У нас был заключен договор с Управляющей компанией. Срок действия договора закончился, а обещанный текущий ремонт так и не был выполнен.

Договор с управляющей компанией: на что обратить внимание, образец 2021 г

Последние изменения: Январь 2021

Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату.

Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах.

От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

Основные моменты организации обслуживания домов

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:

• товарищество собственников жилья;
• жилищно-строительный кооператив;
• ЖСПК или иная разновидность кооператива.

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.

Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.

После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников.

[attention type=yellow]

Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава.

[/attention]

Перед проведением ания стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.

Особенности выбора организации

От выбора формы обслуживания дома будет зависеть многое. Перед принятием решения о самостоятельном управлении, собственники должны понимать весь объем ответственности, которую придется нести. Если решено передать здание на обслуживание конкретной компании, изучают условия заключаемого договора, поскольку впоследствии именно они будут регулировать права жильцов и обязанности компании.

На определение УК отводится около года, но, если общее собрание не будет проведено в установленный срок, решение примет администрация населенного пункта, в котором расположен жилой дом, исходя из результатов проведенного конкурса.

Выбор УК не должен ограничиваться единственной организацией, предложенной муниципалитетом. Обратившись в администрацию, получают полный список организаций, получивших лицензию на деятельного подобного рода.

Определяя конкретную организацию, стоит исходить из любой информации о ней, включая предыдущую практику и отзывы других жильцов, пользовавшихся услугами компании.

Полезной окажется информация из:

• форумов жителей, обсуждающих проблемы ЖКХ;
• базы исполнительных производств о наличии судебных решений, по которым несет ответственность УК;
• поисковой базы судов различной юрисдикции и уровней о наличии в производстве исков к организации (вкладка «Делопроизводство» сайта судебной инстанции).

Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа.

Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание. Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.

Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица.

Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет. По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции. Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.

[attention type=red]

При составлении и проверке договора учитывают требования ст.

[/attention]

162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:

• конкретное место расположения здания (адрес);
• состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
• детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
• размер и порядок расчетов с компанией;
• порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
• варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.

Внесение изменений

Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.

При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.

Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа. Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.

На что обратить внимание при подписании

 

Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.

Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:

1. Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
2. Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
3. Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
4. Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
5. Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
6. Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
7. Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
8. Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.

Важно! Если УК настаивает на включении в документ пункта, исключающего право на перерасчет, от такой редакции договора стоит отказаться, поскольку положение нарушает нормы законодательства.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций.

Подводных камней в исходной тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования.

[attention type=green]

Обращение за разъяснениями к юристу убережет от несправедливости в отношении собственников и снизит число обращений в судебные инстанции, когда приходится доказывать ущемление своих прав и отсутствие должного исполнения со стороны компании.

[/attention]

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zhkh/dogovor-s-upravlyayushhey-kompaniey/

О продлении договора с управляющей организацией, заключённого по итогам открытого конкурса

Разбираем новое судебное дело, дошедшее до Верховного суда РФ, в котором УО удалось добиться признания действий органа ГЖН незаконными. Читайте, как суды обязали надзорное ведомство внести изменения в реестр лицензий по заявлению компании, управляющей более трёх лет домом, полученным по открытому конкурсу.Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без

Договор управления по итогам открытого конкурса действует не более трёх лет

Районная управа Москвы в 2015 году провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для одного из многоквартирных домов и заключила договор управления с победившей УО. В июне 2021 года компания обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий по этому дому. Но ГЖИ отказала ей, на повторное заявление УО ответа не получила.

В декабре 2021 года компания переоформила лицензию и снова подала заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий. Но ГЖИ вновь отказала компании в этом, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр и нарушение норм ЖК РФ:

1. В соответствии с п. 2 ч. 5 ст.

   162 ЖК РФ, по результатам проведения открытого конкурса по отбору УО для многоквартирного дома договор управления на основании такого конкурса заключается на срок не более чем три года.

