квартиру недееспособного человека может опекун только в интересах недееспособного лица.
2. Для этого ему нужно обязательно получить разрешения органов опеки и попечительства.
3. Если квартира подопечного неприватизированная, то опекун может приватизировать ее, получив согласие органов опеки и действуя в интересах подопечного.

Таким образом, опекун не имеет никаких прав на имущество опекаемого. Он не может совершать сделки с этим имуществом без разрешения органов опеки и попечительства.

К законным наследникам опекун не относится, но имеет право унаследовать имущество подопечного по завещанию, которое составлено в пользу опекуна совершеннолетним и дееспособным гражданином.

Продажа квартиры опекаемого

Добрый день! В добавление к ответам коллег приведу ссылку еще на одну норму права, касающуюся распоряжения имуществом подопечного. Данным законом урегулированы все отношения опекуна и подопечного.

Ответ на вопрос: да, возможно, но при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. О порядке его получения см. ст. 21 закона 48-ФЗ.

Источник:

Если недееспособному назначен опекунпосле его смерти недвижимость кому достанится

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В вопросе наследования существует масса нюансов. Здесь учитывается очередность наследования, состав претендентов и способ вступления в имущественные права. Одним из ключевых моментов является степень родства.

Она не учитывается только при наличии завещания. Первоочередными претендентами являются близкие родственники усопшего субъекта. Однако не все знают, относятся ли в данной категории правопреемников опекуны.

Рассмотрим, имеет ли право опекун на наследство опекаемого после его смерти.

Опекун несовершеннолетнего

Согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ под опекой подразумевает форма устройства:

• граждан в возрасте до 14 лет;
• лиц, признанных недееспособными в судебном порядке.

Информация об опекунах:

• назначаются органом опеки и попечительства;
• могут быть как из числа родственников, так и посторонними гражданами по отношению к подопечному;
• являются законными представителями вышеуказанных граждан и уполномочены совершать в их интересах любые юридически значимые действия;
• сделки с недвижимостью и другим имуществом подопечного осуществляются опекунами только с согласия органа опеки.

Источник: https://krivtsovo.ru/tszh/mozhet-li-opekun-prodat-kvartiru-nedeesposobnogo-v-2021-posle-ego-smerti-svoim-rodstvennikam.html

Продать квартиру недееспособного – закон и особенности процедуры

В настоящее время множество людей задаются вопросом, можно ли осуществить продажу квартиры недееспособного человека, либо другой, принадлежащей ему недвижимости, а именно кто имеет возможность претендовать на владение собственностью недееспособного.

Каждый гражданин, уже при рождении, моментально является обладателем некоторых прав, связанных с имуществом, например:

• На владение квартирой, либо другой собственностью;
• Возможность завещать, дарить или наследовать недвижимость;
• Участвовать в совершении сделок;
• Самому выбирать, где будет проживать.

Но если лицо не отдает отчет своим действиям и не понимает их смысл, то оно не может в полном объеме воспользоваться своими правами, хотя и является владельцем квартиры. В этом случае представлять интересы человека, признанного недееспособным, должен опекун. Только ему, согласно законным нормативным актам, разрешается участвовать в реализации недвижимости и распоряжаться собственностью.

Важно! Опекуном может быть, как частное лицо, назначенное органами опеки, так и психиатрическая больница, специализированный интернат, либо другое медицинское учреждение.

[attention type=red]

В Гражданском Процессуальном Кодексе прописана статья 29, часть 1 которой четко определяет понятие недееспособности, и по каким критериям человека лишают права реализовать свою квартиру.

[/attention]

Но в любом случае, при продаже собственности должно учитываться мнение владельца, а при развитии событий, когда это осуществить невозможно, то опекун обязан собрать всю информацию у ближайших родственников о предпочтениях человека, находящегося под его опекой.

Можно ли продать квартиру недееспособного лица

Существует несколько вариантов продажи квартиры лица, признанного недееспособным, в зависимости от того, полностью ли недвижимость принадлежит опекаемому, или в собственности только ее часть, а также кому будет принадлежать жилище после реализации.

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества недееспособного, регулируются Кодексом РФ и законом «об опеке и попечительстве».

