Суть ситуации и вопрос в конце.Купили квартиру в новостройке по долевому участию в апреле 2021 г, оформили, как владельца кв.

Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули?

Приобрести жилье в новостройке – значит стать владельцем новой современной квартиры не только с новой планировкой, но и с развитой инфраструктурой, подразумевающей наличие удобного паркинга, детского сада, поликлиники и торговых центров.

И все было бы замечательно, если бы не риск вложить большие деньги и не получить заветных квадратных метров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Риски при покупке новостройки

К рискам приобретения жилья в новостройке относят:

• Долгострой;
• Качество строительно-монтажных работ на низком уровне;
• Применение некачественных материалов;
• Нарушены правила пожарной безопасности;
• Системы жизнеобеспечения дома не введены в эксплуатацию (нет тепла, электричества, не подключен или не смонтирован лифт);
• Квартира приобретается у частного застройщика, не прошедшего процедуру регистрации в Госреестре;
• Купить квартиру в доме, земельный участок под которым не дооформлен или находится в краткосрочной аренде, или его назначение не соответствует использованию и др.

Всех рисков избежать трудно, но их можно свести к минимуму.

Часть проблем можно увидеть, приехав на объект. Если потенциальный покупатель не специалист, то стоит попросить знакомого инженера-строителя опытным глазом оценить качество материалов или работ.

Не попасть на «долгострой» поможет изучение истории застройщика, полезно прочесть отзывы людей, уже купивший жилье у этой компании.

Нужно обязательно посмотреть документацию на строительство интересующего объекта. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

1. Наличие разрешения на строительство;
2. Документы на земельный участок – какого назначения земля, на каком основании пользуется ею застройщик;
3. На какие средства ведется строительство (крупный банк проверит состоятельность застройщика, прежде чем вкладывать деньги).

Следует понаблюдать за ходом стройки, если дело продвигается, то есть надежда, что дойдет и до пуска. Если объект стоит, то в такое жилье деньги лучше не вкладывать.

Если участок земли — сельхозназначения или заповедный, то оформить как положено собственность квартиры в новостройке не получится, и никакой суд не поможет.

Застройщик, не вполне законно ведущий стройку, всегда старается быстрее продать все квартиры, для чего существенно занижает стоимость, так что чрезмерная дешевизна против рыночной стоимости должна насторожить покупателя.

Покупка новостройки, на что обратить внимание?

Приобретение квартиры в новом доме – вопрос непростой, требующий взвешенного подхода и трезвой прагматичности.

Законодательные органы, чтобы свести к минимуму преступные схемы хищения средств, приняли ФЗ №214, согласно которому строительство ведется при долевом участии граждан.

Долевое строительство предусматривает заключение договоров, регистрацию, то есть соблюдение законов, поэтому, выбирая квартиру, брать нужно только ту, что в соответствии с ФЗ №214 – во всяком случае, у выбранной квартиры не должно оказаться несколько хозяев (договора долевого участия при регистрации проходят проверку).

Прежде чем внести деньги, следует придирчиво прочесть договор (это может быть договор долевого участия или иной).

[attention type=yellow]

В тексте, где должна стоять цена или сумма, недопустимо незаполненное место, также обязательное условие правильно оформленного документа – сроки окончания работ, наличие регистрации в Госреестре.

[/attention]

Предлагаем вам ознакомиться с примером договора об участии в долевом строительстве: Посмотреть образец.

Обязательно должны быть определены сроки передачи квартиры дольщику и сроки гарантии на новую квартиру. Если все в порядке, то можно произвести оплату.

Чтобы гарантированно получить желанную квартиру, нужно следовать правилам.

• Приобретать только в соответствии с ФЗ №214;
• Внимательно изучать договора;
• Проверить репутацию застройщика и его документы.

Следует проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, а также наличие разрешения на застройку. Обязательно должен быть проект, прошедший экспертизы.

Покупка квартиры на стадии котлована всегда считалась выгодным приобретением. Такая покупка всегда связана с риском. Эксперты советуют покупать на начальной стадии строительства только тогда, когда вы полностью уверены в строительной компании.