2. Если до окончания срока действия такого договора собственники не выбрали/не реализовали способ управления МКД, проводится новый открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Поскольку УО не предоставила копии нового договора управления по МКД, орган ГЖН отказал во внесении изменений в реестр.

Компания посчитала отказ незаконным и подала иск в суд, ведь на руках у неё был договор управления от 2015 года, в одном из пунктов которого прописано условие о пролонгации документа, если стороны не заявили об обратном (дело № А40-103326/2021).Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Орган ГЖН признал недействительным договор с УО, пролонгированный спустя три года после открытого конкурса

Суд первой инстанции при рассмотрении дела указал, что порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ утверждены приказом № 938/пр. Подобные изменения орган ГЖН вносит на основании представленного УО заявления (п. 2 № 938/пр).

В п. п. 2, 3 № 938/пр установлены требования к заявлению и прилагаемым к нему документам, которые, по мнению суда, УО-истец выполнила в полном объёме. Орган ГЖН, отказывая управляющей организации, сослался на отсутствие договора управления, соответствующего по срокам требованиям ч. 4 ст. 161 и п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ об открытом конкурсе по выбору УО.

Договор, который управляющая организация предоставила суду, был заключён на 3 года с августа 2015 года. В документе указано, что при отсутствии решения ОСС либо уведомления компании о прекращении договора по окончании срока его действия, документ считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Поскольку собственники не принимали решения о прекращении договора, он считается действующим до августа 2021 года. Это согласуется с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, где сказано, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Ссылку органа ГЖН на п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ суд отклонил, поскольку между собственниками помещений и УО заключён договор на управление МКД, что подтверждает, что они выбрали и реализовали способ управления домом.

В связи с этим суд удовлетворил иск управляющей организации и признал распоряжение органа Госжилнадзора недействительным. Ведомство должно было в течение месяца со дня вступления решения в силу внести изменения в реестр лицензий.Оспаривание результатов конкурса по выбору управляющей организации

Суды считают пролонгацию договора управления после открытого конкурса соответствующей ЖК РФ

Орган ГЖН подал апелляционную жалобу, считая, что суд неправильно применил нормы права, не обратив внимание на то, что УО была избрана по итогам открытого конкурса и срок действия заключённого с ней договора управления в три года на момент обращения в орган ГЖН истёк. Нового конкурса по выбору управляющей организации для дома не проводилось, следовательно, у ведомства нет оснований для внесения изменений в реестр лицензий.

Апелляционный суд отклонил жалобу, согласившись с выводами первой инстанции, а также указав на правовые основы договорных отношений. Согласноч. 1 ст.

420 ГК РФ, договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч. 1 ст.

450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ни одна из сторон спорного договора управления не заявила о его прекращении, после августа 2021 он исполнялся УО и собственниками, то есть был продлён на тех же условиях. Госжилинспекция в отношении МКД осуществляла лицензионный контроль и не находила нарушений в деятельности управляющей организации.

Также судья указал, что ссылка органа ГЖН на ч. 4 ст. 161 ЖК РФ как на специальную норму, которая ограничивает срок действия договора, не имеет правового значения и основана на неверном толковании этой нормы.

[attention type=yellow]

Указанной статьёй предусмотрена возможность проведения конкурса в определённых законом случаях, в частности, если способ управления фактическим не был реализован.

[/attention]

Поскольку собственники помещений в доме договор управления заключили, то в данной случае ч. 4 ст. 161 ЖК РФ не применяется.

Выбранная по результатам конкурса УО управляет домом на законным основаниях

Спор между УО и органом ГЖН переместился в кассационный суд, где ведомство снова настаивало на том, что на дату подачи компанией заявления о внесении изменений в реестр лицензий договор управления спорным многоквартирным домом прекратил свое действие в соответствии с ч. ч. 4, 8 ст. 161 ЖК РФ.