Согласно части 2 статьи 37 кодекса, проведение следующих сделок может осуществляться только под контролем органов опеки:

1. Обмена;
2. Сдачи в наем за арендную плату;
3. Дарения;
4. Раздела собственности и выделение частей или долей;
5. Других действий, которые могут повлечь за собой ухудшение условий проживания или имущественного положения подопечного.

Важно! Если сделки предполагают улучшение жилищного и материального положения недееспособного гражданина, то они могут проводиться и без разрешения органов опеки и попечительства.

Все действия, согласно части 2 статьи 19 закона, которые опекун будет проводить с имуществом подопечного, должны сопровождаться письменным подтверждением соответственной инстанции, в частности органов опеки.

Квартира недееспособного человека может быть отчуждена в отдельном порядке, если:

• Присутствует решение суда о взыскании имущества судебными приставами;
• Существует договор ренты или обмена, когда при этом действии улучшаются жилищные условия опекаемого;
• Подопечный меняет место своего проживания;
• Производится продажа квартиры, для получения материальных средств, необходимых на неотложное лечение недееспособного гражданина.

Двадцать девятая статья ГПК, а именно пункт 1 части 1, четко регулирует, что при наступлении смерти подопечного, либо самого опекуна, само попечительство прекращается.

Если эти два лица не имеют общих долей в квартире, то при уходе из жизни одного из них, второй не может претендовать на часть имущества другого. Из этого следует, что смерть подопечного повлечет за собой запрет на распоряжение собственностью и остальным имуществом недееспособного гражданина.

Внимание! Реализация квартиры невозможна, если человек ушел из жизни, даже когда было получено разрешение законному представителю от органов опеки.

Категорически запрещается осуществлять сделки по приобретению квартиры недееспособного человека следующими лицами, что прописано в статье 37 части 3 законодательства:

1. Мужем или женой подопечного;
2. Опекунами или организациями, ее осуществляющими;
3. Людьми, состоящими в близком родстве с опекуном.

Исключениями могут являться действия, с помощью которых производится улучшение жилищных условий или материального положения опекаемого, к примеру, если родственники захотят подарить ему недвижимость. При зафиксированном факте дарения разрешения от органов опеки не требуется.

Рассмотрим случай, когда недееспособный прописан в квартире. Тогда одним из вариантов развития событий является выписка человека из объекта недвижимости. Такое лицо постоянно находится под надзором инстанции, регулирующей попечительство, соответственно опекуну требуется информировать данные органы о смене места проживания подопечного.

Прежде чем произвести выписку, нужно обеспечить недееспособного жильем, которое по площади и комфорту не будет уступать предыдущему. При желании поместить данного гражданина в дом для престарелых, необходимо предоставит ему денежную компенсацию, сумма которой должна быть не меньше стоимости реализуемой недвижимости. Для осуществления выписки из квартиры, нужно произвести следующие действия:

• Написать заявление, где следует четко оговорить причины, по которым предполагается выписка недееспособного лица;
• Предоставить данную бумагу в органы опеки, вместе с удостоверением личности опекуна, а также копией документа, подтверждающего опекунство;
• С полученным постановлением, с подписью главы администрации района, в котором производится сделка, обратиться в ФМС для снятия подопечного с учета;
• Листок убытия отправить на место новой регистрации недееспособного гражданина.

Процедура продажи

Чтобы осуществить процедуру продажи квартиры недееспособного человека опекуном, нужно предпринять следующие шаги:

1. Соблюсти все правовые нормы, которые предусмотрены статьей 20 частью 1 закона, согласно которому квартиру можно продать только при смене места проживания, либо для получения материальных средств, необходимых на оплату лечения подопечного;
2. Если это необходимо, получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки;
3. Подать письменное заявление в соответствующие органы опеки, находящиеся на территории продаваемой квартиры;
4. В течение 15 дней с момента подачи заявления органы попечительства должны или разрешить, или отказать в данном действии, причем обязательно мотивировать любое из принятых решений;
5. Когда согласие получено, можно начинать искать покупателя на недвижимость и оформлять все необходимые бумаги.

Сбор и оформление документов

Представитель недееспособного лица перед реализацией недвижимости должен быть обеспечен соответствующим постановлением, выданным органами опеки. Чтобы получить данную бумагу, необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Свой паспорт;
• Бумаги на квартиру, предполагаемую выставить на продажу;
• Подтверждение, что подопечному будет предоставлено другое жилище, взамен реализуемого места проживания;
• Документ из банка, если есть средства на расчетном счете, поступившие на него.