Покупая квартиру в новостройке от застройщика даже на финальных этапах строительства, стоит узнать происхождение компании, ее репутацию, достижения – какие объекты закончены и введены в эксплуатацию.

Подводных камней при покупке квартиры в новостройке достаточно, мошенничество на этом рынке особенно распространено. Чтобы не потерять свои деньги, внимательно отнеситесь ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Скандальные, «темные» непонятные истории не добавляют ярких положительных красок к образу застройщика, и нужно хорошенько подумать, прежде чем отдавать свои деньги ненадежной фирме.

Много интересного можно узнать из отзывов людей, ранее имевших дело с этим застройщиком.

Возможно Вас заинтересует информация, как получить квартиру от государства бесплатно, читайте статью тут.

Как правильно купить квартиру в новом доме?

Анализируя объект вложения своих немалых средств, непременно нужно удостовериться, что имеются в наличии:

1. Разрешение на строительство;
2. Право на пользование земельным участком;
3. Проект, в составе которого все разделы, состоящие из графической и сметной документаций;
4. Заключение гос. экспертизы;
5. Технические условия на электро-, газо-, водо-, теплоснабжение;
6. Графики производства работ и освоения средств.

Периодически стоит посещать стройку и наблюдать ее динамику.

О многом может поведать порядок хранения стройматериалов – у застройщика, считающего деньги, никогда не будут как попало валяться доски и кирпичи. Все материалы должны быть правильно складированы, чтобы избежать их порчи, загрязнения, а также не допустить хищения.

Качество выполнения строительно-монтажных работ зависит как от качества самих материалов, так и квалификации рабочих.

Подмена запроектированных материалов на дешевые аналоги – один из способов снизить затраты, что ухудшает долговечность, прочность, эстетическую привлекательность конечного продукта – жилья.

Следует обращать внимание на то, ведутся ли параллельно работы по благоустройству территории, ведь этот этап также важен и материалоемок. Приняв дом с неблагоустроенной территорией, потом придется или терпеть грязь и отсутствие тротуаров, детских площадок, или сооружать их своими силами.

Приемка готовой квартиры у застройщика

Застройщики часто вносят изменения в проект уже в процессе возведения здания, в результате чего может оказаться, что площадь квартиры (а расчет ведется именно за каждый квадратный метр) отличается от предполагаемой, как и сама планировка.

При увеличении площади после контрольных обмеров БТИ неизбежна доплата.

Внимательно и терпеливо осмотрите квартиру и если есть претензии к качеству работ или коммуникациям, то есть несколько вариантов, как правильно выйти из этой ситуации:

• Не подписывать акт передачи квартиры от застройщика к дольщику;
• Потребовать составить акт о несоответствии объекта, включив в него пункт об устранении недостатков за счет застройщика в определенный срок;
• Потребовать уменьшения стоимости квартиры на величину затрат по переделкам своими силами;
• Потребовать оплаты расходов на устранение недостатков своими силами.

Если вы хотите узнать, как прописаться в новой квартире, советуем вам прочитать статью.

Но есть и другой способ решения проблемы при наличии недостатков:

1. Вы подписываете акт приема-передачи;
2. Указываете недостатки в акте, выявленные в присутствии представителя застройщика;
3. Застройщик устраняет недостатки.

Не забудьте список недостатков составить в 2-х экземплярах.

При выявлении ненадлежащего качества работ, материалов, несоответствия площади оплате или других проблемах нужно составить совместно с представителем застройщика дефектный акт, в котором отразить все претензии.

Если проблемы выявляются позже, уже после заселения, то на этот случай предусмотрен гарантийный срок протяженностью в 3-5 лет, в течение которого застройщик отвечает за результаты своей работы.

Практика показывает, что наиболее защищены те граждане, которые приобретают новостройку путем долевого участия – по ФЗ № 214. Это не сможет на 100% гарантировать своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, применение качественных материалов, уберечь от долгостроя, но в значительной мере повышает степень ответственности застройщика.

[attention type=red]

Первичный осмотр качества ремонта квартиры в новостройке. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

[/attention]

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/novostrojki-kak-kupit-chtoby-ne-obmanuli/

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Последнее обновление: 07.08.2021

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

• Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
• Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
• Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2021 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2021). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках.

Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором.

Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

[attention type=green]

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

[/attention]

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

• возмещение стоимости договора;
• компенсацию убытков;
• компенсацию морального вреда;
• компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2021 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2021).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/dvojnye-prodazhi-kvartir/

Что делать после покупки квартиры?

Последнее обновление: 04-01-2021

После того как рассчитаетесь за квартиру и получите ключи, не стоит расслабляться. Еще предстоит масса дел и беготни по различным организациям. Без этого в 2021 году не обойтись.

Ниже представлен список с пояснениями что нужно сделать.

Проверить состояние квартиры, коммуникаций

Подписав акт передачи квартиры, новый владелец принимает ответственность за все недостатки, с которыми получил недвижимость.

• У покупателей новостроек есть гарантированный ДДУ и законом установлен срок на устранение выявленных недочетов.
• Покупателям вторичного жилья все проблемы придется решать самостоятельно.

При осмотре квартиры перед покупкой не всегда удается найти недостатки, многие могут быть скрыты, к каким-то не будет доступа.

Внимательный осмотр квартиры позволит:

1. Выявить критический износ труб водоснабжения или канализации, опасные для эксплуатации участки электропроводки, серьезные дефекты переданного сантехнического оборудования и т.д.
2. При обнаружении недостатков, влекущих значительные финансовые траты (сколько стоит ремонт квартиры), до подписания акта-приема квартиры решить вопрос с бывшими собственниками (это можно делать только в том случае, если вас заранее не уведомили о наличии данных проблем с передаваемым жильем, коммуникациями, оборудованием).
3. Наметить план обращения в инстанции, которые могут профессионально и быстро устранить выявленные недостатки.

Обращение в ТСЖ или ЖКХ

Следующим шагом после подписания договора купли-продажи на квартиру и получения колючей является обращение в Управляющую компанию. Помимо УК это может быть ТСЖ или Жилищный кооператив.

Целью подобного обращения является заключение договора на оказание услуг по обслуживанию жилья. Да и просто знакомства с теми людьми, которые обслуживают ваш дом. Обязательно узнайте телефон электрика, сантехника, председателя ТСЖ или директора УК (приемной), время работы паспортиста.

Сделать прописку

При отсутствии постоянной регистрации, встать на учет. Для этого в течение 7-ми суток со дня заселения на выбор обратиться в:

• любой удобный МФЦ;
• паспортный стол УК (если он есть);
• паспортный отдел МВД;
• на сайте Госуслуг.

За проживание без регистрации более допустимого законом периода, нарушителям грозит штраф от 2000 рублей.

Также с новой пропиской будет проще обращаться в ближайшие по месторасположению гос. учреждения.

Переоформление договоров с ресурсоснабжающими организациями

Следующие организации также нужно оповестить о смене собственника, чтобы не было путаницы.

1. Энергосбыт
2. Водоканал
3. Городскую газовую службу
4. Переоформить номер телефона, установленного в квартире, или отключить.
5. Переоформить услуги провайдера интернета.
6. Не пользуетесь телевизором, радио – отключайтесь.
7. Услуги по охране квартиры, если есть.

Заодно посмотрите срок поверки счетчиков, если заканчивается, то стоит обновить. Сейчас оплачивать коммуналку без них намного дороже.

Если выясняется что предыдущий владелец не заплатил по коммуналке и теперь с вас пытаются собрать его долги.

В жилищном кодексе есть статья 153 и в ней говорится следующее:

«обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги применительно к жилью, находящемуся в собственности, возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение»

Можно ничего не делать, но лучше данный вопрос решить, даже если придется обратиться в суд. Зачем вам сюрпризы, к примеру перед вылетом в отпуск.

Подать данные о смене регистрации

Необходимо сообщить их об изменении постоянного места жительства:

• работодателю
• в банк
• военкомат (для состоящих на учете военнообязанных);
• учебных, дошкольных учреждений
• медучреждения, можно приписаться к другой поликлинике

Последние мелочи

О самом главном сказано выше. Еще можно озаботиться такими вопросами:

• Смена замков, а при необходимости – входной двери. Особенно если квартира сдавалась.
• Сделать страховку на период ремонта квартиры, а лучше на более продолжительный срок.
• Познакомиться с соседями (при желании), хотя можно прожить года и не узнать кто живет рядом.
• Оформите имущественный вычет и получите от государства до 260 тысяч рублей.