Кассационный суд не согласился с органом Госжилнадзора, как и предыдущие инстанции: в договоре от 2015 года есть условие его пролонгации на тех же условиях в случае, если стороны не заявят о его расторжении или не будет соответствующего решения общего собрания собственников. Поскольку суду не был представлен протокол ОСС по данному вопросу или письменные доказательства о волеизъявлении собственников или УО расторгнуть договор, он считается действующим на момент обращений компании в орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий.

Жалоба надзорного ведомства вновь была отклонена. ВС РФ отказался рассматривать дело по заявлению Госжилинспекции, не найдя причин для пересмотра решений судов нижестоящих инстанций.

«Управляющая организация благополучно отстояла своё законное право управления данным МКД», – прокомментировал судебное дело Александр Ушаков, юрист МКА «Арбат». – «Позиция судов по делу № А40-103326/19 закона и обоснована, а выводы проверены апелляционной, кассационной и надзорной инстанциями.

Управляющая организация была отобрана по результатам открытого конкурса, проводимого уполномоченным органом власти в соответствии с нормами ЖК РФ. Результат конкурса не обжаловался. Таким образом, право управления МКД данной УО образовалось на законных основаниях.

Отказывая во внесении записи по формальным признакам, ГЖИ Москвы нарушила не только интересы компании, но и собственников помещений МКД, т.к. в период до начала фактического управления выбранной УО работы текущего характера производились в минимальном размере либо с минимальным уровнем качества, а о каком-либо улучшении, включая текущий ремонт, и говорить не приходится.

Ссылки ГЖИ на отсутствие выбранного способа управления и срока договора носят формальный характер в силу следующего. По результатам открытого конкурса однозначно определяется управляющая организация.

При утверждении конкурсной документации, к которой в т.ч. относится форма договора управления, где чётко определён срок управления, который не может быть выше установленного жилищном законодательством.

В ином случае конкурс был бы проведён с нарушениями, а его результаты должны были бы быть отменены».

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/11735-o-prodlenii-dogovora-s-uo-zaklyuchyennogo-po-itogam-otkrytogo-konkursa

Договор об обслуживании дома с Управляющей Компанией

Время чтения: 5 минут

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

[attention type=red]

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

[/attention]

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон.

Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

• стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
• цена аварийного обслуживания;
• плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
• стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

• Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
  • содержание и ремонт общего имущества МКД;
  • уборку придомовой территории;
  • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
  • выявление и устранение текущих поломок.
• Выполнение организационной и управленческой работы:
  • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
  • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
  • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
  • прием и рассмотрение заявок жильцов;
  • реагирование на жалобы собственников.

договора управления

соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

• состав имущества, вверяемого в управление;
• перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
• стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
• ответственность сторон;
• форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД.

Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.

[attention type=green]

Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

[/attention]

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Выводы

В 2021 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами.

Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.

Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Коронавирус и договоры: мнение Верховного Суда

Коронавирус — форс-мажор?
А если форс-мажор, то можно не платить?
Можно ли отказаться от договора в связи с изменением обстоятельств?
Из-за нерабочих дней срок исполнения обязательств переносится?

Основной вопрос, который возникает у бизнеса в текущей ситуации, — является ли коронавирус обстоятельством непреодолимой силы, или форс-мажором.

Форс-мажор — это всегда чрезвычайные и непредотвратимые события (ст. 401 ГК РФ).

При этом чрезвычайность означает, что обстоятельства исключительные и выходят за рамки обычных в конкретных условиях. А говорить о непредотвратимости можно, если ни один участник гражданского оборота, ведущий такую же деятельность, не может этих обстоятельств избежать (Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2021 № 7, далее — Постановление № 7).  

Поэтому отсутствие денег не форс-мажор: есть ли они, напрямую зависит от предпринимателя. Если контрагент нарушает обязательства или недобросовестно действуют представители самой компании, это тоже нельзя назвать форс-мажором  (п. 8 Постановления № 7).