При предъявлении вышеописанных документов в органы опеки, они будут решать, возможна ли продажа недвижимости опекуном, или данное действие противоречит законодательству РФ. Согласие может быть получено, только если опекаемый гражданин получит право собственности на другое жилище, соответствующее по размерам и материальной стоимости предыдущего.

Важно! Когда недееспособный человек в результате сделки оказывается прописан у родственников или близких знакомых, то в таком случае органы опеки и попечительства не дадут разрешение на продажу квартиры, пока недвижимость не окажется в собственности опекаемого лица.

При некоторых вариантах возможно получения согласия на реализацию недвижимости даже в тех случаях, когда равноценное жилище не предоставляется. Это происходит при определении опекаемого человека в разнообразные учреждения, в которых содержание обеспечивается государством.

К таким заведениям относятся дома престарелых или инвалидов, также им может оказаться интернат для психически больных людей.

Тогда опекуну следует предоставить документы из банковской организации, подтверждающие что такое лицо получило перевод на свои счета суммы, равной стоимости проданной квартиры, причем деньги должны поступить в банк до проведения сделки по реализации жилища.

[attention type=green]

При осуществлении продажи имущества опекуном, если он не поставил в известность и не получил предварительное разрешение от органов опеки, то такое мероприятие будет признано незаконным и через судебные инстанции скорее всего отменится.

[/attention]

Для получения согласия на продажу недвижимости опекуну достаточно предоставить лишь паспорт и заявление в письменном виде, чтобы начать процесс рассмотрения возможности выдачи разрешения. При этом следует собрать доказательства, что сделка будет осуществлена в интересах недееспособного лица, соблюдая его права и позволяющая улучшить условия его дальнейшего проживания, к которым относят:

1. Бумаги на жилье, подлежащее реализации;
2. Документы на квартиру, предполагаемую к приобретению;
3. Остальные справки, определяющие законное проведение сделки.

Какие есть подводные камни

Владелец квартиры, являющийся недееспособным, и проживающий на другой жилплощади, всегда оказывается в группе риска, так как он чаще других может стать жертвой незаконных манипуляций при продаже недвижимости.

Данным состоянием опекаемого лица часто пользуются мошенники, чтобы сначала реализовать жилье, а потом признать сделку недействительной, и отменить ее результаты, не возвращая полученных материальных средств.

Злоумышленники собирают информацию об одиноких людях, находящихся на психиатрическом учете и различными способами заставляют их расстаться со своей недвижимостью. После сделка расторгается, а денег и продавцов уже не найти, и пострадавшие покупатели ничего не могут сделать.

Скорее всего, такие действия будут осуществляться, основываясь на доверительном управлении имуществом недееспособного, поэтому до приобретения жилища рекомендуется не только лично встретиться с собственником имущества, но и собрать о нем полную информацию. Если подтвердилась недееспособность лица, следует добиться разрешения от органов опеки и соблюсти все нюансы сделки, предусмотренные законодательством.

Если данные мероприятия не будут проведены, то решить ситуацию в пользу покупателя может только судебное разбирательство, при условии, что мошенник найдется.

Но даже при обращении в органы МВД с соответствующим заявлением, шансы на благоприятный исход дела и возвращение своих денег, очень малы.

Поэтому при проведении сделок с недвижимостью рекомендуется пользоваться услугами юристов, специализирующихся на подобных сделках.

Источник: https://opeka-rf.ru/deesposobnost/prodat-kvartiru/

Как продать долю в квартире?

13 июля 2021 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

[attention type=yellow]

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

[/attention]

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй – женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

[attention type=red]

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

[/attention]

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

[attention type=green]

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

[/attention]

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор – Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Источник: ЗАСУДИЛИ.РУ

Вам так же может быть интересно:

Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома

Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист

Источник: https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

«У меня и справка есть». Как психически больные совершают мошенничества с недвижимостью

Некоторые люди зарабатывают миллионы путем мошеннических схем, используя свой статус по психическому здоровью. Такой человек может продать свою квартиру, а потом оспорить сделку в суде, предъявив справку, что состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). И тем самым доказать, что во время совершения сделки он не понимал смысла своих действий.