Как видите сделать после покупки квартиры нужно достаточно много. Пару дней это точно займет, и лучше не откладывать на потом.

Источник: https://moi-ipodom.ru/chto-delat-posle-pokupki-kvartiry.html

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Необходимо внимательно ознакомиться с договором долевого участия. Как правило, существует схема одностороннего актирования: застройщик направляет Вам по почте односторонний акт, и с этого момента квартира считается Вами принятой. Единственная актуальная для Вас санкция в таком случае — это оплата коммунальных платежей.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Однозначно застройщик вправе наложить на Вас штрафные санкции, но забрать квартиру самовольно — точно нет. В соответствии с законодательством обязательства по договору обеим сторонам следует исполнять в полном объеме. В противном случае предусмотрены неустойки.

Застройщик обязан был уведомить Вас о завершении строительства, что он и сделал в положенный срок. Срок передачи квартиры должен быть прописан в договоре. Передача и принятие квартиры могут произойти только за 14 дней или в течение одного месяца после установленного договором срока.

Если Вы не сможете принять объект долевого строительства в течение максимум двух месяцев со дня, предусмотренного договором, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры и применить к Вам штрафные санкции.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Все, что может применить к Вам застройщик, прописано в договоре долевого участия. Прочтите внимательно и все поймете. Если он применит к Вам санкции, превышающие условия договора, или договор не соответствует закону, то обращайтесь в суд. Но самый простой способ — это найти представителя в Анапе для приемки квартиры.

Обратитесь в крупное агентство недвижимости или в юридическую фирму и закажите у них услугу по приемке квартиры у застройщика. Это точно будет дешевле перелета и гораздо качественнее, чем Вы сделаете это сами. Я рекомендую агентство недвижимости, так как приемка квартиры не столько юридический вопрос, сколько вопрос компетенции.

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

214-ФЗ не содержит положений, предоставляющих застройщику право на расторжение договора по такому основанию. Однако закон допускает возможность составления одностороннего передаточного акта.

Согласно п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, при отказе или уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

После оформления одностороннего акта право собственности на квартиру переходит к дольщику и на него возлагаются все обязанности собственника, в том числе по оплате коммунальных платежей. Также застройщик вправе взыскать убытки, вызванные задержкой в передаче квартиры.

[attention type=yellow]

При этом 214-ФЗ допускает, что приемка квартиры может осуществляться как самим дольщиком, так и его законным представителем, действующим на основании доверенности. Таким образом, в случае невозможности личного присутствия на приемке Вы можете делегировать свои полномочия человеку, имеющему такую возможность.

[/attention]

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Застройщик не имеет полномочий «забрать» у Вас приобретенную Вами квартиру или применить к Вам штрафные санкции.

В случае, если Вами не будет принят объект долевого строительства, то есть если Вы не подпишете акт по истечении двух месяцев со дня приемки объекта, установленной в договоре, или по истечении 14 дней со дня уведомления Вас застройщиком о дате сдачи-приема объекта, застройщик имеет право подписать односторонний акт приема объекта.

С этого момента Вы несете риски случайной гибели этого имущество и все обязанности по его содержанию. Кроме того, Вам будет затруднительно в дальнейшем доказать недостатки переданного застройщиком объекта недвижимости.

Важно: акт понадобится Вам для регистрации права собственности. Рекомендуем Вам нанять представителя, оформив на него соответствующую доверенность для принятия объекта/квартиры и подписания акта.

Право собственности на данный объект Вы можете оформить в любое время.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить квартиру по договору переуступки?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_budet_esli_ya_ne_primu_kvartiru_u_zastroyschika_v_srok/7750

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке, которые стоят денег и нервов

Большинство из нас не купит в своей жизни ничего дороже квартиры. Мы несколько лет копим на первоначальный взнос, потом ещё лет 10 выплачиваем ипотеку — и всё это ради того, чтобы обзавестись собственными квадратными метрами.