Но коронавирус внёс в это толкование свои коррективы. В Обзоре Президиума ВС РФ от 21.04.2021 № 1 (далее — Обзор № 1), кроме чрезвычайности и неотвратимости, значится ещё одна характеристика форс-мажора — относительность. Одно и то же обстоятельство для одних может быть форс-мажором, для других — нет.

А значит, обстоятельством непреодолимой силы может быть и отсутствие денег — если это следствие ограничений, введённых из-за пандемии.

Столовая лишилась выручки, потому что была принудительно закрыта из-за коронавируса. В этой ситуации никакой разумный и осмотрительный предприниматель не избежал бы финансовых потерь. А значит, отсутствие денег не зависит в данном случае от воли организации, а вызвано ограничительными мерами, которые ввело государство для борьбы с пандемией.

Выводы Верховного Суда:

1. Сам по себе коронавирус не может считаться форс-мажором для всех без исключения.
2. Решая, стал ли вирус обстоятельством непреодолимой силы, нужно учитывать, чем занимается компания, как работает в условиях ограничительных мер, в чём суть обязательства и когда компания должна его исполнить.
3. Учитывается также, насколько разумно и добросовестно ведёт себя должник.

Доказывать форс-мажор должен должник. Для этого можно использовать официальные документы:

• заключения и свидетельства уполномоченных органов и организаций, которые подтверждают обстоятельства непреодолимой силы, — например свидетельства Торгово-промышленной палаты;
• нормативные акты субъектов РФ, в которых говорится о форс-мажорном характере пандемии (например, п. 20.1 Указа мэра Москвы от 05.03.2021 № 12-УМ).

Кроме того, нужно будет доказать причинно-следственную связь между ограничительным мероприятием и неисполнением обязательства по договору. 

В регионе запретили проводить массовые мероприятия, поэтому у ИП, который организует командообразующие выезды, мизерная выручка за II квартал. Из-за этого предприниматель не может оплатить поставленное ему верёвочное снаряжение. 

В регион запретили въезжать транспорту из других областей, кроме машин экстренных служб. Из-за этого производитель фермерского оборудования не смог вовремя собрать заказ: в регионе не было нужных комплектующих, а привезти их из соседнего региона не было возможности.

А если форс-мажор, то можно не платить?

Предположим, факт форс-мажора подтвердился или кредитор его не оспаривает. Значит ли это, что должник освобождается от обязательств по сделке и может не платить по кредиту или не поставлять товары? Верховный Суд говорит: нет (п. 9 Постановления № 7).

Форс-мажор означает лишь, что должник не должен платить пени и штрафы за нарушение сроков, которые зафиксированы в договоре. Нельзя взыскать с должника и убытки, если они возникли из-за того, что он заплатил или поставил товар невовремя (п. 3 ст. 401 и п. 2 ст. 405 ГК РФ).

Производитель ламп для маникюрных салонов не может заплатить своему поставщику вовремя, потому что салоны закрыты и новые лампы никто не заказывает. В договоре с поставщиком прописано, что за каждый день просрочки начисляется пеня, но из-за форс-мажора они не начисляются. 

Что касается самого обязательства, нужно проверять, можно ли его исполнить, когда форс-мажор прекратится. А если можно, то будет ли кредитор по-прежнему в этом заинтересован.

Кредитор вправе вообще отказаться от договора, если вызванная форс-мажором просрочка сводит на нет всю выгоду от договора (Постановление № 7).

Сделать это можно в любой момент, в том числе не дожидаясь окончания форс-мажора.

Компания сдаёт в аренду насосное оборудование. Из-за пандемии арендатор приостановил работы и не платит по договору. Арендодатель вправе потребовать оборудование обратно. Но когда пандемия кончится, арендатор должен будет заплатить за время, пока оборудование было у него.

Можно ли отказаться от договора в связи с изменением обстоятельств? 