Говоря по-русски, был «несделкоспособен». Договор расторгнут, недвижимость ему вернут, а вот пострадавший покупатель вряд ли получит свои деньги обратно.

«Продал, будучи не в себе»

По причине недееспособности продавца (ст.177 ГК РФ) оспаривается немало сделок. Риэлторы рассказывают, что некоторые продавцы, будучи слишком продвинутыми по части продажи недвижимости, придумывают целые схемы возврата проданной квартиры.

Сначала они садятся за руль подвыпившими и специально попадаются инспектору ДПС, изображая из себя беспросветных алкоголиков. Потом лежат под капельницей, проходят освидетельствование.

Продавец со справкой может продать квартиру несколько раз. мояоколица.рф

В тот же день после, бодрые и опрятные, идут на сделку. А продав квартирку, подают заявление в суд и прикладывают справку, что в день Х были пьяны и невменяемы. И суд может аннулировать эту сделку.

Денежки – тю-тю

При этом покупателю, отдавшему деньги за квартиру, будет очень непросто вернуть их. Суд, конечно, предписывает продавцу отдать их, однако тот будет уверять, что у него уже нет денег: потратил, пропил, обокрали и т. д.

Доходы с его карточки будут списываться в пользу покупателя, но не факт, что у мошенника вообще будут легальные доходы: он может не работать или работать неофициально. Или не иметь карточки, а зарплату получать в кассе. А если даже и есть у него, допустим, пенсия – представляете, сколько времени нужно, чтобы вернуть всю сумму?

Замечаете, что продавец неадекватен? Попросите у него справку из ПНД. .ru

Одним словом, обманутый покупатель останется и без денег, и без квартиры. А если квартира по аннулированной сделке была куплена в кредит, то этот кредит ему все равно придется выплачивать.

А вдохновленный такой удачей продавец-алкоголик еще не раз может продать свое жилье подобным образом.

Но нередко в регистрационную палату приводят действительно не вполне адекватных людей – больных или пожилых, которые не могут понять, что они там делают. А они, оказывается, дарят квартиры и дома.

Как не попасться на удочку

Справка о вменяемости продавца может обеспечить покупателю недвижимости спокойствие и уверенность во время и после сделки. Однако она не входит в пакет обязательных документов при сделках. Можно попросить продавца взять справку из ПНД, если замечаете, что он не совсем адекватен.

Некоторым покупателям достаточно водительских прав собственника – это значит, водитель априори не стоит на учете в психдиспансере.

Но нужно понимать, что любого человека могут признать недееспособным или ограниченно дееспособным, если тот алкоголик, наркоман или принимает сильнодействующие лекарства.

Или лечился в больнице по поводу заболеваний головного мозга, нервной системы, психических расстройств.

Сыграть алкоголика продвинутому продавцу не составит труда. х/ф «Елки»

Юристы советуют приглашать на сделку эксперта-психиатра. Он выдаст заключение, подтверждающее адекватность состояния продавца в момент оставления им подписи на договоре.

Через судебные архивы можно проверить, были ли у продавца судебные тяжбы.

Есть случаи, когда интеллигентный и с виду очень приятный собственник продает квартиру, а потом оказывается, что он продает ее уже в третий раз, а у самого справка об ограниченной дееспособности.

Конечно, на все проверки уйдет уйма времени. К тому же все они платные.

Всюду риски

Можно, конечно, сделку застраховать. Но страховая компания имеет право отказать в выплате денег из-за того, что ей были предоставлены недостоверные сведения о психическом состоянии продавца.

К тому же договор страхования титула обычно заключается всего на три года. А представьте – живут новые собственники в квартире лет пять. Уже и продавец помер. Но вдруг у того объявляются наследники, которые решают доказать в суде невменяемость своего предка, найдя справку из психдиспансера. И ведь они могут выиграть!

Продается квартира 15 метров. Чем грозит такая покупка?

Как я за 700 долларов вырвался из коммуналки и стал москвичом

Покупатели новостроек оказались не готовы покупать квартиры по интернету

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/u-menia-i-spravka-est-kak-psihicheski-bolnye-sovershaiut-moshennichestva-s-nedvijimostiu-5edbcba1018457223070fbb4

Бизнес после смерти предпринимателя | Кому достанется бизнес после кончины владельца — Эльба

Люди умирают, а бизнес остаётся.

Из нашей статьи вы узнаете:

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1460/afterdeath