Я уже восемь лет руковожу сервисом по поиску квартир в новостройках и до сих пор не могу понять, почему люди относятся к главной покупке в жизни спустя рукава. В этой статье расскажу о главных ошибках при покупке квартиры в новостройке, к чему они приводят и как их избежать.

1. Выбирать первую подвернувшуюся квартиру

Застройщики размещают рекламу на билбордах, в транспорте, в интернете, на телевидении. Конечно же, квартиры в ней описаны так, что кажется: лучше предложения не найти. Поэтому многие и не ищут. Понравилась квартира на рекламном плакате — и вот уже человек в офисе застройщика оформляет сделку.

С таким подходом шансы купить лучшую квартиру за ваш бюджет минимальные. Практически всегда оказывается, что у другого застройщика подобная квартира стоила дешевле. Или столько же, но у неё больше площадь или лучше двор. Поэтому настоятельно рекомендую изучать рынок, прежде чем принимать решение о покупке.

Определите сумму, которую вы готовы потратить, и посмотрите, что за эти деньги предлагают застройщики вашего города. Сравните их между собой по цене, площади, дополнительным фишкам вроде отделки под ключ или двора без парковки — и только тогда принимайте решение.

35 м² по цене 40

Случай из практики: мужчина покупал квартиру в Санкт‑Петербурге. Из рекламы он узнал о предложении раскрученного застройщика: 3 миллиона рублей, 35 м², сдача дома через полтора года. Его всё устроило, и он оформил сделку.

А потом выяснилось, что другой застройщик продавал квартиры в этом же районе города, только однушки были уже площадью 40 м². Разница в цене была незначительной, тысяч 70. Эти квартиры были немного дальше от метро, но для покупателя это было не так важно.

Стоило потратить пару вечеров на мониторинг рынка, и выбор был бы гораздо лучше.

[attention type=red]

Заведите сводную таблицу и сравнивайте квартиры по важным для вас параметрам. Мы подготовили шаблон в «Google Таблицах» — переходите по ссылке, делайте копию и пользуйтесь.

[/attention]

Открыть шаблон →

Ещё подскажу несколько самых удобных и информативных сайтов для мониторинга рынка.

Федеральные:

• «ЦИАН»;
• «Яндекс.Недвижимость».

Для Москвы:

• MskGuru;
• «Новострой»;
• Novostroy‑M.

Для Санкт‑Петербурга:

• SpbGuru;
• «Новострой‑СПб»;
• Novostroy.su.

2. Верить необоснованным обещаниям застройщика

Чтобы убедить вас купить квартиру именно у них, застройщики буквально засыпают вас обещаниями. «Покупайте квартиру сейчас! Потом здесь появятся детский сад, школа, кафе и рестораны, городской общественный транспорт. Цены на квартиры взлетят!» — утверждают они.

При покупке недвижимости верить нельзя ничему. Если планы по развитию инфраструктуры действительно есть, то они должны быть закреплены документально в проектной декларации. Также можно поискать на муниципальных сайтах планы развития территории. Например, план развития Мурина можно найти на сайте Всеволожского муниципального района.

Сэкономили и купили квартиру в чистом поле

Одна семья чересчур поверила обещаниям застройщика и купила квартиру на этапе котлована в новом районе. На тот момент там сдали буквально три‑четыре здания и теперь продавали квартиры в домах второй очереди. Из инфраструктуры — дорога и несколько мелких магазинов.

Компания обещала, что ещё буквально пять лет, и здесь появится нормальная городская инфраструктура. Для семьи особенно важно было, что здесь, по словам застройщика, появится детский сад.

Пять лет прошли, а появились только маршрутки, сетевые продуктовые магазины и пивные ларьки. Ребёнка пришлось отдавать в маленький частный детский сад, потому что государственного так и не дождались.

Пустые обещания касаются не только объектов инфраструктуры, но и качества самих домов. Например, вместо обещанных бесшумных немецких лифтов устанавливают обычные могилёвские. Или обещают спрятать водопроводные трубы в полу, а потом отказываются от этой идеи и протягивают прямо по стенам: приходится оборачивать их в короба и портить интерьер.