Кроме форс-мажора, есть ещё один механизм, который позволяет избежать ответственности за неисполнение обязательств по договору. Это существенное изменение обстоятельств.

Любая из сторон вправе отказаться от договора, если появились обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, а если бы могли, то не заключали бы сделку или заключили бы её на других условиях (ст. 451 ГК РФ).

Ситуация с COVID-19 под это определение подпадает идеально. Предвидеть масштаб карантинных мер было невозможно даже в феврале 2021 года, не говоря уж про более ранние периоды.

[attention type=yellow]

А если бы стороны знали о таких мерах, то внесли бы в договор новые условия или вообще не заключали бы его.

[/attention]

Верховный Суд подтвердил этот  вывод и признал: расторгать договоры из-за коронавируса можно (вопрос 8 Обзора № 1).

Основной сценарий в такой ситуации — именно расторжение, а не изменение договора. Изменить условия договора можно только в исключительных обстоятельствах: 

• если расторжение договора противоречит общественным интересам;
• если ущерб от расторжения договора значительно превысит затраты на его исполнение в изменившихся условиях.

Но из этого правила есть исключения. Они могут быть установлены в самом договоре или в специальных законах. 

Договор аренды нежилого помещения заключён до того, как были приняты ограничительные меры. Из-за коронавируса арендатор не может платить по договору. Основной сценарий для таких ситуаций — изменение, а не расторжение договора (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2021 № 98-ФЗ). 

Арендатор может требовать изменить договор: внести условие по отсрочке или рассрочке платежа или снизить плату за период, когда арендатор не мог использовать помещение (Обзор № 1).

Из-за нерабочих дней срок исполнения обязательств переносится?

Судьи считают, что переносить срок выполнения обязательств на первый рабочий день  (ст. 193 ГК РФ) можно только из-за выходных и нерабочих праздничных дней по ТК РФ.

Нерабочие дни, которые объявил президент, — это санитарно-эпидемиологические меры. Их нельзя считать нерабочими в том смысле, который придаётся этому термину в ст. 193 ГК РФ. 

А значит, если дедлайн по договору приходится на эти «карантинные» нерабочие дни, оснований для переноса сроков нет (вопрос 5 Обзора № 1).

Такой вывод основан на двух обстоятельствах, говорится в Обзоре.

• Нерабочие дни по указам — не всеобщие. Могла ли компания продолжать работу, зависело от отрасли и региона.
• Если бы сроки по всем обязательствам сдвинулись, это бы затормозило исполнение всех без исключения гражданских обязательств на долгий период, а власти в этом не заинтересованы.

Течение сроков исковой давности с 30 марта по 12 мая не прерывается и не приостанавливается автоматически. Каждый случай нужно рассматривать отдельно — с учётом ограничений в регионе (вопросы 5 и 6 Обзора № 1). При этом суды должны выяснять, насколько эти меры мешали компании обратиться в суд в установленный срок.

Если последний день срока давности приходится на нерабочий период, он тоже не переносится (вопросы 5 и 6 Обзора № 1).

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Источник: https://kontur.ru/articles/5770

Договор с управляющей компанией — подводные камни!

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

• ТСЖ;
• ЖСК;
• ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

• сам кооператив от лица всех собственников;
• управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

• кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
• с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
• какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

• по отзывам на интернет‑форумах;
• по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
• по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

• адрес дома и состав общего имущества;
• полный список работ, которые должна будет производить УК;
• сколько дом будет платить УК за работу;
• сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
• как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

• составить договор, который всех устроит;
• подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Проблемы расторжения договора управления МКД

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее – МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее – договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора. 

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО “***”). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО “***” выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

[attention type=red]

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

[/attention]

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 – 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2021 № Ф07-672/2021 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года.Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a69d3df4bf161c07b4caf03/problemy-rastorjeniia-dogovora-upravleniia-mkd-5a93d0a24bf161d1589ca4a6