Тщательно изучайте проектную декларацию и проект долевого участия. Выводы делайте пессимистичные: чего там нет, того и не будет. Так вы не создадите себе завышенных ожиданий, а если застройщик всё-таки выполнит обещания, это станет приятным бонусом.

3. Не уделять внимания району

Некоторые покупатели впервые приезжают в новый район, в котором им предстоит жить, только когда застройщик сдаёт их дом. И сталкиваются с неприятными сюрпризами.

Нарисованные деревья

Застройщик показывал покупателю район будущего дома на макетах, сделанных с помощью компьютерной графики. Покупателю понравилось, и он приобрёл квартиру.

Спустя некоторое время человек приехал в свой новый дом. Он ждал, что во дворе будет множество деревьев, как на тех рендерах. Но его встретили лишь несколько кустиков возле подъездов и огромные новостройки вокруг. Человек купил квартиру в типичном бетонном муравейнике.

Обязательно — подчёркиваю, обязательно! — перед покупкой квартиры проведите себе экскурсию по тому району, в котором вам предстоит жить. Причём не на 15 минут из окна автомобиля, а пешком и на несколько часов.

Доберитесь до своего нового дома на общественном транспорте от работы. Прогуляйтесь, зайдите в магазины, пообедайте в кафе.

Посмотрите на детские площадки, пообщайтесь с жильцами — как им тут живётся? Так у вас сложится примерное представление о районе, и вы сможете принять взвешенное решение, покупать квартиру здесь или нет.

[attention type=green]

Если района ещё по сути нет, проделайте всё то же самое в других, уже обжитых районах застройщика. Возможно, сейчас вам кажется, что всё это не так важно и главное — что внутри квартиры. Поверьте на слово: это не так.

[/attention]

Я работаю в основном в Санкт‑Петербурге, у нас застраивают спальные районы на окраинах с кучей высоток: Мурино, Парнас, Дыбенко. И я лично знаю людей, которые экономят, покупают там квартиры, а потом сталкиваются с реалиями жизни и сильно об этом жалеют.

Толпы людей, которые следуют утром в метро и вечером обратно, пробки на въезде и выезде, одинаковые высотки, заставленные машинами дворы — всё это портит впечатление от жилья.

4. Не доверять агентам

По отношению к агентам существует стереотип, будто это сплошь люди, которые не делают ничего полезного, но берут большие деньги за свои услуги.

На самом деле не так страшен чёрт, как его малюют. Вопреки распространённому мнению, агенты не берут деньги с вас: им платят застройщики за то, что они приводят к ним покупателей. При этом агенты остаются непредвзятыми, потому что работают со многими застройщиками одновременно.

Агенту важно, чтобы вы купили подходящую квартиру: для этого он делится своим опытом, отвечает на ваши вопросы, порой даже выступает в роли психолога, если вы слишком уж распереживались. Также он возьмёт на себя рутинную работу с документами. Это для вас оформление ипотеки и оплата квартиры — сложная наука, а он такие операции проводил уже сотни раз.

Конечно, всё это касается хороших агентов, которые работают честно за процент от продажи. Бывают и другие, которые хотят любой ценой получить от вас деньги. Изучайте отзывы в интернете, попросите рекомендации у знакомых — любой ценой найдите риелтора с положительными отзывами. Лучшие агенты всегда находятся через сарафанное радио.

5. Бояться недостроев

Раньше при покупке квартиры на стадии котлована деньги покупателей попадали напрямую к застройщику. В дальнейшем компания могла обанкротиться, и деньги просто сгорали.

За последние годы рынок стабилизировался: его заняли крупные застройщики, которые каждый год сдают несколько домов, нацелены работать долго и потому дорожат своей репутацией. Тем не менее страх недостроев остаётся.

Больше бояться не надо. С 1 июля 2021 года действует закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что, покупая квартиру на этапе котлована, вы передаёте деньги не застройщику, а банку. Средства хранятся у банка, пока дом не построят — и только тогда застройщик может их получить. Если дом по какой‑то причине не сдадут, то банк вернёт вам деньги.

Источник: https://Lifehacker.ru/kvartira-v-novostrojke-2/